İhalenin Feshi Davası: Yedi Günlük Süre, Fesih Sebepleri ve Para Cezası Riski

İhalenin feshi, icra yoluyla yapılan açık artırmanın usulsüz yapıldığı ya da ihaleye fesat karıştırıldığı iddiasıyla icra mahkemesinden satışın iptalinin istenmesidir. Talep, ihaleden itibaren yedi gün içinde yapılır; usulsüzlüğü sonradan öğrenen için süre öğrenmeden itibaren yedi gündür, ancak her hâlde ihaleden itibaren bir yıl geçtikten sonra fesih istenemez (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, İİK m. 134). Talep esastan reddedilirse mahkeme, fesih isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu nedenle ihalenin feshi yalnızca sağlam bir sebebe dayanıyorsa istenmelidir.

İhale nasıl yapılır?

Haczedilen taşınmaz ya da araç için önce değer biçilir (kıymet takdiri), sonra satış ilanı hazırlanır. İlan, borçluya, alacaklıya ve tapu kaydındaki ilgililere tebliğ edilir; ayrıca elektronik ortamda ve gerektiğinde gazetede yayımlanır. Satış elektronik ortamda açık artırmayla yapılır. Malın, muhammen bedelin belirli bir oranını ve satış masraflarını karşılayan en yüksek teklifi verene ihale edilir (İİK m. 115). Bu süreçteki her adımın kanuna uygun yapılması gerekir.

Kimler fesih isteyebilir?

İİK m. 134’e göre satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye katılıp pey süren kişiler ihalenin feshini isteyebilir. Bunlar dışındaki kişilerin başvurusu usulden reddedilir ve para cezası riski doğar.

Bir borçlu, başka bir borçluya ya da ilgiliye yapılan tebligattaki usulsüzlüğü ileri süremez. Herkes yalnızca kendisine yapılan işlemlerdeki usulsüzlüğe dayanabilir.

Fesih sebepleri

Uygulamada en çok ileri sürülen sebepler şunlardır:

1. Satış ilanının tebliğ edilmemesi ya da usulsüz tebliği. Satış ilanı borçluya ve ilgililere tebliğ edilmeli, tebligatta Tebligat Kanunu’na uyulmalıdır.
2. İlan sürelerine uyulmaması. İlanın yayımı ile ihale günü arasında kanundaki süre bırakılmalıdır.
3. Satış ilanında taşınmazın niteliklerinin yanlış gösterilmesi. Örneğin imar durumu, yüzölçümü ya da üzerindeki yapı eksik ya da yanlış yazılmışsa.
4. İhaleye fesat karıştırılması. Teklif verenlerin anlaşarak fiyatı düşük tutması, katılımcılara baskı yapılması. Bu konunun ceza boyutunu sitemizdeki “İhaleye Fesat Karıştırma” yazısında anlattık.
5. İhale bedelinin kanuni alt sınırın altında olması. Satış, muhammen bedelin kanundaki oranını ve masrafları karşılamadan yapılmışsa.

Hangi sebepler ihalenin feshi için yeterli değildir?

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararına konu olayda borçlular; kıymet takdirinin düşük olduğunu, satışın talepten itibaren üç ay içinde yapılmadığını ve başka bir borçluya yapılan tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürmüştü. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi bu sebeplerin hiçbirini yerinde bulmadı:

• Satış ilanı borçluların vekiline tebliğ edildiği hâlde yedi gün içinde şikâyet edilmediği için ilandaki eksiklikler ihalenin feshi sebebi yapılamadı.
• Satış talebinden itibaren üç ay içinde satış yapılmaması fesih sebebi sayılmadı.
• Borçlular, başka bir borçluya yapılan tebligatın usulsüzlüğünü ileri süremedi.
• İhale bedeli kanundaki alt sınırı karşıladığından değerin düşük olduğu iddiası dinlenmedi.

Kıymet takdirine kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilir. Bu süre kaçırılırsa değerin düşük olduğu sonradan ihalenin feshi sebebi yapılamaz.

Para cezası riski

2021’de yapılan değişiklikle, ihalenin feshi talebi reddedilenlere ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası verilmesi düzenlendi:

Bu karara konu olayda Yargıtay, borçluların ihale sürecini uzatmak amacıyla hareket ettiğini değerlendirerek bölge adliye mahkemesinin yüzde bir olarak belirlediği para cezasını yüzde beşe çıkardı. Milyonlarca liralık bir ihalede bu oran ciddi bir tutara karşılık gelir.

Süreç

1. İhaleden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine dilekçe verilir. Usulsüzlük sonradan öğrenildiyse öğrenme tarihi dilekçede gösterilir.
2. Mahkeme talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese de karar verir.
3. İhalenin feshi talebi kesinleşmeden tapu devri yapılmaz.
4. Fesih kabul edilirse taşınmaz yeniden satışa çıkarılır.

Sıkça sorulan sorular

Evim icradan çok düşük bir fiyata satıldı. İhaleyi bozdurabilir miyim?
Yalnızca fiyatın düşük olması yeterli değildir. Kıymet takdirine yedi gün içinde itiraz edilmediyse bu itiraz dinlenmez. Ancak satış ilanı usulüne uygun tebliğ edilmediyse ya da ihaleye fesat karıştırıldıysa fesih istenebilir.

Borcu ihaleden sonra ödersem ihale iptal olur mu?
İhale kesinleşmeden önce borcun ve masrafların tamamı ödenirse durum icra mahkemesinde ileri sürülebilir. Bu konuda vakit kaybetmeden icra dairesine ve mahkemeye başvurulmalıdır.

İhaleyi kazandım, ama borçlu feshini istedi. Ne olacak?
İhale alıcısı da davada taraftır ve savunma yapar. Talep reddedilirse ihale kesinleşir ve tapu devredilir. Bu süre içinde yatırılan ihale bedeli icra dairesinde bekler.

Araç ihalesi için de aynı kurallar mı geçerli?
Araç gibi taşınır malların ihalesindeki usulsüzlükler için de icra mahkemesine başvurulur. Süreyi kaçırmamak için ihaleden itibaren yedi gün içinde başvurulmalıdır.

Sonuç

İcradan yapılan bir satışta usulsüzlük olduğu düşünülüyorsa ihaleden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine başvurulmalıdır. Dilekçede yalnızca başvurana yapılan tebligatlara ve ihalenin kendisine ilişkin somut usulsüzlüklere dayanılmalıdır; dayanaksız bir talep ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasıyla sonuçlanabilir.

Mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.