Muvazaa (TBK 19): Danışıklı İşlem, İspatı ve Tapu İptali Davası

Bir taşınmaz alacaklılardan kaçırmak için yakın bir akrabaya “satılmış” gösterilebilir. Bağış, vergi veya miras hesabı nedeniyle satış gibi yazılabilir. Taraflar her iki durumda da gerçekte istemedikleri bir işlemi kâğıda dökmüştür. Hukuk buna muvazaa, günlük dilde danışıklı işlem der. Türk Borçlar Kanunu sözleşmenin yorumunda kullanılan sözcüklere değil, tarafların gerçek ve ortak iradesine bakılmasını emreder (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 19).

Kanun metni

Muvazaanın unsurları

Muvazaadan söz edebilmek için üç unsur birlikte bulunmalıdır:

1. Görünüşteki işlem: Taraflar dışarıya karşı bir işlem yapmış gibi davranır. Tapuda satış, noterde borç senedi, kira sözleşmesi bu işleme örnektir.
2. Muvazaa anlaşması: Taraflar görünüşteki işlemin aralarında hüküm doğurmayacağı konusunda gizlice anlaşır.
3. Üçüncü kişileri aldatma amacı: Alacaklılar, mirasçılar, eş, vergi dairesi veya başka bir kişi yanıltılmak istenir.

Tek taraflı gizli niyet muvazaa oluşturmaz. Satıcının içinden “nasılsa geri alırım” diye düşünmesi, karşı taraf bunu bilip kabul etmedikçe işlemi danışıklı hâle getirmez.

Mutlak ve nispi muvazaa

Mutlak muvazaada taraflar hiçbir işlem yapmak istemez. Borçlunun haczi önlemek için evini akrabasına satmış gibi göstermesi, ancak evi kullanmaya ve masraflarını ödemeye devam etmesi bu türe örnektir.

Nispi muvazaada görünen işlemin altında gerçekte istenen başka bir işlem vardır. Bağışın satış gibi gösterilmesi ya da satış bedelinin tapuda düşük yazılması bu türe girer. Gizli işlemin geçerli olabilmesi için kendi şekil şartını taşıması gerekir. Taşınmaz bağışı resmî şekle bağlıdır. Tapuda satış olarak yapılan işlem gerçekte bağış ise, bağış iradesi resmî senette yer almadığından gizli işlem de geçersiz kalır.

Kişide muvazaa da mümkündür. Gerçek alıcı kendini gizleyip işlemi bir başkasının adına yaptırırsa buna takma ad (nam-ı müstear) işlemi denir.

Yargıtay’ın muvazaaya bakışı

Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2023 tarihli kararına konu dosyada, bir taşınmaz önce borç karşılığı teminat olarak bir kişiye devredilmiş, o kişi de taşınmazı üçüncü bir kişiye satmıştır. Davacı her iki devrin de danışıklı olduğunu ileri sürmüştür. Kurulun kararında aktarılan Özel Daire bozma gerekçesi muvazaayı şöyle tanımlar:

Aynı gerekçe, muvazaalı işlemin hukuki sonuçlarını da sayar:

Dosyada ayrıca inançlı işlem iddiası da vardır. İnançlı işlemde taraflar devri gerçekten ister, ancak devralan malı belirli bir amaç dışında kullanmamayı ve amaç gerçekleşince geri vermeyi üstlenir. Muvazaada ise devir hiç istenmemiştir. İki kurum farklı sonuçlar doğurduğundan dava dilekçesinde hangisine dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.

Muvazaanın ispatı

İspat kuralı, muvazaayı kimin ileri sürdüğüne göre değişir:

• Sözleşmenin tarafı veya onun halefi: Senede bağlı bir işleme karşı muvazaa iddiasını kural olarak yazılı delille ispatlamak zorundadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (05.02.1947, 20/6) taraf muvazaası ve takma ad davalarında yazılı delil arar. Senede karşı tanık dinlenmesi yasağı da bu sonucu destekler (6100 sayılı HMK m. 201).
• Aldatılmak istenen üçüncü kişi: Alacaklı veya mirasçı, işlemin tarafı olmadığından elinde yazılı belge bulunmaz. Bu kişiler muvazaayı tanık, bilirkişi, banka kayıtları ve fiilî durum gibi her türlü delille ispatlayabilir. Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için yaptığı danışıklı işlemlerde mirasçılar için bu kural 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıyla benimsenmiştir.

Muvazaayı gösteren olgulara şu örnekler verilebilir: bedelin hiç ödenmemesi veya alıcının ödeme gücünün bulunmaması, satıştan sonra satıcının malı kullanmaya devam etmesi, satış bedelinin piyasa değerinin çok altında kalması, tarafların yakın akraba veya iş ortağı olması, işlemin icra takibinden veya boşanma davasından hemen önce yapılması.

Dava ve sonuçları

Taşınmazda muvazaa iddiası tapu iptali ve tescil davasıyla ileri sürülür. Muvazaalı sözleşmeye dayanan tescil yolsuz tescil hükmündedir ve iptal edilir. Verilen karar yeni bir hukuki durum yaratmaz; işlemin baştan beri hüküm doğurmadığını tespit eder.

Taşınmaz danışıklı alıcıdan sonra iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse, tapu siciline güvenen bu kişinin edinimi korunur (4721 sayılı TMK m. 1023). Bu durumda iptal yerine tazminat istemi gündeme gelir. Bu nedenle dava açılır açılmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması önemlidir.

Alacaklılar için ikinci bir yol daha vardır. Borçlunun alacaklılarını zarara uğratmak amacıyla yaptığı tasarruflar İcra ve İflas Kanunundaki tasarrufun iptali davasıyla da etkisiz kılınabilir. Bu dava için ayrıca aciz belgesi veya kesin rehin açığı belgesi gibi özel şartlar aranır.

Taraf muvazaasında yazılı delil kuralının istisnaları

Sözleşmenin tarafı için öngörülen yazılı delil kuralı mutlak değildir. Aşağıdaki hallerde taraf da tanık ve diğer delillere başvurabilir:

• Delil başlangıcı: Karşı tarafın verdiği veya gönderdiği ve iddia edilen işlemi muhtemel gösteren bir belge varsa tanık dinlenebilir (HMK m. 202). Örneğin görünüşteki alıcının “ev aslında senin, kâğıt üstünde bende duruyor” yazan bir mesajı bu niteliktedir.
• Yakın akraba işlemleri: Altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (HMK m. 203/1-a). Muvazaa davalarının önemli bir kısmı aile içi devirlerden kaynaklandığından bu istisna uygulamada büyük önem taşır.
• Karşı tarafın muvafakati: Karşı taraf tanık dinlenmesine açıkça muvafakat ederse tanık dinlenir (HMK m. 200/2).
• Yemin: Yazılı delili bulunmayan taraf, muvazaa anlaşmasının varlığı konusunda karşı tarafa yemin teklif edebilir.

Üçüncü kişilerin muvazaa iddiaları ise zaten senetle ispat kuralının istisnasıdır (HMK m. 203/1-d). Alacaklı, mirasçı veya eş, muvazaayı tanık, bilirkişi ve diğer her türlü delille ispatlayabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Taşınmaza ilişkin muvazaa davası, tapu iptali ve tescil istemiyle asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Bu nedenle farklı illerde bulunan taşınmazlar için, birden fazla taşınmaza ilişkin davaların taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde açılabileceği kuralı dikkate alınarak dava yeri belirlenmelidir (HMK m. 12/3). Tapu iptali davaları nispi harca tabidir ve harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden hesaplanır.

Tasarrufun iptali davasıyla karşılaştırma

Alacaklıların mal kaçırma işlemlerine karşı başvurabileceği iki yol vardır: muvazaa nedeniyle tapu iptali ve İcra ve İflas Kanunu’ndaki tasarrufun iptali davası. İki dava arasındaki temel farklar şunlardır:

• Muvazaa davasında işlemin baştan geçersiz olduğu tespit edilir ve taşınmaz borçlunun adına döner. Tasarrufun iptali davasında ise işlem geçerli kalır; yalnızca davacı alacaklı bakımından, taşınmaz üzerinde cebri icra yapılmasına imkân tanınır.
• Muvazaa iddiası süreye bağlı değildir. Tasarrufun iptali davası hakkı ise tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m. 284).
• Tasarrufun iptali davasında kanun bazı karineler öngörür. 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla değiştirilen İİK m. 278’e göre, aciz belgesinin veya aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği ya da iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılan bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar iptale tabidir. Altsoy, üstsoy, üçüncü derece dahil kan ve kayın hısımları, eş ve ortak konutta yaşayan kişiler arasındaki tasarruflar, gerçek değerine uygun olarak ivazlı olduğu ispatlanmadıkça bağışlama sayılır.

Bu karineler, alacaklının ispat yükünü önemli ölçüde hafifletir. Uygulamada alacaklılar iki davayı çoğu zaman birlikte, terditli olarak açar: öncelikle muvazaa nedeniyle tapu iptali, bu kabul edilmezse tasarrufun iptali istenir.

Eşler arasında mal kaçırma

Boşanma sürecinde eşlerden birinin, edinilmiş malları bir yakınına devrederek diğer eşin katılma alacağını azaltmaya çalışması sık rastlanan bir durumdur. Bu devirler muvazaalı ise diğer eş muvazaa nedeniyle iptal davası açabilir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yapılan karşılıksız kazandırmaların ve diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirlerin edinilmiş mallara değer olarak ekleneceğini öngörür (TMK m. 229). Bu hükme dayanan bir talepte devrin muvazaalı olduğunun ispatı gerekmez; devrin değeri katılma alacağının hesabına eklenir.

Örnek olay

Bir esnaf, hakkında icra takipleri başlamadan birkaç hafta önce dükkânını kayınbiraderine satmış gösterir. Tapuda satış bedeli piyasa değerinin çok altında yazılmıştır ve kayınbiraderin hesabından herhangi bir ödeme çıkmamıştır. Esnaf satıştan sonra da dükkânda çalışmaya, elektrik ve su faturalarını ödemeye devam etmektedir. Alacaklı banka, muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açar ve dükkânın borçlu adına tescilini ister. Banka kayıtları, abonelik belgeleri, tanık beyanları ve satışın icra takibinden hemen önce yapılması muvazaayı gösterir. Banka ayrıca terditli olarak tasarrufun iptalini de talep eder; kayınbirader ikinci derece kayın hısımı olduğundan, gerçek değere uygun ödeme yapıldığını ispatlayamazsa tasarruf bağışlama sayılır.

Sıkça sorulan sorular

Tapuda bedelin düşük gösterilmesi satışı geçersiz kılar mı?
Kılmaz. Taraflar satış konusunda gerçekten anlaşmışsa yalnızca bedelde muvazaa vardır. Satış geçerlidir; gerçek bedel ayrıca ispatlanabilir. Vergi yönünden ise ayrı sorumluluk doğabilir.

Muvazaa davası için zamanaşımı var mı?
Muvazaalı işlem baştan geçersiz olduğundan muvazaa iddiası süreye bağlı değildir. Bununla birlikte uzun süre sessiz kalınması, delillerin kaybolması ve iyiniyetli üçüncü kişilerin ortaya çıkması bakımından risk yaratır.

Muvazaalı işlemin tarafı sonradan “işlem gerçekti” diyebilir mi?
Muvazaa, ilgililerin onay vermesiyle geçerli hâle gelmez. Taraflar gerçekten bir işlem yapmak istiyorlarsa bunu şekil şartlarına uygun yeni bir işlemle yapmalıdır.

Borç senedi danışıklı ise senedi devralan kişiye karşı ne yapılabilir?
Yazılı borç tanımasına güvenerek alacağı devralan iyiniyetli üçüncü kişiye karşı muvazaa savunması yapılamaz (TBK m. 19/2). Bu kişi muvazaayı biliyorsa koruma ortadan kalkar.

Delil toplama önceliği

Muvazaa davalarında sonucu çoğu zaman deliller belirler. Banka hesap hareketleri, tapu ve vergi kayıtları, işlemden sonra malı kimin kullandığını gösteren abonelik ve kira belgeleri dava açılmadan önce bir araya getirilmelidir. Taraf muvazaasında yazılı bir karşı senet veya yazışma bulunup bulunmadığı ayrıca araştırılmalıdır. Mirasçılardan mal kaçırma iddiaları için Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırma ve Tapu İptal-Tescil Davası yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 24 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.