Kira Depozitosu İadesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Kesintiler ve Dava Yolu

Kira depozitosu iadesi, kira sözleşmesi bitip ev boşaltıldığında kiracının en sık yaşadığı uyuşmazlıktır. Kanun depozitoya “güvence” der ve konut ile çatılı işyeri kiralarında bunu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 342’de düzenler. Güvence, kiracının kira borcunu ödememesine ya da kiralanana zarar vermesine karşı kiraya verenin elinde tuttuğu bir teminattır. Kiracı kiralananı geri verdiğinde kira borcu ve kiralananda kiracının sorumlu olduğu bir zarar yoksa, güvence kiracıya eksiksiz geri verilir.

Kanun ne diyor?

Güvence verme borcu kanundan doğmaz, sözleşmeyle kararlaştırılır. Sözleşmede depozito öngörülmemişse kiraya veren sonradan isteyemez. Öngörülmüşse TBK m. 342 sınırları uygulanır:

Madde dört kural koyar:

• Üst sınır: Güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Aylık kirası 20.000 TL olan bir konut için en fazla 60.000 TL depozito istenebilir. Sınırı aşan kısım için kiracı iade isteyebilir.
• Banka hesabı: Parayı kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde vadeli tasarruf hesabına yatırır. Para bu süre boyunca vadeli hesapta durur.
• Bankanın iadesi: Banka parayı iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla öder.
• Üç aylık süre: Sözleşme sona erdikten sonra üç ay içinde kiraya veren bankaya dava açtığını veya takip başlattığını yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine parayı kiracıya geri verir.

TBK m. 342 hangi kiralarda uygulanır?

Madde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Ev, daire, dükkân, ofis ve depo bu kapsamdadır. Boş arsa, açık otopark alanı ya da tarla kiralarında üç aylık sınır ve banka kuralı uygulanmaz; bu kiralarda depozitonun tutarı ve iade şartları sözleşmeye göre belirlenir. Bununla birlikte, bu kiralarda da kiraya veren aldığı güvenceyi, kiracının ispatlanmış bir borcu yoksa geri vermek zorundadır.

Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazlar altı ay ya da daha kısa süreyle kiralandığında, örneğin bir yazlık birkaç haftalığına kiralandığında, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, dolayısıyla TBK m. 342 de uygulanmaz (TBK m. 339). Bu tür kiralamalarda depozito şartları yalnızca sözleşmeye göre belirlenir; şartları sözleşmeye açıkça yazdırın.

Kira sözleşmesine depozito nasıl yazılmalı?

Uyuşmazlıkların çoğu, sözleşmedeki depozito kaydının belirsizliğinden çıkar. Sözleşmede şunlar açıkça yer almalıdır:

• Depozitonun tutarı ve para birimi
• Ödeme şekli (bankaya yatırma, kiraya verenin hesabına havale ya da elden) ve ödeme tarihi
• Depozitonun hangi durumda, ne kadar sürede iade edileceği
• Kiralananın teslimde hangi durumda olduğunu gösteren bir ek liste ya da fotoğraflar

Depozitonun kira sözleşmesinin bitiminden sonra “makul süre içinde” değil, belirli bir günde (örneğin teslimden itibaren 15 gün içinde) iade edileceğinin yazılması, faizin başlangıcı ve temerrüt konusundaki tartışmayı da azaltır.

Depozito elden verildiyse ne olur?

Kanundaki banka sistemi uygulamada pek kullanılmaz. Depozito çoğu zaman kiraya verene elden ya da onun hesabına havale ile ödenir. Bu durumda TBK m. 342’deki banka güvencesi işlemez, ama kiraya veren aldığı parayı geri vermekle yükümlüdür. Kiracının elindeki temel delil, depozitonun ödendiğini gösteren belgedir: sözleşmedeki “depozito olarak … TL alınmıştır” kaydı, banka dekontu ya da imzalı makbuz.

Dekontta açıklama olarak “depozito” yazmak, sonradan paranın kira mı yoksa güvence mi olduğu konusunda çıkacak tartışmayı önler. Sözleşmede depozito yazılı değilse ve ödeme elden yapılmışsa ispat zorlaşır.

Depozito döviz olarak verildiyse kural olarak aynı döviz cinsinden iade edilir. Türk lirası olarak verildiyse aynı tutar iade edilir. Kanunda Türk lirası depozitonun enflasyona göre artırılacağına dair bir hüküm yoktur.

İade borcu ne zaman doğar?

Kiraya verenin depozitoyu iade etme borcu, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın kiraya verene teslim edilmesiyle doğar. Kiracı evi boşaltmadan ya da anahtarı teslim etmeden depozitoyu isteyemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konuda şöyle demiştir:

Bu yüzden teslim anını belgelemek gerekir. Anahtarın teslim edildiği tarih, imzalı bir teslim tutanağıyla, kiraya verene gönderilen bir mesajla ya da noter ihtarnamesiyle kayda geçirilmelidir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı noter aracılığıyla anahtarı teslim etmek istediğini bildirebilir.

Kiracının son ayların kirasını ödemeyip “depozitodan düşün” demesi de aynı sebeple risklidir. Depozito iade borcu henüz doğmadığı için kiraya veren o ayların kirasını isteyebilir, hatta ödenmeyen kira için temerrüt sebebiyle tahliye yoluna gidebilir. Kiracı bunu ancak kiraya verenle yazılı olarak anlaşarak yapmalıdır.

Kiraya veren depozitodan ne kesebilir?

Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının güvencesidir. Kiraya veren şu kalemleri belgelendirerek düşebilir:

• Ödenmemiş kira bedelleri
• Kiracının ödemesi gereken ama ödemediği aidat, su, elektrik, doğalgaz gibi yan giderler
• Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar (kırık kapı, yanık parke, sökülen dolap gibi)

Olağan kullanımdan doğan eskime ise kiracının sorumluluğunda değildir:

Yıllar içinde solan boya, normal kullanımla aşınan musluk contası ya da zamanla eskiyen halı bu kapsamdadır. Kiraya veren bunların bedelini depozitodan düşemez. Sözleşmeye “depozito hiçbir koşulda iade edilmez” gibi bir kayıt konması da maddenin son cümlesine göre geçersizdir.

Kiraya verenin hasar iddiasında bulunabilmesi için kiralananı teslim alırken gözden geçirmesi ve kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunması gerekir:

Kiraya veren anahtarı alıp haftalarca sessiz kaldıktan sonra “duvarlar hasarlıydı” diyerek depozitoyu tutamaz. Teslim sırasında görünür bir eksiklik bildirmemişse kiracı bu eksiklikten sorumlu olmaz. Kiracı için en iyi koruma, girişte ve çıkışta evin tarihli fotoğraf ve videolarını çekmek ve teslim tutanağını iki tarafın imzasıyla düzenlemektir.

Ev satılırsa depozitoyu kim öder?

Kira süresi içinde kiralanan satılırsa yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur:

Depozitoyu teslim alan ise eski maliktir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eski malikin depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini, ispat edemezse iade borcunun ondan devam edeceğini kabul etmiştir:

Ev satıldığında kiracı, depozitonun yeni malike devredilip devredilmediğini iki taraftan da yazılı olarak sormalıdır. Devir yapıldıysa bunu gösteren bir belge istemek, ileride kimden talep edileceği konusundaki tartışmayı önler.

Depozito iade edilmezse ne yapılır?

1. Yazılı talep: Önce kiraya verene, iade için makul bir süre vererek yazılı talepte bulunun. Mesaj ya da e-posta yeterli olabilir; ispat açısından en sağlam yol noter ihtarnamesidir. İhtarname kiraya vereni temerrüde düşürür; faiz bu tarihten itibaren istenebilir.

2. Banka hesabındaysa: Depozito TBK m. 342’ye uygun olarak bankaya yatırılmışsa ve sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren bankaya dava veya takip bildiriminde bulunmamışsa, doğrudan bankaya başvurup parayı isteyin.

3. İcra takibi: Depozito alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir. Takip için arabulucuya gitmek gerekmez. Kiraya veren ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve alacağın mahkeme yoluyla istenmesi gerekir.

4. Arabuluculuk ve dava: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira ilişkisinden doğan bütün davalar, tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.

Kiraya veren kesinti yaptığını söylüyorsa, kesintinin dayanağını, yani kira borcunu ya da zararın varlığını ve tutarını ispat etmek ona düşer. Kiracının ispat etmesi gereken ise depozitoyu ödediği ve kiralananı teslim ettiğidir.

Kiraya veren, kiracıdan ödenmemiş kira ya da hasar bedeli alacağı olduğunu ileri sürüyorsa bunu davada takas savunması olarak ileri sürebilir; ispatlanan alacak depozitodan düşülür.

Kontrol listesi: evi boşaltırken

• Kira sözleşmesinde depozito tutarının yazılı olduğunu kontrol edin; yoksa ödeme dekontunu veya makbuzu bulun.
• Son ayın kirasını ve yan giderleri (aidat, su, elektrik, doğalgaz) ödeyin, son faturaların kapatıldığını gösteren belgeleri saklayın.
• Evi boşalttığınız gün odaları tek tek, tarihli olarak fotoğraflayın ve video çekin.
• Anahtarı imzalı bir teslim tutanağıyla verin; tutanağa sayaç değerlerini ve evin durumunu yazın.
• Kiraya veren teslim almaktan kaçınıyorsa teslim isteğinizi yazılı olarak, gerekirse noter aracılığıyla bildirin.
• İade için yazılı talepte bulunun ve talebin tarihini saklayın.
• Ödeme yapılmazsa icra takibi ya da arabuluculuk yoluna gidin.

Sıkça sorulan sorular

Kiraya veren dört aylık kira tutarında depozito istedi. Bu yasal mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Fazlasını ödemişseniz aşan kısmı geri isteyebilirsiniz.

Depozitoyu son ayın kirasına sayabilir miyim?
Kiraya verenle yazılı olarak anlaşmadıkça bunu yapmayın. Depozitonun iade borcu kiralanan teslim edilince doğar. Son ayın kirasını ödemezseniz kiraya veren o kirayı isteyebilir.

Kiraya veren boya parasını depozitodan kesebilir mi?
Boyanın yıllar içinde olağan kullanımla eskimesinden kiracı sorumlu değildir. Duvara verilen ve olağan kullanımı aşan bir zarar varsa (büyük lekeler, delikler, yanıklar), bu zararın giderilme bedeli düşülebilir. Zararı ve tutarını ispat etmek kiraya verene düşer.

Ev satıldı. Depozitomu kimden isteyeceğim?
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Eski malik, depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat edemezse depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Devir yapıldıysa talebinizi yeni malike yöneltin.

Depozitoya faiz istenebilir mi?
Para bankadaki vadeli hesaba yatırıldıysa hesabın getirisi o hesapta birikir. Elden verildiyse kiraya veren, iade için temerrüde düşürüldüğü tarihten itibaren faiz öder.

Depozito iadesi için dava açmak zorunlu mu, arabuluculuk şart mı?
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bunun yerine doğrudan ilamsız icra takibi de başlatılabilir; takip için arabuluculuk aranmaz.

Sözleşmede depozito yazmıyor ama ödedim. Geri alabilir miyim?
Evet, ödediğinizi ispat edebilirseniz. Banka dekontu, mesajlaşmalar ya da tanık bu ispatta kullanılabilir. Ödeme elden yapıldıysa ve hiçbir belge yoksa ispat zorlaşır.

Sonuç

Depozitoyu geri almanın en kısa yolu, ödemeyi baştan belgelemek ve çıkışta teslimi kayda geçirmektir. Kiralananı imzalı tutanakla teslim edin, evin durumunu fotoğraflayın ve iade için yazılı talepte bulunun. Kiraya veren ödemezse ilamsız icra takibi başlatın ya da arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açın. Kira artışı, tahliye davası, kira tespit davası ve tahliye taahhüdü konularını sitedeki ayrı yazılarda anlattık.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.