Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak bildirdiği belgedir. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, başka bir sebep göstermeden icra dairesine başvurarak veya dava açarak tahliyeyi isteyebilir. Ancak taahhüdün işe yaraması için kanunun aradığı şartları taşıması ve kiraya verenin bir aylık süreyi kaçırmaması gerekir. Uygulamada tahliye taahhüdüne dayanan takiplerin çoğu bu iki noktada düşer.
KISA CEVAP
- Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1’e göre sonuç doğurur.
- Taahhüt yazılı olmalı, kiracı tarafından imzalanmalı ve boşaltma için belli bir tarih içermelidir.
- Taahhüt, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhüt kiracının serbest iradesine dayanmadığı için geçersiz sayılır.
- Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanılamaz.
- Taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yaparsa eski taahhüt hükümsüz kalır.
- Kiracı, icra dairesinin gönderdiği tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir.
Tahliye taahhüdü nedir?
Kira sözleşmesi belirli süreli olsa bile, konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitince sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi ise ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanırsa mümkündür. Bu sebeplerden biri, kiracının kendi imzasıyla verdiği tahliye taahhüdüdür.
Kanun bu sebebi TBK m. 352’nin birinci fıkrasında düzenler:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin bu hükümler TBK m. 354’e göre kiracı aleyhine değiştirilemez. Kira sözleşmesine “kiracı istendiği an çıkar” gibi bir madde yazmak, kanundaki şartların yerine geçmez.
Tahliye taahhüdü, uygulamada “tahliye taahhütnamesi” adıyla da anılır. Kanunun kullandığı ifade “kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlenme”dir. Bu yazıda kısaca “taahhüt” ifadesi kullanılmıştır.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları
TBK m. 352/1’in lafzından ve Yargıtay uygulamasından beş şart çıkar. Biri eksikse taahhüde dayanarak tahliye istenemez.
1. Konut veya çatılı işyeri kirası olmalı
TBK m. 352, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler arasındadır. Arsa, açık otopark veya çatısı olmayan bir alan kiralanmışsa bu hüküm uygulanmaz. Bu tür kiralarda sözleşme, genel hükümlere göre süresinin bitimiyle sona erer.
2. Yazılı olmalı ve kiracı imzalamalı
Taahhüdün yazılı olması şarttır. Sözlü olarak “ay sonunda çıkacağım” demek, tanıkla ispatlansa bile tahliye için yeterli değildir. Belge, kiracı ya da ona bu konuda yetki vermiş temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiracı birden fazlaysa uygulamada taahhüdün hepsi tarafından imzalanması aranır.
Noter onayı geçerlilik şartı değildir. Adi yazılı bir taahhüt de geçerlidir. Ancak noterde düzenlenen veya imzası noterce onaylanan taahhüt, aşağıda anlatılan icra aşamasında kiraya verene ciddi kolaylık sağlar.
3. Kiralanan teslim edildikten sonra verilmeli
Kanun, taahhüdün “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesini açıkça arar. Bunun sebebi, kiracının evi tutmak için kiraya verenin önüne konan her kâğıdı imzalamak zorunda kalmasıdır. Kira sözleşmesiyle birlikte ya da ondan önce alınan taahhüt, kiracının serbest iradesinin ürünü sayılmaz ve geçersizdir.
Kiralanan teslim edildikten sonra verilen taahhütte ise durum tersine döner. Taahhüdün kiracının serbest iradesiyle verildiği kabul edilir. Kiracı, taahhüdü baskı altında imzaladığını ya da belgenin tarihinin sonradan yazıldığını ileri sürüyorsa bunu kendisi ispat etmek zorundadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira başlangıcından bir gün sonra imzalanan bir taahhütte bu kuralı uygulamış ve taahhüdü baskıyla imzalatılmış sayarak davayı reddeden yerel mahkeme kararını kanun yararına bozmuştur. Karar 28.06.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.02.2025 tarihli, 2024/4052 E., 2025/1108 K. sayılı kararı (Resmî Gazete, 28.06.2025, Sayı: 32940)
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin taşınmazını 15.05.2022 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, taşınmazın tesliminden sonra davalının 16.05.2022 tarihinde, 15.05.2023 tarihinde taşınmazı tahliye edeceğine dair tahliye taahhütnamesi imzaladığını, davalının taşınmazı tahliye etmemesi üzerine 17.05.2023 tarihinde tahliye talepli icra takibi başlattıklarını, davalının haksız ve kötü niyetli olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; kira sözleşmesi düzenlenirken zor ve baskı altında bu taahhütnameyi imzaladığını, eğer kira sözleşmesi düzenlendikten sonra önüme konulsaydı taahhütnameyi imzalamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla kira sözleşmesinin başlangıç tarihininin 15.05.2022, tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihinin ise 16.05.2022 olduğu, davacı tarafın iki evrakın ayrı günlerde imzalandığı iddiasının hayatın olağan akışına uygun düşmediği, davalının beyanlarının hayatın olağan akışına uygun düştüğü ve bu yönüyle itibar edilebilir olduğu, düzenlenen tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi düzenlenmesi amacıyla baskı altında imzalandığı sonuç ve kanaatine varıldığından bahisle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, tahliye taahhütnamesinin baskı ile kira sözleşmesi ile aynı gün imzalatıldığına ilişkin ispat yükü üzerinde olan davalı kiracının herhangi bir ispat faaliyetine girişmediği, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya verenin 16.05.2022 düzenleme, 15.05.2023 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığı, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 39. maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğu dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
TBK’nun 352/1. maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Kararın bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
25.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan bir taahhüt imzalayan kiracı, taahhüdün geçersizliğini ileri sürebilir. Taahhüdün tarihinin sonradan yazıldığı ileri sürülüyorsa durum daha zordur. Yukarıdaki kararda da görüldüğü gibi bu iddianın aynı ispat gücüne sahip bir belgeyle kanıtlanması gerekir.
4. Boşaltma için belli bir tarih içermeli
Taahhütte kiralananın hangi gün boşaltılacağı yazmalıdır. “Ev bulunca çıkacağım”, “kiraya veren isteyince boşaltırım” ya da “oğlum evlenince teslim ederim” gibi ifadeler belli bir tarih içermediği için TBK m. 352/1’e uygun bir taahhüt sayılmaz. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi de kira süresinin sonunda kiralananın boşaltılacağını öngören bir sözleşme hükmünü, tahliye tarihini açıkça göstermediği için TBK m. 352 anlamında tahliye taahhüdü saymamış ve buna dayanılarak tahliyeye karar verilemeyeceğini kabul etmiştir:
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 09.03.2020 tarihli, 2020/1175 E., 2020/2309 K. sayılı kararı
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Alacaklı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibine başlandığı, borçluya örnek 14 numaralı tahliye emrinin tebliğ edildiği, borçlunun sair itirazları ile birlikte Türk Borçlar Kanununun 352. maddesine uygun olarak verilmiş bir tahliye taahhütnamesi olmadığından bahisle takibe itiraz ettiği ve icra müdürlüğünce takibin durdurulduğu, alacaklı tarafından icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunulduğu mahkemece; İİK’nun 272-275. maddeleri hükümlerine göre sözleşmede yazılı kira müddetinin bitiminde kiracının mecurdan tahliye edilebilmesi için 6570 sayılı Kira Kanuna tabi olmayan taşınmazlardan olması gerektiği, taşınmazın belediye sınırları kapsamında kaldığından bahisle davanın reddine karar verildiği, davacı-alacaklı tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihli 3+2 yıl süreli kira sözleşmesinin kurulduğu, sözleşmenin 5. maddesine göre, sözleşme bitiminde kiracının taşınmazı boşaltarak kiraya verene kayıtsız ve şartsız teslim edeceğinin kararlaştırıldığı, bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğinde olduğu, davalının taşınmazda 01.05.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren oturmaya başladığı, daha sonra 01.05.2012 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi yapılsa dahi, yargılamaya konu tahliye taahhüdünün kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhüdü niteliğinde olması sebebiyle geçerli olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verildiği anlaşılmaktadır.
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmünü içermektedir
Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, … Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 18/10/2019 tarih ve 2018/487 E. – 2019/1823 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09/03/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Taahhüt edilen tarihin kira döneminin sonuna denk gelmesi gerekmez. Kiracı dönemin ortasındaki bir tarih için de boşaltmayı üstlenebilir.
5. Kiraya verene karşı verilmeli
Taahhüt kiraya verene, yani kira sözleşmesinin tarafına karşı verilmelidir. Kiraya veren birden fazlaysa takip veya dava hepsi tarafından birlikte yürütülür.
Taahhütten sonra yeni sözleşme yapılırsa
Taahhüt verildikten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa kira ilişkisi yenilenmiş olur. Bu durumda eski tarihli taahhüt hükümsüz kalır ve kiraya veren artık ona dayanamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taahhüdün düzenlenmesinden sonra yeni bir kira sözleşmesi yapıldığı hâlde tahliyeye karar veren yerel mahkeme kararını kanun yararına bozmuştur. Karar 18.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli, 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı kararı (Resmî Gazete, 18.07.2026, Sayı: 33313)
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının 28.09.2022 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca dava konusu iş yerinde kiracı olarak bulunduğunu, 23.11.2022 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile iş yerini 28.09.2023 tarihinde tahliye edeceğini beyan etmiş olmasına rağmen, başlatılan tahliye talepli icra takibine karşı davalının tahliye taahhütnamesinin içeriğine ve altındaki imzaya haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davalının itirazının iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; yaklaşık üç yıldır kiracı olduğu dava konusu taşınmazda mevcut kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hile ile yeni kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandığını, iradesinin fesada uğratıldığını, tahliye taahhüdünün serbest iradesiyle verilmediğini, kiraya verenin taahhütname ve kira sözleşmeleri üzerinde tahrifat yaptığını, kira bedelini gerçeğe aykırı şekilde değiştirdiğini, hile, tehdit ve muvazaa sonucu düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 28.09.2022 başlangıç tarihli kira ilişkisinin bulunduğu, davalının kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 23.11.2022 tanzim tarihli ve 28.09.2023 tahliye tarihli yazılı tahliye taahhüdü verdiği, bu taahhüde dayanılarak süresinde icra takibi başlatıldığı, baskı ve zorlamayla imza attığı yönündeki savunmasına rağmen Adli Tıp Kurumu incelemesiyle imzanın davalıya ait olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; davalı vekilince, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekilince de tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığı bildirilmiş olmasına rağmen, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra düzenlenen ve davacı tarafça inkâr edilmeyen yeni kira sözleşmesi nedeniyle tahliye taahhüdünün hükümsüz kalıp kalmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 352/1 maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı vekili tarafından takibe dayanak yapılan dava konusu tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesi ibraz edilmiş olmakla, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 11.09.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Kiraya veren açısından bunun anlamı şudur: Elinde taahhüt bulunan kiraya veren, kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa taahhüdü kendi eliyle geçersiz kılar. Kira bedelini güncellemek için yeni sözleşme yerine yalnızca bedel konusunda yazılı bir ek protokol yapmak daha güvenlidir.
Bir aylık süre
Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurmalı veya dava açmalıdır. Süre, taahhüdün imzalandığı tarihten değil, kiracının boşaltmayı üstlendiği tarihten başlar.
Örnek: Kiracı 1 Mart 2026’da imzaladığı belgeyle evi 1 Eylül 2026’da boşaltacağını taahhüt etmiş olsun. Kiraya veren en geç 1 Ekim 2026’ya kadar takip başlatmalı veya dava açmalıdır.
Bu süre hak düşürücü süredir. Mahkeme ve icra mahkemesi sürenin geçip geçmediğine kendiliğinden bakar. Kiracının ayrıca “süre geçti” diye itiraz etmesi gerekmez. Bir ay geçtikten sonra taahhüde dayanarak tahliye istenemez. Kiraya veren o noktadan sonra yalnızca ihtiyaç, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi diğer sebeplere başvurabilir.
Kiraya veren dava yolunu seçecekse önce arabulucuya başvurmak zorundadır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirmiştir. Arabulucuya başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (m. 18/A, on beşinci fıkra). İcra takibi yolunda ise arabulucuya başvurmadan doğrudan icra dairesine gidilir.
İcra yoluyla tahliye nasıl yapılır?
Taahhüde dayanan tahliyede en sık izlenen yol, ilamsız tahliye takibidir. Mahkeme kararı gerekmez.
- Takip talebi. Kiraya veren, taahhüdün aslı veya onaylı örneğiyle icra dairesine başvurur ve takip talebinde tahliyeyi açıkça ister. Talepte tahliye istenmemişse sonradan tahliye emri çıkarılamaz.
- Tahliye emri. İcra dairesi kiracıya tahliye emri (Örnek 14) gönderir. Emirde kiracıdan taşınmazı on beş gün içinde boşaltıp teslim etmesi istenir.
- İtiraz. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak itiraz edebilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 274). Bu şekilde yapılan itiraz takibi durdurur.
- İtiraz yoksa. Kiracı itiraz etmez ve on beş gün içinde çıkmazsa kiraya veren, icra memuru eliyle tahliyeyi isteyebilir.
Kiracı itiraz ederse kiraya verenin önünde iki yol vardır. Hangisinin uygun olduğu, taahhüdün niteliğine bağlıdır.
- İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması. İİK m. 275’e göre tahliye talebinin dayandığı belge noterde düzenlenmiş, tarihi ve imzası noterce onaylanmış ya da kiracı tarafından ikrar edilmişse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Kiracı aynı kuvvette bir belgeyle kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını gösteremezse itiraz kaldırılır. Bu yol hızlıdır.
- Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası. Taahhüt adi yazılıysa ve kiracı imzayı, tarihi inkâr ediyor ya da baskıyla imzalatıldığını ileri sürüyorsa bu uyuşmazlık icra mahkemesinde çözülemez. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde dava açar ve tanık, bilirkişi gibi deliller orada incelenir.
Dava yoluyla tahliye
Kiraya veren icra takibi yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Bu durumda önce arabulucuya başvurur, anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte davayı açar. Dava, bir aylık süre içinde açılmalıdır. Taahhüdün geçerliliğine ilişkin tüm tartışmalar bu davada incelenir.
İcra yolu çoğu zaman daha hızlı sonuç verir. Kiracının itiraz etme ihtimali yüksekse ve taahhüt adi yazılıysa, iki aşamalı bir süreç yaşanacağını baştan hesaba katmak gerekir. Taahhüdün baskı altında alındığı iddiasının güçlü olduğu dosyalarda kiraya verenin doğrudan dava yolunu seçmesi zaman kaybını önleyebilir.
Taahhüt imzalayan kiracının durumu
Taahhüt imzalamış olmak, kiracının her durumda kiralananı boşaltmasını gerektirmez. Önce şu sorulara bakılmalıdır:
- Taahhüt, kira sözleşmesiyle aynı gün ya da kiralanan teslim alınmadan önce mi imzalandı?
- Belgede boşaltma için belli bir tarih yazıyor mu?
- Taahhütten sonra kiraya verenle yeni bir kira sözleşmesi yapıldı mı?
- Taahhüt edilen tarihten bu yana bir aydan fazla geçti mi ve bu süre içinde takip veya dava başlatıldı mı?
- Kiralanan konut veya çatılı işyeri mi?
Bu sorulardan birinin cevabı kiracı lehineyse taahhüde dayanan takibe itiraz edilebilir. Tahliye emri tebliğ edilmişse yedi günlük itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Süre geçtikten sonra yapılan itiraz takibi durdurmaz.
Sıkça sorulan sorular
Tahliye taahhüdü noterden mi yapılmalı?
Hayır. Adi yazılı taahhüt de geçerlidir. Noter onayı, kiracı itiraz ettiğinde itirazın icra mahkemesinde kaldırılabilmesini sağladığı için kiraya verene hız kazandırır.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. TBK m. 352/1, taahhüdün kiralanan teslim edildikten sonra verilmesini arar. Sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhüt kiracının serbest iradesine dayanmadığı için geçersiz sayılır.
Tarihi boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhüdünde ne olur?
Tarih kısmı boş bırakılan belge kiraya veren tarafından sonradan doldurulabilir. Belgenin kiracının bilgisi dışında doldurulduğunu ileri süren kiracı bunu ispat etmek zorundadır ve Yargıtay bu ispat için aynı ispat gücüne sahip bir belge aramaktadır. Böyle bir belgeye dayanılarak tahliye emri gönderilmişse süresinde itiraz edilmeli ve dosya bir avukata incelettirilmelidir.
Bir aylık süre kaçırılırsa taahhüt tekrar kullanılabilir mi?
Hayır. Süre hak düşürücüdür. Kiraya veren taahhüde dayanarak tahliye isteyemez; ancak kanundaki diğer tahliye sebeplerine başvurabilir.
Ev sahibi değişirse taahhüt geçerli kalır mı?
Kiralanan satılırsa kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malikin önceki kiraya verene verilmiş taahhüde dayanıp dayanamayacağı somut olaya göre değerlendirilir. Bu konuda somut dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ne kadar sürer?
Kiracı itiraz etmezse tahliye emrinin tebliğinden sonra on beş gün içinde tahliye istenebilir. İtiraz edilirse süre, itirazın icra mahkemesinde mi yoksa sulh hukuk mahkemesinde mi inceleneceğine göre değişir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya verene dava sebebi aramadan tahliye isteme imkânı veren güçlü bir belgedir. Bu gücün karşılığında kanun sıkı şartlar koyar: yazılı olmalı, belli bir tarih içermeli, kiralanan teslim edildikten sonra alınmalı ve bir ay içinde kullanılmalıdır. Kiraya veren için en sık hata süreyi kaçırmak ya da taahhütten sonra yeni sözleşme imzalamaktır. Kiracı için ise tahliye emrine yedi gün içinde itiraz etmemektir.
Kanunların güncel metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (mevzuat.gov.tr).
İlgili yazılar: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.