Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, yalnızca kanunun saydığı bir tahliye sebebi varsa ve kiraya veren bu sebebi kanundaki süre içinde kullanırsa tahliye edilir. Sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye davası için yetmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347’ye göre kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Tahliye için kiraya verenin veya yakınının ihtiyacı (TBK m. 350), yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351), kiracının yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutu (TBK m. 352), kira borcunun ödenmemesi (TBK m. 315) ya da on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) gibi bir dayanak gerekir. Bu sebeplerin çoğunda dava süresi bir aydır. 1 Eylül 2023’ten beri tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
KISA CEVAP
- Kiraya veren, “sözleşme bitti” diyerek kiracıyı çıkaramaz (TBK m. 347). Kanunda sayılan bir tahliye sebebi gerekir.
- İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının konutu sebeplerinde dava ya da takip için çoğunlukla bir aylık süre vardır. Süre kaçarsa dava usulden reddedilir.
- Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra dairesinden yapılan ilamsız tahliye takibi bu zorunluluğun dışındadır.
1. Kanun Metni
TBK m. 350
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK m. 351
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
TBK m. 352
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
TBK m. 353
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
TBK m. 347
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. (…)”
TBK m. 315
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
TBK m. 355
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. (…)”
6325 sayılı Kanun m. 16/2
“(2) Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.”
HMK m. 4/1-a
“(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, (…) görürler.”
2. Kiraya Verenin İhtiyacı, Yeniden İnşa ve Yeni Malik
Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı (TBK m. 350/1)
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, çocukları ve torunları (altsoy), anne, baba ve büyükanne, büyükbabası (üstsoy) ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa tahliye davası açabilir. Kanun “gereksinim” yanında “kullanma zorunluluğu” da arar. Kiralananı daha yüksek bedelle başkasına vermek isteyen kiraya verenin bu sebebe dayanması işe yaramaz. Mahkeme, ihtiyacın gerçekten var olup olmadığını tanık, belge ve keşifle araştırır. Örneğin İstanbul’daki işinden emekli olup kendi ilindeki dairesine taşınmak isteyen kiraya veren, emeklilik belgesini, oturduğu evin kira sözleşmesini ve başka uygun bir konutunun bulunmadığını gösteren tapu kayıtlarını sunar.
Dava süresi bir aydır. Belirli süreli sözleşmede bu süre, kira süresinin bittiği tarihten başlar. Sözleşme yıldan yıla uzamışsa her kira yılının sonu yeni bir başlangıç tarihidir. Belirsiz süreli sözleşmede ise fesih dönemi ve fesih bildirim süreleri dikkate alınarak bulunan tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır. Kiraya veren, bu bir aylık süre bitmeden kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).
Yeniden inşa ve imar (TBK m. 350/2)
Binanın yıkılıp yeniden yapılması ya da esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekiyorsa ve bu işler sürerken kiralanan kullanılamıyorsa kiraya veren tahliye isteyebilir. Boya, badana veya tesisat yenilemesi gibi kiracı içerideyken yapılabilen işler bu sebebi karşılamaz. Kiraya veren, yapılacak işin kapsamını ve kiralananın bu sırada kullanılamayacağını belgeyle göstermelidir. Dava süresi ihtiyaç davasıyla aynıdır. Boşaltılan taşınmaz eski hâliyle üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eski kiracı, yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralamada öncelik hakkına sahiptir; bu hakkı kiraya verenin yazılı bildiriminden sonraki bir ay içinde kullanır (TBK m. 355).
Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351)
Kiralanmış bir daireyi satın alan kişi iki yoldan birini seçer. Birincisinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyacını yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açar. İkincisinde, kiracının sözleşme süresinin bitmesini bekler ve bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açar. Edinme tarihi, tapuda tescilin yapıldığı tarihtir. Bir aylık bildirim süresini kaçıran yeni malik ilk yoldan yararlanamaz; ikinci yol açık kalır.
3. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)
Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ama o tarihte çıkmamışsa kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, aşağıdaki kararlarında taahhüdün geçerliliği için dört şart sayıyor: yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, boşaltma tarihini içermesi ve kiralananın tesliminden makul bir süre sonra verilmesi. Kira sözleşmesi imzalanırken alınan taahhüt geçerli değildir. Kiracının avukatı da taahhüt verebilir ve bunun için vekaletnamede özel yetki aranmaz.
Taahhüt verildikten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa taahhüt hükümsüz kalır. Bir aylık süreyi kaçıran kiraya veren de taahhüde dayanamaz. Taahhüde dayalı tahliye için icra dairesinden takip başlatılabilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272 vd.). Bu takip arabuluculuk şartına tabi değildir. Aynı taahhüde dayanarak doğrudan dava açmak isteyen kiraya veren ise önce arabulucuya gider.
Bir kira yılında iki haklı ihtar (TBK m. 352/2)
Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede kiracı aynı kira yılı içinde iki ayrı kira bedelini ödemediği için iki kez yazılı ihtar almışsa kiraya veren, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde iki ihtarın kira süresi içinde çekilmesi yeterlidir. “Haklı” ihtar, gönderildiği anda kira bedeli gerçekten muaccel olmuş ve ödenmemişken çekilen ihtardır. Kira bedeli ödendikten sonra gönderilen ihtar sayılmaz. Örneğin 1 Mart başlangıçlı bir sözleşmede Nisan ve Ekim kiraları geciktiği için iki ihtar gönderilmişse dava, kira yılının bittiği 1 Mart’tan itibaren bir ay içinde açılır. Bu sebep yalnızca dava yoluyla kullanılır.
Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu (TBK m. 352/3)
Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Kanun, konutun oturmaya elverişli olmasını arar; mahkeme bunu keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edebilir. Kiraya veren, kiracının bu konutunu sözleşmeden önce biliyorsa bu sebebe dayanamaz.
Kira borcunu ödememe: TBK m. 315 ve icra yoluyla tahliye
Kirasını ödemeyen kiracı için kiraya verenin önünde iki yol var. Birincisi TBK m. 315’tir. Kiraya veren kiracıya yazılı ihtar gönderir ve konut ile çatılı işyerinde en az otuz günlük süre vererek bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre ihtarın tebliğinden sonraki gün işlemeye başlar. Kiracı ödemezse kiraya veren sözleşmeyi fesheder ve sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuk aşamasından sonra, tahliye davası açar.
İkinci yol icra dairesinden tahliye talepli takiptir (İİK m. 269 vd.). Kiracıya gönderilen ödeme emrinde konut ve çatılı işyeri için otuz günlük ödeme süresi yer alır. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir. Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde borcu ödemezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye ister. İtiraz edilirse kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder. Bu yol, HMK m. 4/1-a ve 6325 sayılı Kanun m. 18/B’deki ayrık tutma nedeniyle arabuluculuğa tabi değildir.
4. On Yıl Dolunca Sebep Göstermeden Sona Erdirme
Kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz (TBK m. 347). Bunun tek istisnası on yıl kuralıdır. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirim yaparak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi, sözleşmenin kendi süresi bittikten sonra başlar.
Örnek: 1 Eylül 2016 başlangıçlı ve bir yıl süreli sözleşmenin süresi 1 Eylül 2017’de biter. On uzama yılı 1 Eylül 2027’de dolar. Kiraya veren, 1 Eylül 2028’de bitecek uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirmek için en geç 1 Haziran 2028’e kadar yazılı bildirim yapar. Bildirim geç kalırsa bir sonraki uzama yılı beklenir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa kiraya veren tahliye davası açar.
5. Dava Süresi, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
| Sebep | Dayanak | Süre | Yol |
|---|---|---|---|
| Kiraya verenin veya yakınının ihtiyacı | TBK m. 350/1 | Kira süresinin sonundan itibaren bir ay (TBK m. 353 ile bir kira yılı uzayabilir) | Dava |
| Yeniden inşa ve imar | TBK m. 350/2 | Kira süresinin sonundan itibaren bir ay | Dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay | Dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay | İcra takibi veya dava |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay | Dava |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu | TBK m. 352/3 | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay | Dava |
| Kira borcunu ödememe | TBK m. 315; İİK m. 269 vd. | Yazılı ihtarda ya da ödeme emrinde verilen otuz günlük süre dolunca | Dava veya icra takibi |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347 | Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim | Bildirim, sonra dava |
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m. 18/B, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girdi. Bu hükme göre kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kalan kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İhtiyaç, yeni malik, iki haklı ihtar, kiracının konutu ve on yıl sebeplerine dayanan tahliye davaları bu kapsamdadır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma çıkmazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde geçen süre, bir aylık dava süresinden düşülmez (6325 sayılı Kanun m. 16/2). Aşağıdaki Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında arabuluculuk 20.09.2023’te başlamış, 05.10.2023’te bitmiş, dava 16.10.2023’te açılmıştı. Yerel mahkeme süre geçti diyerek davayı reddetti, Yargıtay kararı kanun yararına bozdu. Arabulucuya dava açma süresi başlamadan önce başvurulup başvurulamayacağı konusunda ise bölge adliye mahkemeleri farklı kararlar verdi. Bu ayrılık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne de taşındı (E. 2025/1495, K. 2025/3048 ve E. 2025/3292, K. 2025/5039). Bu nedenle başvuruyu dava açma süresi başladıktan sonra ve süre içinde yapmak daha az risklidir.
Tahliye davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a). İcra yoluyla tahliyede itirazlar ve tahliye talebi icra mahkemesinde incelenir.
6. Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2548, K. 2025/5852, T. 03.12.2025
3. Hukuk Dairesi 2025/2548 E. , 2025/5852 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/182 E., 2024/523 K. İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; İstanbul ilinde oturan müvekkili davacının yaşanan deprem olayları sonrasında memleketine dönmeye karar vermesi üzerine, maliki bulunduğu konut niteliğindeki taşınmazda kiracı olan davalıdan kiralananı ihtiyacı doğrultusunda tahliye etmesini istediklerini, kira sözleşmesinin yenilenmesi anlamına gelmemek kaydıyla tahliye tarihine kadar kira bedelinin 12.000,00 TL olacağına dair noter ihtarı gönderildiğini, davalının kiralananı tahliye etmemesi üzerine arabuluculuk görüşmelerinden sonuç alınamadığını, davacının üzerine kayıtlı başka taşınmazı bulunmadığını, dava konusu taşınmaz dışında ağır hasarlı bir adet evi bulunduğunu, bu eve yerleşmesinin imkansız olduğunu, ihtiyacın samimi olduğunu ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; kiraya verenin taşınmazda kendisinin oturacağından bahisle gönderdiği tahliye ihtarnamesinde, taşınmaz kirasının 12.000,00 TL’ye yükseltilmesi halinde evde oturmaya devam edilebileceğinin bildirildiğini, hali hazırda 1.500,00 TL olan kira bedelinin 5.000,00 TL yapılması talebinin ev sahibi tarafından kabul edilmediğini, davacının amacının kiralananı daha yüksek bedelle kiraya vermek olduğunu, taşınmaza ihtiyacı bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi için 19.07.2023 tarihli ihtarnamenin düzenlendiği, davanın 16.10.2023 tarihinde açıldığı, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmadığı gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun (6325 sayılı Kanun) 18/B maddesi gereğince eldeki davanın dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu ve Kanunun 16/2 maddesine göre arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen sürenin, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacağı göz önünde bulundurularak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 350. maddesinde düzenlenen süre içerisinde açılan davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerektiği ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. TBK’nın 350. maddesi uyarınca; kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine Kanunun 353. maddesine göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. 6325 sayılı Kanun’un “dava şartı olarak arabulucuk” başlıklı 18/A maddesinin 2. bendinde; “Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.” hükmü yer almakla olup, 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca “a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.” bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı Kanunun 16/2 maddesi, arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen sürenin, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacağını düzenlemiştir. Böylece kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır. Zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Somut uyuşmazlıkta; taraflar arasında 10.09.2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli belirli süreli konut kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı tarafından arabuluculuk başvurusu 20.09.2023 tarihinde yapılmış, tutanak ise 05.10.2023 tarihinde düzenlenmiş, dava 16.10.2023 tarihinde açılmıştır. Bu itibarla, Mahkemece 6325 sayılı Kanunun 16/2 maddesi uyarınca 20.09.2023 ile-05.10.2023 tarihleri arasında TBK m.350’de öngörülen dava süresinin işlemeyeceği ve davanın süresi içinde 16.10.2023 tarihinde açıldığı gözetilerek, işin esası incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi usul ve yasaya aykırı olup, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 362/2 hükmü uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA, Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 03.12.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4396, K. 2025/3416, T. 18.06.2025
3. Hukuk Dairesi 2024/4396 E. , 2025/3416 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi SAYISI : 2023/2511 E., 2024/2381 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2022/874 E., 2023/311 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda davacının 13.08.2018 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunduğunu, sözleşme sonu olan 14.09.2021 tarihinde sözleşmenin biteceği, yenilenip yenilenmeyeceğinin sorulması üzerine davalı tarafça gönderilen ihtarda, sürenin sona ermesiyle taşınmazı tahliye ederek teslim edeceğini bildirdiğini, davalının 14.09.2021 tarihinde kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı tahliye taahhüdü bulunduğu halde kiralananı boşaltmadığını, davalı tarafça gönderilen ihtarnamenin, tahliye taahhüdü şartlarını taşıdığını ileri sürerek; davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; genel vekaletnamedeki yetkiye istinaden tahliye taahhüdünde bulunulamayacağını, özel yetkinin bulunması gerektiğini, bu nedenle cevabi ihtarın tahliye taahhüdü olarak kabul edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede yer verilen düzenlemenin, kira ilişkisinin başlangıcında verilmiş bir taahhüt olduğu, kanunda belirtilen kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi şartı sağlanmadığından geçerli bir tahliye taahhüdü teşkil etmediği, cevabi ihtarnamede ise belirli bir tarih yer almadığından bu bakımda da geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; delillerin değerlendirilmesinde hata bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri Davacı vekili; kiralanan taraflar arasındaki sözleşmenin akdedildiği tarihten daha önceki tarihli ve farklı bir kira sözleşmesi ile davalıya teslim edildiğinden sözleşme ile verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunu, aksinin düşünülmesi halinde dahi ihtarnamenin tahliye taahhüdü niteliğinde olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Gerekçe ve Değerlendirme Uyuşmazlık, tahliye taahhüdüne dayalı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 1. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye göre, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. “ düzenlemesi yer almaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra makul bir süre sonra verilmesi gereklidir. Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından verilmelidir. Vekil tarafından da tahliye taahhüdü verilebilir, vekilin bu işlemi yapması için özel bir yetkiye ihtiyacı yoktur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 13.08.2018 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli olup, sözleşmenin (13.) maddesinde,” İşbu sözleşmenin başlangıç tarihi 13.12.2018 olup bitiş tarihi 14.09.2021’dir. Taraflar işbu sözleşmenin bitiş tarihinde, herhangi bir ihbar ve bildirime ihtiyaç olmaksızın kendiliğinden sona ereceğini kabul ve beyan etmiş olup; kiracı 14.09.2021 tarihinde kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmeyi kabul, beyan ve taahhüt eder. ” hususu kararlaştırılmış olup tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde düzenlendiği anlaşılmaktadır. Davacı tarafından davalıya gönderilen 13.08.2020 tarihli ihtarda; kira süresinin 14.09.2021 tarihinde dolacağı, 2021-2022 eğitim- öğretim yılında öğretime devam edip etmeyeceğini bildirmelerinin istenildiği, davalı kiracının avukat olan vekili tarafından sunulan 26.08.2020 tarihli cevabi ihtarnamede, “imza altına alınan sözleşmede belirlenen sürede taşınmazın tahliye edilerek teslim edileceği,” şeklinde ifadeye yer verildiği görülmüştür. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; İlk Derece Mahkemesinin ve Bölge Adliye Mahkemesinin gerekçelerinde ifade edildiği gibi, kira sözleşmesinin yapıldığı sırada verilen taahhüt geçerli değildir. Ne var ki, yukarıda ayrıntılı şekilde yer verilen kiracı vekili tarafından kiraya verene gönderilen cevabi ihtarname içeriğinden, boşaltma tarihinin “sözleşmede belirlenen süre” olarak teyit edilerek belirtildiği, bunun sözleşmedeki hüküm ile birlikte değerlendirilmesiyle, boşaltma tarihine ilişkin davalı iradesinin 14.09.2021 olduğunun anlaşıldığı, bu çerçevede taahhüdün serbest irade ile verildiğinin ve geçerli olduğunun kabulü gerekirken, İlk Derece Mahkemesince hatalı değerlendirmeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesis edilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; 1. Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE, 2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371 maddesi uyarınca İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 18.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2877, K. 2026/2766, T. 05.05.2026
3. Hukuk Dairesi 2026/2877 E. , 2026/2766 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2024/248 E., 2025/977 K. İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA Davacı vekili; davalının 28.09.2022 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca dava konusu iş yerinde kiracı olarak bulunduğunu, 23.11.2022 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile iş yerini 28.09.2023 tarihinde tahliye edeceğini beyan etmiş olmasına rağmen, başlatılan tahliye talepli icra takibine karşı davalının tahliye taahhütnamesinin içeriğine ve altındaki imzaya haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; davalının itirazının iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP Davalı vekili; yaklaşık üç yıldır kiracı olduğu dava konusu taşınmazda mevcut kira ilişkisi devam ederken baskı, tehdit ve hile ile yeni kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandığını, iradesinin fesada uğratıldığını, tahliye taahhüdünün serbest iradesiyle verilmediğini, kiraya verenin taahhütname ve kira sözleşmeleri üzerinde tahrifat yaptığını, kira bedelini gerçeğe aykırı şekilde değiştirdiğini, hile, tehdit ve muvazaa sonucu düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 28.09.2022 başlangıç tarihli kira ilişkisinin bulunduğu, davalının kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra 23.11.2022 tanzim tarihli ve 28.09.2023 tahliye tarihli yazılı tahliye taahhüdü verdiği, bu taahhüde dayanılarak süresinde icra takibi başlatıldığı, baskı ve zorlamayla imza attığı yönündeki savunmasına rağmen Adli Tıp Kurumu incelemesiyle imzanın davalıya ait olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; davalı vekilince, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında 11.09.2024 başlangıç tarihli ve noter tasdikli yeni kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekilince de tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığı bildirilmiş olmasına rağmen, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra düzenlenen ve davacı tarafça inkâr edilmeyen yeni kira sözleşmesi nedeniyle tahliye taahhüdünün hükümsüz kalıp kalmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, tahliye taahhütnamesi nedeniyle yapılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 352/1 maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” düzenlemesi yer almaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için; yazılı şekilde yapılması, taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden makul bir süre sonra verilmesi gereklidir. Somut uyuşmazlıkta, davalı vekili tarafından takibe dayanak yapılan dava konusu tahliye taahhüdünün keşide tarihinden sonra, taraflar arasında 11.09.2024 tarihli kira sözleşmesi imzalanarak kira sözleşmesinin yenilendiği ileri sürülmüş, davacı vekili tarafından da sunulan sözleşme kabul edilerek tarafların anlaştığı ve davanın konusuz kaldığına dair 22.10.2024 tarihli beyan dilekçesi ibraz edilmiş olmakla, İlk Derece Mahkemesince tahliye taahhüdünden sonra, davacı tarafça itiraz edilmeyen 11.09.2014 başlangıç tarihli sözleşme ile kira sözleşmesinin yenilendiği ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığı gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinin kabulüne karar verilmiştir.
V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 maddesine dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 363/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA, Kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına, dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, 05.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
7. Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin süresi bitti, kiraya veren beni çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyerinde hayır. Kiracı sözleşme bitiminden en az on beş gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme bir yıl uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini gerekçe gösteremez (TBK m. 347). Tahliye için ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar gibi kanuni bir sebep ya da on yıllık uzama süresinin dolması gerekir.
Kira sözleşmesine yazılan tahliye taahhüdü geçerli mi?
Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yapılırken verilen taahhüdün geçerli olmadığını, taahhüdün kiralananın tesliminden makul bir süre sonra verilmesi gerektiğini kabul ediyor (E. 2024/4396, K. 2025/3416). Taahhütten sonra yeni kira sözleşmesi imzalanırsa taahhüt hükümsüz kalır (E. 2026/2877, K. 2026/2766).
İhtiyaç nedeniyle çıkarılan evi kiraya veren başkasına kiralayabilir mi?
Haklı bir sebep yoksa üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralayamaz (TBK m. 355).
Kiramı birkaç gün geç ödersem tahliye edilir miyim?
Gecikme kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz. TBK m. 315’e göre kiraya veren önce yazılı ihtarla en az otuz gün süre vermelidir; icra takibinde de ödeme emrinde otuz günlük süre bulunur. Ancak aynı kira yılında iki haklı ihtar alan kiracı hakkında, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).
Arabulucuya gitmeden tahliye davası açarsam ne olur?
Dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. İcra dairesinden başlatılan ilamsız tahliye takibi için arabuluculuk şartı yoktur (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Dosyanıza özgü değerlendirme için bize 0552 203 09 69 numaralı telefondan veya WhatsApp üzerinden ulaşabilirsiniz.
İlgili yazılar: Tahliye Taahhüdü: Geçerlilik Şartları, Bir Aylık Süre ve İcra Yoluyla Tahliye, 2026 Kira Artış Oranı ve Kira Artışına İtiraz, Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası. Kanunun güncel metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr).