Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350/2)

Kiraya veren, kiralanan binayı yıkıp yeniden yapmak ya da kapsamlı bir tadilat yapmak istiyorsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350/2’ye göre bunun için iki şart birlikte aranır: Yapılacak iş yeniden inşa veya imar amaçlı esaslı bir onarım, genişletme ya da değiştirme olmalı ve bu iş sürerken kiralananın kullanılması imkânsız olmalıdır. Uygulamada davanın sonucunu belirleyen belge, belediyece onaylanmış mimari proje veya avan projedir.

Kanun metni

Madde, ihtiyaç nedeniyle tahliye ile aynı fıkrada yer alır; dava süresi ve usul iki sebep için ortaktır. İhtiyaç sebebi İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı yazımızda anlatılmıştır. Bu yazı yalnızca ikinci bentteki yeniden inşa ve imar sebebini ele alır.

Tahliye sebebinin unsurları

1. Yeniden inşa veya imar amacı

Kanun dört ayrı işten söz eder: binanın yıkılıp yeniden yapılması (yeniden inşa), esaslı onarım, genişletme ve değiştirme. Son üçünün de “yeniden inşa veya imar amacıyla” yapılması gerekir. Binaya kat eklenmesi, iki dükkânın birleştirilmesi, taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi, binanın kullanım amacının değiştirilmesi gibi işler bu kapsama girebilir.

Basit bakım ve onarım tahliye sebebi değildir. Boya, badana, mutfak veya banyo yenilemesi, kapı ve pencere değişimi, tesisatın onarılması gibi işler kiracı kiralananda otururken yapılabilir. Kiracı, kiraya verenin yapacağı bu tür yenilik ve değişikliklere TBK m. 320 çerçevesinde katlanmakla yükümlüdür; kiraya veren kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır, kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır.

2. Kullanımın imkânsız olması

İşlerin yapılması sırasında kiralananın kullanılması imkânsız olmalıdır. Kullanımın zorlaşması, gürültü ve tozun artması yeterli değildir. Mahkeme bu şartı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Bilirkişi, projede öngörülen işlerin niteliğini, süresini ve bu süre içinde kiralananda oturmanın veya çalışmanın mümkün olup olmadığını raporunda açıklar.

3. Onaylı proje ve ruhsat

Kiraya verenin yapacağı işi soyut olarak ileri sürmesi yetmez. İşin yapılacağını gösteren ciddi bir hazırlık bulunmalıdır. Yargıtay, imarca onaylı mimari projenin veya avan projenin ibrazını zorunlu sayar; ancak projenin dava açılırken hazır olmasını şart koşmaz.

Bu olayda kiraya veren, eski binayı yıkıp birden fazla parseli birleştirerek büyük bir proje yapacağını ileri sürmüş, tevhit işlemleri sürdüğü için projenin onay aşamasına gelmediğini belirterek süre istemiştir. İlk derece mahkemesi projenin dava açılırken hazır olması gerektiği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, karar düzeltme aşamasında önceki onama kararını kaldırmış; mahkemenin proje ibrazı için kesin süre vermesi ve sonucuna göre karar vermesi gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

Bu karardan iki pratik sonuç çıkar. Proje dava sırasında sunulabilir; fakat mahkemenin verdiği kesin süre içinde sunulmazsa dava reddedilir. Yapı ruhsatının alınmış olması ispatı güçlendirir; ruhsatın alınmasına engel bir imar durumu varsa tahliye istemi ciddi bulunmaz.

Dava süresi

Belirli süreli sözleşmelerde dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kendiliğinden bir yıl uzadığı için her uzama yılının sonu da yeni bir dava süresi başlatır (TBK m. 347). Kira yılı 1 Eylül’de başlıyorsa dava en geç 1 Ekim’e kadar açılmalıdır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise taşınmaz kiraları için öngörülen fesih dönemi ve üç aylık fesih bildirim süresi gözetilir (TBK m. 329). Yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır.

Kiraya veren, dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Projenin onay süreci uzun sürecekse bu bildirim, kiraya verene bir yıl daha zaman kazandırır. Bildirimde yeniden inşa veya imar sebebinin açıkça yazılması, ileride tartışma çıkmasını önler.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk görüşmeleri, yeniden inşa davalarında taraflar arasında taşınma süresi, taşınma masrafı ve yeni binada kiralama şartları üzerine anlaşma sağlanması için uygun bir zemindir. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde son tutanakla birlikte açılır.

Kentsel dönüşüm ve riskli yapı

Bina, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş ve bu tespit kesinleşmişse yıkım süreci o Kanun’a göre yürür. İdare, maliklere yıkım için süre verir ve bu süreçte kiracıların da binayı boşaltması gerekir. Bu durumda kiraya verenin TBK m. 350/2’ye göre ayrıca tahliye davası açması gerekmez. Kiracılara Kanun kapsamında kira yardımı yapılabilir. Riskli yapı tespiti bulunmayan, yalnızca malikin kendi isteğiyle yeniden yapılacak binalarda ise TBK m. 350/2’deki şartlar ve süreler geçerlidir.

Tahliyeden sonra kiraya verenin yükümlülükleri

Hükümde iki ayrı koruma vardır. Birincisi, kiraya veren tahliyeden sonra işi yapmadan taşınmazı eski hâliyle başkasına kiralayamaz. Böyle bir durum, tahliye sebebinin baştan beri gerçek olmadığını gösterir. İkincisi, inşaat veya imar tamamlandıktan sonra eski kiracıya yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralama teklif edilmelidir. Kiraya veren bunu yazılı olarak bildirir; eski kiracı bir ay içinde kabul etmezse öncelik hakkı sona erer ve taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Yasağa aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Kiracının bundan fazla zararı varsa (taşınma masrafı, müşteri kaybı, yeni yerin daha yüksek kirası) bunu ispat ederek isteyebilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: 1 Mart başlangıçlı ve yıllık uzayan bir dükkân kirasında kiraya veren, binayı yıkıp beş katlı bir yapı yapmak ister. Belediyeden avan proje onayını almıştır; yapı ruhsatı başvurusu sürmektedir. Kira yılı 1 Mart’ta biter. Kiraya veren kira yılı bittikten sonra, 3 Mart’ta arabulucuya başvurur; anlaşma olmayınca son tutanakla birlikte, bir aylık sürenin kalan kısmı içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açar. Başvuru dava açma süresi başladıktan sonra yapıldığından ve arabuluculuk süreci dava süresini durdurduğundan dava süresindedir. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi yıkım sırasında kullanımın imkânsız olduğunu belirler ve tahliyeye karar verir.

Örnek 2: Kiraya veren, dairenin mutfak ve banyosunu yenileyeceğini, parkeleri değiştireceğini belirterek tahliye davası açar. Bilirkişi, işlerin yaklaşık iki haftada tamamlanabileceğini ve kiracının bu sürede evin diğer bölümlerini kullanabileceğini tespit eder. Yapılacak işler esaslı onarım niteliğinde olmadığı ve kullanım imkânsız hâle gelmediği için dava reddedilir. Kiracı bu işlere TBK m. 320 çerçevesinde katlanmalıdır.

Örnek 3: Tahliye kararından sonra kiraya veren bir yıl boyunca hiçbir inşaat işine başlamaz ve dükkânı eski hâliyle başka bir kiracıya daha yüksek bedelle kiralar. Eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Arabulucuya ne zaman başvurulmalı?

Yeniden inşa ve imar sebebine dayanan dava, ihtiyaç davasıyla aynı süreye tabidir. Bu nedenle Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin TBK m. 350 davaları için verdiği iki uyuşmazlık giderme kararı bu dava için de belirleyicidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025 sayılı kararıyla, dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir. Kira süresinin bitiminden çok önce yapılan başvuru dava şartını karşılamaz. Arabuluculukta geçen sürede dava süresi işlemediği için kiraya veren bu kuralla bir süre kaybına uğramaz (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15).

Daire, 2026 yılında bu kuralı inceltmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2725, K. 2026/3805, T. 15.06.2026 sayılı kararına göre başvuru erken yapılmış olsa bile arabuluculuk dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa dava şartı yerine gelmiş sayılır.

Son tutanak kira yılı bitmeden düzenlenirse dava yine usulden reddedilir. En güvenli yol, kira yılının bittiği günden sonra başvurmaktır.

TBK m. 355 tazminatı için tahliyenin icra yoluyla sağlanması

Üç yıl yasağına aykırılık nedeniyle tazminat istenebilmesi için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliyenin mahkeme kararıyla ve bu kararın icra yoluyla uygulatılmasıyla gerçekleşmesini aramaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099, K. 2025/3540, T. 24.06.2025 ve E. 2026/483, K. 2026/3680, T. 09.06.2026 sayılı kararları bu yöndedir. Dava sırasında veya ihtar üzerine kiralananı kendiliğinden boşaltan kiracı, bu içtihada göre TBK m. 355/3’teki tazminatı isteyemeyebilir. Bu hakkı korumak isteyen kiracı, tahliye kararının icra dairesi aracılığıyla uygulanmasını beklemelidir. Konu Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Davası (TBK 355) yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Arabulucuya kira yılı bitmeden başvurulması ve son tutanağın da o tarihten önce alınması.
• Dava dilekçesine onaylı proje yerine yalnızca imar durum belgesi veya müteahhit sözleşmesi eklenmesi; mahkemenin verdiği kesin süre de kaçırılırsa dava reddedilir.
• Bilirkişiye işlerin süresinin ve kullanımın imkânsız olup olmadığının ayrı ayrı sorulmaması.
• Kiracının tahliye kararından sonra kiralananı kendiliğinden boşaltıp üç yıl yasağına dayalı tazminat hakkını riske atması.

Sıkça sorulan sorular

Dava öncesi hazırlık

Kiraya veren, dava açmadan önce imar durum belgesini, onaylı avan veya mimari projeyi ve varsa yapı ruhsatını hazırlamalıdır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, uzama yılları ve TBK m. 353’e göre yapılmış bildirimler bir çizelgede tutulmalı, dava süresi bu çizelgeye göre hesaplanmalıdır. Kiracı açısından ise tahliyeden sonra kiralananın üç yıl boyunca nasıl kullanıldığının takip edilmesi, tazminat hakkının korunması için gereklidir.

İlgili yazılar: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe, Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Davası (TBK 355)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.