Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi (TBK 310 ve 351)

Kiracılı bir konut veya işyeri satın alındığında kira sözleşmesi sona ermez. Tapuda mülkiyeti kazanan kişi, kira sözleşmesinde eski malikin yerine geçer (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 310). Yeni malik kiralananı kendisi ya da yakınları için kullanmak istiyorsa kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; TBK m. 351’deki iki yoldan birini izleyerek dava açması gerekir. Bu yollardan biri çok kısa bir bildirim süresine bağlıdır ve bu süre kaçırıldığında sonradan telafi edilemez.

Satış kira sözleşmesini sona erdirmez (TBK 310)

Kanun “herhangi bir sebeple” ifadesini kullandığı için kural yalnızca satışta değil; bağışlama, miras, cebri icra yoluyla satış, ortaklığın giderilmesi sonucunda yapılan ihale ve trampa gibi bütün el değiştirme hâllerinde uygulanır. Yeni malik, eski sözleşmedeki kira bedeli, süre, artış hükmü ve diğer şartlarla bağlıdır. Kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz, kiracıdan yeni bir sözleşme imzalamasını zorunlu tutamaz.

Kiracı açısından önemli olan, mülkiyetin el değiştirdiğini öğrendiği tarihtir. El değiştirme kiracıya bildirilmeden önce eski malike yapılan kira ödemeleri, kiracıyı borcundan kurtarır. Bu nedenle yeni malikin tapu tescilinden hemen sonra kiracıya yazılı bildirim yaparak kira bedelinin kendisine ödenmesi gereken hesabı bildirmesi gerekir. Bildirimden sonra kiracının eski malike ödeme yapması, yeni malike karşı borçtan kurtarmaz.

Kiracının verdiği güvence bedeli (depozito), sözleşmenin parçasıdır. Sözleşme yeni malike geçtiğinden kiracı, kiralananı boşalttığında güvencenin iadesini yeni malikten isteyebilir. Bununla birlikte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, güvenceyi teslim alan eski malikin onu yeni malike devrettiğini ispat edemezse iade yükümlülüğünün eski malik bakımından devam edeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/3664, K. 2026/2960, T. 12.05.2026). Devrin yapılıp yapılmadığı belirsizse iade talebi her iki malike de yazılı olarak bildirilmelidir. Ayrıntısı için Kira Depozitosu İadesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Kesintiler ve Dava Yolu yazımıza bakılabilir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı (TBK 351)

Madde, yeni malike iki seçenek tanır. Hangisinin daha yararlı olduğu, edinme tarihine ve kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre değişir.

Birinci yol: Bir ay içinde bildirim, altı ay sonra dava

Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir. Edinme tarihi, kural olarak tapu siciline tescil tarihidir; satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı ya da bedelin ödendiği gün değildir. Miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma hâllerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 705/2). Mirasla edinmede edinme tarihi murisin ölüm tarihidir. Bildirim, bu bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. İhtarnamenin noterden süre içinde çıkarılması, tebliğ süre dışında kalmışsa yeterli sayılmaz.

Bildirim süresinde yapılmışsa yeni malik, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Bu yolda kira sözleşmesinin bitmesi beklenmez. Yargıtay’a göre dava altı ayın dolduğu gün açılmak zorunda değildir; sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir. Ancak bir aylık bildirim şartı kesindir ve sonradan tamamlanamaz.

Bu olayda taşınmaz 09.12.2022’de satın alınmış, ihtarname 28.12.2022’de çıkarılmış, fakat kiracılara 13.01.2023’te tebliğ edilmiştir. Sulh hukuk mahkemesi ihtiyacı gerçek bularak tahliyeye karar vermiştir. Daire, bildirimin en geç 09.01.2023’e kadar tebliğ edilmesi gerektiğini, davanın açıkça m. 351/1’e dayandırıldığını ve süre şartının kendiliğinden gözetilmesi gerektiğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur. İhtiyacın gerçek olması, süre şartının kaçırılmasını telafi etmemiştir.

İkinci yol: Sözleşme sonunda bir ay içinde dava

Bir aylık bildirim yapılmamışsa ya da kira süresinin sonu yakınsa, yeni malik eski sözleşmedeki kira süresinin bitimini bekler ve bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açar (TBK m. 351/2). Bu yolda önceden bildirim şartı yoktur. Kira sözleşmesi uzamışsa her uzama yılının sonu, bu dava için yeni bir başlangıç noktasıdır.

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Arabuluculuk sürecinin uzayacağı düşünülüyorsa bu bildirim yeni malik için güvence sağlar.

Hangi ihtiyaç tahliye sebebidir?

Yeni malikin ihtiyacı, kiraya verenin ihtiyacıyla aynı ölçütlere tabidir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, dava sırasında da devam etmelidir. Kiralanan şu kişiler için istenebilir:

• Yeni malikin kendisi ve eşi,
• Altsoyu (çocuk, torun) ve üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kardeş, yeğen veya kayınvalide gibi kişiler kural olarak bu listeye girmez; bunlar için bakım yükümlülüğünün ayrıca ispatı gerekir. İhtiyaç konut için olabileceği gibi işyeri için de olabilir. Kiralanan konut olarak kullanılıyorsa işyeri ihtiyacıyla tahliye istenebilir; bunun tersi de mümkündür.

Mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını davacının başka uygun taşınmazının bulunup bulunmadığına, hâlen kirada oturup oturmadığına, iş ve aile durumuna, taşınmazın alınış amacına bakarak değerlendirir. Yukarıdaki kararın ilk derece aşamasında mahkeme, davacının kızının Manavgat’ta mimar olarak çalıştığını, dedesinin küçük evinde ayrı odası olmadan yaşadığını keşif ve tanıkla tespit etmiştir. İhtiyacın bu türden somut olgularla ortaya konması gerekir.

Kiracılı bir evin piyasa değerinin altında alınıp kiracı çıkarılarak daha yüksek bedelle kiraya verilmesi amacı, ihtiyacın samimi olmadığını gösterir. Aynı kişinin kısa süre içinde birden fazla kiracılı taşınmaz alıp hepsi için ihtiyaç ileri sürmesi de mahkemece kuşkuyla karşılanır.

Bildirimin içeriği ve şekli

Bildirim yazılı olmalıdır. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; çünkü tebliğ tarihi resmî olarak belgelenir. İhtarnamede şu bilgiler bulunmalıdır:

1. Taşınmazın tapuda hangi tarihte edinildiği,
2. Kiralananın kimin ihtiyacı için ve konut mu işyeri mi olarak kullanılacağı,
3. Kira sözleşmesinin TBK m. 351 gereğince sona erdirileceği ve altı aylık sürenin sonunda dava açılacağı.

Kiralanan birden fazla kiracıya kiralanmışsa ya da aile konutu niteliğindeyse ve kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, bildirimin her birine ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir. Yukarıdaki kararda da ihtarname davalılara ayrı ayrı tebliğ edilmiştir.

Yeni malik başka hangi tahliye sebeplerine dayanabilir?

Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olduğundan kiraya verenin sahip olduğu diğer tahliye haklarını da kullanabilir:

• Tahliye taahhüdü: Kiracının eski malike verdiği geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, yeni malik de taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1).
• Kira borcunun ödenmemesi: Kiracı, el değiştirmenin bildirilmesinden sonra kirayı yeni malike ödemezse temerrüt ihtarı veya tahliye talepli icra takibi yapılabilir (TBK m. 315; İcra ve İflas Kanunu m. 269).
• On yıllık uzama süresi: Sözleşme on yıllık uzama süresini doldurmuşsa, sebep göstermeden bildirimle sona erdirilebilir (TBK m. 347).
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın esaslı onarımı sırasında kullanılması imkânsızsa TBK m. 350/2 yolu açıktır.

Eski malik döneminde iki haklı ihtar oluşmuşsa yeni malikin buna dayanıp dayanamayacağı, ihtarların yapıldığı kira yılına ve dava süresine göre ayrıca değerlendirilir.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde yeni malik

Kiralanan birden fazla kişi tarafından birlikte edinilmişse bildirimin ve davanın bütün edinenlerce birlikte yapılması gerekir. Paylı mülkiyette bir payı satın alan yeni paydaş, tek başına bildirim yapıp dava açamaz; bildirimde ve davada pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiralama tarihinden önce taşınmazda mirasçı ya da paydaş olan kişinin sonradan diğer payları satın alması veya taksimle taşınmazın tamamını edinmesi ise yeni edinme sayılmaz.

Aynı kararda Daire, bu durumdaki malikin sözleşmenin tarafı olarak TBK m. 350/1’e göre dava açabileceğini ve TBK m. 353’teki bildirimle dava süresini koruyabileceğini kabul etmiştir. Yani TBK m. 351’in kapanması, ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunun tamamen kapandığı anlamına gelmez; yalnızca sözleşme süresinin sonunu beklemek gerekir.

Görevli mahkeme ve arabuluculuk

Tahliye davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 4). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Yeni malik altı aylık bekleme süresinin sonunda dava açacaksa arabuluculuk başvurusunu bu süreye göre planlamalıdır. Arabuluculuk görüşmeleri sürerken dava süresi işlemez; ancak sürenin son günlerinde başvurmak risklidir. Konu Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kira sözleşmesi 1 Haziran’da yenilenen bir daire, 3 Mart’ta tapuda satılır. Yeni malik 20 Mart’ta noter ihtarnamesi çıkarır, ihtarname 27 Mart’ta kiracıya tebliğ edilir. Bildirim edinmeden itibaren bir ay içinde tebliğ edildiği için yeni malik 3 Eylül’den sonra, arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dava açabilir. Kira yılının bittiği 1 Haziran’ı beklemesine gerek yoktur.

Örnek 2: Aynı olayda ihtarname 7 Nisan’da tebliğ edilmiştir. Bir aylık süre geçtiği için birinci yol kapanmıştır. Yeni malik ancak 1 Haziran’dan başlayarak bir ay içinde, yani 1 Temmuz’a kadar dava açabilir. Bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar.

Örnek 3: Bir kişi, icra dairesince satışa çıkarılan kiracılı bir dükkânı ihaleyle satın alır ve kendi muayenehanesini burada açmak ister. Cebri icrada mülkiyet tescilden önce kazanıldığından, bir aylık bildirim süresinin başlangıcı tapuya tescilin yapıldığı gün değildir. Alıcının tescili beklemeden, ihalenin kesinleşmesiyle birlikte bildirimi kiracıya tebliğ ettirmesi süre riskini ortadan kaldırır. İhale alıcısının kira sözleşmesiyle bağlı olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

Tahliyeden sonra üç yıl yeniden kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra yeni malik, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/1). Bu yasağa aykırı davranılırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m. 355/3). Taşınmazın satılması bu yasağı ihlal etmez; yasak yeniden kiralamaya ilişkindir.

Güncel Yargıtay kararları

Doğru kurgulanmış bir takvim

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 310 ile m. 351 arasındaki bağlantıyı şöyle özetlemektedir:

Sürelere uyulan bir örnek, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli bir kararında aktarılan bölge adliye mahkemesi kararında yer almaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6227, K. 2026/3317, T. 21.05.2026). Taşınmaz 25.01.2023’te satın alınmış, ihtiyacı bildiren ihtarname 02.02.2023’te kiracıya tebliğ edilmiş, dava edinmeden altı ay sonra, 16.08.2023’te açılmıştır. Bildirimin bir ay içinde tebliği ve davanın altı aylık sürenin dolmasından sonra açılması, bölge adliye mahkemesince TBK m. 351/1’e uygun bulunmuştur.

Arabulucuya ne zaman başvurulmalı?

Yeni malikin davası da zorunlu arabuluculuğa tabidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini, süre başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamayacağını kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025). Karar TBK m. 350 davaları için verilmiştir; aynı mantık TBK m. 351/1’deki altı aylık bekleme süresine de uygulanabilir. Bu nedenle arabuluculuk başvurusunu altı ay dolmadan yapmak risklidir. En güvenli yol, altı aylık sürenin dolmasından sonra başvurmaktır.

Yeniden kiralama yasağında icra şartı

TBK m. 355’teki tazminat, tahliye kararının ilamlı icra yoluyla uygulatılmasına bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananı icra yoluna gerek kalmadan kendisi boşaltan kiracının tazminat talebini reddeden kararı onamıştır.

Yeni malikin ihtarı üzerine kendiliğinden taşınan kiracı, taşınmaz kısa süre sonra başkasına kiralansa bile bu güvenceden yararlanamayabilir. Yeni malik açısından ise arabuluculukta yapılan tahliye anlaşmasına, taşınmazın belirli süre başkasına kiralanmayacağına ilişkin bir hüküm konup konmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• İhtarnameyi süre içinde notere vermek ama tebliğin bir ayı aşmasını hesaba katmamak.
• Birden fazla kiracı varsa bildirimi yalnızca birine tebliğ ettirmek.
• Payın bir kısmı zaten elinde olan mirasçının, kalan payları alınca TBK m. 351’e dayanması.
• Altı ay dolmadan arabulucuya başvurmak.

Sıkça sorulan sorular

Dava öncesi hazırlık

Tapu tescil tarihi, ihtarnamenin çıkış ve tebliğ tarihleri ile kira sözleşmesinin başlangıç tarihi tek bir çizelgede tutulmalıdır. Bir aylık bildirim süresi, edinmenin ertesi gününden başlamaz; edinme günü de dahil hesaplanacak şekilde kısa tutulmalı ve tebliğin bu süre içinde tamamlanacağı bir yol seçilmelidir. İhtiyacı ispat edecek belgeler (kira sözleşmesi, iş yeri kaydı, nüfus kaydı, tapu kayıtları) dava açılmadan önce hazırlanmalıdır. Kiraya verenin ihtiyacına dayalı genel kurallar için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.