İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kira süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Sözleşmeyi sona erdirmenin yollarından biri, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğudur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 350/1). Bu dava belirli bir sürede açılır, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanır ve tahliyeden sonra taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

Kanun metni

Bu yazı maddenin birinci bendini, yani ihtiyaç sebebini anlatır. Yeniden inşa ve imar sebebi ayrı şartlara bağlıdır.

Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?

Kanun sayılan kişileri sınırlı tutmuştur:

• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu: çocukları, torunları,
• Üstsoyu: anne, baba, büyükanne, büyükbaba,
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kardeş, yeğen, gelin veya damat bu listede yer almaz. Kardeşin ihtiyacına dayanılabilmesi için kiraya verenin kardeşe kanunen bakmakla yükümlü olması gerekir. Bu yükümlülük Türk Medeni Kanunu’ndaki yardım nafakası hükümlerinden doğar ve dosyada ayrıca ortaya konur.

Kiraya veren bir şirket ise ihtiyaç, şirketin kendi işyeri ihtiyacı olarak ileri sürülür. Ortakların veya yöneticilerin konut ihtiyacı şirketin ihtiyacı sayılmaz.

İhtiyaç ne zaman gerçek sayılır?

Kanun yalnızca “kullanma zorunluluğu” der. Mahkemeler bu zorunluluğu üç yönden inceler: ihtiyaç gerçek mi, samimi mi ve dava tarihinde mevcut mu? Kiraya verenin “ileride oğlum evlenirse” gibi gelecekte doğabilecek bir olasılığa dayanması yeterli görülmez. Buna karşılık evlilik tarihi belli olmuş, nikâh için başvuru yapılmış bir çocuk için ihtiyaç ileri sürülebilir.

Aynı kararda Daire, seksen yaşını aşmış ve kızının yanında kalan bir annenin çocuklarına yakın oturmak için taşınmaza ihtiyacı olduğunu kabul etmiştir. Karara göre ihtiyaç sahibinin bir yakının yanında kalıyor olması, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez.

Uygulamada sık görülen ihtiyaç hâlleri şunlardır:

• Kiraya verenin kendisinin kirada oturması ve kira ödemesi,
• Emeklilik veya tayin nedeniyle taşınmazın bulunduğu şehre dönüş,
• Sağlık nedeniyle asansörlü veya giriş katında bir konuta geçme zorunluluğu,
• Çocuğun evlenmesi, üniversite eğitimi veya iş nedeniyle ayrı konuta çıkması,
• Kiraya verenin mesleğini icra edeceği bir işyerine ihtiyaç duyması.

Kiraya verenin başka boş konutunun bulunması ihtiyacın samimiyetini zayıflatır. Mahkeme bu durumda boş konutun ihtiyaca neden elverişli olmadığını sorar. Kat sayısı, büyüklük, işyerine uzaklık ve sağlık durumu bu değerlendirmede rol oynar.

Dava süresi

Dava süresi hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılırsa ihtiyaç sebebi o dönem için kullanılamaz.

• Belirli süreli sözleşmede: Dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Bir yıllık bir sözleşmede 1 Eylül’de başlayan kira dönemi 31 Ağustos’ta biter; dava en geç 30 Eylül’e kadar açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmede: TBK m. 329 uyarınca altı aylık kira dönemi sonu ve üç aylık fesih bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.

Kiraya veren bu bir aylık süre içinde dava açmak yerine, dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirebilir. Bu bildirim yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı daha uzar (TBK m. 353). Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen bu ihtarname, kiraya verene bir yıl hazırlık süresi kazandırır. Bildirim de aynı bir aylık süre içinde yapılmalıdır.

Arabuluculuk dava şartı

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Anlaşma sağlanamadığına dair son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Arabuluculuk toplantısında kiracıyla belirli bir tarihte tahliye konusunda anlaşma yapılabilir. Arabulucu ve taraflarca imzalanan anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam niteliğinde belge sayılır.

Yeni malikin ihtiyacı (TBK 351)

Kiralananı sonradan satın alan kişi, önceki malikle yapılan kira sözleşmesiyle bağlıdır. Ancak kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının ihtiyacı varsa iki yoldan birini seçebilir:

1. Edinme tarihinden, yani tapudaki tescil tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyacını yazılı olarak bildirir ve bu bildirimden altı ay sonra tahliye davası açar.
2. Bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.

Birinci yol, kira süresinin sona ermesini beklemeden tahliye imkânı verir. Bildirimin bir aylık süre içinde yapılmaması hâlinde yeni malik ancak ikinci yola başvurabilir.

Yargılama ve ispat

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 4/1-a). Yetkili mahkeme kural olarak davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri de dikkate alınır.

İhtiyacı kiraya veren ispat eder. Tanık, kira sözleşmesi, tayin yazısı, sağlık raporu, evlilik başvurusu ve ihtiyaç sahibinin oturduğu konutun kira sözleşmesi bu ispatta kullanılır. Mahkeme gerekli görürse keşif yaparak ihtiyaç sahibinin mevcut konutunu inceler.

Dava kabul edilirse mahkeme kiracının tahliyesine karar verir. Tahliye kararı kesinleşmeden de icraya konabilir; kiracı istinaf aşamasında teminat göstererek icranın durdurulmasını isteyebilir.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

Tahliye, ihtiyaç için istenmiştir; kiraya veren bu imkânı daha yüksek kira almak için kullanamaz.

Kanun “boşaltılmasını sağladığında” ifadesini kullanır; yasak, ihtiyaç gerekçesiyle sağlanan boşaltmaya bağlanmıştır. Eski kiracı, taşınmazın başkasına kiralandığını tespit ederse tazminat davası açabilir. Kiraya verenin ihtiyaç sahibinin ölmesi veya tayininin iptal edilmesi gibi sonradan ortaya çıkan haklı bir sebebi ispat etmesi hâlinde tazminat doğmaz.

Sıkça sorulan sorular

Kira sözleşmesine “ihtiyaç hâlinde kiracı çıkar” yazılması yeterli mi?
Yeterli değildir. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). İhtiyacın yine mahkemede ispatı gerekir. Kiracının ayrıca verdiği yazılı tahliye taahhüdü ise ayrı bir tahliye sebebidir; bunu sitemizdeki Tahliye Taahhüdü yazısında anlattık.

İhtiyaç davası kira süresi bitmeden açılırsa ne olur?
Kanundaki süre, kira döneminin sonuna bağlanmıştır. Erken açılan davalarda mahkemenin tutumu yargılama sırasında kira döneminin dolup dolmadığına göre değişebilir. Riskten kaçınmak için dava, kira döneminin bitiminden sonraki bir ay içinde ya da TBK m. 353 bildirimiyle uzayan süre içinde açılmalıdır.

Hisseli taşınmazda paydaşlardan biri ihtiyaç davası açabilir mi?
Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun kararı aranır. Paydaşlardan birinin tek başına açtığı dava, bu çoğunluk sağlanmadıkça dinlenmez. Hisseli taşınmazlardaki diğer sorunları Hisseli Tapu Satışı yazımızda ele aldık.

Kiracı ihtiyacın sahte olduğunu sonradan anlarsa ne yapabilir?
Taşınmaz üç yıl içinde başkasına kiralanmışsa TBK m. 355’e göre tazminat isteyebilir. Kiraya verenin taşınmazı satması ise kural olarak bu yasağı ihlal etmez; ancak satışın yasağı dolanmak amacıyla yapıldığı ileri sürülebilir.

Dava öncesi hazırlık

İhtiyaç davasında süre ve ispat aynı anda hazırlanır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira dönemleri ve varsa noter bildirimleri tek dosyada toplanmalıdır. İhtiyaç sahibinin mevcut konutuyla ilgili belgeler (kira sözleşmesi, tapu kaydı, sağlık raporu) arabuluculuk başvurusundan önce hazır olmalıdır. Genel tahliye yollarını sitemizdeki Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? yazısında özetledik.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.