Av. Emrah Karatay
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun kiracıyı güçlü biçimde korur: Kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz; sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Bu sebeplerin en sık başvurulanı, kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacıdır. Kanun bu sebebe dayalı davayı kısa sürelere bağlamış, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını aramış, kötüye kullanmayı da tazminat yaptırımıyla önlemiştir.
Bu sayfada ihtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesinin yazımı, dava süreleri, arabuluculuk aşaması ve bir dilekçe örneği yer almaktadır. Davanın şartları ve Yargıtay uygulaması “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası“, yeni malikin hakları ise “Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi (TBK 351)” yazılarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
KISA CEVAP
- Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK m. 350/1-1).
- Belirli süreli sözleşmelerde dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
- Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).
- Kiralananı sonradan edinen yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir (TBK m. 351).
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanamaz; aksi hâlde en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir (TBK m. 355).
Kanun metni
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1-1
“Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Dava açmadan önce
İhtiyacın niteliği
Yargıtay uygulamasına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici ihtiyaçlar, gelecekte doğması muhtemel ihtiyaçlar veya yalnızca daha yüksek kira almak amacı ihtiyaç sayılmaz. Uygulamada kabul edilen başlıca ihtiyaç hâlleri şunlardır:
- Kiraya verenin kirada oturması ve kendi konutunda oturmak istemesi; özellikle kendisinin de tahliye tehdidi altında olması.
- Kiraya verenin çocuğunun evlenecek olması, üniversiteyi kazanması veya yeni bir işe başlaması nedeniyle ayrı konuta ihtiyaç duyması.
- Kiraya verenin emekli olup memleketine dönmesi veya sağlık durumu nedeniyle asansörlü, hastaneye yakın bir konuta ihtiyaç duyması.
- Kiraya verenin veya çocuğunun meslek hayatına başlaması ya da mevcut işyerinden tahliye edilmesi nedeniyle işyeri ihtiyacı.
- Ailenin büyümesi nedeniyle mevcut konutun yetersiz kalması.
İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir. İhtiyaç sahibinin başka uygun bir konutu varsa, ihtiyacın neden o konutla karşılanamadığı açıklanmalıdır.
Dava süresinin hesaplanması
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç davası, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Örneğin 1 Eylül 2025 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede süre 31 Ağustos 2026’da biter ve dava en geç 30 Eylül 2026’ya kadar açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, bir sonraki kira yılının sonunu beklemek gerekir.
TBK m. 353’e göre kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Uygulamada bu bildirim, kira döneminin bitiminden sonraki bir ay içinde noter ihtarnamesiyle yapılır ve dava, izleyen kira yılının sonundan itibaren bir ay içinde açılır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m. 329 uyarınca altı aylık kira dönemi sonu için üç ay önceden fesih bildirimine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Yeni malik
Kiralananı satın alan yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir (TBK m. 351/1). Dilerse bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m. 351/2).
Zorunlu arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk süreci sırasında hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A); ancak bir aylık sürenin son günlerinde başvuru yapılırsa, son tutanak düzenlendikten sonra davanın derhâl açılması gerekir. Risk almamak için arabulucuya başvurmadan önce TBK m. 353 kapsamında yazılı bildirim yapılması önerilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıntılar “Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme” yazımızdadır. Dava basit yargılama usulüne tabidir; harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesi örneği
… SULH HUKUK MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
DAVACI (KİRAYA VEREN): Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad, adres (varsa)
DAVALI (KİRACI): Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
DAVA: Konut ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemidir.
DAVA DEĞERİ: Bir yıllık kira bedeli olan … TL
AÇIKLAMALAR
1. Davacıya ait … ili, … ilçesi, … mahallesi, … sokak, No: …, Daire: … adresindeki konut, …/…/… başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralanmıştır. Aylık kira bedeli … TL’dir.
2. Davacı halen … adresinde kiracı olarak oturmakta olup ev sahibi tarafından …/…/… tarihli ihtarname ile tahliyesi istenmiştir. (Veya: Davacının kızı …, …/…/… tarihinde evlenecek olup ayrı bir konuta ihtiyaç duymaktadır.)
3. Davacının … ilçesinde kiralanan dışında oturmaya elverişli başka bir konutu bulunmamaktadır. Davacının ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunludur.
4. Kira sözleşmesinin süresi …/…/… tarihinde sona ermiştir. Davacı, bu tarihten itibaren bir aylık süre içinde, …/…/… tarihli ve … yevmiye numaralı noter ihtarnamesiyle davalıya ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacağını bildirmiştir. TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzamıştır. (Veya: Dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmaktadır.)
5. Davacı, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca … Adliyesi Arabuluculuk Bürosuna başvurmuş; …/…/… tarihli son tutanakla tarafların anlaşamadığı tespit edilmiştir.
6. TBK m. 350/1-1 uyarınca kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut ihtiyacı bulunması hâlinde kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m. 347, 350, 351, 353, 354, 355; 6325 sayılı Kanun m. 18/A, 18/B; HMK m. 4, 316 vd.; ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ belgesi, arabuluculuk son tutanağı, davacının oturduğu yerden tahliyesine ilişkin belgeler, nüfus ve adres kayıtları, evlilik başvurusu/öğrenci belgesi gibi ihtiyacı gösteren belgeler, tapu kayıtları (davacının başka konutu olmadığına dair), tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalının kiracı olarak bulunduğu konuttan ihtiyaç nedeniyle tahliyesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Tarih
Davacı (veya Vekili) Ad Soyad, imza
EKLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, arabuluculuk son tutanağı, ihtiyacı gösteren belgeler, tanık listesi, vekâletname (varsa).
Bu örnek, dilekçenin yapısını göstermek amacıyla hazırlanmıştır. İhtiyacın türü, süreler ve deliller somut duruma göre düzenlenmelidir.
Dilekçe yazılırken dikkat edilecek noktalar
İhtiyaç sahibinin açıkça gösterilmesi
İhtiyacın kimin için olduğu (kiraya verenin kendisi, eşi, çocuğu, annesi gibi) ve bu kişinin neden ayrı bir konuta ihtiyaç duyduğu ayrıntılı olarak yazılmalıdır. İhtiyaç sahibi tanık olarak dinlenemeyeceğinden, ihtiyacı bilen başka tanıklar gösterilmelidir.
Sürelerin belgelenmesi
Dava süresinin geçip geçmediği mahkemece kendiliğinden incelenir. Bu nedenle kira başlangıç tarihi, varsa ihtarnamenin tebliğ tarihi ve arabuluculuk başvuru ile son tutanak tarihleri dilekçede açıkça gösterilmelidir.
Tahliye taahhüdü ile karıştırılmaması
Kiracının belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi hâlinde ihtiyaç ispatına gerek kalmadan tahliye istenebilir. Bu ayrı bir sebeptir; ayrıntılar “Tahliye Taahhüdü” yazımızdadır.
Davadan sonra
Mahkeme tanıkları dinler ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; ancak kiracı istinaf yoluna başvurup teminat yatırırsa icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Tahliyeden sonra kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).
Sık yapılan hatalar
- Bir aylık dava süresini kaçırmak veya yazılı bildirimi süresinde yapmamak.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
- İhtiyacı soyut ifadelerle anlatmak.
- İhtiyaç sahibinin başka uygun bir konutu olduğu hâlde bunu açıklamamak.
- Tahliyeden sonra kiralananı başkasına kiralamak.
Sıkça sorulan sorular
Kiracı ihtiyaç iddiasına karşı ne savunabilir?
Kiracı ihtiyacın gerçek olmadığını, kiraya verenin başka uygun konutu bulunduğunu veya dava süresinin geçtiğini ileri sürebilir.
İhtiyaç davası ne kadar sürer?
Tanık dinlenmesine bağlı olarak genellikle altı ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. Ayrıntılar “Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?” yazımızdadır.
Kardeş için ihtiyaç ileri sürülebilir mi?
Kardeş, kanunda sayılan kişiler arasında yer almaz; ancak kiraya verenin kanunen bakmakla yükümlü olduğu bir kardeş ise ihtiyaç ileri sürülebilir.
Kiraya veren kiracıya önce ihtarname göndermek zorunda mı?
Belirli süreli sözleşmede dava süre bitiminden itibaren bir ay içinde açılıyorsa ihtarname zorunlu değildir. Ancak dava açma süresinin bir kira yılı uzaması isteniyorsa TBK m. 353 uyarınca yazılı bildirim gerekir.
Kiracı tahliye kararından sonra ne kadar sürede çıkar?
Kesinleşmesi beklenmeden icraya konulabilen kararda, icra dairesi tahliye emri gönderir ve kiracıya kanuni süre tanınır.
Sonraki adım
Kira başlangıç tarihi ve dava süresinin son günü hesaplanmalı, gerekirse TBK m. 353 uyarınca noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılmalı ve arabulucuya başvurulmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava, yukarıdaki örnek esas alınarak sulh hukuk mahkemesinde süresi içinde açılmalıdır.
Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 329, 347, 350, 351, 353-355; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A, 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.