Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Davası (TBK 355)

Kiraya veren, kendisi veya yakını için konut ihtiyacı olduğunu ya da binanın yeniden yapılacağını ileri sürerek kiracıyı çıkardıktan kısa süre sonra aynı yeri daha yüksek bir bedelle başkasına kiralarsa, eski kiracı bu davranış karşısında savunmasız değildir. Türk Borçlar Kanunu, ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle tahliye edilen yerin üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar ve yasağa aykırılığı en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat yaptırımına bağlar. İhtiyaç nedeniyle tahliyenin şartları İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı yazımızda anlatılmıştır. Bu yazı, tahliyeden sonraki döneme, yani yasağın kapsamına ve eski kiracının açacağı tazminat davasına odaklanmaktadır.

Yasağın amacı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edebilir. İhtiyaç ve yeniden inşa bu sebepler arasındadır. Kanun koyucu, bu sebeplerin daha yüksek kira almak için bahane olarak kullanılmasını önlemek amacıyla yeniden kiralama yasağını getirmiştir. Yasak, kiraya verenin samimiyetini sonradan denetleyen bir güvencedir: kiraya veren gerçekten ihtiyaç sahibiyse kiralananı kullanır; değilse ve başkasına kiralarsa tazminat öder.

Yasağın kapsamı

Hangi tahliyeler kapsama girer?

Kanun “boşaltılmasını sağladığında” ifadesini kullanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel kararlarına göre bu ifade, kiraya verenin aldığı tahliye kararını icra yoluyla uygulatarak boşaltmayı sağlamasını ifade eder. Tahliye ilamı kesinleştikten sonra icra marifeti olmadan kendi rızasıyla çıkan kiracı için TBK m. 355’teki tazminat koşulları oluşmamış sayılmaktadır. Dava sırasında ya da ihtar üzerine kendiliğinden taşınan kiracının bu tazminatı alması bu nedenle güçtür. Ayrıca boşaltmanın ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle sağlanmış olması gerekir.

Buna karşılık tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerle gerçekleşen tahliyelerde yeniden kiralama yasağı uygulanmaz. Kiracının kendi isteğiyle çıkması da bu kapsamda değildir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyede (TBK m. 351) de amaç ihtiyaç olduğundan yasağın uygulanacağı kabul edilmektedir. Konu Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi (TBK 310 ve 351) yazımızda ele alınmıştır.

“Başkasına kiralama” ne demektir?

Yasak, kiralananın eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Kiralananın satılması, boş bırakılması veya kiraya verenin kendisi tarafından kullanılması yasak kapsamında değildir. Ancak şu durumlar tartışmalıdır ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir:

• İhtiyaç sahibi yakın yerine başka bir yakının oturması: Kiraya veren oğlunun ihtiyacını ileri sürmüş, ancak kiralananda kızı oturmaya başlamışsa, kızın da kanunda sayılan kişilerden olması ve gerçek bir ihtiyacının bulunması hâlinde yasağın ihlal edildiği kabul edilmeyebilir.
• Kiralananın bedelsiz olarak başkasına bırakılması: Kiralama değil kullanım ödüncü niteliğindeki bedelsiz bırakma, şeklen kira değildir; ancak muvazaalı biçimde yapılmışsa yasağın dolanılması sayılabilir.
• Kısa süreli kiralama platformlarında kiraya verme: Günlük veya haftalık kiralama da kiralamadır ve yasağın ihlali sayılır.
• İşyeri ihtiyacı için tahliye edilip konut olarak kiralama: Kiralananın niteliği değiştirilerek başkasına kiralanması da yasağa aykırıdır.

Üç yıllık süre ne zaman başlar?

Üç yıllık süre, kiralananın fiilen boşaltıldığı tarihten itibaren işler. Kiraya veren bu süre içinde kiralananı başkasına kiralarsa, kiralama süresinin kısa olması tazminat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Haklı sebep

Kiraya veren, haklı bir sebebin varlığını ispat ederse tazminattan kurtulur. Haklı sebep, tahliyeden sonra ortaya çıkan ve kiraya verenin iradesi dışında gerçekleşen, ihtiyacı ortadan kaldıran durumlardır. Örnekler:

• İhtiyaç sahibinin ölmesi veya ağır bir hastalık nedeniyle bakım kurumuna yerleşmesi,
• Tayin nedeniyle ihtiyaç ileri sürülmüşken tayinin iptal edilmesi veya başka bir yere yapılması,
• Evlenecek olan çocuğun nişanının bozulması,
• Yeniden inşa için tahliye edilen binada ruhsatın iptali veya projenin imar durumundaki değişiklik nedeniyle gerçekleştirilememesi.

Haklı sebep, kiraya verenin tahliye sırasında öngöremediği bir durum olmalıdır. Tahliye sırasında zaten var olan ve ihtiyacın gerçek olmadığını gösteren durumlar haklı sebep sayılmaz. İspat yükü kiraya verendedir.

Yeniden inşa sonrası öncelik hakkı

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracıya ayrıca bir öncelik hakkı tanınmıştır. Yeniden inşa tamamlandıktan sonra kiraya veren, yeni bağımsız bölümü kiraya vermek isterse önce eski kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Eski kiracı, bildirimi izleyen bir ay içinde yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamak istediğini bildirirse sözleşme kurulur. Kiraya veren bildirim yapmadan veya eski kiracının öncelik hakkını ortadan kaldırmadan taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralarsa tazminat yükümlülüğü doğar.

Bu nedenle yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen kiracı, kiraya verene yeni adresini yazılı olarak bildirmeli ve inşaatın seyrini takip etmelidir.

Tazminatın miktarı

Kanun tazminatın alt sınırını belirlemiştir: son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedeli. Örneğin son kira yılında aylık 20.000 TL kira ödeyen kiracı, en az 240.000 TL tazminat isteyebilir. Kiracı, bu alt sınırın üzerinde bir zarara uğradığını ispat ederse, örneğin taşınma masrafları, yeni kiraladığı yerin daha yüksek bedeli, işyeri kiracısı ise müşteri kaybı ve tabela, dekorasyon giderleri gibi kalemleri ispat ederek daha yüksek tazminat isteyebilir.

Alt sınır olan bir yıllık kira bedeli için kiracının ayrıca zarar ispat etmesi gerekmez. Kanun bu tutarı, yasağın ihlali hâlinde kendiliğinden doğan bir tazminat olarak öngörmüştür. Tazminata, kiraya verenin temerrüde düştüğü tarihten veya dava tarihinden itibaren faiz işletilir.

İhtiyaç iddiasının samimiyeti ve yasak arasındaki bağ

Yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında aranan samimiyet şartının devamı niteliğindedir. Yargıtay, ihtiyaç davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek ve sürekli olmasını arar.

Kiraya verenin tahliyeden kısa süre sonra kiralananı başkasına kiralaması, tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın gerçek olmadığına dair güçlü bir işarettir. Eski kiracı tazminat davasında bu çelişkiyi, tahliye dosyasındaki beyanlar ve tanık ifadeleriyle yeni kira ilişkisini gösteren belgeleri karşılaştırarak ortaya koyabilir. Kiraya veren ise yeniden kiralamanın tahliyeden sonra ortaya çıkan ve önceden öngörülemeyen haklı bir sebebe dayandığını ispat etmelidir.

Yasağın ihlali nasıl ispat edilir?

Eski kiracı, kiralananın başkasına kiralandığını ispat etmek zorundadır. Bunun için şu deliller kullanılabilir:

• Kiralananda oturan yeni kişinin kimliğini gösteren muhtarlık kayıtları ve adres kayıt sistemi (MERNİS) bilgileri,
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin kimin adına açıldığına ilişkin kayıtlar (mahkeme aracılığıyla),
• Emlak ilanları ve kiralık ilanlarının ekran görüntüleri,
• Komşu ve yöneticinin tanık beyanları,
• Kiraya verenin kira geliri beyannamesi (mahkeme aracılığıyla vergi dairesinden),
• Site yönetiminin kayıtları.

Kiralananın boş durduğu veya kiraya verenin kendisinin oturduğu iddiası da aynı yollarla çürütülebilir veya doğrulanabilir.

Dava süreci

Yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat talebi kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4). Yetkili mahkeme, kiraya verenin yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tazminat talebine ilişkin zamanaşımı süresi konusunda kanunda özel bir hüküm bulunmamaktadır. Talebin kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kanundan doğan bir yükümlülüğe dayanması nedeniyle genel zamanaşımı hükümlerinin uygulanacağı kabul edilebilir; ancak delillerin kaybolmaması için ihlalin öğrenilmesinden sonra beklemeden harekete geçilmesi gerekir.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Kiraya veren, emekli olacağını ve kiralanan dairede oturacağını ileri sürerek dava açmış, dava kabul edilmiş ve kiracı icra yoluyla tahliye edilmiştir. Dört ay sonra dairenin daha yüksek bedelle kiraya verildiği ilan sitelerinden anlaşılır. Eski kiracı, son yıl ödediği aylık 18.000 TL üzerinden en az 216.000 TL tazminat isteyebilir.

Örnek 2: Kiraya veren, oğlunun Ankara’ya tayini nedeniyle ihtiyaç davası açıp kazanmıştır. Tahliyeden iki ay sonra oğlunun tayini iptal edilir ve kiraya veren daireyi başkasına kiralar. Tayinin iptali tahliyeden sonra ve kiraya verenin iradesi dışında gerçekleştiğinden haklı sebep olarak kabul edilebilir.

Örnek 3: Bina yeniden inşa amacıyla boşaltılır. İnşaat bittiğinde kiraya veren, eski kiracıya bildirim yapmadan yeni daireyi başkasına kiralar. Eski kiracının öncelik hakkı ihlal edildiğinden kiraya veren tazminat öder.

Güncel Yargıtay kararları

Tazminat için icra yoluyla tahliye aranıyor

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3099, K. 2025/3540, T. 24.06.2025 sayılı kararda kiracı, işyeri ihtiyacı nedeniyle verilen tahliye kararı kesinleşip aleyhine ilamlı icra takibi başlatıldıktan sonra icra emrinin tebliği üzerine işyerini kendisi boşaltmıştır. Kiraya veren taşınmazı üçüncü kişiye kiralayınca kiracı bir yıllık kira bedeli tazminatı istemiştir. Daire çoğunluğu, madde gerekçesine göre yasağın başlaması için kiraya verenin aldığı mahkeme kararını uygulatarak tahliyeyi sağlaması gerektiğini belirtmiş ve davayı reddeden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır.

Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oyda, ilamlı takip başlatılmışken itibarını korumak için çıkan kiracının kendi isteğiyle çıkmış sayılamayacağı ve icra takibinin başlatılmasının yeterli olduğu savunulmuştur. Ancak Daire aynı görüşü Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/483, K. 2026/3680, T. 09.06.2026 sayılı kararında oy birliğiyle tekrarlamıştır. Güncel uygulamada tahliye kararı kesinleşen kiracının, tazminat hakkını korumak istiyorsa tahliyenin icra müdürlüğü eliyle yapılmasını beklemesi daha güvenlidir.

Bir yıllık kira bedelinin üstü ispat ister

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4785, K. 2025/230, T. 14.01.2025 sayılı kararda ihtiyaç nedeniyle icra yoluyla tahliye edilen işyeri kiracısı, kiralananın üçüncü kişiye verilmesi üzerine bir yıllık kira bedelinin yanında kazanç kaybı ve manevi tazminat istemiştir. Daire, kiracının bir yıllık kira bedelinden fazla zararı olduğunu ispatlayamadığını belirterek kararı onamıştır. Kazanç kaybı, taşınma ve yeni yerin yüksek kirası gibi kalemler belgeyle ve gerekirse bilirkişiyle kanıtlanmalıdır.

Yeniden inşada öncelik hakkı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3548, K. 2024/3863, T. 26.11.2024 sayılı kararında aktarıldığı üzere yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra müdürlüğünü beklemeden anahtarı teslim etmek. Güncel içtihada göre bu durumda TBK m. 355 tazminatı istenemeyebilir.
• Eski kiralananın başkasına kiralandığını ispat edecek delilleri toplamamak: yeni kira sözleşmesi, abonelik kayıtları, işyeri tabelası, adres kayıtları.
• Bir yıllık kira bedelinin üzerindeki zararı belgesiz istemek.
• Yeniden inşa sonrasında kiraya verenin bildirimine bir ay içinde yanıt vermemek. Öncelik hakkı bu sürede kullanılmazsa düşer.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç ve yeniden inşa sebeplerinin kötüye kullanılmasını önleyen önemli bir güvencedir. Tahliye edilen kiracı, eski evinin akıbetini takip etmeli ve başkasına kiralandığını tespit ettiğinde delillerini toplayarak arabuluculuğa başvurmalıdır. Kiraya veren ise ihtiyacı ortadan kaldıran bir durum ortaya çıkarsa bunu belgelemeli ve üç yıl dolmadan kiralama yapmamalıdır.

İlgili yazılar: Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350/2), Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.