Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi: Fesih Dönemi ve Üç Aylık Bildirim (TBK 328-329)

Belirsiz süreli bir taşınmaz kirasında taraflar, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 329). Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kural kiracı için her zaman geçerlidir; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçmedikçe bu yolla fesih yapamaz (TBK m. 347/2). Fesih bildiriminin yazılı olması da geçerlilik şartıdır (TBK m. 348).

Belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşme ayrımı

Sözleşmede “bir yıl”, “üç yıl” veya “1 Mart 2026’da sona erer” gibi bir süre yazılıysa sözleşme belirli sürelidir. Süre yazılmamış, “süresiz” ifadesi kullanılmış ya da sözlü kira yapılıp süre hiç konuşulmamışsa sözleşme belirsiz sürelidir.

Genel kurala göre belirli süreli sözleşme sona erdikten sonra taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreliye dönüşür (TBK m. 327/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise TBK m. 347/1 özel bir kural koyar: Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bu nedenle konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli sözleşme, süre bitince belirsiz süreliye dönüşmez; her yıl yeniden belirli süreli olarak uzar.

Olayda 15.03.2014 başlangıçlı ve bir yıl süreli sözlü bir konut kirası vardı. Taşınmazı 2018’de satın alan yeni malik, ihtiyaç nedeniyle 21.03.2024’te tahliye davası açmıştır. Sulh hukuk mahkemesi, sözleşmenin bir yıl sonunda belirsiz süreliye dönüştüğünü kabul edip altı aylık dönem ve üç aylık bildirim süresine uyulmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzadığını, son uzama yılının 15.03.2024’te bittiğini ve davanın bir ay içinde açıldığını belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.

Bu karar, sürenin doğru hesaplanması için sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğunun ilk iş olarak tespit edilmesi gerektiğini gösterir. Yanlış nitelendirme, süresinde açılmış bir davanın reddine ya da süresinde yapılmamış bir bildirimin geçerli sanılmasına yol açar.

Fesih dönemi ve fesih bildirim süresi

İki kavram birbirinden ayrılmalıdır:

• Fesih dönemi: Sözleşmenin hangi tarihte sona ereceğidir. Taşınmaz kiralarında yerel âdet yoksa bu tarih, kira başlangıcından itibaren her altı ayın sonudur.
• Fesih bildirim süresi: Fesih döneminin sonundan en az ne kadar önce bildirim yapılması gerektiğidir. Taşınmaz kiralarında bu süre üç aydır.

Örneğin 1 Şubat’ta başlayan belirsiz süreli bir kirada fesih dönemleri 31 Temmuz ve 31 Ocak’tır. Sözleşmeyi 31 Temmuz itibarıyla sona erdirmek isteyen tarafın bildirimi en geç 30 Nisan’da karşı tarafa ulaşmalıdır. Bildirim 15 Mayıs’ta ulaşırsa geçersiz olmaz; bir sonraki fesih dönemi olan 31 Ocak için hüküm doğurur.

Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırılabilir. Kanundaki süreleri kısaltan bir anlaşma ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine olduğu ölçüde geçerli değildir.

Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirsiz süreli sözleşmeyi kiracı, TBK m. 329’daki dönem ve sürelere uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçmedikçe sebep göstermeden fesih bildiriminde bulunamaz. On yıl dolduktan sonra kiraya veren de altı aylık dönem sonu için üç ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise on yıllık uzama süresine ilişkin kural uygulanır; bu konu On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK 347): Bildirim, Süre Hesabı ve Dava yazımızda ele alınmıştır.

On yıl dolmadan kiraya veren ancak kanundaki tahliye sebeplerine (ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, sözleşmeye aykırılık) dayanabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ihtiyaç ve yeniden inşa davası, fesih dönemine ve bildirim süresine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350).

Arsa, otopark alanı veya çatısız depo gibi konut ve çatılı işyeri sayılmayan taşınmaz kiralarında bu koruma yoktur. Bu kiralarda kiraya veren de TBK m. 329’a göre her zaman fesih bildiriminde bulunabilir.

Fesih bildiriminin şekli ve içeriği

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348). Sözlü bildirim veya telefonla yapılan haber geçerli değildir. Uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; çünkü bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarih resmî olarak belgelenir. Elden teslim edilen yazılı bildirimde karşı tarafın imzası alınmalıdır.

Bildirimde şu unsurlar bulunmalıdır:

1. Kira sözleşmesinin ve kiralananın açıkça belirtilmesi,
2. Sözleşmenin feshedildiği,
3. Feshin hangi tarih itibarıyla hüküm doğuracağı (fesih dönemi sonu).

Kiralanan aile konutuysa kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça fesih bildiriminde bulunamaz (TBK m. 349/1). Kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, kiraya veren fesih bildirimini her iki eşe ayrı ayrı göndermelidir. Bu konu Aile Konutu Kira Sözleşmesi (TBK 349): Eşin Rızası ve Bildirim yazımızda anlatılmıştır.

Fesih bildiriminden sonra

Fesih bildirimi geçerli olarak yapılmışsa sözleşme fesih döneminin sonunda kendiliğinden sona erer. Kiracı bu tarihte kiralananı boşaltmalıdır. Kiraya veren on yıl sonrası fesih bildiriminde bulunmuş ve kiracı çıkmamışsa, kiraya veren önce arabulucuya başvurur, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B).

Kiracı fesih bildiriminde bulunmuş fakat fesih dönemi sonunda kiralananı boşaltmamışsa, kiraya veren kiracının bildirimine dayanarak tahliye isteyebilir. Kiracının yazılı fesih bildirimi, içeriğine göre tahliye taahhüdü niteliği de taşıyabilir.

Kiracı fesih dönemine uymadan kiralananı erken boşaltırsa, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira borcu devam eder (TBK m. 325). Erken tahliyenin sonuçları Kiracının Erken Tahliyesi (TBK 325): Kira Borcu, Makul Süre ve Yeni Kiracı yazımızda anlatılmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: 10 Ocak 2020’de sözlü ve süresiz olarak kiralanan bir dairenin kiracısı Ağustos ayında taşınmak ister. Fesih dönemleri 9 Temmuz ve 9 Ocak’tır. Kiracı 1 Mayıs’ta noter ihtarnamesi gönderirse bildirim 9 Temmuz için süresinde değildir (en geç 9 Nisan’da ulaşmalıydı) ve bir sonraki dönem olan 9 Ocak için hüküm doğurur. Kiracı Ağustos’ta çıkarsa, kiralanan daha önce kiraya verilmedikçe 9 Ocak’a kadar olan kiradan sorumlu olabilir.

Örnek 2: Kira sözleşmesinde “sözleşme bir yıl sürelidir” yazılıdır ve kiracı beş yıldır oturmaktadır. Kiraya veren sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünü düşünerek altı aylık dönem sonu için fesih bildirimi gönderir. Konut kiralarında sözleşme her yıl uzadığı ve on yıl dolmadığı için bu bildirim kiracıyı tahliye yükümlülüğü altına sokmaz.

Örnek 3: 2014’te başlayan süresiz bir dükkân kirasında, on yıl 2024’te dolmuştur. Kiraya veren, kira başlangıcına göre belirlenen altı aylık dönem sonundan en az üç ay önce yazılı fesih bildiriminde bulunur. Sözleşme fesih dönemi sonunda sona erer; kiracı çıkmazsa arabuluculuk sonrasında tahliye davası açılabilir.

Güncel Yargıtay kararları

Fesih döneminden önce açılan dava

Fesih bildirimi geçerli olsa bile tahliye davası, sözleşmenin sona ereceği fesih dönemi gelmeden açılırsa sonuç değişebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1015, K. 2024/2906, T. 09.10.2024 sayılı kararda incelenen dosyada genel hükümlere tabi bir depo yeri kirası belirsiz süreli hâle gelmiştir. Bölge adliye mahkemesi, 10.12.2019’da tebliğ edilen ihtarnameye göre fesih döneminin 20.05.2020 olduğunu, dava ise 10.01.2020’de açıldığı için bu sözleşme yönünden tahliye isteminin reddi gerektiğini kabul etmiştir. Aynı dosyada süresi dolmadan ihtar tebliğ edilip süre bitiminden sonra dava açılan diğer sözleşmeler için tahliye kararı verilmiştir.

Yenilememe ihtarı belirsiz süreye dönüşmeyi önler

Genel hükümlere tabi kiralarda (arsa, açık alan, stand alanı) belirli süre dolduktan sonra ilişki devam ederse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3407, K. 2025/2532, T. 30.04.2025 sayılı kararında bunun nasıl önleneceğini ve süreye uymayan bildirimin sonucunu açıklamıştır.

Konut ve çatılı işyerinde belirli süreli sözleşme

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6177, K. 2026/2951, T. 12.05.2026 sayılı kararında konut ve çatılı işyerinde belirli süreli sözleşmenin, sona erme sebebi yoksa aynı koşullarla birer yıl uzayacağını ve kiraya verenin süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini tekrarlamıştır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Bu nedenle bir sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu, uygulanacak süreyi doğrudan belirler.

İhtiyaç ve yeniden inşa davalarında bir aylık süre

Belirsiz süreli sözleşmede kiraya veren on yıl dolmadan ihtiyaç ya da yeniden inşa sebebine dayanıyorsa, dava süresi de fesih dönemine bağlanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1290, K. 2021/1411, T. 16.11.2021 sayılı kararında aktarılan kanun hükmüne göre bu davalar, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Fesih dönemini yanlış hesaplayan kiraya veren, bu bir aylık süreyi de yanlış hesaplamış olur.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Fesih dönemini sözleşme tarihine göre değil takvim yılına göre hesaplamak. Dönemler kira başlangıcından itibaren altışar ay olarak sayılır.
• Bildirimin gönderildiği günü esas almak. Üç aylık süre, bildirimin karşı tarafa ulaştığı tarihe göre hesaplanır.
• Tahliye davasını fesih dönemi dolmadan açmak. İhtiyaç ve yeniden inşa davalarında ise fesih dönemi sonundan itibaren işleyen bir aylık süreyi kaçırmak.
• Arsa ve açık alan kiralarında konut kiralarına özgü on yıllık sınırın uygulanacağını sanmak.
• Davadan önce arabulucuya başvurmamak. Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten beri arabuluculuk dava şartıdır.

Sıkça sorulan sorular

Fesih öncesi kontrol listesi

Fesih bildirimi göndermeden önce sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğu, kira başlangıç tarihi ve buna göre fesih dönemleri hesaplanmalıdır. Bildirim fesih dönemi sonundan en az üç ay önce karşı tarafa ulaşacak şekilde noter aracılığıyla gönderilmelidir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin on yıl sınırı ayrıca kontrol edilmelidir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.