Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesi: Mirasçıların Fesih ve Devam Hakkı

Kiracının ölümüyle kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; kiracının hak ve borçları mirasçılarına geçer. Mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 333). Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar ile işyeri kiralarında ölen kiracının ortakları ve aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ise sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilir (TBK m. 356). Kiraya veren açısından önemli olan, ihtar ve davaların bütün mirasçılara birlikte yöneltilmesidir.

Kanun metinleri

Sözleşme mirasçılara geçer

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle birlikte terekenin tamamını kanun gereği kazanır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 599). Kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar da terekeye dahildir. Bu nedenle kiracının ölümünden sonra kiracı sıfatı mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı varsa, mirasın paylaşılmasına kadar elbirliği hâlinde kiracı olurlar.

Bu sonucun pratik etkisi şudur: Kiralananda kimse oturmasa bile kira bedeli işlemeye devam eder. Mirasçılar sözleşmeyi feshetmedikçe veya kiraya verenle anlaşarak sona erdirmedikçe kira borcundan sorumlu kalır.

Mirasçıların fesih hakkı (TBK 333)

Mirasçılar, ölen kiracının yerine geçtikleri için sözleşmenin kalan süresiyle bağlı tutulmak istemeyebilir. Kanun bu nedenle mirasçılara özel bir fesih hakkı tanır. Bu hak, belirli süreli sözleşmelerde de kullanılabilir; mirasçıların sözleşme süresinin bitmesini beklemeleri gerekmez.

Fesih, yasal fesih bildirim süresine uyularak ve en yakın fesih dönemi sonu için yapılır. Taşınmaz kiralarında yasal fesih dönemi, yerel âdet yoksa kira başlangıcından itibaren her altı ayın sonu; bildirim süresi ise üç aydır (TBK m. 329). Örneğin 1 Mart başlangıçlı bir kirada kiracı 10 Mayıs’ta ölmüşse, en yakın fesih dönemi sonu 31 Ağustos’tur. Bildirim 31 Mayıs’a kadar kiraya verene ulaşırsa sözleşme 31 Ağustos’ta sona erer. Bildirim bu tarihten sonra ulaşırsa bir sonraki dönem sonu olan 28 Şubat (veya 29 Şubat) için hüküm doğurur (TBK m. 328/2).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK m. 348). Mirasçılar elbirliği hâlinde kiracı olduklarından fesih bildiriminin bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılması veya mirasçılardan birinin diğerlerinden aldığı yetkiyle bildirimde bulunması gerekir. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi ve gerekirse terekeye temsilci atanması istenebilir (TMK m. 640).

Mirasçılar fesih yerine kiraya verenle anlaşarak sözleşmeyi daha erken de sona erdirebilir. Kiraya veren yeni bir kiracı bulmuşsa veya kiralananı kendisi kullanmak istiyorsa böyle bir anlaşma iki taraf için de yararlıdır. Anlaşmanın yazılı yapılması ve anahtar teslim tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Sözleşmeyi sürdürme hakkı (TBK 356)

TBK m. 356, mirasçılık sıfatından bağımsız olarak bazı kişilere kira sözleşmesini sürdürme hakkı tanır:

• Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar: Eş, çocuklar, anne ve baba gibi ölen kiracıyla birlikte yaşayan kişiler. Bu kişilerin mirasçı olması şart değildir.
• Ölen kiracının ortakları: İşyeri kiralarında kiracıyla birlikte işi yürüten ortaklar.
• Ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları: Örneğin ölen eczacının eczacı olan çocuğu.

Bu kişiler sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kiraya veren onları sözleşmeden çıkaramaz. Sözleşmenin şartları (kira bedeli, artış hükmü, süre) aynen devam eder. Kiraya veren, kanundaki tahliye sebepleri (ihtiyaç, temerrüt, on yıllık uzama süresi gibi) gerçekleşirse bunlara dayanabilir.

Ölen kiracıyla birlikte oturmayan mirasçı ise TBK m. 356’dan yararlanamaz. Yargıtay’ın incelediği bir olayda kiraya veren, ölen kiracının kızının murisle birlikte oturmadığını ve fuzuli şagil olduğunu ileri sürmüştür. Bu tür bir iddiada, kiralananı kullanan mirasçının ölen kiracıyla birlikte oturup oturmadığı ayrıca araştırılır.

Kiraya verenin ihtar ve davaları

Kiracının birden fazla mirasçısı varsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik ihtarları ve davaları bütün mirasçılara yöneltmelidir. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Olayda 01.07.1997 başlangıçlı bir konut kirasında kiracı 31.07.2014’te ölmüş, geriye iki mirasçı kalmıştır. Kiraya veren on yıllık uzama süresinin dolduğunu belirten fesih ihtarnamesini yalnızca kiralananda oturan mirasçıya göndermiş, iki mirasçı aleyhine de tahliye davası açmıştır. Sulh hukuk mahkemesi tahliyeye karar vermiş; Daire, diğer mirasçıya ihtarname tebliğ edildiğine dair belge bulunmadığını belirterek kararı bozmuştur.

Bu karar kiraya veren için açık bir kural koyar: Ölen kiracının mirasçılarını mirasçılık belgesiyle tespit etmek, ihtarnameyi her birine ayrı ayrı tebliğ ettirmek ve davayı hepsine karşı açmak gerekir. Tek bir mirasçıya gönderilen ihtar, diğerleri bakımından sonuç doğurmaz.

Kiraya veren mirasçıları tespit etmek için sulh hukuk mahkemesinden veya noterden mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkarılmasını isteyebilir. Kiraya verenin bu konuda hukuki yararı vardır.

Kira borcu ve mirasın reddi

Kiracının ölümüne kadar birikmiş kira borçları ve ölümden sonra fesih tarihine kadar işleyen kira bedelleri terekenin borcudur. Mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen ve kişisel olarak sorumludur (TMK m. 641). Mirası reddeden mirasçı ise bu borçlardan sorumlu olmaz. Mirasın reddi, kanuni mirasçılar için mirasbırakanın ölümünü öğrendikleri tarihten itibaren üç ay içinde sulh hukuk mahkemesine yapılacak beyanla gerçekleşir (TMK m. 605-606).

Mirası reddetmeyi düşünen mirasçıların kiralanandaki eşyaları satması, kira depozitosunu çekmesi veya kiralananı kullanmaya devam etmesi, mirası kabul anlamına gelebilir ve ret hakkını kaybettirebilir (TMK m. 610). Bu nedenle ret düşünülüyorsa kiralananda yalnızca koruma amaçlı işlemler yapılmalıdır.

Mirasçıların tamamı mirası reddederse miras, sulh hukuk mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir (TMK m. 612). Kiraya veren bu durumda alacağını tasfiye memuruna bildirmelidir.

Depozito ve kiralanandaki eşyalar

Kiracının verdiği güvence bedeli (depozito) terekeye aittir. Sözleşme sona erip kiralanan teslim edildikten sonra depozitonun iadesini mirasçılar birlikte ister. Depozito banka hesabındaysa banka, ödemeyi kural olarak mirasçılık belgesi ibraz edilerek bütün mirasçılara yapar.

Kiralanandaki eşyalar da terekeye dahildir. Kiraya veren bu eşyaları kendiliğinden boşaltamaz, satamaz veya atamaz. Mirasçılar eşyaları almazsa kiraya veren tahliye kararı alıp icra yoluyla boşaltma yapmalıdır. Kiraya verenin taşınmaz kiralarında kiralanandaki eşya üzerinde hapis hakkı da vardır (TBK m. 336); bu konu Kiraya Verenin Hapis Hakkı (TBK 336): Kira Alacağı İçin Eşyanın Alıkonulması yazımızda ele alınmıştır.

Kiraya verenin ölümü

Kiraya verenin ölümü de sözleşmeyi sona erdirmez. Mirasçılar kiraya veren sıfatını kazanır ve sözleşme aynı şartlarla devam eder. Kiracı, kira bedelini mirasçılara ödemelidir. Mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa veya kimin alacaklı olduğu belirsizse kiracı kira bedelini mahkemenin belirleyeceği yere tevdi edebilir. Bu yol Kira Bedelinin Tevdii yazımızda anlatılmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Beş yıl süreli konut kirasının ikinci yılında yalnız yaşayan kiracı ölür. İki çocuğu başka şehirlerde yaşamaktadır. Çocuklar, mirasçılık belgesini alıp birlikte imzaladıkları bir noter ihtarnamesiyle en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshederler. Sözleşme o tarihte sona erer; kalan üç yıllık süre için kira borcu doğmaz.

Örnek 2: Kiracı ölür, eşi ve çocukları kiralananda oturmaya devam eder. Kiraya veren, kiracının öldüğünü gerekçe göstererek ailenin evi boşaltmasını ister. Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar sözleşmeyi sürdürme hakkına sahip olduğundan, kanundaki bir tahliye sebebi bulunmadıkça aile çıkarılamaz.

Örnek 3: Kiraya veren, ölen kiracının iki mirasçısından yalnızca kiralananda oturana fesih ihtarnamesi gönderir ve dava açar. Diğer mirasçıya ihtar tebliğ edilmediğinden tahliye kararı bozulur. Kiraya verenin her iki mirasçıya ihtar tebliğ ettirip davayı ikisine yöneltmesi gerekir.

Güncel Yargıtay kararları

Ölüm sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7418, K. 2022/9553, T. 14.12.2022 sayılı kararında geçerli bir kira sözleşmesinin ancak tarafların uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı ya da kiralananın yok olmasıyla sona ereceğini belirtmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/3334, K. 2026/845, T. 16.02.2026 sayılı kararda incelenen dosyada ilk derece mahkemesi, babasından taşınmazı miras yoluyla edinen davacının kiracıya karşı açtığı haksız işgal davasını reddetmiştir. Mahkeme, kiraya verenin ölümüyle sözleşmenin sona ermediğini, mirasçıların kendiliğinden sözleşmenin tarafı hâline geldiğini ve sözleşmenin başka bir yolla sona erdirildiğine dair delil bulunmadığını belirtmiş; bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Kira ilişkisi sürdükçe mirasçının kiracıyı işgalci sayarak açtığı davanın başarı şansı düşüktür; kira hukukundaki tahliye yolları kullanılmalıdır.

Kiraya veren mirasçılarının birlikte hareket etmesi

Kiraya veren öldüğünde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti doğar. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/7725, K. 2025/7528, T. 24.11.2025 sayılı kararında, mirasçılardan yalnızca bir kısmının başlattığı tahliye talepli icra takibini incelemiştir. Kararda, kira sözleşmesinin yapılması ve mevcut sözleşmenin feshinin TMK m. 691 uyarınca önemli yönetim işlerinden olduğu ve pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini gerektirdiği belirtilmiştir. Bir mirasçının tek başına ihtar çekmesi ve takip başlatması bu nedenle tahliyenin reddine yol açabilir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/2815, K. 2025/5066, T. 01.07.2025 sayılı kararında da kiraya veren sıfatı olmayan malikin tahliye talepli takip yapamayacağını ve takibin bütün mirasçılarca birlikte başlatılması gerekip gerekmediğinin itirazın kaldırılması ve tahliye davasında değerlendirileceğini belirtmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kiracı ölünce kiralananı boş sayıp kapıyı açtırmak. Sözleşme mirasçılarla devam eder; eşyalar mirasçılara aittir.
• İhtarnameyi yalnızca kiralananda oturan mirasçıya göndermek. Her mirasçıya ayrı ayrı tebliğ gerekir.
• Kiraya verenin mirasçılarından birinin, diğerlerinin onayı olmadan tahliye takibi başlatması.
• Kiracının, kiraya veren öldükten sonra kira bedelini kime ödeyeceği belirsizken ödemeyi durdurması. Belirsizlik varsa tevdi yoluna gidilmelidir.
• Mirası reddetmeyi düşünen mirasçının kiralananı kullanmaya devam etmesi ya da depozitoyu tahsil etmesi. Bu davranışlar mirasın sahiplenilmesi olarak değerlendirilebilir.

Sıkça sorulan sorular

Ölüm sonrası yapılacaklar

Mirasçılar, mirasçılık belgesini aldıktan sonra kiraya verene ölümü yazılı olarak bildirmeli, sözleşmeyi sürdürüp sürdürmeyeceklerine karar vermeli ve feshedeceklerse en yakın fesih dönemine göre üç aylık süreyi hesaplamalıdır. Mirası reddetmeyi düşünenler üç aylık ret süresini kaçırmamalıdır. Kiraya veren ise bütün mirasçıları tespit etmeden ihtar ve dava işlemlerine başlamamalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih kuralları için Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi: Fesih Dönemi ve Üç Aylık Bildirim (TBK 328-329) yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.