Kira Bedelinin Tevdii

Kira ilişkisinde ödeme güçlüğü her zaman kiracıdan kaynaklanmaz. Kimi zaman kiraya veren, kira artışı konusunda anlaşmazlık çıktığı için eski tutar üzerinden yapılan ödemeyi reddeder. Kimi zaman banka hesap numarasını bildirmez, elden ödemeyi kabul etmez veya ulaşılamaz hâle gelir. Kiraya verenin ölümü, taşınmazın satılması ya da birden fazla kişinin kira alacağı üzerinde hak iddia etmesi de kiracıyı kime ödeme yapacağı konusunda belirsizliğe düşürür.

Bu durumda ödeme yapamayan kiracı, ilerleyen aylarda temerrüt ihtarı ve tahliye davasıyla karşılaşabilir. Kanun, borcunu ödemek isteyen ancak alacaklı yüzünden ödeyemeyen kiracıya tevdi yolunu tanımıştır. Bu yazıda kira bedelinin ve anahtarın tevdii, şartları, usulü ve sonuçları ele alınmaktadır.

Kanun metinleri

Tevdi hangi durumlarda gündeme gelir?

Kira ilişkisinde tevdi yoluna başvurulan başlıca durumlar şunlardır:

• Kiraya verenin ödemeyi reddetmesi: Kiraya veren, kira artışı konusunda anlaşamadığı için kiracının sözleşmeye ve kanuna uygun olarak hesapladığı kira bedelini kabul etmez.
• Ödeme bilgisinin verilmemesi: Sözleşmede ödeme yeri veya hesap numarası yoktur, kiraya veren de hesap bildirmekten veya elden tahsil etmekten kaçınır.
• Kiraya verene ulaşılamaması: Kiraya veren adres değiştirmiş, yurt dışına gitmiş veya iletişimi kesmiştir.
• Alacaklının belirsizliği: Kiraya veren ölmüş, mirasçılar belli değildir ya da aralarında uyuşmazlık vardır. Taşınmazın satıldığı iddia edilmiş, ancak yeni malik kendini tanıtmamıştır.
• Anahtarın kabul edilmemesi: Sözleşme sona ermiş veya kiracı kiralananı boşaltmıştır, ancak kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınır.

İlk üç durumda tevdi TBK m. 106 ve 107’ye, alacaklının belirsizliği durumunda ise TBK m. 111’e dayanır.

Alacaklı temerrüdünün şartları

Kiracının tevdi yoluyla borçtan kurtulabilmesi için kiraya verenin gerçekten temerrüde düşmüş olması gerekir. Bunun için kiracı kira bedelini gereği gibi önermiş olmalıdır. Gereği gibi önerme, borcun tam tutarıyla, zamanında ve doğru yerde önerilmesi demektir. Eksik tutar önerilmesi, kiraya verenin kabulden kaçınmasını haklı kılabilir.

Bu nedenle kira artışı konusunda anlaşmazlık varsa kiracı, kanuna uygun hesapladığı tutarı açıkça önermelidir. TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranındaki artışı reddedip eski kirayı öneren kiracı, kiraya verenin reddini haksız saydıramayabilir. Kira artışının sınırları için Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası yazımıza bakılabilir.

Önerinin ispatı da önemlidir. Kiracının kiraya verene noter ihtarnamesiyle ödeme yapmak istediğini, hesap numarası bildirmesini ve aksi hâlde tevdi yoluna gideceğini bildirmesi, ileride temerrüdün ispatını kolaylaştırır.

Tevdi mahalli tayini nasıl istenir?

Tevdi yerini ifa yerindeki hâkim belirler (TBK m. 107/2). Tevdi mahalli belirlenmesi ve alacaklısı ihtilaflı olan borcun mahkemeye tevdii, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda çekişmesiz yargı işleri arasında sayılmıştır (HMK m. 382). Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 383).

Para borçlarında ifa yeri kural olarak alacaklının yerleşim yeridir. Ancak kira sözleşmesinde ödeme yeri gösterilmişse o yer esas alınır. Uygulamada kiracı, kiralananın veya kiraya verenin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurur.

Başvuru dilekçesinde kira sözleşmesinin bilgileri, kiraya verenin kimliği, ödenmek istenen kira dönemi ve tutar, kiraya verenin kabulden kaçınmasını veya alacaklının belirsizliğini gösteren olgular açıklanır. Mahkeme genellikle bir banka hesabını veya mahkeme veznesini tevdi yeri olarak belirler. Anahtar tevdiinde ise anahtarın mahkeme yazı işleri müdürlüğüne veya bir yediemine bırakılmasına karar verilebilir.

Tevdiin sonuçları

Tevdi, alacaklı temerrüdü veya alacaklının belirsizliği şartları gerçekleşmişse borçluyu borcundan kurtarır. Kira bedelini tevdi eden kiracı, o dönem için kira borcunu ödemiş sayılır. Tevdiin giderleri ve tevdi edilen şeyin hasarı alacaklıya aittir.

Bu sonuç, kiracıyı iki önemli riskten korur. Birincisi, ödenmeyen kira nedeniyle TBK m. 315 uyarınca temerrüt ihtarı ve tahliye riskidir. İkincisi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye riskidir. Usulüne uygun tevdi edilen kira bedeli için haklı bir ihtar söz konusu olmaz. Bu riskler Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Temerrüt (TBK 315) ve İki Haklı İhtar (TBK 352/2) yazımızda ele alınmıştır.

Borçlu, alacaklı tevdi edilen şeyi kabul ettiğini açıklamadıkça tevdi edilen şeyi geri alabilir (TBK m. 109). Geri alma hâlinde alacak bütün yan haklarıyla birlikte yeniden doğar. Bu nedenle kiracı, tevdi ettiği kira bedelini geri çekerse kira borcunu ödememiş sayılır.

Bildirim yükümlülüğü

Tevdiin sonuç doğurabilmesi için kiraya verenin bundan haberdar olması büyük önem taşır. Tevdi mahalli tayinine ilişkin karar ve tevdi yapıldığına dair belge kiraya verene tebliğ edilmeli veya noter aracılığıyla bildirilmelidir. Kiraya veren tevdiden habersiz kaldığı sürece kira bedelinin ödenmediğini düşünerek takip başlatabilir ve uyuşmazlık büyür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının anahtarı tevdi mahalline bıraktığı, ancak tevdi kararının kiraya verenlerden birine tebliğ edilemediği bir olayda, tahliye tarihini kiraya verenlerin tevdiden fiilen haberdar oldukları tarih olarak kabul etmiştir:

Karar, tevdiin kendisi kadar bildirimin de önemli olduğunu gösterir. Kiracı, tevdi mahalline anahtar bıraktığı tarihten ancak kiraya verenler bundan haberdar olduğunda tahliye etmiş sayılmış, arada geçen sürenin kira bedelinden sorumlu tutulmuştur. Kararda ayrıca birden fazla kiraya veren varsa kiralananın geri verilmesi borcunun bölünemeyen bir borç olduğu ve hepsine ifa edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Anahtarın tevdii

Kiralananın geri verilmesi borcu, anahtarın kiraya verene teslimiyle yerine getirilir. Kiracı kiralananı boşaltıp anahtarı kendi elinde tutarsa kira borcu devam edebilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı, sulh hukuk mahkemesinden anahtar için tevdi mahalli tayini istemeli, anahtarı tevdi etmeli ve durumu kiraya verene derhâl bildirmelidir.

Anahtarın tevdiinden önce kiralananın durumunu gösteren bir tespit yapılması da yerinde olur. Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi veya noter aracılığıyla kiralananın durumunun belgelenmesi, ileride hasar iddialarına karşı kiracıyı korur. Kiralananın geri verilmesi ve kiraya verenin muayene yükümlülüğü için Kiralananın Geri Verilmesi: Hasar, Olağan Kullanım ve Kiraya Verenin Bildirimi (TBK 334-335) yazımıza bakılabilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiraya veren, kanuni sınırın üzerinde artış istemiş, kiracının TÜFE ortalamasına göre hesapladığı kira bedelini kabul etmeyerek hesap numarasını kapatmıştır. Kiracı noter ihtarnamesiyle ödeme önerisini bildirir, ardından sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini ister ve kira bedelini her ay belirlenen hesaba yatırır. Kiraya verenin temerrüt nedeniyle açtığı tahliye davası reddedilir.

Örnek 2: Kiraya veren ölmüş, mirasçılar arasında kira bedelini kimin alacağı konusunda anlaşmazlık çıkmıştır. Her biri kiracıdan kirayı kendisine ödemesini ister. Kiracı, alacaklının belirsizliği nedeniyle TBK m. 111’e dayanarak tevdi mahalli tayini ister ve kirayı mahkemenin belirlediği hesaba yatırır. Mirasçılar mirasçılık belgesi ve paylaşım sonucunu sunduğunda para hak sahiplerine ödenir.

Örnek 3: Kiracı, fesih bildirimine uygun olarak kiralananı boşaltır, ancak kiraya veren anahtarı almak için gelmez. Kiracı anahtarı tevdi mahalline bırakır, fakat kiraya verene bildirim yapmaz. Kiraya veren aylar sonra kira alacağı için takip başlatır. Kiracı, kiraya verenin tevdiden haberdar olduğu tarihe kadar işleyen kira bedellerinden sorumlu tutulabilir.

Güncel Yargıtay kararları

Tevdi mahalli tayininde hız

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1494, K. 2025/3047, T. 26.05.2025 sayılı kararında, kira artışı konusunda anlaşamayan ve kiraya verenin banka hesabını kapattığı kiracıların sulh hukuk mahkemesine yaptığı ödeme yeri tayini başvurularını incelemiştir. Daire, mahkemenin alacaklı temerrüdünün oluştuğu kanısına vararak kiraya veren adına açılan bir banka hesabını tevdi yeri olarak belirlemesiyle kiracının temerrüde düşmesinin engellendiğini belirtmiştir. Kararda bu başvuruların hızla sonuçlandırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Daire ayrıca aynı kira yılında iki kez temerrüde düşülmesinin TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi olabileceğini hatırlatmıştır. Kiracı bu nedenle tevdi kararını beklerken de ödeme iradesini noter ihtarı veya konutta ödemeli PTT havalesi gibi yollarla belgelemelidir.

Kira götürülecek borçtur; masraf kiracıya aittir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/980, K. 2021/1302, T. 02.11.2021 sayılı kararında kira bedelinin kiraya verene ulaştırılmasının kiracıya ait bir külfet olduğunu belirtmiştir. Havale ücreti kira bedelinden kesilirse ödeme eksik yapılmış sayılır ve temerrüt ihtarından sonra bu eksiklik tahliye sebebi olabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8235, K. 2023/369, T. 28.02.2023 sayılı kararında da kira parasının kiraya verene elden ödenmesi ya da gideri kiracıya ait olmak üzere konutta ödemeli PTT havalesiyle gönderilmesi gerektiğini, bunun dışındaki ödemelerin ancak sözleşmede kararlaştırılmış veya teamül hâline gelmişse yasal ödeme sayılacağını belirtmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kiraya veren hesabı kapattığında ödemeyi bekletmek. Tevdi yeri tayini istenmeli ve bu sürede ödeme iradesi belgelenmelidir.
• Kiraya verenin kabul etmediği tutarı rastgele bir hesaba yatırmak. Mahkemece belirlenmemiş bir yere yapılan ödeme borcu sona erdirmez.
• Havale masrafını kira bedelinden düşmek. Eksik ödeme temerrüde yol açabilir.
• Tevdi kararından sonra kiraya verene bildirim yapmamak. Kiraya verenin tevdiden haberdar edilmesi ileride ispatı kolaylaştırır.
• TÜFE ortalamasının üzerindeki talebi reddederken kanuna uygun hesaplanmış artışı da yatırmamak. Eski kirayı yatırmaya devam eden kiracı eksik ödeme yapmış olur.

Sıkça sorulan sorular

Kiracının izleyeceği yol

Kira bedelini veya anahtarı kabul etmeyen bir kiraya verenle karşılaşan kiracı, ödeme önerisini yazılı yapmalı, kanuna uygun tutarı önermeli, kiraya veren kaçınmaya devam ederse sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini istemeli ve tevdiyi kiraya verene derhâl bildirmelidir. Tevdi belgeleri ve bildirim evrakı, ileride açılabilecek tahliye davası ve icra takibine karşı saklanmalıdır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.