Kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiralananı boşaltan kiracı, sözleşme sonuna kadar kalan bütün kira bedellerinden sorumlu olmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325’e göre kiracının sorumluluğu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süreyle sınırlıdır. Kiracı bu süre dolmadan kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulursa borcu sona erer.
KISA CEVAP
- Erken çıkan kiracı yalnızca makul bir süre için kira bedelinden sorumludur (TBK m. 325).
- Makul süre somut olayın koşullarına göre, çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
- Kiracının bulduğu yeni kiracı uygun nitelikteyse kiracının borcu sona erer.
- Kiraya veren yapmaktan kurtulduğu giderleri ve elde ettiği yararları kira alacağından düşmek zorundadır.
- Sözleşmeye konan “kalan sürenin tamamı ödenir” şartı TBK m. 325 karşısında sınırlı uygulanır.
- Anahtarın teslimi ve tahliyenin belgelenmesi kiracının ispat yükünü hafifletir.
Kanun metni
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Makul süre nedir?
Makul süre, kiralananın piyasada benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süredir. Bu süre taşınmazın konumuna, niteliğine, kira bedeline ve mevsime göre değişir. Büyük şehirlerde merkezi konumdaki bir daire birkaç hafta içinde kiralanabilirken, büyük bir iş yeri veya fabrika binası için daha uzun süre gerekebilir.
Mahkeme bu süreyi çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Kiraya verenin kiralananı kiraya vermek için makul çaba göstermesi de beklenir. İlan vermeyen, yüksek bedel isteyerek talepleri geri çeviren kiraya veren, bu süreyi kendi lehine uzatamaz.
Yeni kiracı bulunması
Kiracı, sözleşmenin kalan süresi için yerine geçecek bir kiracı bulursa borcundan kurtulabilir. Ancak bu kiracının kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek nitelikte, yani ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini aynı koşullarla devralmaya hazır olması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 05.03.2018 tarihli, E. 2017/8930, K. 2018/1992 sayılı kararında, kiracının önerdiği adayın bu şartı taşımadığı bir olayı incelemiştir. Önerilen kişi iş yerini kendisi için değil ortağı için kiralamak istemişti. Daire, bu kişinin kira ilişkisini aynı koşullarla devralmaya hazır yeni kiracı niteliği taşımadığını kabul etmiş ve kiraya verenin makul süre boyunca uğradığı kira kaybının bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Bu karardan çıkan sonuç şudur: Kiracının yeni kiracı önermesi tek başına yeterli değildir. Önerilen kişinin kimliği, gelir durumu ve sözleşmeyi aynı şartlarla üstlenmeye hazır olduğu belgelenmelidir. Kiraya veren haklı bir gerekçe olmadan uygun bir adayı reddederse, kiracı bu tarihten sonraki kira bedellerinden sorumlu tutulmaz.
Sözleşmedeki cezai şart ve depozito
Kira sözleşmelerinde sıkça “sözleşme süresinden önce çıkılırsa kalan aylar peşin ödenir” gibi şartlar yer alır. TBK m. 325 kiracıyı koruyan bir hükümdür ve konut ile çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine düzenlenen şartlar TBK m. 346 ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Mahkemeler bu tür şartları uygularken kiraya verenin gerçek zararını esas alma eğilimindedir.
Depozito, kiraya verenin kira alacağı ve hasar tazminatı için güvencedir. Makul süre kira bedeli ve hasar giderleri düşüldükten sonra kalan tutar kiracıya iade edilir. Depozito iadesini sitemizdeki Kira Depozitosu İadesi yazısında anlattık.
Erken tahliye süreci
- Bildirim: Kiracı tahliye niyetini ve tarihini kiraya verene noter veya yazılı yolla bildirir.
- Yeni kiracı: Kiracı uygun bir aday bulursa adayın bilgileri ve kabul beyanı kiraya verene iletilir.
- Teslim: Taşınmaz boşaltılır, anahtar teslim edilir ve teslim tutanağı düzenlenir. Kiraya veren anahtarı almıyorsa sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesi istenebilir.
- Makul süre: Kiracı, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira bedelini öder.
- Hesaplaşma: Depozito, ödenmemiş giderler ve hasarlar mahsup edilir.
Sıkça sorulan sorular
Bir yıllık sözleşmede üçüncü ayda çıkan kiracı kalan dokuz ayın kirasını öder mi?
Kural olarak ödemez. Kiracı, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre için sorumludur. Bu süre olayın koşullarına göre belirlenir.
Kiraya veren daireyi hemen başkasına kiralarsa kiracı yine de ödeme yapar mı?
Yapmaz. Kiraya veren, kiralananı yeniden kiraya vermekle elde ettiği geliri alacağından düşmek zorundadır. Yeni kiracının girdiği tarihten sonrası için eski kiracının borcu sona erer.
Anahtar teslim edilmezse ne olur?
Kiracı kiralananı fiilen boşaltmış olsa bile anahtar teslim edilmediyse kiraya veren taşınmazı kullanamaz ve kira borcu devam edebilir. Anahtarın teslimi tutanakla veya noter aracılığıyla belgelenmelidir.
Kiracının tahliye taahhüdü vermesi erken çıkışı etkiler mi?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte çıkacağını kabul ettiği belgedir. Bu tarih sözleşme süresinden önceyse erken tahliye konusu taahhüt kapsamında değerlendirilir. Tahliye taahhüdünü sitemizdeki Tahliye Taahhüdü yazısında anlattık.
Kiracının hazırlaması gereken belgeler
Erken tahliyede kiracının elini güçlendiren belgeler şunlardır: yazılı tahliye bildirimi, teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi, taşınmazın teslimdeki durumunu gösteren fotoğraflar ve varsa yeni kiracı adayının yazılı beyanı. Kiraya verenin yeniden kiralama için ilan verip vermediği de ileride makul sürenin tartışılmasında önem taşır.
Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.