Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), arsa sahibinin arsasından belirli payları müteahhide devretmeyi, müteahhidin de bunun karşılığında binayı yapıp arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Taşınmaz devri vaadi içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme kural olarak geçersizdir. Müteahhit binayı süresinde bitirmezse arsa sahibi gecikme tazminatı (kira kaybı) ister ya da sözleşmeden dönerek devrettiği payların iadesini talep eder.
KISA CEVAP
- Sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleşimidir. Resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TMK m. 706, TBK m. 237).
- Şekle aykırı sözleşme geçersizdir. Ancak yüklenici edimini tamamen ya da reddolunamayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi geçersizliği ileri süremez (TMK m. 2; Yargıtay HGK).
- Müteahhit işi süresinde bitirmezse arsa sahibi, gecikilen süre için bağımsız bölümlerinin kira bedeli kadar gecikme tazminatı isteyebilir.
- Müteahhidin işe zamanında başlamaması ya da işin süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde arsa sahibi sözleşmeden dönebilir (TBK m. 473).
- Sözleşmeden dönülünce müteahhide devredilen paylar için tapu iptal ve tescil istenir. İnşaat yüzde 90 ve üzeri tamamlanmışsa Yargıtay ileriye etkili fesih uygular. Paylar iyiniyetli üçüncü kişilere satılmışsa onların kazanımı korunur (TMK m. 1023).
- Ayıplı iş için arsa sahibi sözleşmeden dönme, bedelden indirim ya da ücretsiz onarım isteyebilir; taşınmaz üzerindeki yapıda dönme hakkı sınırlıdır (TBK m. 475).
Sözleşmenin niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda ayrıca düzenlenmemiştir. Yargıtay bu sözleşmeyi iki sözleşmenin birleşimi olarak kabul eder:
- Eser sözleşmesi: Müteahhit, binayı yapmayı üstlenir. Bu kısma Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri uygulanır.
- Taşınmaz satış vaadi: Arsa sahibi, binanın yapılması karşılığında arsadan belirli payları müteahhide devretmeyi vaat eder.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470
Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Şekil şartı
Taşınmaz satış vaadi resmî şekle bağlıdır:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/1-2
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Bu yüzden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Noterde yalnızca imzaların onaylanması (onaylama şekli) yeterli değildir. Şekle uygun yapılmayan sözleşme kesin hükümsüzdür.
Ancak Yargıtay, şekle aykırı sözleşmenin fiilen uygulandığı ve edimlerin büyük ölçüde yerine getirildiği durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanır:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 06.05.2026 tarihli, E. 2025/31, K. 2026/300 sayılı kararı
Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibinin artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyecek olmasıdır” Zira böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer. […] Gerek edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi hâlinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.
Sözleşmeye neler yazılmalı?
Arsa sahibinin sonraki uyuşmazlıklarda korunabilmesi için sözleşmede şunlar açıkça yazılmalıdır:
- Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin sayısı, kat ve cephesi, metrekaresi
- Kullanılacak malzemenin kalitesi (teknik şartname)
- İşe başlama tarihi, bitiş tarihi ve iskân alınma tarihi
- Gecikme hâlinde ödenecek tazminat (aylık kira karşılığı ya da cezai şart)
- Müteahhide arsa paylarının hangi aşamada devredileceği (inşaatın ilerleme oranına bağlı devir)
- Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin teslim şekli ve iskân sorumluluğu
- Müteahhidin teminatı (banka teminat mektubu ya da ipotek)
- Kira yardımı (inşaat süresince arsa sahibine ödenecek kira)
Uygulamada arsa sahiplerinin en sık yaşadığı sorun, payların inşaatın başında müteahhide toplu olarak devredilmesi ve müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satmasıdır. Payların inşaatın ilerleme oranına göre aşamalı olarak devredilmesi bu riski azaltır.
Müteahhidin gecikmesi
Müteahhit binayı sözleşmede belirlenen sürede bitirip teslim etmezse temerrüde düşer. Arsa sahibi şu yollardan birini seçer:
- Sözleşmeyi ayakta tutup gecikme tazminatı istemek. Arsa sahibi, gecikilen her ay için bağımsız bölümlerinin getireceği kira bedeli kadar tazminat ister. Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa cezai şart istenir.
- Sözleşmeden dönmek. Arsa sahibi, müteahhide uygun bir süre vererek ifayı ister; süre sonunda iş yapılmazsa sözleşmeden döner.
Müteahhidin işe zamanında başlamaması ya da işi o kadar geciktirmesi ki işin süresinde bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde, arsa sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 473
Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.
Sözleşmeden dönmenin sonuçları
Arsa sahibi sözleşmeden dönerse, müteahhide devrettiği arsa paylarının tapu kaydının iptalini ve kendi adına tescilini ister. İnşaat ileri bir seviyedeyse Yargıtay, geriye etkili dönme yerine ileriye etkili fesih uygular:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2025 tarihli, E. 2024/1495, K. 2025/2530 sayılı kararı
Yine Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1983/3 Esas, 1984/1 Karar sayılı ve 25/01/1984 tarihli kararına göre bu sözleşmelerin, inşaatın fiziki seviyesine göre ileriye etkili olarak feshedilebileceği ve buna bağlı olarak yüklenicinin yaptığı imalât oranında bağımsız bölüm tapusuna hak kazanabileceği kabul edilmiştir. İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın % 90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte olup, inşaat bu seviyeye ulaşmamış ise ileriye etkili fesih koşulları gerçekleşmemiş olacaktır. Ancak; mahkeme kararı ile fesihte davacının kendi istemi ile ileri etkili fesih talep etmesi halinde ya da tarafların kendi iradeleri ile sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshettiğinin kararlaştırılması halinde, inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir.
Müteahhit payları başkalarına satmışsa, tapuya güvenerek iyiniyetle edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Bu durumda arsa sahibi, payların değerini müteahhitten tazminat olarak ister. Durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 3/2). Bu yüzden inşaatın durduğunu ve müteahhidin edimini yerine getirmediğini bilen ya da bilmesi gereken alıcı korunmayabilir. Arsa sahibi, dava açarken payların başkasına devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulmasını da istemelidir.
Ayıplı iş
Müteahhit binayı sözleşmeye ve teknik şartnameye uygun yapmazsa arsa sahibi ayıp hükümlerine başvurur. Teslimden sonra binayı incelemeli ve fark ettiği ayıpları gecikmeden müteahhide bildirmelidir. Ayıp hâlinde kanunun tanıdığı seçimlik haklar şunlardır:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 475
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.
Görevli mahkeme ve süreler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; taraflar tacir ise ve sözleşme ticari işse asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Tapu iptal ve tescil istemi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Eser sözleşmesinden doğan alacaklar kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi bu kuralın dışındadır (TBK m. 147/6).
Süreç özeti
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Arsa paylarının ilerleme oranına göre devri
- İnşaatın takibi ve gecikme hâlinde noter ihtarı
- Gecikme tazminatı ya da sözleşmeden dönme
- Tapu iptal ve tescil davası ve ihtiyati tedbir
- Teslim, iskân ve ayıp ihbarı
Sıkça sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini adi yazılı yaptık. Geçerli mi?
Kural olarak geçersizdir. Ancak sözleşme büyük ölçüde ifa edilmişse, şekil eksikliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı. Ne yapabilirim?
Noter ihtarıyla süre verin. Süre içinde iş yapılmazsa sözleşmeden dönüp devrettiğiniz payların tapusunun iptalini isteyebilirsiniz. İnşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa ileriye etkili fesih ve tazminat yolu değerlendirilir.
Teslim gecikti, kira kaybımı isteyebilir miyim?
Evet. Gecikilen her ay için bağımsız bölümlerinizin kira bedeli kadar gecikme tazminatı isteyebilirsiniz.
Müteahhit benim payıma düşen daireyi başkasına sattı. Ne olur?
Alıcı iyiniyetliyse kazanımı korunur. Bu durumda müteahhitten tazminat istersiniz. Alıcı durumu biliyorsa tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz.
Müteahhit iskân almıyor. Ne yapabilirim?
İskânın alınması sözleşmede müteahhidin yükümlülüğü olarak yazılmışsa, iskân alınmaması sözleşmeye aykırılıktır. Gecikme tazminatı ve ifa davası açabilirsiniz.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yapın ve arsa paylarının devrini inşaatın ilerleme oranına bağlayın. Müteahhit gecikirse noter ihtarı gönderin. Sözleşmeden dönmeye karar verirseniz, tapu iptal ve tescil davasıyla birlikte ihtiyati tedbir isteyerek payların üçüncü kişilere satılmasını önleyin.
Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.