Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın tapusunun ileride devredileceğini taahhüt eden sözleşmedir. Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 237). Adi yazılı sözleşme ya da elden verilen senet tapu devrini zorla sağlamaz. Satıcı söz verdiği hâlde tapuyu vermezse alıcı, tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın mahkeme kararıyla adına kaydedilmesini isteyebilir.
KISA CEVAP
- Satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m. 237/2).
- Sözleşme kişisel hak doğurur; satıcı taşınmazı başkasına satarsa alıcı yeni malike karşı hak ileri süremez. Bunu önlemek için sözleşme tapuya şerh edilmelidir.
- Satıcı tapuyu vermezse alıcı asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açar (TMK m. 716).
- Dava için zamanaşımı on yıldır (TBK m. 146).
- Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse on yıl geçse de zamanaşımı savunması dinlenmez.
- Geçersiz sözleşmede tapu istenemez; ödenen bedel güncellenerek geri istenebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ne işe yarar?
Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Ancak bazen tapu hemen devredilemez: Kat irtifakı kurulmamıştır, bina henüz bitmemiştir, taşınmaz ipoteklidir ya da satıcı bedelin tamamını almadan tapuyu vermek istemez. Bu durumlarda taraflar noterde satış vaadi sözleşmesi yapar ve devri ileri bir tarihe bırakır. Konut projelerinde müteahhitlerin alıcılarla yaptığı sözleşmeler de çoğunlukla bu türdendir. Bu konuyu sitemizdeki “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yazısında ayrıca anlattık.
Şekil şartı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025 tarihli kararında bu sözleşmenin niteliğini ve doğurduğu hakkı şöyle açıklar:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2025 tarihli, E. 2025/3923, K. 2025/3976 sayılı kararı
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun’un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan, edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Kanun’un 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Noterde yalnızca imzaların onaylandığı (“onaylama şeklinde”) bir sözleşme bu şartı karşılamaz. Sözleşmenin metnini noterin kendisinin düzenlemesi (“düzenleme şeklinde”) gerekir.
Tapuya şerh neden önemli?
Satış vaadi sözleşmesi kişisel hak doğurur. Yani alıcı, hakkını yalnızca satıcıya karşı ileri sürebilir. Satıcı taşınmazı sözleşmeden sonra başka birine tapuda satarsa, yeni malik iyiniyetliyse alıcı ondan tapuyu isteyemez; satıcıdan yalnızca tazminat isteyebilir.
Sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse durum değişir. Şerhten sonra taşınmazı edinen herkes bu hakka katlanmak zorundadır. Şerh, sözleşmenin noterden tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle yapılır. Şerh, yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçince kendiliğinden sona erer (2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26). Bu süre dolmadan tapu devri yapılmazsa dava açıp dava şerhi koydurmak gerekir.
Satıcı tapuyu vermezse: tapu iptali ve tescil davası
- Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Alıcı tüketiciyse ve satıcı müteahhit gibi bir tacirse tüketici mahkemesi.
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.
- Alıcının borcu: Alıcı bedelin tamamını ödediğini ispat etmeli ya da ödenmemiş bedeli mahkemenin vereceği süre içinde depo etmelidir.
- Tedbir: Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişiye satılmasını önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir.
Zamanaşımı ve teslim istisnası
Aynı kararda Yargıtay zamanaşımını şöyle açıklar:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.10.2025 tarihli, E. 2025/3923, K. 2025/3976 sayılı kararı
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden 6098 sayılı Kanun’un 146. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vadedilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması 4721 sayılı Kanun’un 2. maddesinde yer alan “…dürüst davranma kuralı…” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Bu nedenle evde ya da arsada fiilen oturan, kullanan alıcı için on yıllık süre pratikte engel oluşturmaz. Teslim yapılmamışsa süreye dikkat edilmelidir.
Kararın somut olayında ise alıcının hakkını devraldığını ileri süren kişi, taşınmazın mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinde bulunması nedeniyle davayı kaybetmiştir. Satıcının ölümüyle taşınmaz mirasçılara geçmişse dava bütün mirasçılara karşı açılmalı ve elbirliği durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Sözleşme geçersizse ne olur?
Adi yazılı ya da noterde yalnızca imzası onaylanmış bir sözleşmeyle tapu istenemez. Ancak alıcı ödediği bedeli geri isteyebilir. Yargıtay, aradan uzun zaman geçtiyse ödenen paranın bugünkü değerine göre denkleştirilerek iadesini kabul eder. Bu durumda dava sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre açılır ve zamanaşımı ayrıca değerlendirilir.
Sıkça sorulan sorular
Müteahhitle yaptığım sözleşme noter onaylı ama düzenleme şeklinde değil. Ne olur?
Bu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil istenemez. Müteahhit tapuyu vermezse ödenen bedelin denkleştirilerek iadesi istenebilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce noterde “düzenleme şeklinde” yapıldığından emin olunmalıdır.
Satıcı taşınmazı başkasına sattı. Ne yapabilirim?
Sözleşme tapuya şerh edilmişse yeni malike karşı dava açılabilir. Şerh yoksa yeni malikin satıştan haberdar olduğu ve satışın alıcıyı zarara uğratmak için yapıldığı ispat edilmelidir; aksi hâlde satıcıdan tazminat istenebilir.
Satıcı öldü. Tapuyu kimden isteyeceğim?
Satıcının mirasçıları onun borcunu devralır. Dava bütün mirasçılara karşı açılır. Mirasçıları sitemizdeki “Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nasıl Alınır?” yazısında anlatılan yolla öğrenilebilir.
Bedelin bir kısmını ödemedim. Dava açabilir miyim?
Açılabilir, ancak mahkeme kalan bedelin depo edilmesi için süre verir. Bedel yatırılmazsa tescil kararı verilmez.
Sonuç
Taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve hemen tapuya şerh ettirilmelidir. Satıcı tapuyu vermezse taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılmalı, dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir.
Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 1512 sayılı Noterlik Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.