Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası: TMK 716 ve Uygulama

Taşınmaz mülkiyeti, tapu kütüğüne tescil ile kazanılır. Bir kişiye taşınmaz devretmeyi geçerli bir sözleşmeyle üstlenen malik, tapuya gidip devri yapmaktan kaçınırsa karşı taraf mülkiyeti kendiliğinden kazanamaz; ancak mahkemeden, mülkiyetin hükmen kendisine geçirilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu m. 716’da düzenlenen bu dava uygulamada “tescile zorlama”, “cebri tescil” veya “tapu iptali ve tescil” davası olarak adlandırılır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil davası Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası yazımızda ayrıca ele alınmıştır. Bu yazıda tescile zorlama davası, satış vaadi dışındaki hukuki sebepler de dahil olmak üzere genel çerçevesiyle açıklanmıştır.

TMK m. 716’nın düzenlemesi

Maddenin birinci fıkrası tescile zorlama davasını düzenler. İkinci ve üçüncü fıkralar ise tescil için dava gerekmeyen, mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı istisnai hâlleri gösterir: mirasçılar mirasbırakanın ölümüyle, alıcı ihaleyle, idare kamulaştırma bedelinin ödenmesiyle mülkiyeti kazanır ve tescili doğrudan yaptırır. Mirasçıların tapuda intikal işlemi Tapuda Miras İntikali: Miras Kalan Taşınmaz Mirasçılar Adına Nasıl Tescil Edilir? yazımızda anlatılmıştır.

Davanın şartları

Geçerli bir hukuki sebep

Tescile zorlama davası açabilmek için davacının, malikten taşınmazın mülkiyetini devretmesini isteme hakkı veren geçerli bir hukuki sebebe sahip olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 237; TMK m. 706). Şekle aykırı sözleşme kesin hükümsüzdür ve tescil davasına dayanak olamaz.

Malikin kaçınması

Malik, tescil yükümlülüğünü yerine getirmekten açıkça veya örtülü olarak kaçınmış olmalıdır. Uygulamada davadan önce noter aracılığıyla ihtar çekilerek malike tapuda devir için süre verilmesi, kaçınmanın ispatını kolaylaştırır.

Davacının kendi edimini ifa etmesi

Karşılıklı sözleşmelerde davacı, kendi borcunu ifa etmeden veya ifayı önermeden karşı tarafın ifasını isteyemez (TBK m. 97). Bedelin tamamı ödenmemişse mahkeme, bakiye bedelin mahkeme veznesine depo edilmesine ve depo edilen bedelin davalıya ödenmesine karar vererek tescile hükmeder.

Hangi hukuki sebepler tescil davasına dayanak olur?

1. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri tescil davasının en yaygın dayanağıdır. Noterlerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme yetkisi kanunla tanınmıştır. Sözleşmenin tapuya şerh verilmesi, malikin taşınmazı üçüncü kişiye satması riskine karşı koruma sağlar.

2. Bağışlama vaadi

Taşınmaz bağışlama vaadi, resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir (TBK m. 288). Noterde düzenleme şeklinde yapılan bağışlama vaadine dayanarak bağışlanan, bağışlayan kaçınırsa tescil davası açabilir. Bağışlayanın TBK m. 296’da sayılan sebeplerle sözünü geri alma ve ifadan kaçınma hakkı ise saklıdır.

3. Trampa

Taşınmaz trampası (değiş tokuşu) satış hükümlerine tabidir ve resmi şekil gerektirir. Taraflardan biri kendi taşınmazını devretmiş, diğeri kaçınıyorsa tescil davası açılabilir.

4. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 612). Bakım alacaklısı bakım karşılığında taşınmazını bakım borçlusuna devretmeyi üstlenmiş ve devri yapmadan ölmüşse, bakım borçlusu mirasçılara karşı tescil davası açabilir. Mirasçılar ise bakım borcunun yerine getirilmediğini, sözleşmenin mirastan mal kaçırma amacı taşıdığını ileri sürebilir.

5. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Arsa sahibi ile yüklenici arasında resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, edimini ifa ettiği ölçüde kendisine bırakılacak bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilir. Yargıtay uygulamasında yüklenicinin inşaatı belirli bir seviyeye getirmiş olması ve sözleşmeye uygun ifa oranı dikkate alınmaktadır. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişiler de, yüklenicinin hakkını temlik almışsa arsa sahibine karşı tescil isteyebilir. Konu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Gecikme ve Sözleşmeden Dönme yazımızda ele alınmıştır.

6. Miras paylaşma sözleşmesi

Mirasçılar arasında yapılan paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılırsa geçerlidir (TMK m. 676). Bu sözleşmeye göre belirli bir taşınmazın bir mirasçıya kalması kararlaştırılmışsa ve diğer mirasçılar tapuda işlem yapmaktan kaçınırsa, payına taşınmaz düşen mirasçı tescil davası açabilir. Ayrıntılar Miras Taksim (Paylaşma) Sözleşmesi: Şekli, Geçerlilik Şartları ve Ortaklığın Giderilmesine Etkisi yazımızdadır.

7. Vasiyet alacaklısının talebi

Belirli mal vasiyeti, vasiyet alacaklısına mirasçılardan vasiyet edilen taşınmazın tescilini isteme hakkı verir (TMK m. 600). Mirasçılar devirden kaçınırsa vasiyet alacaklısı tescil davası açabilir. Konu Mirasçı Atanması ve Belirli Mal Vasiyeti (TMK 516-517): Farkları ve Sonuçları yazımızda anlatılmıştır.

8. Alım ve önalım hakkının kullanılması

Tapuya şerh verilmiş alım hakkını veya kanuni önalım hakkını kullanan kişi, malik devirden kaçınırsa dava yoluyla tescil ister. Önalım davası Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazımızda ayrıca incelenmiştir.

Harici satış neden tescil davasına dayanak olmaz?

Tapu müdürlüğü dışında, adi yazılı bir sözleşme veya senetle yapılan taşınmaz satışları (“harici satış”) resmi şekil şartını taşımadığından kesin hükümsüzdür. Bu nedenle alıcı, satıcıya karşı tescil davası açamaz. Yargıtay’ın 1988 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca alıcı, ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir; bedelin günün koşullarına göre denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde belirlenmesi gerektiği kabul edilmektedir. Satıcı ise teslim ettiği taşınmazın geri verilmesini isteyebilir.

Bununla birlikte, taraflardan birinin şekil eksikliğini ileri sürmesinin dürüstlük kuralına aykırı düştüğü istisnai hâllerde (örneğin satıcının yıllarca bedeli alıp taşınmazı teslim ettikten sonra şekil eksikliğine dayanması), Yargıtay şekle aykırılık iddiasının hakkın kötüye kullanılması olabileceğini kabul etmektedir. Bu istisnalar çok dar yorumlanır.

Kadastro görmemiş, tapusuz taşınmazlarda harici satış ise zilyetliğin devri niteliğinde değerlendirilir; alıcı zilyetliği yoluyla kazandırıcı zamanaşımı şartlarını taşıyorsa tescil davası açabilir. Bu konu Olağanüstü Zamanaşımı ile Tapu Tescil Davası (TMK 713): 20 Yıl Şartı yazımızda ele alınmıştır.

Zamanaşımı

Tescile zorlama davası, sözleşmeden doğan bir alacak hakkına dayandığından TBK m. 146 uyarınca on yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, tescilin istenebileceği tarihten itibaren işler. Ancak Yargıtay uygulamasında, taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmişse, alıcının elindeki zilyetlik nedeniyle zamanaşımının işlemeyeceği kabul edilmektedir. Bu istisna, satış vaadi sözleşmelerinde özellikle önemlidir.

Usul

• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 12). Bu yetki kesindir.
• Davalı: Tapu maliki. Malik ölmüşse bütün mirasçıları davalı gösterilir.
• Harç: Taşınmazın değeri üzerinden nispi harç alınır.
• İhtiyati tedbir: Dava süresince taşınmazın üçüncü kişiye devrini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenmelidir (HMK m. 389).
• Arabuluculuk: Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin tescil davaları için genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunmamaktadır; ancak uyuşmazlık kira, ticari iş veya tüketici işlemi niteliğindeyse ilgili özel düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.

Mahkeme davayı kabul ederse “davalı adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” karar verir. Karar kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne gönderilir ve tescil yapılır. Tescil kararları kesinleşmeden icra edilemez (HMK m. 367).

Taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse

Tescile zorlama davası kişisel bir hakka dayanır. Malik taşınmazı dava açılmadan önce veya dava sırasında başka birine devrederse, davacının hakkı kural olarak tapuya güvenerek taşınmazı edinen iyiniyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez.

Bu nedenle tescile zorlama davası açılırken, taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasının istenmesi büyük önem taşır. Tedbir şerhi tapuya işlendikten sonra taşınmazı edinen kişi, davadan haberdar olmadığını ileri süremez. Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, şerh süresi içinde taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı da hak ileri sürülebilir (TMK m. 1009). Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse, davacı tescil yerine satıcıdan tazminat isteyebilir.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Bir kişi noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesiyle bir daire satın almış, bedelin tamamını ödemiş ve daireye taşınmıştır. Satıcı tapuda devir yapmadan ölür; mirasçıları devri reddeder. Alıcı, mirasçılara karşı tescil davası açar. Zilyetlik kendisine teslim edildiğinden aradan on yıldan fazla zaman geçmiş olsa bile zamanaşımı savunması başarılı olmaz.

Örnek 2: Mirasçılar, adi yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle tarlanın büyük kardeşe, evin küçük kardeşe kalmasını kararlaştırmıştır. Büyük kardeş tapuda işlem yapmaktan kaçınır. Paylaşma sözleşmesi TMK m. 676 uyarınca yazılı şekilde geçerli olduğundan küçük kardeş evin kendi adına tescilini dava yoluyla isteyebilir.

Örnek 3: Bir kişi, köydeki tapulu bir tarlayı muhtar huzurunda adi senetle satın almış ve bedeli ödemiştir. Satıcı tapu vermeyince alıcı tescil davası açar. Harici satış resmi şekle aykırı olduğundan dava reddedilir; alıcı ancak bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmiş iadesini isteyebilir.

Zilyetliğin teslimi ve zamanaşımı: güncel Yargıtay kararları

Satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil davalarında en sık tartışılan savunma zamanaşımıdır. Yargıtay, vaat konusu taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmişse on yıllık sürenin dolduğunu ileri sürmeyi dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı saymaktadır. Bu nedenle davanın sonucu çoğu zaman teslimin ispatına bağlıdır.

Teslim, sözleşmedeki ifadelerden de çıkarılabilir

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/714, K. 2023/1660, T. 21.03.2023 sayılı kararda aktarılan bozma kararında, satış vaadi sözleşmesinde vaat alacaklısının taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufa yetkili olduğunun yazılması, hukuki ve fiili teslimin gerçekleştiğinin kabulü için yeterli görülmüştür.

Aynı yaklaşım, sözleşmeyle birlikte payların zilyetliğinin devredildiği bir dosyada da benimsenmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3851, K. 2024/4868, T. 04.11.2024 sayılı kararda aktarılan bozma gerekçesi).

Tescil mümkün değilse tazminat incelenir

Teslim edilen yer üzerinde sonradan yapı inşa edilip kat mülkiyeti kurulmuşsa, satış vaadine konu bölümün ayrılarak alıcı adına tescili fiilen mümkün olmayabilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4378, K. 2024/5544, T. 09.12.2024 sayılı kararda aktarıldığı üzere Daire, böyle bir durumda tescil isteminin reddedilmesi gerektiğini, ancak davanın zamanaşımı gerekçesiyle reddedilemeyeceğini ve sözleşmenin ifa olanağı kalmadığından tazminat isteminin incelenmesi gerektiğini belirtmiştir. Tescil talebiyle birlikte terditli olarak tazminat istenmesi bu nedenle yararlıdır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Zilyetliğin teslimine ilişkin tanık, fotoğraf, abonelik ve vergi kayıtları gibi delillerin dava dilekçesinde gösterilmemesi.
• Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi ve dava açılırken ihtiyati tedbir istenmemesi.
• Taşınmazın ifrazı veya kat mülkiyeti nedeniyle tescilin imkânsızlaştığı durumlarda terditli tazminat talebinde bulunulmaması.
• Satıcı ölmüşse mirasçılardan birinin davaya dahil edilmemesi; bütün mirasçılar davalı gösterilmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Tescile zorlama davası, taşınmaz devrini geçerli biçimde üstlenmiş bir malikin kaçınması karşısında başvurulacak temel yoldur. Davanın başarısı, hukuki sebebin şekil şartlarına uygun olmasına, davacının kendi edimini ifa etmiş bulunmasına ve dava süresince taşınmazın tedbirle korunmasına bağlıdır.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.