Tapuda kaydı olmayan bir tarlayı, bağı ya da arsayı yirmi yıldır kimse itiraz etmeden ve sahibi gibi kullanıyorsanız, mahkemeden o yerin adınıza tapuya tescilini isteyebilirsiniz. Bu yola olağanüstü zamanaşımı ile edinme denir ve Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenir. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır. Tapuda başkası adına kayıtlı bir yer ise, kanunun saydığı iki istisna dışında, ne kadar uzun kullanılırsa kullanılsın bu yolla kazanılamaz.
KISA CEVAP
- Olağanüstü zamanaşımı, tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazın yirmi yıllık zilyetlikle edinilmesidir. Dayanağı TMK m. 713’tür.
- Zilyetlik davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla yirmi yıl sürmelidir. Önceki zilyetten devralınan süre eklenebilir.
- Tapulu taşınmaz kural olarak bu yolla kazanılamaz. İstisna: maliki tapudan anlaşılamayan yerler ve yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş kişi adına kayıtlı yerler.
- Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine (çoğunlukla belediye ya da köy tüzel kişiliği) ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır.
- Orman, mera, yayla, kıyı gibi kamu malları zilyetlikle edinilemez.
- Mahkeme istemi ilan eder, keşif yapar, tanık ve bilirkişi dinler.
Olağanüstü zamanaşımı nedir?
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescille kazanılır. Kanun, tapu kütüğünde hiç kaydı olmayan ya da kaydı işlevini yitirmiş taşınmazlar için bir yol daha açar: yirmi yıl boyunca sahibi gibi kullanan kişi, mahkeme kararıyla tapuya tescil isteyebilir. Kanun metni şöyledir:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 713/1-3
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Kanunda “olağanüstü” denmesinin nedeni, ortada geçerli bir tapu kaydı ya da devir işlemi olmadan mülkiyetin yalnızca zilyetliğe ve süreye dayanarak kazanılmasıdır. Bu yüzden mahkemeler şartları sıkı arar.
Hangi şartlar aranır?
Dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Tapusuz taşınmaz. Yer tapu kütüğünde kayıtlı olmamalıdır. Tapulu yerler için yalnızca 713/2’deki iki istisna uygulanır.
- Yirmi yıllık süre. Zilyetlik dava tarihinden geriye doğru en az yirmi yıl sürmüş olmalıdır. Taşınmazı babasından, dedesinden ya da satın aldığı kişiden devralan, onların zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.
- Davasız ve aralıksız zilyetlik. Bu süre içinde zilyetliğe karşı açılmış bir dava olmamalı ve kullanım kesintiye uğramamalıdır.
- Malik sıfatıyla zilyetlik. Taşınmaz kiracı, ortakçı ya da emanetçi olarak değil, sahibi gibi kullanılmalıdır. Ekip biçmek, ağaç dikmek, çevresini çevirmek, üzerine bina yapmak bu kullanımın tipik örnekleridir.
Taşınmazın niteliği de önemlidir. Orman, mera, yaylak, kışlak, kıyı ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki diğer yerler zilyetlikle edinilemez. Hazine bu davalarda çoğunlukla yerin orman ya da mera sınırında kaldığını savunur; mahkeme de uzman bilirkişiyle bunu inceler.
Tapulu taşınmaz zamanaşımıyla kazanılır mı?
Hayır. Yer tapuda bir kişi ya da Hazine adına kayıtlıysa, yirmi yıllık kullanım tek başına tescil sonucu doğurmaz. Yargıtay, tapuda Hazine adına kayıtlı bir arsa için açılan davada bu kuralı uygulayan kararı onadı:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.05.2024 tarihli, E. 2023/2860, K. 2024/2871 sayılı kararı (ilk derece mahkemesinin onanan gerekçesi)
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafın dava konusu taşınmazı 1973 yılında aldıklarını ve o tarihten bu yana çekişmesiz ve malik sıfatıyla taşınmazda zilyet olduklarını ileri sürerek adına tescilini talep etmişse de, dava konusu yer arsa vasfı ile Maliye adına kayıtlı olup, tapuya kayıtlı bir yerin kazandırıcı zamanaşımı ile mülk edinilmesi mümkün olmadığından davanın reddine, davacının dava konusu yerin 2B vasfında olduğuna ilişkin talebinin feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Kanunun izin verdiği iki istisna şunlardır:
- Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmaz. Örneğin kayıtta yalnızca “Ahmet oğlu Mehmet” yazıyor ve bu kişinin kim olduğu belirlenemiyorsa.
- Yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmaz.
Bu iki durumda da zilyetliğin yine yirmi yıl, davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla sürmesi gerekir.
Kadastro tespitinden önceki zilyetlik
Taşınmaz kadastro sırasında başka biri adına tespit edildiyse, tespitten önceki zilyetliğe dayanan dava ayrı kurallara bağlıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca tespit tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Bu davada zilyetliğin kadastro tespitinden önce tamamlandığı ispat edilmelidir. Yargıtay, bunu ispat edemeyen davacının davasının reddini onadı:
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 12.01.2022 tarihli, E. 2021/8922, K. 2022/153 sayılı kararı
Çekişmeli taşınmazın kadastro sırasında tapu kaydı uyarınca davalılar murisi adına tespit ve hükmen tescil edildiği, öncesi itibariyle tapulu taşınmaz yönünden davacı yanın zilyetlik iddiasına dayandığı, toplanan delillerden davacı yararına 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b ve 13/B-c maddelerinde yazılı koşulların gerçekleşmediği anlaşılmakla, dosya içeriğine, toplanan delillere, kararın (III) numaralı bendinde yer verilen yerel mahkeme kararının gerekçesinde belirtilen yasal ve hukuksal gerekçeye göre, yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Dava kime karşı, nerede açılır?
Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır. Uygulamada Hazine (Milli Emlak), taşınmaz belediye sınırları içindeyse belediye, köydeyse köy tüzel kişiliği davalı gösterilir. Tapuda malik görünen biri varsa onun mirasçıları da davaya katılır. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir.
Mahkeme tescil istemini gazetede ve taşınmazın bulunduğu yerde ilan eder. İlandan sonra itiraz süresi geçmeden dava sonuçlandırılamaz. Bu sürede itiraz edenler davaya katılabilir.
Yargılama nasıl yürür?
Bu davalarda mahkeme kendiliğinden araştırma yapar ve şu delilleri toplar:
- Tapu ve kadastro müdürlüğünden taşınmazın kayıtlı olup olmadığı, varsa kadastro tutanağı sorulur.
- Taşınmaz başında keşif yapılır. Yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler ile tanıklar dinlenir.
- Fen bilirkişisi yeri haritada gösterir; orman ve ziraat bilirkişileri yerin orman, mera ya da tarım arazisi olup olmadığını inceler.
- Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleriyle yerin geçmişteki kullanımına bakılır.
- İlan süresi beklenir, itirazlar değerlendirilir.
Davaya hazırlık
- Taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığını gösteren tapu müdürlüğü yazısı
- Zilyetliğin başlangıcını gösteren belge: haricî satış senedi, vergi kaydı, muhtarlık yazısı, eski fotoğraflar
- Zilyetliği devraldığınız kişiler varsa mirasçılık belgesi ya da satış belgesi
- Yeri yıllardır bilen, tarafsız ve yaşlı tanıklar
- Ürün, ağaç, bina ya da duvar gibi kullanımı gösteren izlerin fotoğrafları
Sıkça sorulan sorular
Babamdan kalan tapusuz tarlayı 15 yıldır ben ekiyorum. Yirmi yıl dolmuş sayılır mı?
Babanızın zilyetliği malik sıfatıyla ve aralıksız sürdüyse, onun süresini kendi sürenize ekleyebilirsiniz. Toplam yirmi yılı ve kullanımın kesintisiz olduğunu tanıklarla ispat etmeniz gerekir.
Hazineye ait tapulu bir arsada 30 yıldır evim var. Tapuyu alabilir miyim?
Olağanüstü zamanaşımıyla alamazsınız; tapulu yer bu yolla kazanılmaz. Hazine taşınmazlarında satış, kiralama ya da özel kanunlarla tanınan haklar gibi başka yollar incelenmelidir.
Ormana bitişik yerimi tescil ettirebilir miyim?
Yer orman sınırları dışındaysa tescil istenebilir. Mahkeme orman bilirkişisiyle eski haritaları ve hava fotoğraflarını inceler. Yer orman sayılırsa zilyetlik süresi ne olursa olsun dava reddedilir.
Kiracı olarak oturduğum yer için bu davayı açabilir miyim?
Hayır. Kiracı malik sıfatıyla değil, kiraya verenin izniyle kullanır. Bu zilyetlik zamanaşımı için sayılmaz.
Sonuç
Tapusuz bir taşınmazı yirmi yıldır sahibi gibi kullanıyorsanız, dava açmadan önce tapu müdürlüğünden yerin kayıtlı olup olmadığını öğrenin ve zilyetliğin başladığı tarihi gösteren belgeleri toplayın. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde, Hazine ve belediye ya da köy tüzel kişiliğine karşı açılır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.