Tapusuz Taşınmazda Mülkiyet ve Zilyetlik Nasıl İspat Edilir?

Türkiye’de kadastrosu tamamlanmış bölgelerin yanında, özellikle köy ve mezra yerlerinde tapu kütüğüne hiç kaydedilmemiş tarlalar, bahçeler ve evler bulunmaktadır. Bu taşınmazlar çoğu zaman kuşaklar boyunca aynı aile tarafından kullanılmış, harici senetlerle el değiştirmiş veya miras yoluyla paylaşılmıştır. Tapu kaydı bulunmadığında, taşınmazın kime ait olduğu sorusu ancak zilyetliğin ve bu zilyetliğin niteliğinin ispatıyla cevaplanabilir. Bu yazıda tapusuz taşınmazlarda mülkiyet ve zilyetliğin hukuki niteliği, hangi delillerle ispat edildiği, kadastro tespiti ve tescil davası aşamalarında aranan şartlar ve uygulamada sık yapılan hatalar ele alınmaktadır.

Kanun metni

Tapusuz taşınmaz ne demektir?

Tapusuz taşınmaz, tapu kütüğünde kendisine sayfa açılmamış taşınmazdır. Bu durum genellikle iki biçimde ortaya çıkar. Birincisi, bölgede henüz kadastro çalışması yapılmamış olmasıdır; bu hâlde taşınmaz hiç tespit görmemiştir. İkincisi, kadastro yapılmış olmakla birlikte taşınmazın tespit dışı bırakılmış olmasıdır. Ayrıca kadastrodan önce yalnızca vergi kaydı bulunan, eski tapu kayıtlarıyla eşleştirilemeyen veya ifraz edilmeden harici olarak bölünmüş yerler de uygulamada tapusuz taşınmaz olarak anılır.

Tapusuz taşınmaz ile tapulu taşınmazın hukuki durumu farklıdır. Tapulu taşınmazda mülkiyet tapu kaydıyla ispat edilir ve tapu siciline güven ilkesi geçerlidir (TMK m.1020, m.1023). Tapusuz taşınmazda ise sicil bulunmadığından mülkiyet iddiası, taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetin niteliği, süresi ve kesintisizliği üzerinden değerlendirilir. TMK m.992 de tapuya kayıtlı taşınmazlarda hak karinesinden yalnızca tescil sahibinin yararlanacağını, fiilî hâkimiyeti bulunan kişinin ise ancak gasp veya saldırı sebebiyle dava açabileceğini düzenler. Bu nedenle tapusuz taşınmazda zilyetliğin ispatı, mülkiyet tartışmasının merkezindedir.

Zilyetlik ve malik sıfatı

TMK m.973’e göre bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Ancak her zilyetlik mülkiyet kazandırmaz. Tescil davasında ve kadastro tespitinde aranan zilyetlik, “malik sıfatıyla” sürdürülen zilyetliktir. Kiracı, ortakçı, yarıcı, emanetçi veya bekçi gibi başkası adına taşınmazı elinde bulunduran kişiler fer’î zilyettir ve malik sıfatıyla zilyet sayılmazlar. Bu kişiler ne kadar uzun süre kullanmış olurlarsa olsunlar, zilyetliğin niteliği değişmedikçe mülkiyet kazanamazlar.

Malik sıfatıyla zilyetliğin varlığı; taşınmazın sürülmesi, ekilmesi, ağaç dikilmesi, ev veya ahır yapılması, çit ve duvarla çevrilmesi, ürünün alınması, vergisinin ödenmesi ve komşular tarafından o kişinin malı olarak bilinmesi gibi olgularla ortaya konur. Zilyetliğin “davasız” olması, bu süre içinde zilyetliğe karşı mülkiyet veya zilyetlik davası açılmamış olmasını; “aralıksız” olması ise fiilî hâkimiyetin kesintiye uğramadan sürmesini ifade eder. Mevsimlik kullanım, ekim nöbeti veya nadas gibi taşınmazın niteliğinden kaynaklanan ara vermeler, TMK m.976 uyarınca zilyetliği sona erdirmez.

Zilyetlik sürelerinin birleştirilmesi

Yirmi yıllık sürenin tek bir kişi tarafından doldurulması zorunlu değildir. TMK m.996’ya göre kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip zilyet, zilyetliği kendisine devreden kişi aynı yetkiye sahipse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. Örneğin taşınmazı on iki yıl kullanan babadan miras yoluyla zilyetliği devralan ve sekiz yıl daha kullanan mirasçı, sürelerin birleştirilmesinden yararlanır. Aynı şekilde harici satışla zilyetliği devralan alıcı da satıcının zilyetlik süresini ekleyebilir. Bu nedenle tescil davasında yalnızca davacının değil, zilyetliği devreden önceki kişilerin kullanım süreleri de delillerle ortaya konmalıdır.

İspat araçları

Tapusuz taşınmazda zilyetlik ve malik sıfatı, kural olarak her türlü delille ispat edilebilir. Uygulamada en çok başvurulan deliller şunlardır:

Yerel bilirkişi ve tanık beyanları: Taşınmazın bulunduğu yerde yaşayan, yaşı ve bilgisi itibarıyla zilyetliğin başlangıcını ve süresini bilebilecek kişiler dinlenir. Yargıtay uygulamasında yerel bilirkişilerin taraflarla husumeti veya menfaat ilişkisi bulunmayan, yörenin yaşlı ve bilgili kişileri arasından seçilmesi, beyanlarının keşif sırasında taşınmazın başında alınması aranır. Tanıkların zilyetliğin kim tarafından, ne zamandan beri ve nasıl kullanıldığını somut olaylarla anlatması gerekir; “duyduk” niteliğindeki beyanlar ispata yetmez.

Vergi kayıtları: Eski emlak vergisi kayıtları, belediye veya köy kayıtları, zilyetliğin başlangıcı ve sınırları hakkında güçlü bir yardımcı delildir. Vergi kaydı tek başına mülkiyet belgesi değildir; ancak kaydın sınırları, yüzölçümü ve kayıt sahibinin taşınmazla ilişkisi keşifte uygulanarak değerlendirilir.

Harici satış senetleri ve taksim belgeleri: Tapusuz taşınmazların el değiştirmesinde sıkça kullanılan adi yazılı satış senetleri, resmî şekilde yapılmadıkları için mülkiyeti devretme sonucunu doğurmaz. Bununla birlikte bu senetler, zilyetliğin devredildiğini ve devir tarihini gösteren önemli delillerdir. Mirasçılar arasında yapılmış harici taksim belgeleri de hangi mirasçının hangi bölümü kullandığını gösterir. Harici satışta bedel iadesi ve sebepsiz zenginleşme konuları için Harici Taşınmaz Satışı ve Bedel İadesi yazısına bakılabilir.

Keşif ve teknik bilirkişi raporu: Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; fen bilirkişisi taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü krokiyle gösterir. Ziraat bilirkişisi, taşınmazın tarım arazisi olup olmadığını, ne zamandan beri tarım yapıldığını, ağaçların yaşını ve imar-ihya emeğinin bulunup bulunmadığını belirler. Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, taşınmazın geçmiş yıllardaki kullanım durumunu ortaya koymak bakımından giderek daha fazla önem kazanmaktadır.

Resmî kurum yazıları: Orman idaresi, Hazine, mera komisyonu ve kıyı kenar çizgisine ilişkin kayıtlar, taşınmazın zilyetlikle kazanılmaya elverişli olup olmadığını gösterir. Mahkeme bu yazıları resen getirtir.

Kadastro tespiti sırasında zilyetlik

Kadastro çalışmalarında belgesiz taşınmazlar, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.14 uyarınca değerlendirilir. Buna göre tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz, tespit sırasında nizasız ve fasılasız yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyedi olduğu belgeler, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla anlaşılan kişi adına tespit edilir. Ancak bu yolla zilyet adına tespit edilebilecek taşınmazların aynı çalışma alanındaki toplam yüzölçümü sınırlıdır: sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm (bu miktarlar dahil). Sulu-kuru ayrımı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre yapılır. Sınırı aşan kısmın da zilyet adına tespiti için zilyetliğin ayrıca 31.12.1981 veya daha önceki tarihli vergi kayıtları gibi m. 14/4’te sayılan belgelerden birine dayanması gerekir. Yargıtay, sınırın hesabında daha önce aynı çalışma alanında zilyet adına tespit edilmiş taşınmazları da dikkate almaktadır.

Kadastro tespitine karşı askı ilanı süresi içinde kadastro komisyonuna itiraz edilebilir; tespit kesinleştikten sonra ise kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan itirazlar, tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren on yıllık hak düşürücü süre içinde dava yoluyla ileri sürülebilir (3402 m.12/3). Bu konu Kadastro Tespitine İtiraz Davası yazısında ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Kadastro dışında kalan taşınmazlarda tescil davası

Kadastro yapılmamış yerlerde veya kadastroda tespit dışı bırakılmış taşınmazlarda mülkiyetin tapuya geçirilmesi, TMK m.713’e dayanan tescil davasıyla sağlanır. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, örneğin köy tüzel kişiliğine veya belediyeye karşı açılır. Taşınmaz tapuda maliki anlaşılamayan veya gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına kayıtlıysa dava, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı yöneltilir. Davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araçlarla en az üç kez ilân edilir. Son ilândan itibaren üç ay içinde itiraz eden bulunmaz veya itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanırsa hâkim tescile karar verir (TMK m.713/4, 713/5).

Tescil davasında mahkeme, kadastro kanunundaki yüzölçümü sınırlarını ve taşınmazın niteliğine ilişkin şartları da gözetir. Ayrıntılı usul için Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil yazısına bakılabilir.

Zilyetlikle kazanılamayan yerler

Bazı taşınmazlar, ne kadar uzun süre kullanılmış olursa olsun zilyetlikle kazanılamaz. Anayasa m.169 uyarınca orman sınırları içinde zilyetlik, mülkiyet kazanımında hukuken sonuç doğurmaz; Devlet ormanları da zamanaşımıyla kazanılamaz. Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu orta malları 4342 sayılı Mera Kanunu uyarınca zamanaşımıyla kazanılamaz. Kıyı kenar çizgisi içindeki alanlar 3621 sayılı Kıyı Kanunu uyarınca Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kayalık, taşlık, dağ ve tepe gibi sahipsiz yerler de imar-ihya edilerek tarıma elverişli hâle getirilmedikçe zilyetlikle kazanılamaz. İmar-ihya yoluyla kazanım ise 3402 m.17’de ayrıca düzenlenmiş olup imar-ihyanın tamamlandığı tarihten itibaren zilyetliğin yirmi yıl sürmesi ve masrafla emek harcanarak tarıma elverişli hâle getirme şartlarını arar.

Zilyetliğin korunması

Tapusuz taşınmazın zilyedi, mülkiyet tescil edilmemiş olsa bile zilyetliğine yapılan saldırılara karşı korunur. TMK m.981 uyarınca zilyet, gasp veya saldırıyı orantılı kuvvetle defedebilir. TMK m.982 ve m.983’e dayanan zilyetliğin iadesi ve saldırının önlenmesi davaları da açılabilir; bu davalar fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Zilyetliğe yönelik saldırılarda idari koruma yolu olarak 3091 sayılı Kanun kapsamında mülki amire başvurulabilir. Bu konular Zilyetlik Davaları ve 3091 Sayılı Kanun yazılarında ele alınmıştır.

Mirasçılar arasında tapusuz taşınmaz

Tapusuz taşınmazların önemli bir kısmı, murisin ölümünden sonra mirasçılar tarafından ortak veya bölüşülerek kullanılır. Murisin zilyetliği, TMK m.599 uyarınca mirasın geçmesiyle mirasçılara intikal eder ve mirasçılar elbirliği hâlinde zilyet olur. Mirasçılardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, diğer mirasçılar adına da zilyetlik sayılabileceğinden, tek başına malik sıfatıyla zilyetlik iddiası ancak paylaşım yapıldığını gösteren harici taksim, uzun süreli ve itirazsız münferit kullanım gibi delillerle kanıtlanabilir. Tescil davasında mahkemeler, taşınmazın paylı veya elbirliği hâlinde tescilini ya da mirasçılar arasındaki harici taksime göre bölümlerin ayrı ayrı tescilini değerlendirir.

Güncel Yargıtay kararları

Tapusuz taşınmazın zilyetlik yoluyla tesciline ilişkin davalarda temyiz incelemesi Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılmaktadır. Dairenin kararları, özellikle hava fotoğrafları, yerel bilirkişi beyanları ve imar-ihyanın tamamlandığı tarih üzerinde durmaktadır.

Hava fotoğrafları ve keşif

Yargıtay, zilyetliğin başlangıcını ve taşınmazın geçmişteki niteliğini belirlemek için dava tarihinden en az yirmi yıl öncesine ait hava fotoğraflarının getirtilmesini ve uzman bilirkişilerce zemine uygulanmasını istemektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/5341, K. 2022/8304, T. 19.12.2022 sayılı kararda aktarılan bozma ilamında, dava tarihinden 20-25 yıl öncesine ait en az üç stereoskopik hava fotoğrafının getirtilmesi, keşfin yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, jeodezi ve fotogrametri mühendisi, üç kişilik ziraat mühendisi kurulu ve teknik bilirkişiyle yapılması gerektiği belirtilmiştir.

İmar-ihyada yirmi yıl, ihyanın tamamlandığı tarihten başlar

Kadastroda “taşlık” veya “demir girmez” niteliğiyle tespit dışı bırakılan yerlerde zilyetlik süresi, taşınmazın kullanılmaya başlandığı tarihten değil, imar-ihyanın tamamlandığı tarihten hesaplanır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4372, K. 2022/2550, T. 29.03.2022 sayılı kararda aktarılan bozma ilamında, ihyanın ne zaman başlayıp ne zaman tamamlandığının yerel bilirkişi ve tanıklardan sorulması ve yirmi yıllık sürenin ihyanın tamamlandığı tarihten hesaplanması gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/4441, K. 2022/3280, T. 19.04.2022 sayılı karara konu dosyada ise ilk derece mahkemesi, taşlık alanın 1980’li yılların sonunda temizlenip meyve fidanı dikilerek ihya edildiğini, ihyanın 1990’da tamamlandığını, dava tarihine kadar 24 yıl geçtiğini, taşınmazın Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olmadığını ve davacının aynı köyde başka belgesizden kazanımı bulunmadığını tespit ederek tescile karar vermiştir. Bu örnek, kabul kararı için gereken olguların hangi ayrıntıda ortaya konulması gerektiğini göstermektedir.

Yüzölçümü sınırı ve ispat yükü

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2021/3701, K. 2022/361, T. 18.01.2022 sayılı kararında 3402 sayılı Kanun m. 14’teki sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüm sınırını ve bu sınırın aynı çalışma alanındaki bütün belgesiz kazanımlar için geçerli olduğunu hatırlatmıştır. Hukukta genel kural olarak ispat yükü, hakkını dayandırdığı olguları ileri süren davacıdadır (TMK m. 6); zilyetliğin süresi, niteliği ve kesintisizliği davacı tarafından ispat edilir.

Davaya hazırlık kontrol listesi

• Taşınmazın kadastroda tespit dışı bırakılıp bırakılmadığını ve bırakılma sebebini (taşlık, orman, mera, dere yatağı) gösteren kadastro tutanağı.
• Taşınmazın orman veya mera sınırı içinde kalıp kalmadığına ilişkin orman idaresi ve mera komisyonu kayıtları.
• Eski vergi kayıtları; özellikle 31.12.1981 ve öncesine ait kayıtlar, 40/100 dönüm sınırını aşan kısım için ayrıca önem taşır.
• Zilyetliğin devrini gösteren harici satış senedi, taksim belgesi veya mirasçılık belgesi.
• Aynı çalışma alanında davacı adına daha önce belgesizden tespit veya tescil edilmiş taşınmaz bulunup bulunmadığını gösteren kayıtlar.
• Zilyetliğin başlangıcını bilebilecek yaşta ve taraflarla ilişkisi olmayan yerel bilirkişi ve tanık listesi.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Zilyetliğin başlangıç tarihinin belirsiz bırakılması ve tanıkların yalnızca “uzun zamandır kullanıyor” demesi,
• Harici satış senedinin mülkiyeti devrettiği zannıyla tescil davası yerine bedel davası açılması veya hiç dava açılmaması,
• Davanın yalnızca Hazineye açılıp köy tüzel kişiliği veya belediye gibi ilgili kamu tüzel kişilerinin davaya dahil edilmemesi,
• Taşınmazın orman veya mera sınırında kalıp kalmadığının önceden araştırılmaması,
• Aynı çalışma alanındaki diğer taşınmazlarla birlikte yüzölçümü sınırının aşılması,
• Kadastro askı ilanı süresinin kaçırılması ve on yıllık hak düşürücü sürenin geçirilmesi.

Örnek olay

Bir köyde kadastro yapılmamış olan bahçe, 1990’lı yıllardan beri A’nın babası tarafından ekilip biçilmiş, babanın 2012’deki ölümünden sonra A tarafından kullanılmaya devam edilmiştir. Bahçenin etrafı taş duvarla çevrilidir, içinde yaklaşık otuz yaşında ceviz ağaçları vardır ve eski emlak vergisi kaydı babanın adınadır. A, Hazine ve köy tüzel kişiliği aleyhine TMK m.713’e dayanarak tescil davası açar. Mahkeme; yerel bilirkişi ve tanıkları taşınmaz başında dinler, ziraat bilirkişisinden ağaçların yaşını tespit ettirir, fen bilirkişisinden kroki alır, orman ve mera kayıtlarını getirtir. Babanın zilyetlik süresi TMK m.996 uyarınca A’nın süresine eklenir ve yirmi yıllık süre dolmuş kabul edilir. Diğer mirasçılar da davaya katılmış ve taşınmazın kendisine bırakıldığını beyan etmişse, mahkeme taşınmazın A adına tesciline karar verebilir; aksi hâlde tescilin mirasçılar adına yapılması gündeme gelir.

Sıkça sorulan sorular

Değerlendirme

Tapusuz taşınmazlarda mülkiyet tartışması, sicil yerine zilyetliğin niteliği üzerinden yürür. Malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıllık zilyetlik; tanık, yerel bilirkişi, vergi kaydı, harici senet, keşif ve teknik raporlarla birlikte ispat edildiğinde, taşınmazın kadastroda zilyet adına tespiti veya TMK m.713’e göre tescili mümkündür. Taşınmazın orman, mera veya kıyı niteliğinde olmaması, yüzölçümü sınırlarının aşılmaması ve kadastro sürelerinin kaçırılmaması da en az zilyetlik kadar önemlidir. Dava açmadan önce eski vergi kayıtlarının, hava fotoğraflarının ve harici belgelerin toplanması, tanıkların özenle belirlenmesi davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705, 713, 973, 976, 981-984, 992, 996; 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12, 14, 17; 4342 sayılı Mera Kanunu; 3621 sayılı Kıyı Kanunu; Anayasa m.169.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata ve ulaşılabilen yargı kararlarına göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumlar için hukuki destek alınması önerilir.