3091 Sayılı Kanun: Taşınmaza Tecavüzün Kaymakamlıkça Önlenmesi, Süreler ve Dava

3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, taşınmazı fiilen kullanan kişinin zilyetliğine yapılan müdahalelerin mahkemeye gidilmeden, valilik ya da kaymakamlık eliyle hızla durdurulmasını sağlar. Zilyet, tecavüzü öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içinde ve her hâlde tecavüzden itibaren bir yıl içinde mülki amire başvurur. Mülki amir yerinde inceleme yaparak tecavüzün önlenmesine ve eski durumun iadesine karar verebilir. Bu karar mülkiyet uyuşmazlığını çözmez; yalnızca fiilî durumu koruyan geçici bir idari tedbirdir. Karara karşı idare mahkemesinde dava açılabilir; taraflar ayrıca hak iddialarını genel mahkemelerde ileri sürebilir.

Kanunun amacı

Taşınmaz uyuşmazlıklarında en büyük sorun zamandır. Bir tarlaya el atıldığında ya da bir bahçenin sınırına duvar örüldüğünde mahkeme süreci aylar sürebilir. Bu süre içinde el atan kişi taşınmazı ekip biçebilir, üzerine yapı yapabilir ve fiilî durumu kendi lehine değiştirebilir. 3091 sayılı Kanun, bu tür durumlarda kamu düzenini korumak için idareye hızlı bir müdahale yetkisi verir.

Kanunun koruduğu şey hak değil, zilyetliktir. Başvurucunun malik olması gerekmez. Kiracı, ortakçı ya da yıllardır bir taşınmazı kullanan kişi de başvurabilir. Buna karşılık, tecavüz eden kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu iddia etmesi başvurunun reddi için yeterli değildir. Hak iddiası mahkemede ileri sürülür; idare yalnızca son fiilî durumu korur.

Kimler başvurabilir?

Başvuru hakkı, taşınmaz üzerinde zilyet olan ve zilyetliğine tecavüz edilen kişiye aittir. Uygulamada başvuranlar şunlardır:

• Tarlasına, bahçesine ya da arsasına el atılan malik veya paydaş.
• Kiraladığı taşınmazın kullanımı engellenen kiracı.
• Taşınmazı ortakçılıkla işleten kişi.
• Ortak kullanılan köy yolu, harman yeri ya da su kanalı gibi yerlerin kapatılması durumunda bu yerlerden yararlanan kişiler.

Devlete ait taşınmazlar ve kamu yararına ayrılmış yerler için ilgili kamu kurumu da Kanun’dan yararlanabilir. Bu taşınmazlar bakımından başvuru süreleri aranmaz.

Tecavüz ne demektir?

Kanun kapsamında tecavüz, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetine rızası dışında yapılan her türlü müdahaledir. Örnekler:

• Tarlanın tamamının ya da bir kısmının işgal edilip ekilmesi.
• Bahçeye giden yolun duvar ya da tel örgüyle kapatılması.
• Sınırın değiştirilerek komşu taşınmazın bir kısmının kullanılması.
• Taşınmaz üzerine izinsiz yapı, baraka ya da konteyner konulması.
• Sulama kanalının kapatılması veya suyun yönünün değiştirilmesi.

Taşınmaz hakkında yalnızca sözlü bir hak iddiasında bulunulması, örneğin “bu tarla benim” denmesi, tek başına tecavüz sayılmaz. Tecavüzün fiilî bir müdahale içermesi gerekir.

Başvuru süresi

Başvuru, tecavüzün öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde yapılmalıdır. Öğrenme tarihi ne olursa olsun, tecavüzün gerçekleşmesinden itibaren bir yıl geçmişse idareye başvuru yolu kapanır. Bu süreler, zilyetlik davasındaki iki ay ve bir yıllık sürelere benzer ve aynı mantığa dayanır: koruma, ancak yeni ve taze müdahaleler için hızlı bir yol olarak öngörülmüştür.

Sürenin hesabında tecavüzün başladığı tarih önemlidir. Süregelen bir işgalde, örneğin yıllardır kullanılan bir taşınmazda, tecavüzün başlangıcı geçmişte kaldığı için başvuru süre aşımından reddedilebilir. Başvurucunun tecavüzün tarihini fotoğraf, tanık ya da kolluk tutanağı gibi delillerle göstermesi gerekir.

Başvuru ve inceleme süreci

Başvuru dilekçesi

Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerin valiliğine ya da kaymakamlığına dilekçeyle yapılır. Dilekçede şunlar yer almalıdır:

• Başvurucunun kimliği ve adresi.
• Taşınmazın yeri, ada ve parsel bilgisi, varsa tapu kaydı.
• Tecavüz edenin kimliği.
• Tecavüzün niteliği ve tarihi.
• Başvurucunun taşınmaz üzerindeki zilyetliğini gösteren deliller ve tanık isimleri.

Keşif ve dinleme

Mülki amir, başvuruyu incelemek için görevlendirdiği heyet ya da kolluk aracılığıyla taşınmaz başında keşif yaptırır. Keşifte taraflar ve tanıklar dinlenir, taşınmazın durumu tespit edilir ve tutanak düzenlenir. Gerekirse harita teknisyeni ya da kadastro müdürlüğü personelinden yardım alınarak sınırlar belirlenir.

İnceleme, zilyetliğin kimde olduğu ve tecavüzün varlığıyla sınırlıdır. Mülkiyetin kime ait olduğu, tapu kaydının doğruluğu ya da paylaşımın adil olup olmadığı gibi konular incelenmez.

Karar

İnceleme sonunda mülki amir şu kararlardan birini verir:

• Tecavüzün önlenmesi ve eski durumun iadesi. Zilyetliğin başvurucuda olduğu ve tecavüzün gerçekleştiği anlaşılırsa, tecavüz edenin taşınmazdan çıkarılmasına, yaptığı duvar, çit ya da yapının kaldırılmasına karar verilir.
• Başvurunun reddi. Başvurucunun zilyetliği ispat edilemezse, süre geçmişse ya da tecavüz bulunmuyorsa başvuru reddedilir.

Tecavüzün önlenmesine ilişkin karar kolluk kuvvetleri aracılığıyla derhâl uygulanır. Karara aykırı olarak tecavüzün sürdürülmesi ya da tekrarlanması, ayrıca cezai sorumluluk doğurabilir.

Kararın hukuki niteliği

Mülki amirin kararı bir idari işlemdir ve geçici niteliktedir. Karar, taraflar arasındaki mülkiyet ya da başka bir hak uyuşmazlığını çözmez. Tecavüz ettiği iddia edilen kişi, taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu düşünüyorsa genel mahkemede mülkiyet ya da el atmanın önlenmesi davası açabilir. Mahkeme, idari karara bağlı değildir. Mahkemenin vereceği kesin karar, idari kararın etkisini ortadan kaldırır.

Bu yapı, 3091 sayılı Kanun’u geçici bir koruma aracı hâline getirir. Kalıcı çözüm için hak sahibinin mahkemeye başvurması gerekir.

Karara karşı dava

Mülki amirin kararına karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde, kararı veren valilik ya da kaymakamlığın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Karara karşı üst idari makama itiraz yolu öngörülmemiştir. İdare mahkemesi kararına karşı bölge idare mahkemesine istinaf yoluna başvurulabilir.

Bu hüküm, idari kararın hızla uygulanmasını güvence altına almak amacıyla konulmuştu. Anayasa Mahkemesi 03.06.2010 tarihli, E. 2008/77, K. 2010/77 sayılı kararıyla hükmü iptal etmiştir; karar 30.10.2010 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu nedenle idare mahkemesi, Anayasa m. 125’teki koşullar varsa yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. İdare mahkemesindeki inceleme, mülki amirin usule uygun inceleme yapıp yapmadığı, zilyetliği ve tecavüzü doğru tespit edip etmediği ve sürelere uyulup uyulmadığı ile sınırlıdır.

3091 sayılı Kanun mu, zilyetlik davası mı?

Zilyet, aynı tecavüze karşı hem 3091 sayılı Kanun’a göre idareye başvurabilir hem de sulh hukuk mahkemesinde zilyetlik davası açabilir. İki yolun karşılaştırması şöyledir:

• Hız. İdari yol çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.
• Maliyet. İdari başvuru için yargılama gideri ve avukatlık ücreti söz konusu olmaz.
• Kesinlik. Zilyetlik davasında verilen karar yargısal bir karardır ve kanun yollarıyla denetlenir; ancak Yargıtay içtihadına göre bu karar da mülkiyet bakımından kesin hüküm oluşturmaz. İdari karar ise geçicidir ve ayrıca idari yargı denetimine tabidir.
• Tazminat. Zilyetlik davasında zararın giderilmesi de istenebilir; idari yolda tazminat istenemez.

Uygulamada ilk adım olarak idareye başvurulması, sonuç alınamazsa ya da tazminat istenecekse zilyetlik davası açılması sık izlenen bir yoldur. Ancak sürelerin kısalığı nedeniyle iki yolun birlikte değerlendirilmesi gerekir. Sıralama da önemlidir: Başvuru sırasında taşınmaz uyuşmazlığı hakkında mahkemede dava açılmış veya ihtiyati tedbir kararı verilmişse 3091 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz (m. 14/1).

Yargı kararlarında 3091 sayılı Kanun

3091 sayılı Kanun’a ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda görülür. Anayasa Mahkemesi, Danıştay ve bölge idare mahkemelerinin kararları özellikle yürütmenin durdurulması, süre şartı ve mahkemede açılmış dava bulunması hâlleri bakımından belirleyicidir.

Yürütmenin durdurulması yasağı iptal edildi

Anayasa Mahkemesi, İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin itiraz başvurusu üzerine Kanun’un 13. maddesini Anayasa’nın 2., 13., 36. ve 125. maddelerine aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etmiştir. Karar 30.10.2010 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Mahkeme daha önce, 18.04.1996 tarihli E. 1996/7, K. 1996/11 sayılı kararında aynı kuralı kamu düzeni gerekçesiyle Anayasa’ya aykırı görmemişti. Bugün mülki amirin kararına karşı açılan iptal davasında, Anayasa m. 125’te ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 27’de aranan koşullar varsa yürütmenin durdurulması istenebilir. Bu koşullar, işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğmasıdır.

Başvuru sırasında açılmış dava varsa Kanun uygulanmaz

Daire, Kanun’un 14. maddesinin birinci fıkrasındaki bu kuralı ve uygulama yönetmeliğinin 34. maddesini birlikte değerlendirmiştir. Bu dosyada idari soruşturma sürerken müdahalenin men’i davası açılmıştır. Daire, bu durumda soruşturmanın durdurulması ve Kanun’a göre karar verilemeyeceğinin şikâyetçiye yazılı olarak bildirilmesi gerektiğine karar vermiş; tecavüzün men’ine ilişkin kaymakamlık işlemini iptal etmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiştir. Uygulamadaki sonucu şudur: Taşınmaz hakkında zaten bir müdahalenin men’i ya da zilyetlik davası varsa veya mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmişse idari yol işlemez. Bu durumda koruma ancak o davada ihtiyati tedbir istenerek sağlanabilir.

Kamu mallarında süre aranmaz

Kararda aktarılan bölge idare mahkemesi gerekçesine göre, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlarda başvuru Kanun’un 4. maddesindeki altmış günlük süre içinde yapılmalıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki veya kamunun yararlanmasına ayrılmış yerlerde ise süre şartı yoktur. Mera vasıflı taşınmaza yönelik tecavüzün fiilî zilyetliğe bakılmaksızın önlenmesi gerektiği kabul edilmiş ve maden işletmesi için mera alanına yapılan müdahaleye karşı tesis edilen men işlemi bölge idare mahkemesince hukuka uygun bulunmuştur.

Kanun kapsamı dışındaki başvurular

Danıştay’ın aktardığı yönetmelik hükmü, başvurunun keşif yapılmadan da reddedilebileceği hâlleri sayar. Mülkiyet ya da paylaşım gibi hukuki nitelikte bir uyuşmazlık, süre aşımı veya yetkisiz makama başvuru bu hâller arasındadır. Bu nedenle dilekçede uyuşmazlığın bir hak iddiası olarak değil, fiilî zilyetliğe yapılmış yeni bir müdahale olarak anlatılması ve tecavüzün tarihinin açıkça gösterilmesi gerekir.

Paydaşlar arasında uygulama

Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda paydaşlar arasında çıkan kullanım uyuşmazlıkları da 3091 sayılı Kanun’a konu olabilir. Paydaşlar arasında uzun süredir uygulanan fiilî bir kullanım düzeni varsa, örneğin her paydaş tarlanın belirli bir bölümünü yıllardır ayrı ayrı ekiyorsa, bir paydaşın diğerinin kullandığı bölüme girmesi tecavüz olarak değerlendirilebilir. Buna karşılık belirgin bir kullanım düzeni yoksa ve taşınmaz paydaşlarca birlikte kullanılıyorsa, bir paydaşın taşınmazdan yararlanması tek başına tecavüz sayılmaz. Bu tür uyuşmazlıkların kalıcı çözümü, sulh hukuk mahkemesinde açılacak ortaklığın giderilmesi davası ya da paydaşlar arasında yapılacak bir kullanım sözleşmesidir.

Başvuruda pratik öneriler

• Tecavüz fark edilir edilmez taşınmazın fotoğrafları çekilmeli ve tarih bilgisi korunmalıdır.
• Kolluk kuvvetine haber verilerek olay yerinde tutanak düzenlenmesi istenmelidir. Bu tutanak, tecavüzün tarihini ve failini gösteren en güçlü delillerden biridir.
• Taşınmazın ekim, hasat, sulama ve bakım faaliyetlerini gösteren belgeler, örneğin çiftçi kayıt sistemi belgeleri, gübre ve tohum faturaları ile ürün satış makbuzları saklanmalıdır.
• Komşu taşınmaz malikleri ve muhtar gibi taşınmazın kullanımını bilen kişilerin isim ve iletişim bilgileri başvuruda gösterilmelidir.
• Başvuru tarihinin ispatı için dilekçenin evrak kaydına alındığını gösteren belge alınmalıdır.

Bu hazırlık, hem idari başvurunun sonucunu hem de sonradan açılabilecek zilyetlik ya da el atmanın önlenmesi davasının ispatını kolaylaştırır.

Ceza yönü

Başkasına ait taşınmazı malikmiş gibi işgal etmek, sınırlarını değiştirmek ya da hak sahibinin yararlanmasını engellemek, TCK m. 154 uyarınca hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturabilir. Bu suç şikâyete bağlıdır ve şikâyet süresi fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren altı aydır. İdari başvuru ile ceza şikâyeti birlikte yapılabilir.

Süreç özeti

1. Tecavüzün tarihinin ve failinin belgelenmesi
2. 60 gün ve bir yıl içinde valilik veya kaymakamlığa başvuru
3. Keşif, tarafların ve tanıkların dinlenmesi
4. Tecavüzün önlenmesi ve eski durumun iadesi kararı
5. Kararın kolluk eliyle uygulanması
6. Karara karşı 60 gün içinde idare mahkemesinde dava

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

3091 sayılı Kanun, taşınmazına el atılan zilyede mahkeme sürecini beklemeden hızlı bir koruma sağlar. Bu korumadan yararlanmak için tecavüzün öğrenilmesinden itibaren 60 gün içinde mülki amire başvurulmalı, zilyetliği ve tecavüzün tarihini gösteren deliller hazırlanmalıdır. Verilen karar geçici olduğundan, kalıcı çözüm ve tazminat için zilyetlik ya da el atmanın önlenmesi davaları da ayrıca değerlendirilmelidir.

İlgili yazılar: Zilyetlik Davaları (TMK 982-984): Gasp ve Saldırı Davası, İki Ay ve Bir Yıllık Süre, Kadastro Tespitine İtiraz Davası: Askı İlanı, 30 Gün ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre, Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) Davası: Kimlere Açılır, Kal ve Ecrimisil, Hakkı Olmayan Yere Tecavüz Suçu (TCK 154): Arsa İşgali, Sınır Değiştirme ve Cezası

Mevzuat: 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.