Zilyetlik Davaları (TMK 982-984): Gasp ve Saldırı Davası, İki Ay ve Bir Yıllık Süre

Zilyetlik, bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir. Hukuk düzeni bu fiilî durumu, arkasında bir hak bulunup bulunmadığına bakmaksızın korur. Bir taşınmazı fiilen kullanan kişinin bu kullanımına başkası zorla son verirse ya da kullanımı engellerse, zilyet mülkiyetini ispat etmek zorunda kalmadan zilyetlik davası açabilir. Türk Medeni Kanunu bu amaçla iki dava öngörür: zilyetliğin gasbı davası ve zilyetliğe saldırı davası. Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kısa hak düşürücü sürelere tabidir: el atmanın öğrenilmesinden itibaren iki ay, her hâlde el atmadan itibaren bir yıl.

Zilyetlik nedir?

Zilyetlik bir hak değil, bir fiilî durumdur. Bir taşınmazda oturan kiracı, tarlayı eken ortakçı, evini kullanan malik ya da yıllardır bir araziyi işleyen kişi zilyettir. Kanun zilyetliği çeşitli türlere ayırır:

• Aslî ve fer’î zilyetlik. Malik sıfatıyla zilyet olan kişi aslî zilyettir. Kiracı veya intifa hakkı sahibi gibi başka bir hakka dayanarak şeyi elinde bulunduran kişi fer’î zilyettir. Zilyet, şeyi bir sınırlı ayni hak veya kişisel hak için başkasına teslim ederse ikisi de zilyet olur (TMK m. 974).
• Dolaysız ve dolaylı zilyetlik. Fiilî hâkimiyeti doğrudan sürdüren dolaysız, başka bir kişi aracılığıyla sürdüren dolaylı zilyettir (TMK m. 975). Örneğin evini kiraya veren malik dolaylı, kiracı dolaysız zilyettir.

Fiilî hâkimiyetin geçici olarak kullanılmaması zilyetliği sona erdirmez (TMK m. 976). Yazlık evini kış aylarında kullanmayan kişi zilyetliğini kaybetmez. Bu kural, zilyetlik davalarında davalının “davacı taşınmazı uzun süredir kullanmıyordu” savunmasının sınırını çizer.

Zilyetliğin korunması neden önemlidir?

Zilyetliğin korunmasının amacı, kişilerin hak iddialarını kendi güçleriyle değil, yargı yoluyla çözmelerini sağlamaktır. Bir kişi taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğunu düşünse bile, başkasının fiilî kullanımına zorla son veremez. Kanun bu nedenle, gasp ya da saldırıda bulunan kişi şey üzerinde bir hak iddia etse bile zilyedi korur.

Zilyetlik davasının en önemli avantajı hızıdır. Davacı mülkiyetini, kira sözleşmesini ya da başka bir hakkını ispat etmek zorunda değildir. Yalnızca el atmadan önce zilyet olduğunu ve davalının bu zilyetliği gasbettiğini ya da saldırıda bulunduğunu ispat eder.

Zilyetliğin gasbı davası

Gasp, zilyedin zilyetliğinin rızası dışında tamamen elinden alınmasıdır. Örnekler:

• Kiracının yokluğunda evin kilidinin değiştirilmesi ve eşyalarının dışarı atılması.
• Tarlayı eken kişinin tarlasına girilerek ekinin sürülmesi ve tarlanın başkası tarafından ekilmesi.
• Bir dükkânın kapısının kapatılarak kullanıcının içeri girmesinin engellenmesi.

Gasp davasında davacı, şeyin kendisine geri verilmesini ve uğradığı zararın giderilmesini ister. Davalı, şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir. “Derhâl ispat” ifadesi, uzun bir yargılamayı gerektirmeyen, örneğin bir mahkeme ilamı gibi açık bir belgeyle yapılan ispatı ifade eder. Uzun tanık dinlenmesi ya da bilirkişi incelemesi gerektiren mülkiyet iddiaları bu kapsamda değildir.

Zilyetliğe saldırı davası

Saldırı, zilyetliğin tamamen elden alınması değil, kullanımın engellenmesi ya da rahatsız edilmesidir. Örnekler:

• Tarlanın bir kısmına duvar örülmesi ya da çit çekilmesi.
• Bahçeye giden yolun kapatılması.
• Taşınmaza sürekli olarak moloz dökülmesi veya suyun yönünün değiştirilmesi.
• Komşunun sınırı aşarak inşaat malzemesi istiflemesi.

Saldırı davasında davacı, saldırının sona erdirilmesini, örneğin duvarın kaldırılmasını; saldırının sebebinin önlenmesini, örneğin yolun yeniden açılmasını; ve zararının giderilmesini ister.

Hak düşürücü süreler

Bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. İki aylık süre, zilyedin hem el atmayı hem de el atanı öğrendiği tarihten başlar. Bir yıllık süre ise öğrenmeden bağımsız olarak, el atmanın gerçekleştiği tarihten işler. Örneğin yurt dışında yaşayan bir kişi, tarlasına el atıldığını on dört ay sonra öğrenirse, zilyetlik davası açma hakkı düşmüştür.

Sürenin kaçırılması bütün hakları ortadan kaldırmaz. Zilyetlik davası açılamıyorsa, malik mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açabilir. Kiracı gibi malik olmayan zilyet ise kira sözleşmesinden doğan haklarına dayanarak kiraya verene ya da genel hükümlere göre el atan kişiye başvurabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Sadece zilyetliğin korunmasına yönelik davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-c). Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davada zarar tazminatı da isteniyorsa, bu istem zilyetliğin korunmasının eki niteliğinde olduğu sürece sulh hukuk mahkemesinin görevi devam eder.

Davacı mülkiyet hakkına dayanıyorsa dava artık zilyetlik davası değil, el atmanın önlenmesi davasıdır ve görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu nedenle dilekçede davanın zilyetliğe dayandığının açıkça belirtilmesi gerekir.

İspat

Zilyetlik davasında davacı şunları ispat eder:

1. El atmadan önce taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyetinin bulunduğu.
2. Davalının bu hâkimiyete rızası dışında son verdiği ya da onu engellediği.
3. Davanın iki ay ve bir yıllık süreler içinde açıldığı.

Zilyetlik bir fiilî durum olduğu için tanık beyanı temel delildir. Komşuların, muhtarın ve taşınmazı bilen kişilerin beyanları alınır. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; gerekirse fen bilirkişisinden el atılan alanı gösteren kroki alır. Fotoğraflar, ürün satış belgeleri, elektrik ve su abonelikleri, kira sözleşmesi gibi belgeler de zilyetliği destekler.

İhtiyati tedbir

Zilyetlik davası sürerken davalının el atmayı sürdürmesi, örneğin taşınmaz üzerine yapı yapmaya devam etmesi, davacının zararını büyütür. Davacı bu durumda HMK m. 389 uyarınca ihtiyati tedbir isteyebilir. Mahkeme, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da ciddi bir zararın doğacağı endişesi varsa, inşaatın durdurulmasına ya da taşınmazın mevcut hâliyle korunmasına karar verebilir. Tedbir kararı için davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi yeterlidir. Mahkeme genellikle teminat ister. Tedbir, dava açılmadan önce de istenebilir; bu durumda kararın uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas davanın açılması gerekir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 397).

Kendiliğinden korunma hakkı

Bu hak, el atma sırasında ya da hemen sonrasında kullanılabilir. Uzun süre geçtikten sonra kendi gücüyle taşınmazı geri almaya çalışmak, bu hakkın kapsamı dışındadır ve kişinin kendisini ceza sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir. Kuvvetin ölçülü olması da şarttır. Uygulamada, el atma devam ederken kolluk kuvvetine haber verilmesi ve olayın tutanağa bağlanması daha güvenli yoldur.

Ceza hukuku ve idari yol

Başkasına ait bir taşınmazı malikmiş gibi işgal etmek, sınırlarını değiştirmek ya da hak sahibinin yararlanmasını engellemek, TCK m. 154 uyarınca hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturabilir. Bu suç şikâyete bağlıdır. Ceza soruşturması zilyetlik davasının yerine geçmez; ancak el atmanın tarihini ve failini belgeleyen önemli bir kayıt oluşturur.

Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzler için ayrıca 3091 sayılı Kanun’a göre mülki amire başvurma imkânı da vardır. Bu idari yol, mahkemeye göre daha hızlı sonuç verebilir; ancak kendi süreleri ve şartları vardır.

Süreç özeti

1. El atmanın tarihinin ve failinin belgelenmesi
2. Gasp mı saldırı mı olduğunun belirlenmesi
3. İki ay ve bir yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde dava
4. Tanık, keşif ve fen bilirkişisi incelemesi
5. Gerekirse ihtiyati tedbir talebi
6. Geri verme, saldırının sona erdirilmesi ve tazminat kararı

Yargıtay kararlarında zilyetlik davası

Zilyetlik davalarına ilişkin Yargıtay kararları özellikle üç konuda yol gösterir: hak düşürücü sürenin denetimi, davanın gerçekten salt zilyetliğe mi yoksa bir hakka mı dayandığı ve 3091 sayılı Kanun’a göre yapılan idari başvurunun dava süresine etkisi.

Süre, taraflar ileri sürmese de incelenir

Bu dosyada davacılar el atmayı 05.08.2009 tarihinde öğrendiklerini dilekçede kendileri bildirmiş, dava ise 22.07.2010 tarihinde açılmıştır. Bir yıllık süre dolmamış olsa da iki aylık süre geçtiğinden Daire, davanın kabulüne ilişkin hükmü bozmuştur. Uygulamada sık yapılan hata budur: bir yıllık süre içinde kalmak yeterli değildir; iki aylık süre de ayrıca hesaplanmalıdır. Dava dilekçesinde öğrenme tarihi yazılırken bu sonuç göz önünde tutulmalıdır.

Hakka dayanan dava zilyetlik davası değildir

Davacı, murisin ölümünden sonra mirasçılar arasında yapılan harici taksimle kendisine bırakılan yere el atıldığını ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve yapının kâlini istemiştir. Sulh hukuk mahkemesi davayı TMK m. 984’teki süre geçtiği gerekçesiyle reddetmiştir. Daire ise davanın kazandırıcı zamanaşımına dayalı mülkiyet ve miras iddiasına dayandığını, salt zilyetliğe dayanmadığını belirtmiş; bu durumda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu ve görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bu karar, dava dilekçesindeki hukuki nitelendirmenin hem görevli mahkemeyi hem de uygulanacak süreyi belirlediğini gösterir.

Zilyetlik kararı mülkiyet uyuşmazlığını çözmez

Daire bu ilkeyi 09.10.1946 tarihli, 1946/6 Esas, 1946/12 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’na atıfla aktarmıştır. Aynı kararda davacının daha önce kaymakamlığa yaptığı idari başvuru ve diğer belgeler değerlendirilerek davanın TMK m. 984’teki süre içinde açılmadığı sonucuna varılmıştır. Zilyetlik davasını kazanan kişi fiilî durumu geri alır; ancak karşı taraf mülkiyet veya başka bir hak iddiasını ayrı bir davada ileri sürebilir.

3091 sayılı Kanun’a göre başvurunun etkisi

Daire, mahkemenin davacının kaymakamlığa başvurup başvurmadığını ve başvuru üzerine verilen kararın kendisine ne zaman tebliğ edildiğini araştırmadan hüküm kurmasını eksik inceleme saymıştır. Buna göre idari başvuru yapılmışsa, mülki amirin kararı ve tebliğ tarihi dosyaya getirilmeli; TMK m. 984’teki sürelerin hesabı bu belgeler de gözetilerek yapılmalıdır. İdari başvuru yapan zilyedin, bu başvurunun sonucunu ve tebliğ tarihini belgeleyerek saklaması gerekir.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Zilyetlik davası, taşınmazın fiilî kullanıcısına hızlı ve etkili bir koruma sağlar. Davacının hak ispat etmesi gerekmez; buna karşılık süreler kısadır. El atmanın tarihi ve faili belgelenmeli, iki aylık süre içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalı, tanık ve keşif delillerine dayanılmalıdır. Süre kaçırılmışsa mülkiyete veya başka bir hakka dayalı el atmanın önlenmesi davası değerlendirilmelidir. 3091 sayılı Kanun’a göre idari başvuru ise kendi kısa süreleri içinde yapılabildiğinden, zilyetlik davası süresi kaçırıldığında çoğu zaman bu yol da kapanmış olur.

Bu konuyla bağlantılı yazı: Tapusuz Taşınmazda Mülkiyet ve Zilyetlik Nasıl İspat Edilir?.

İlgili yazılar: 3091 Sayılı Kanun: Taşınmaza Tecavüzün Kaymakamlıkça Önlenmesi, Süreler ve Dava, Kadastro Tespitine İtiraz Davası: Askı İlanı, 30 Gün ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu · 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.