İntifa hakkı, başkasına ait bir mal üzerinde tam yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 794). Hak sahibi malı kullanır, kiraya verir, gelirini alır; malik ise yalnızca “çıplak mülkiyete” sahip kalır. Uygulamada en sık görülen örneği, anne veya babanın evini çocuğuna tapuda devredip intifa hakkını ömür boyu kendisine ayırmasıdır. Taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescille kurulur. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle sona erer ve mirasçılara geçmez; malik de ölüm belgesiyle tapudaki kaydın silinmesini (terkin) isteyebilir.
KISA CEVAP
- İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve sahibine tam yararlanma yetkisi verir (TMK m. 794).
- Taşınmazlarda tapuya tescille, taşınırlarda zilyetliğin devriyle kurulur (TMK m. 795).
- Gerçek kişide hak sahibinin ölümüyle sona erer; tüzel kişide en çok yüz yıl sürer (TMK m. 797).
- Hak sahibi malı kiraya verebilir; kira geliri ona aittir. Hakkın kullanılmasını başkasına devredebilir, ancak hakkın kendisi mirasçılara geçmez (TMK m. 806).
- Olağan bakım giderleri, vergiler ve resimler intifa süresince hak sahibine aittir (TMK m. 813).
- Sağ kalan eş, birlikte yaşanan konut üzerinde haklı sebeplerin varlığı hâlinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı isteyebilir (TMK m. 240, 652).
İntifa hakkı ile çıplak mülkiyet
Mülkiyet hakkı kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini bir arada içerir. İntifa hakkı kurulunca kullanma ve yararlanma yetkileri hak sahibine geçer, malikte yalnızca tasarruf yetkisi kalır. Malik taşınmazı satabilir; ancak alıcı da intifa hakkıyla yüklü bir taşınmaz satın almış olur. Hak sahibi ölünceye kadar taşınmazı kullanmaya devam eder.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 803
İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.
Nasıl kurulur?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 795
İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı üç yolla kurulur:
- Tapuda resmî senetle. Malik, intifa hakkını bir kişi lehine tapu müdürlüğünde kurar. Uygulamada en sık rastlanan biçim, “çıplak mülkiyetin çocuğa devri, intifanın ana veya babada kalması” işlemidir.
- Ölüme bağlı tasarrufla. Mirasbırakan vasiyetname veya miras sözleşmesiyle bir kişiye terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde intifa hakkı bırakabilir (TMK m. 517).
- Kanun gereği. Sağ kalan eşin konut üzerindeki hakkı gibi.
Hak sahibinin hakları ve yükümlülükleri
- Kullanma ve gelir. Hak sahibi taşınmazda oturabilir ya da kiraya verebilir. Kira gelirleri intifa süresince ona aittir. Ürünler ve faizler de ona ait olur (TMK m. 804, 805).
- Kullanımın devri. Sözleşmede aksi yazılmamışsa hak sahibi, hakkın kullanılmasını başkasına devredebilir (TMK m. 806). Hakkın kendisi ise devredilemez ve mirasçılara geçmez.
- Bakım ve giderler. Olağan bakım ve işletme giderleri, vergi ve resimler hak sahibine aittir. Büyük onarımlar ise malikindir (TMK m. 812, 813).
- Özgülenme yönü. Hak sahibi taşınmazın ekonomik niteliğini malike önemli zarar verecek biçimde değiştiremez; örneğin bağı söküp otopark yapamaz (TMK m. 817).
- Özen ve sorumluluk. Hak sahibi, kusursuzluğunu ispat edemezse malın yok olmasından veya değer kaybından sorumludur; olağan kullanımdan doğan yıpranmadan sorumlu değildir (TMK m. 800).
Malik, malın hukuka aykırı kullanılmasına itiraz edebilir ve hakları tehlikeye düşerse güvence isteyebilir. Ancak intifayı kendisinde bırakarak bağışlama yapan kişiden güvence istenemez (TMK m. 807-809).
İntifa hakkı ne zaman sona erer?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 796-797
İntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer. Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.
Sona erme sebepleri:
- Hak sahibinin ölümü
- Kararlaştırılan sürenin dolması
- Hak sahibinin vazgeçmesi
- Konusunun tamamen yok olması
Taşınmaz kamulaştırılırsa ya da sigortalı bina yanarsa intifa hakkı sona ermez; kamulaştırma bedeli veya sigorta tazminatı üzerinde devam eder (TMK m. 798).
Terkin: kaydın tapudan silinmesi
Hak sahibi ölünce intifa hakkı sona erer; ancak tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez. Malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurarak terkin isteyebilir. Tapu müdürlüğünün işlem yapmadığı ya da sona erme sebebinin tartışmalı olduğu durumlarda terkin davası açılır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bir belediyenin tapu sicil müdürlüğüne karşı açtığı intifa hakkının terkini davasını kabul eden kararı bozdu ve davanın kim tarafından, kime karşı açılacağını şöyle belirledi:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 17.03.2015 tarihli, E. 2014/11832, K. 2015/2888 sayılı kararı
İntifa hakkı, bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünüyle harap olması sebebiyle artık ondan yararlanma olanağının kalmaması durumlarında sona erer. (TMK m.796) (…) Taşınmazın aynına ilişkin davalar ancak taşınmaz maliki tarafından açılabileceğinden davacı belediyenin aktif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Ayrıca bu tür davalarda husumetin intifa hakkı lehtarına, ölü ise mirasçılarına yöneltilmesi gerektiğinden tapu sicil müdürlüğünün de pasif dava ehliyeti bulunmamaktadır.
Buna göre terkin davasını taşınmazın maliki açar. Dava, intifa hakkı sahibine, o ölmüşse onun mirasçılarına karşı yöneltilir. Tapu müdürlüğü bu davada davalı olmaz.
Sağ kalan eşin intifa hakkı
Eşlerden biri ölünce sağ kalan eş, birlikte yaşadıkları konut üzerinde iki ayrı yoldan hak isteyebilir:
- Mal rejimi tasfiyesinde. Sağ kalan eş, eski yaşantısını sürdürebilmek için, katılma alacağına mahsuben ölen eşe ait konut üzerinde intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebepler varsa mülkiyet hakkı da tanınabilir (TMK m. 240).
- Miras paylaşımında. Sağ kalan eş, miras payına mahsuben konut ve ev eşyası üzerinde mülkiyet hakkı isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçılardan birinin istemiyle mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir (TMK m. 652).
Bu haklar, sağ kalan eşin, özellikle önceki evlilikten olan çocuklarla paylaşmada evden çıkarılmasını önler. Aile konutunu korumanın diğer yollarını sitemizdeki Aile Konutu Şerhi yazısında anlattık.
Oturma hakkı ile farkı
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 823
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
Oturma hakkı yalnızca konutta oturmayı sağlar; hak sahibi evi kiraya veremez. İntifa hakkı ise tam yararlanma yetkisi verir ve kiraya verme imkânı tanır. Oturma hakkının kullanılması başkasına devredilemez.
Sıkça sorulan sorular
İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?
Malik çıplak mülkiyeti satabilir. Alıcı, intifa hakkı sahibinin ölümüne kadar evi kullanamaz. İntifa hakkı tapuda tescilli olduğundan herkese karşı ileri sürülebilir.
İntifa hakkı sahibi evi kiraya verirse kira kime ödenir?
İntifa süresince kira bedelleri intifa hakkı sahibine aittir (TMK m. 803, 805). Hak sahibinin ölümüyle intifa sona erdiğinde taşınmazın tam yararlanma yetkisi malike döner.
Ebeveyn, intifayı kendisine ayırarak evi çocuklarından birine devretmişse diğer çocuklar tenkis isteyebilir mi?
İntifa kaydıyla yapılan devir çoğunlukla karşılıksız bir kazandırmadır. Saklı payı zedelenen mirasçılar, bu kazandırmaya karşı tenkis davası açabilir. Devir mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılmışsa ayrıca muris muvazaası iddiası gündeme gelebilir.
Sonuç
İntifa hakkı kurulmadan önce hak sahibinin kim olacağı, hakkın ömür boyu mu yoksa belirli bir süre için mi kurulacağı ve giderlerin nasıl paylaşılacağı açıkça kararlaştırılmalıdır. Hak sahibi öldüğünde malik, ölüm belgesiyle tapu müdürlüğünden terkin ister; tapu işlem yapmazsa terkin davası, hak sahibinin mirasçılarına karşı malikin kendisi tarafından açılır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.