Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Aynen Taksim, Satış, Arabuluculuk ve Harç

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait bir malın paylaşılması için açılan davadır. Eski adıyla izale-i şuyu davası da denir. En sık miras yoluyla birkaç kardeşe kalan ev, arsa veya tarla için açılır. Kardeşlerden biri evi satmak, diğeri içinde oturmak istediğinde ya da paydaşlardan biri payını değerinde satamadığında, mahkeme malı ya aynen bölerek paylaştırır ya da satıp bedelini paylara göre dağıtır. 1 Eylül 2023’ten beri bu davayı açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve miras ortaklığı

Bir mal birden fazla kişiye aitse iki tür birlikte mülkiyetten söz edilir.

Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır: tapuda “1/4 hisse”, “1/2 hisse” gibi yazılır. Paydaş kendi payını diğerlerinin izni olmadan satabilir.

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli payları yoktur; her ortağın hakkı malın tamamına yayılır (TMK m. 701). Miras bu şekilde geçer. Bir kişi öldüğünde, mirasçılar paylaşma yapılana kadar terekedeki mallara elbirliğiyle sahip olur. Tapuda mirasçılar adına intikal yapılmış olsa da paylar ayrılmadıkça mülkiyet elbirliği hâlinde kalır.

Ortaklığın giderilmesi davası her iki türde de açılabilir. Mirasçılardan her biri, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir (TMK m. 642).

Paylaşmayı kimler, ne zaman isteyebilir?

Bu maddeden şu sonuçlar çıkar:

• Payı ne kadar küçük olursa olsun her paydaş dava açabilir. Örneğin 1/24 paya sahip bir mirasçı, diğer 23/24’ün sahipleri istemese bile paylaşma ister.
• Paydaşlar aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle paylaşmayı en çok on yıl erteleyebilir. Taşınmazlarda bu sözleşme noterde resmî şekilde yapılmalıdır.
• Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmişse paylaşma istenemez.
• Paylaşma “uygun olmayan zamanda” istenemez. Zamanın uygun olup olmadığını hâkim somut olaya göre değerlendirir.

Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına uğramaz. Mal ortak olduğu sürece paylaşma her zaman istenebilir.

Zorunlu arabuluculuk

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğu dava şartı yaptı.

Bu kurala karşı yapılan itirazları Anayasa Mahkemesi iki kez reddetti (27.06.2024 tarihli, E. 2023/178, K. 2024/125 ve 06.03.2025 tarihli, E. 2024/161, K. 2025/69 sayılı kararlar). Kural yürürlüktedir.

Arabuluculuk süreci uygulamada şöyle işler:

1. Paydaşlardan biri adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur. Başvuruda bütün paydaşlar gösterilir.
2. Arabulucu tarafları toplantıya çağırır. Görüşmeler kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hâllerde bu süre en çok bir hafta uzatılabilir.
3. Taraflar paylaşma biçiminde anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme anlaşmanın taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uygun olup olmadığını denetler (m. 18/B-3).
4. Anlaşma olmazsa son tutanak düzenlenir. Dava, bu tutanak dava dilekçesine eklenerek açılır.

Paydaş sayısı fazla olduğunda, özellikle yurt dışında yaşayan mirasçılar varsa, herkesi arabuluculuk masasında bir araya getirmek zor olabilir. Paydaşlardan birinin katılmaması süreci anlaşmazlıkla sona erdirir ve dava yolu açılır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davaları, dava konusunun değeri ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-b). Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Örneğin mirasçıların hepsi İstanbul’da yaşasa da Sivas’taki bir tarla için dava Sivas’ta açılır. Birden fazla taşınmaz için dava, bunlardan birinin bulunduğu yerde açılabilir.

Davanın tarafları

Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer bütün paydaşlara karşı açar. Bir paydaş bile davada yer almıyorsa mahkeme esasa giremez. Paydaşlardan biri ölmüşse önce mirasçılık belgesi alınır ve mirasçıların tamamı davaya katılır. Yargıtay bu konuda şöyle demiştir:

Bu kararda mahkeme, aynı kişi için birbiriyle çelişen üç ayrı mirasçılık belgesinden en yeni tarihli olanı esas almış; Yargıtay, çelişki giderilmeden karar verilemeyeceği gerekçesiyle hükmü bozmuştur. Mirasçılık belgesinin nasıl alınacağını sitemizdeki “Mirasçılık Belgesi” yazısında anlattık.

Dava “iki taraflı” bir davadır. Davacı ile davalı arasında fark yoktur; davalı da paylaşma biçimi konusunda kendi talebini ileri sürebilir ve yargılama giderleri uygulamada paydaşlara payları oranında yükletilir.

Paylaşma nasıl yapılır: aynen taksim mi, satış mı?

Aynen taksim

Kanun aynen bölmeyi öncelikli yol olarak gösterir. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi raporu alır ve taşınmazın yüzölçümüne, niteliğine, paydaş sayısına ve imar durumuna göre bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bölme mümkün görünüyorsa ifraz projesi hazırlatılır ve belediyeden ya da il özel idaresinden projenin imar mevzuatına uygun olup olmadığı sorulur. Parçaların değeri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenir.

Paydaşlardan biri satış istiyor diye mahkeme aynen bölme araştırmasını atlayamaz. Yargıtay, aynen taksim mümkün olduğu hâlde bir paydaşın ısrarıyla satışa karar verilmesini bozmuştur:

Satış suretiyle giderme

Bir daire, küçük bir arsa ya da çok paydaşlı bir tarla çoğu zaman değer kaybı olmadan bölünemez; bu durumda satışa karar verilir. Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki bölünme sınırlamaları da aynen taksimi çoğu zaman engeller.

Satış kararı kesinleşince satış, mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğu tarafından açık artırmayla yapılır. İhaleye paydaşlar da üçüncü kişiler de katılabilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır.

Satış istemeyen bir paydaş, ihaleye katılarak malı kendisi alabilir. Bu, aile evini elde tutmak isteyen mirasçının en sık başvurduğu yoldur.

Dava yerine başvurulabilecek yollar

Açık artırmayla yapılan satışta malın piyasa değerinin altında satılma ihtimali vardır. Ayrıca keşif, bilirkişi, tebligat ve satış masrafları bedelden düşülür. Bu yüzden dava açmadan önce şu yollar da değerlendirilebilir:

• Rızai paylaşma: Paydaşlar anlaşırsa, malı birlikte satıp bedeli paylaşabilir ya da paylardan birini veya birkaçını diğer paydaşlara devredebilir. Taşınmazlarda devir tapu müdürlüğünde yapılır.
• Paydaşlar arasında pay satışı: Malı elde tutmak isteyen paydaş, diğerlerinin payını satın alabilir. Değer konusunda anlaşmazlık varsa bağımsız bir ekspertiz raporu alınabilir.
• İdari ifraz veya kat mülkiyeti: Taşınmaz imar mevzuatına göre bölünebiliyorsa ya da üzerindeki bina bağımsız bölümlere ayrılabiliyorsa, paydaşlar anlaşarak belediyeye ifraz başvurusunda bulunabilir ya da kat mülkiyeti kurdurup bağımsız bölümleri paylaşabilir.
• Arabuluculukta anlaşma: Zorunlu arabuluculuk aşaması, yukarıdaki çözümlerin taraflar arasında konuşulduğu yer olarak da kullanılabilir. Anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra ilam niteliğinde belge sayılır.

Paydaşlardan biri malı tek başına kullanıyorsa diğer paydaşlar, kullanımdan yoksun kaldıkları dönem için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilir. Ecrimisil ve kira gelirlerinin paylaşılması ortaklığın giderilmesi davasında değil, ayrı bir davada istenir.

Harç, masraf ve süre

Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir. 2026 yılında sulh hukuk mahkemelerinde başvurma harcı 335,20 TL’dir. Bunlara ek olarak:

• Satışla giderme kararında, satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında harç alınır.
• Aynen taksim kararında, taksim edilen değer üzerinden binde 4,55 oranında harç alınır.
• Satış sonrası tapu devrinde tapu harcı ödenir.
• Keşif, bilirkişi ve tebligat giderleri için gider avansı yatırılır. Paydaş sayısı ve yurt dışındaki paydaş sayısı arttıkça tebligat gideri de artar.

Davanın süresi en çok paydaş sayısına ve tebligatın ne kadar sürede tamamlandığına bağlıdır. Arabuluculuk aşaması en fazla dört hafta sürer. Mahkeme aşamasında keşif, bilirkişi raporu, belediye yazışmaları ve kararın kesinleşmesinden sonra satış aşaması gelir.

Dava öncesi kontrol listesi

• Güncel tapu kaydı: paydaşların adları ve payları (e-Devlet’ten veya tapu müdürlüğünden)
• Ölmüş paydaşlar için mirasçılık belgesi
• Bütün paydaşların güncel adresleri, yurt dışındakiler dahil
• Taşınmazın imar durumu ve niteliği (arsa, tarla, bağımsız bölüm)
• Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, şerh gibi kayıtlar
• Arabuluculuk başvurusu ve anlaşmazlık hâlinde son tutanak
• Taşınmazın yaklaşık piyasa değerine ilişkin bilgi (emsal ilanlar, ekspertiz)

Sıkça sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davası için diğer mirasçıların onayı gerekir mi?
Hayır. Tek bir paydaş, diğerleri istemese bile dava açabilir. Diğer paydaşlar davalı olarak davaya katılır.

Arabulucuya gitmeden dava açarsam ne olur?
Dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. 1 Eylül 2023’ten sonra açılan davalarda önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Evde bir kardeşim oturuyor. Satışa karar verilirse çıkmak zorunda mı?
Satış sonrası taşınmaz ihaleyi alan kişiye geçer. Ancak satış istemeyen paydaş ihaleye katılarak malı kendisi satın alabilir. Kardeşin evde tek başına oturmasından doğan kullanım bedeli (ecrimisil) talebi ise ayrı bir davanın konusudur.

Payımı başkasına satarak davadan kurtulabilir miyim?
Paylı mülkiyette payınızı satabilirsiniz. Ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunur ve payın üçüncü kişiye satışında bu hak kullanılabilir.

Taşınmazı aynen bölmek mümkün olduğu hâlde mahkeme satışa karar verebilir mi?
Kanun aynen bölmeye öncelik verir. Mahkeme önce aynen bölmenin mümkün olup olmadığını araştırmak zorundadır. Bir paydaşın satış istemesi bu araştırmayı gereksiz kılmaz.

Yurt dışında yaşayan bir mirasçı davaya nasıl katılır?
Yurt dışındaki paydaşa dava dilekçesi ve duruşma günü o ülkeye tebliğ edilir. Paydaş Türkiye’ye gelmeden, bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenleyeceği vekâletnameyle bir avukat aracılığıyla davayı takip edebilir. Arabuluculuk aşamasında da vekil aracılığıyla temsil edilebilir. Yurt dışı tebligatı davanın süresini uzatan başlıca etkendir.

Dava ne kadar sürer?
Paydaş sayısı az ve hepsi Türkiye’deyse dava görece kısa sürer. Çok paydaşlı, mirasçılık belgesi eksik ya da yurt dışında paydaşı olan dosyalarda tebligat ve taraf teşkili süreyi uzatır. Satış aşaması da karar kesinleştikten sonra başlar.

Sonuç

Ortak bir malı paylaşmak isteyen paydaş, önce tapu kaydını ve varsa mirasçılık belgelerini toplayıp bütün paydaşları göstererek arabulucuya başvurmalıdır. Anlaşma olmazsa son tutanakla, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini mahkeme keşif ve belediye yazışmasıyla belirler; bölme mümkün değilse satışa karar verilir ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.