Av. Emrah Karatay
Bir taşınmaz veya taşınır mal birden fazla kişiye ait olduğunda, paydaşlar malı nasıl kullanacakları, satıp satmayacakları veya kiraya verip vermeyecekleri konusunda çoğu zaman anlaşamaz. Özellikle miras yoluyla geçen taşınmazlarda mirasçı sayısı arttıkça ortak karar almak neredeyse imkânsız hâle gelir. Kanun, paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaşa ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkı tanır. Paydaşlar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır; mahkeme malın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Bu sayfada ortaklığın giderilmesi dava dilekçesinin hazırlanması, dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk aşaması ve bir dilekçe örneği yer almaktadır. Davanın genel kuralları “Ortaklığın Giderilmesi Davası“, satış aşaması ise “Ortaklığın Giderilmesinde Satış ve İhale Süreci” yazılarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
KISA CEVAP
- Her paydaş, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698, 642).
- 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b); taşınmazlarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).
- Davada tüm paydaşlar taraf olmalıdır; davaya katılmayan paydaşlar davalı gösterilir.
- Paylaşma önce aynen taksim, mümkün değilse açık artırmayla satış yoluyla yapılır (TMK m. 699).
- 7589 sayılı Kanunla, tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden yapılır (İİK m. 114).
Kanun metni
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 699/1-3
“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur.”
Dava açmadan önce
Tapu kaydının ve paydaşların tespiti
Dava açmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydı alınmalı ve tüm paydaşlar ile payları belirlenmelidir. Tapuda ölmüş bir kişi malik olarak görünüyorsa, o kişinin mirasçıları tespit edilmeli ve mirasçılık belgesi alınmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığında) dava açılabilmesi için tüm mirasçıları gösteren mirasçılık belgesi gerekir; mahkeme belge sunulmazsa davacıya bu belgeyi alması için süre verir. Mirasçılık belgesi alınması “Mirasçılık Belgesi Talep Dilekçesi Örneği” sayfamızda anlatılmıştır.
Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh varsa bunlar dava açılmasına engel değildir; ancak satış hâlinde bu yükler satış bedelinden öncelikle karşılanır veya alıcıya geçer. Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birinin yaptığı yapı varsa, bu durum dilekçede belirtilmeli ve keşifte muhdesatın kime ait olduğunun tespiti istenmelidir.
Zorunlu arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır ve tüm paydaşlar sürece davet edilir. Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir ve tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Dava öncesi anlaşma imkânları
Arabuluculuk aşamasında paydaşlar arasında payların devri, taşınmazın paydaşlardan birine bırakılarak diğerlerine bedel ödenmesi veya taşınmazın serbest piyasada birlikte satılması gibi çözümler konuşulabilir. Serbest piyasadaki satış, ihaleye göre genellikle daha yüksek bedel sağlar.
Görevli ve yetkili mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davaları dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-b). Taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Birden fazla taşınmaz için tek dava açılabilir; bu durumda taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi diğerleri için de yetkilidir (HMK m. 12/3). Dava basit yargılama usulüne tabidir. Harç ve vekâlet ücreti, paydaşlara payları oranında yükletilir; Yargıtay uygulamasına göre bu davalarda her taraf hem davacı hem davalı konumunda kabul edilir.
Ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi örneği
… SULH HUKUK MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
DAVACI: Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad, adres (varsa)
DAVALILAR: 1. Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
2. Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
3. …
DAVA: Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi istemidir.
DAVA DEĞERİ: Taşınmazın değeri … TL (harç bakımından)
AÇIKLAMALAR
1. … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel numaralı … nitelikli taşınmaz, davacı ile davalılar arasında paylı (veya: elbirliği) mülkiyet hâlinde bulunmaktadır. Tapu kaydına göre davacının payı …, davalıların payları sırasıyla …, … ve …’dir.
2. Taşınmaz, tapuda malik görünen …’nın …/…/… tarihinde vefatıyla mirasçılarına intikal etmiştir. … Noterliğinin/ Sulh Hukuk Mahkemesinin …/…/… tarihli mirasçılık belgesi ile tüm mirasçılar belirlenmiş olup belge ekte sunulmuştur.
3. Taraflar arasında ortaklığın devamını gerektiren bir sözleşme veya kanuni yükümlülük bulunmamaktadır. Taşınmazın kullanımı ve değerlendirilmesi konusunda paydaşlar anlaşamamaktadır.
4. Davacı, 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca … Adliyesi Arabuluculuk Bürosuna başvurmuş; …/…/… tarihli ve … numaralı son tutanakla tarafların anlaşamadığı tespit edilmiştir.
5. Taşınmazın üzerinde davalılardan …’ya ait … yapı bulunmaktadır. Muhdesatın aidiyetinin keşifte tespiti talep edilmektedir.
6. TMK m. 698 ve 699 uyarınca paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü ve paydaş sayısı nedeniyle aynen taksimi mümkün görünmediğinden satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği taşınmazda birinci artırmanın İİK m. 114 uyarınca yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacağı da dikkate alınmalıdır.
HUKUKİ NEDENLER: 4721 sayılı TMK m. 640, 642, 688-699; 6325 sayılı Kanun m. 18/B; HMK m. 4, 12, 316 vd.; 2004 sayılı İİK m. 114; ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları ve tedavüllü kayıt, mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları, arabuluculuk son tutanağı, imar durumu, keşif, bilirkişi incelemesi (değer ve aynen taksim imkânı yönünden), tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; … ada, … parsel numaralı taşınmaz üzerindeki paydaşlığın, aynen taksim mümkün ise aynen taksim, mümkün değilse satış suretiyle giderilmesine ve satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasına, muhdesatın aidiyetinin hükümde gösterilmesine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paydaşlara payları oranında yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Tarih
Davacı (veya Vekili) Ad Soyad, imza
EKLER: Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, arabuluculuk son tutanağı, nüfus kayıtları, vekâletname (varsa).
Bu örnek, dilekçenin yapısını göstermek amacıyla hazırlanmıştır. Paydaşlar, paylar ve taşınmaz bilgileri tapu kaydına göre doldurulmalıdır.
Dilekçe yazılırken dikkat edilecek noktalar
Tüm paydaşların taraf olması
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı gösterilmelidir. Dava sırasında ölen paydaşın mirasçıları davaya dahil edilir. Paydaşlardan birinin payını dava sırasında devretmesi hâlinde yeni malik davaya katılır.
Aynen taksim önceliği
Kanun, aynen taksimi öncelikli paylaşma biçimi olarak öngörmüştür. Mahkeme imar mevzuatı ve tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlamalar gibi engeller yoksa aynen taksime karar verir. Satış talep eden paydaş, aynen taksimin neden mümkün olmadığını dilekçede açıklamalıdır. Aynen taksim ile satış arasındaki seçim “Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim ve Satış” yazımızda açıklanmıştır.
Elbirliği mülkiyetinde sıra
Miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti önce paylı mülkiyete çevrilebilir veya doğrudan satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yargıtay, elbirliği hâlindeki taşınmazda doğrudan satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebileceğini kabul etmektedir. Bu konu “Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı” yazımızda ele alınmıştır.
Davadan sonra
Mahkeme keşif yapar, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini ve aynen taksim imkânını belirler. Satış kararı kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu tarafından İİK hükümlerine göre elektronik satış portalında yapılır. 7589 sayılı Kanunla İİK m. 114’e eklenen hükme göre tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden yapılır; bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden yapılır. İhale bedelini yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
Sık yapılan hatalar
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
- Paydaşlardan birini davalı göstermemek.
- Tapuda ölü görünen malikin mirasçılarını tespit etmeden dava açmak.
- Aynen taksim imkânını değerlendirmeden yalnızca satış istemek.
- Muhdesat (paydaşa ait yapı ve ağaç) iddiasını keşifte ileri sürmemek.
Sıkça sorulan sorular
Paydaşlardan biri satışa karşı çıkarsa dava reddedilir mi?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi her paydaşın hakkıdır; diğer paydaşların karşı çıkması davanın kabulüne engel değildir.
Paydaşlar ihaleye katılabilir mi?
Evet. Paydaşlar ihaleye katılabilir; tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır.
Taşınmazı kullanan paydaştan kira istenebilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasında kullanım bedeli istenemez. Paydaşlardan biri taşınmazı diğerlerinin rızası olmadan tek başına kullanıyorsa, intifadan men koşuluyla ayrı bir ecrimisil davası açılabilir. Bu konu “Ecrimisil Davası” yazımızda anlatılmıştır.
Paydaş payını dava sırasında satabilir mi?
Satabilir. Ancak payı alan kişi davaya dahil edilir ve diğer paydaşlar TMK m. 732-734 uyarınca önalım hakkını kullanabilir.
Dava ne kadar sürer?
Paydaş sayısı, tebligat ve mirasçılık belgesi sorunlarına göre bir ile iki yıl arasında değişir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne olur?
Paydaşlar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir ve dava açılmaz. Anlaşma, taşınmazın paydaşlardan birine devri veya serbest satış gibi işlemleri içeriyorsa bu işlemler ayrıca tapuda yapılmalıdır.
Tarım arazisi aynen bölünebilir mi?
5403 sayılı Kanun uyarınca tarım arazileri asgari parsel büyüklüğünün altında bölünemez. Bu sınır nedeniyle aynen taksim mümkün olmazsa mahkeme satışa karar verir.
Sonraki adım
Tapu kaydı ve gerekiyorsa mirasçılık belgesi alınmalı, tüm paydaşlar belirlenerek arabulucuya başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, son tutanak eklenerek yukarıdaki örnek esas alınarak taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640, 642, 688-699; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4, 12; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 114.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.