Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Kiracı olmayan, ama evde, arsada ya da dükkânda oturan veya onu kullanan kişi, malike kullandığı süre için kira karşılığı bir bedel öder. Bu bedel kira sözleşmesinden değil, haksız kullanımdan doğar. Dava açılırsa mahkeme, taşınmazın o dönemdeki kira değerini bilirkişiyle belirler ve dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık bedele hükmeder.
KISA CEVAP
- Ecrimisil, malikin rızası olmadan taşınmazı kullanan kötüniyetli zilyetten istenen tazminattır. Dayanağı TMK m. 995’tir.
- Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece ecrimisil ödemez; kira bedeli öder. Sözleşme bittikten sonra çıkmayan kiracıdan ecrimisil istenebilir.
- Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde bir paydaştan ecrimisil istemek için, kural olarak, önce diğer paydaşların kullanımdan men edildiğinin (intifadan men) ispatı gerekir.
- Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıl için istenebilir.
- Miktar, taşınmazın o dönemdeki emsal kira bedeline göre bilirkişi tarafından hesaplanır.
- Hazineye ve kamu idarelerine ait taşınmazlarda ecrimisili idare, 2886 sayılı Kanun’a göre komisyon kararıyla ister.
Ecrimisil nedir?
Ecrimisil, Arapça kökenli “ecr-i misil” ifadesinden gelir ve “emsal kira” anlamına gelir. Medeni Kanun’da bu adla geçmez; Yargıtay kararlarında ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda kullanılır. Hukuki dayanağı, kötüniyetli zilyedin sorumluluğunu düzenleyen Türk Medeni Kanunu hükmüdür:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 995/1
İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
Kötüniyetli zilyet, taşınmazı kullanma hakkı olmadığını bilen ya da bilmesi gereken kişidir. Bu kişi taşınmazı kullandığı süre için hak sahibine tazminat öder. Ecrimisil bu tazminatın adıdır.
Yargıtay ecrimisili şöyle tanımlar:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 07.05.2026 tarihli, E. 2025/4414, K. 2026/2552 sayılı kararı
Bilindiği üzere; ecrimisil, kötüniyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi, haksız olarak alıkoyması nedeniyle kayıt malikine ödemekle yükümlü olduğu en azı kira geliri, en çoğu ise mahrum kalınan gelir kaybı olan bir tür haksız kullanım tazminatıdır. Açıklanan bu tanıma göre, bir taşınmazı haksız olarak kullanan ya da başkasına kullandıran kişinin ecrimisilden sorumlu olacağı açıktır.
Ecrimisil kimden istenir?
Ecrimisil isteyebilmek için şu şartlar birlikte aranır:
- Davacı taşınmazın maliki ya da sınırlı ayni hak sahibi olmalıdır.
- Davalı taşınmazı malikin izni olmadan kullanmış olmalıdır.
- Davalı kötüniyetli olmalıdır. Kullanma hakkı olmadığını bilmeli ya da bilmesi gerekmelidir.
- Malik, bu kullanım yüzünden taşınmazdan yararlanamamış olmalıdır. Malikin gerçekte bir zarara uğradığını ispat etmesi gerekmez; taşınmazın kira getirebilecek olması yeterlidir.
Uygulamada en sık görülen durumlar şunlardır:
- Kira sözleşmesi bittiği hâlde çıkmayan eski kiracı
- Bir başkasının arsasına bina, duvar ya da sera yapan komşu
- Tapuda başkası adına kayıtlı evde, sözleşmeye dayanmadan oturan kişi
- Mirasçılardan birinin ortak evi ya da tarlayı tek başına kullanması
Kira sözleşmesi varsa
Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varken ecrimisil istenemez; kiraya veren kira bedelini ister. Kira sözleşmesi feshedildikten ya da tahliye kararı verildikten sonra kiracı taşınmazı boşaltmazsa, o tarihten sonraki kullanım için ecrimisil istenebilir. Bu bedel, son kira bedelinden yüksek olabilir; çünkü ecrimisil o dönemin emsal kirasına göre hesaplanır.
Paydaşlar arasında ecrimisil: intifadan men şartı
Mirasçılar arasındaki ecrimisil davaları ayrı bir kurala bağlıdır. Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde her paydaş taşınmazı kullanma hakkına sahiptir. Bu yüzden bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması, tek başına haksız sayılmaz. Diğer paydaşlar ecrimisil isteyebilmek için önce kullanımdan men edildiklerini ispat etmelidir.
İntifadan men, taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin kullanan paydaşa bildirilmesidir. Yargıtay’a göre bu iddia her türlü delille ispat edilebilir. Uygulamada en güvenli yol, noter aracılığıyla ihtarname göndermektir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 20.02.2024 tarihli, E. 2022/7435, K. 2024/980 sayılı kararı
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması hâlleridir.
Kararda sayılan istisnalardan birine giren durumlarda, örneğin kiraya verilen bir dükkân ya da ürün veren bir bahçe söz konusuysa, diğer paydaşlar ihtar çekmeden de ecrimisil isteyebilir. Mirasçılar arasında ortak mal kullanımı ayrıca ortaklığın giderilmesi davasına da konu olur; bu davayı sitemizdeki “Ortaklığın Giderilmesi Davası” yazısında anlattık.
Ecrimisil ne kadar geriye dönük istenir?
Ecrimisil davasında beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu kural 1938 ve 1958 tarihli iki İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır ve süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Beş yıldan önceki kullanım için istek zamanaşımına uğrar; davalı bu savunmayı yaparsa mahkeme beş yılı aşan kısmı reddeder.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 26.02.2024 tarihli, E. 2024/287, K. 2024/1123 sayılı kararı
25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
Dava açıldıktan sonra kullanım sürüyorsa, dava tarihinden sonraki dönem için ayrıca istekte bulunmak gerekir.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Mahkeme ecrimisili şu yöntemle hesaplar:
- Keşif yapılır, taşınmazın konumu, niteliği ve kullanım biçimi belirlenir.
- Bilirkişi, bölgedeki emsal taşınmazların ilk dönem kira bedelini tespit eder.
- Sonraki yıllar için bu bedel üretici fiyat endeksi (ÜFE) ya da benzer bir artış oranıyla güncellenir. Tarım arazilerinde, taşınmazın ürün getirisine göre hesap yapılabilir.
- Paydaşlar arasındaki davada sonuç, davacının payı oranında bulunur.
Hazine ve belediye taşınmazlarında ecrimisil
Hazineye, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere, özel bütçeli idarelere ya da mazbut vakıflara ait bir taşınmazı izinsiz kullanan kişiden idare, mahkemeye gitmeden ecrimisil ister. Dayanak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’dur.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75/1-2
Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz. Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Bu ecrimisilde idarenin zarara uğradığını ispat etmesi gerekmez, işgalcinin kusuru da aranmaz. Ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanun’a göre vergi alacağı gibi tahsil edilir. İhbarname tebliğ edilince itiraz ve dava yolları ile süreleri hemen değerlendirilmelidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Özel kişiler arasındaki ecrimisil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil çoğunlukla elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davasıyla birlikte, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Ecrimisil bir para alacağıdır ve nispi harca tabidir. Dava değeri belirsizse davacı tahmini bir değer gösterir, bilirkişi raporundan sonra harcı tamamlayarak isteğini artırır.
Davaya hazırlık
- Güncel tapu kaydı ve paylı mülkiyette mirasçılık belgesi
- Kullanımın başladığı tarihi gösteren belge, fotoğraf ya da tanık
- Paydaşa karşı dava açılacaksa intifadan men ihtarnamesi ve tebliğ şerhi
- Kira sözleşmesi bitmişse fesih bildirimi ya da tahliye kararı
- Bölgedeki benzer taşınmazların kira ilanları ve emsal sözleşmeler
Sıkça sorulan sorular
Kardeşim annemden kalan evde oturuyor, ondan kira isteyebilir miyim?
Evet, ama önce intifadan men şartını yerine getirmeniz gerekir. Kardeşinize noter aracılığıyla evi birlikte kullanmak ya da payınıza düşen bedeli almak istediğinizi bildirin. Olumsuz cevap verir ya da hiç cevap vermezse, ihtardan sonraki dönem için ecrimisil isteyebilirsiniz.
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenir?
Dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıl.
Kiracı sözleşme bittiği hâlde çıkmıyor, ne isteyebilirim?
Tahliye ile birlikte, sözleşmenin bittiği tarihten taşınmazı boşalttığı tarihe kadar ecrimisil isteyebilirsiniz.
Ecrimisil ile kira bedeli aynı mı?
Hayır. Kira bedeli sözleşmeden doğar ve taraflarca belirlenir. Ecrimisil haksız kullanımdan doğar ve mahkeme tarafından emsal kira bedeline göre hesaplanır.
İyiniyetli kullanıcıdan ecrimisil istenebilir mi?
Kural olarak hayır. Ecrimisil kötüniyetli zilyetten istenir. Kullanan kişi bir hakka dayandığına haklı olarak inanıyorsa, iyiniyetinin sona erdiği tarihten sonrası için sorumlu olur.
Sonuç
Ecrimisil davasında süre işlemeye devam eder: dava açılmadan geçen her ay, beş yıllık sınırın dışında kalır. Taşınmazınız izinsiz kullanılıyorsa önce noter ihtarı gönderin, sonra elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasını birlikte açın. Paydaşa karşı dava açacaksanız ihtar, intifadan men şartının ispatı için gereklidir.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.