Satış Sözleşmesi (TBK 207): Şekil, Tarafların Borçları, Hasar, Ayıp ve Temerrüt

Satış sözleşmesi, satıcının bir malın zilyetliğini ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi, alıcının da buna karşılık bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme tek başına mülkiyeti geçirmez; yalnızca devir borcu doğurur. Taşınırda mülkiyet teslimle, taşınmazda tapuya tescille geçer. Taşınır satışı kural olarak şekle bağlı değildir. Taşınmaz satışı ise resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde yapılmadıkça geçersizdir.

Tanım ve temel kural

Bedelin rakamla yazılmamış olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. “Piyasa fiyatı üzerinden” ya da “geçen ayki fiyatla” gibi belirlenebilir bir ölçü yeterlidir. Alıcı bedeli belirtmeden malı kesin olarak almışsa satış, ifa yeri ve zamanındaki ortalama piyasa fiyatı üzerinden yapılmış sayılır (TBK m. 233).

Şekil: hangi satış nasıl yapılır?

• Taşınır satışı: Kanun şekil aramaz. Sözlü satış da geçerlidir; ancak bedel ve malın niteliği ileride tartışılabileceği için yazılı belge, fatura ya da banka dekontu ispatı kolaylaştırır.
• Taşınmaz satışı: Resmî şekil zorunludur. Satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde yapılmalıdır (TBK m. 237). Satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılabilir; ayrıntısı sitemizdeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası yazısındadır.
• Tescile tabi araçlar: Motorlu araç satışı noterde yapılır (2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu m. 20/d). Haricen yapılan araç satışı mülkiyeti geçirmez.
• Taksitle satış ve tüketici satışı: Satıcı tacir ya da esnaf, alıcı tüketiciyse 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un yazılı şekil, cayma hakkı ve ayıplı mal hükümleri de uygulanır.

Geçersiz taşınmaz satışında ödenen bedel

Tapu dışında, adi yazıyla yapılan taşınmaz satışı geçersizdir; alıcı tescil isteyemez. Ancak ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli, E. 1987/2, K. 1988/2 sayılı kararı, bu iadede denkleştirici adalet ilkesinin gözetileceğini kabul etmiştir. Yıllar önce ödenen bedel enflasyon karşısında erimişse, mahkeme bedeli paranın satın alma gücündeki değişmeyi dikkate alarak günceller. Alıcı taşınmazı kullanmış ya da satıcı bedeli işletmiş ise bu yararlar da hesaba katılır.

Satıcının borçları

Teslim ve mülkiyetin devri

Satıcı, mülkiyeti geçirmek amacıyla malın zilyetliğini alıcıya devreder (TBK m. 210). Aksine sözleşme ya da âdet yoksa ölçme ve tartma gibi devir giderleri satıcıya, taşıma giderleri alıcıya aittir (TBK m. 211). Teslimin ispatı ayrı bir sorundur; bunu Satım Sözleşmesinde Malın Teslimi Nasıl İspatlanır? Fatura, İrsaliye, İmza yazısında ele aldık.

Zapttan sorumluluk

Sözleşme sırasında var olan bir hak nedeniyle üçüncü kişi malı alıcının elinden alırsa satıcı sorumludur (TBK m. 214). Çalıntı bir aracın gerçek malikine iadesi ya da haczedilmiş bir malın icra yoluyla alınması bu kapsamdadır. Satıcı üçüncü kişinin hakkını gizlemişse sorumluluğu kaldıran anlaşma kesin olarak hükümsüzdür.

Ayıptan sorumluluk

Satıcı, bildirdiği niteliklerin bulunmamasından ve malın değerini ya da alıcının ondan beklediği faydayı önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumludur. Satıcının ayıbı bilmemesi sonucu değiştirmez (TBK m. 219). Alıcının sözleşme sırasında bildiği ayıplardan ise satıcı sorumlu değildir (TBK m. 222).

Ayıp varsa alıcı dört seçimlik haktan birini kullanır: sözleşmeden dönme, bedelde indirim, ücretsiz onarım ya da ayıpsız benzeriyle değiştirme (TBK m. 227). Tazminat hakkı ayrıca saklıdır. Ayıplı araç ve konut alımlarındaki uygulama, sitemizdeki “Ayıplı Araç” ve Ayıplı Konut: Müteahhitten Alınan Dairede Gizli Ayıp ve Tüketici Hakları yazılarında ayrıntılı anlatılmıştır.

Alıcının borçları

Alıcı bedeli kararlaştırıldığı biçimde öder ve kendisine sunulan malı teslim alır (TBK m. 232). Aksine sözleşme yoksa bedel, mal alıcının zilyetliğine girince muaccel olur (TBK m. 234).

Alıcının temerrüdü

Malın bedel ödendikten sonra ya da ödeme anında teslim edileceği satışlarda alıcı temerrüde düşerse satıcı, ayrıca bir işlem yapmadan satıştan dönebilir; bunu gecikmeksizin alıcıya bildirir. Mal bedel ödenmeden teslim edilmişse, satıcının temerrüt nedeniyle dönüp malı geri alabilmesi bu hakkın sözleşmede açıkça saklı tutulmasına bağlıdır (TBK m. 235). Peşin teslim edilen malda bu hüküm sözleşmeye yazılmamışsa satıcıya kalan yol, bedel alacağını takip etmektir.

Alıcının temerrüdünde satıcının zararı

Borcunu ifa etmeyen alıcı, satıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m. 236/1). Kanun bu zararın hesaplanması için iki yöntem öngörür. Satıcı, malı dürüstlük kurallarına uygun olarak başkasına satmışsa, ilk sözleşmedeki bedel ile yeni satıştan elde ettiği bedel arasındaki farkı isteyebilir. Mal borsada kayıtlı veya piyasa fiyatı bulunan mallardansa, satıcı böyle bir satış yapmaya gerek kalmadan, satış bedeli ile malın belirlenen ödeme günündeki fiyatı arasındaki farkı isteyebilir (TBK m. 236/2-3). Bu nedenle satıcının, ikinci satışı piyasa koşullarına uygun ve belgelenebilir biçimde yapması önemlidir.

Ayıplı malda dönmenin sonuçları

Alıcı sözleşmeden dönmeyi seçerse, malı ve ondan elde ettiği yararları satıcıya geri vermekle yükümlüdür. Buna karşılık ödediği bedelin faiziyle birlikte iadesini, yargılama giderlerini ve mal için yaptığı giderleri, ayrıca ayıplı maldan doğan doğrudan zararının giderilmesini isteyebilir. Satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alıcının diğer zararlarını da öder (TBK m. 229).

Birden çok mal birlikte satılmış ve bunlardan bazıları ayıplı çıkmışsa, dönme hakkı kural olarak yalnızca ayıplı mallar için kullanılabilir. Ayıplı parçanın diğerlerinden önemli bir zarar doğmadan ayrılması mümkün değilse dönme satılanın tamamını kapsar (TBK m. 230). Örneğin bir yemek takımının bir tabağı kırık çıkarsa takımın tamamı için değil, kırık tabak için seçimlik haklar kullanılır. Bir bilgisayarın ana kartı arızalıysa ise bilgisayarın tamamı için dönme gündeme gelir.

Özel satış türleri

Türk Borçlar Kanunu, genel hükümlerin yanında bazı özel satış türlerini de düzenler:

• Beğenme koşuluyla satış: Alıcı malı kabul etmekte veya hiçbir sebep göstermeden geri vermekte serbesttir. Mal alıcının zilyetliğine geçmiş olsa bile mülkiyet, beğenme koşulu gerçekleşinceye kadar satıcıda kalır (TBK m. 250). Mal alıcıya denenmek üzere verilmişse ve alıcı süresi içinde beğenmediğini bildirmez veya malı geri vermezse, beğenme koşulu gerçekleşmiş sayılır. Alıcının çekince koymadan bedeli ödemesi veya malı deneme amacını aşacak biçimde kullanması da aynı sonucu doğurur (TBK m. 252).
• Taksitle satış: Satıcının malı bedel ödenmeden teslim ettiği ve alıcının bedeli kısım kısım ödediği satıştır. Yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Satıcının ticari faaliyeti kapsamındaki taksitle satışlarda sözleşmede peşin satış bedeli, toplam bedel, taksit sayısı ve vadeleri, alıcının yedi gün içinde irade açıklamasını geri alma hakkı ve temerrüt faizi gibi hususlar gösterilmelidir (TBK m. 253).
• Açık artırma yoluyla satış: Yeri, zamanı ve koşulları önceden belirlenerek, hazır olanlar arasından en yüksek bedeli önerenle yapılan satıştır (TBK m. 274).

Mülkiyeti saklı tutma kaydı

Taşınır satışında satıcı, bedel tamamen ödeninceye kadar mülkiyetin kendisinde kalmasını kararlaştırabilir. Ancak bu kayıt, resmî şekilde yapılacak sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel siciline kaydedilmesiyle geçerli olur (TMK m. 764). Sicile kaydedilmemiş bir mülkiyeti saklı tutma kaydı, satıcıyı korumaz; mal teslimle alıcının mülkiyetine geçer. Hayvan satışlarında ise mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi yapılamaz. Taksitle satışlarda bu kayıt satıcı için en etkili güvencelerden biridir.

Örnek olay

Bir kişi, bir mobilya mağazasından teslimde ödenmek üzere bir yemek odası takımı satın alır. Mağaza takımı alıcının evine kendi aracıyla getirir. Kurulum sırasında masanın ayaklarından birinin çatlak olduğu görülür. Alıcı, durumu aynı gün fotoğraflayarak mağazaya yazılı olarak bildirir. Ayıp yalnızca masada olduğundan ve sandalyeler ile büfe masadan ayrılabildiğinden, alıcı yalnızca masa için ayıpsız misliyle değiştirme veya ücretsiz onarım isteyebilir. Alıcı tüketici olduğundan, bu haklar 6502 sayılı Kanun’un ayıplı mala ilişkin hükümleri çerçevesinde de kullanılır. Mağaza takımı teslim etmeden önce kendi deposunda çıkan bir yangında mallar zarar görseydi, hasar henüz teslim gerçekleşmediğinden satıcıya ait olacaktı.

Yarar ve hasarın geçişi

Hasar, malın satıcının kusuru olmadan zarar görmesi ya da yok olması riskidir. Kural olarak taşınırda teslime, taşınmazda tescile kadar bu risk satıcıdadır (TBK m. 208). Alıcı teslim almada temerrüde düşerse hasar ona geçer. Satıcı malı alıcının isteğiyle başka bir yere gönderiyorsa hasar, malın taşıyıcıya teslimiyle alıcıya geçer. Bu nedenle kargoyla gönderilen bir malın yolda zarar görmesinde, gönderimin kimin isteğiyle yapıldığı belirleyicidir.

Zamanaşımı

• Taşınırda ayıptan doğan davalar, ayıp sonradan ortaya çıksa bile teslimden itibaren iki yılda zamanaşımına uğrar (TBK m. 231). Satıcı daha uzun bir süre üstlenmişse o süre uygulanır.
• Yapıların ayıbından doğan davalarda süre, mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıldır (TBK m. 244/3).
• Satıcı ağır kusurluysa, örneğin ayıbı bilerek gizlemişse, bu kısa sürelerden yararlanamaz. Yapılarda bu hâlde süre yirmi yıldır.

Süreç

1. Malın türüne göre şekil belirlenir: taşınır, araç (noter) ya da taşınmaz (tapu).
2. Bedel, ödeme zamanı, teslim yeri ve tarihi yazılı hâle getirilir.
3. Peşin teslimde, temerrüt hâlinde dönme hakkı sözleşmeye açıkça yazılır.
4. Teslimde mal gözden geçirilir; ayıp görülürse satıcıya hemen yazılı bildirim yapılır.
5. Ayıp ya da temerrüt varsa seçimlik hak kullanılır; zamanaşımı süresi içinde dava açılır.

Sıkça sorulan sorular

Senetle ya da adi yazıyla ev satışı geçerli midir?
Değildir. Taşınmaz satışı resmî şekilde yapılmalıdır (TBK m. 237). Alıcı ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre güncel değeriyle geri isteyebilir.

Sözlü yapılan satış sözleşmesi geçerli midir?
Taşınır satışında geçerlidir. İspat için ise belge gerekir; belirli tutarı aşan işlemlerde tanıkla ispat sınırlıdır (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 200).

Satıcı ayıbı bilmiyorsa sorumlu olur mu?
Olur. Ayıptan sorumluluk kusura bağlı değildir (TBK m. 219/2). Ancak ayrıca tazminat isteniyorsa genel hükümler uygulanır.

Kargoda zarar gören malın riski kime aittir?
Mal alıcının isteğiyle ifa yerinden başka bir yere gönderilmişse hasar, taşıyıcıya teslimle alıcıya geçer (TBK m. 208/3). Tüketici satışlarında ise 6502 sayılı Kanun’un özel hükümleri uygulanır.

Sonuç

Satış sözleşmesinde uyuşmazlıkların çoğu üç noktadan çıkar: şeklin eksik olması, ayıbın süresinde bildirilmemesi ve peşin teslimde dönme hakkının sözleşmeye yazılmamış olması. Bu üç nokta sözleşme imzalanırken düzenlenirse, sonradan açılacak davanın konusu da büyük ölçüde daralır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 24 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.