Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı: Paylı Mülkiyetten Farkı, Tereke Temsilcisi ve Davalar

Elbirliği mülkiyeti, iştirak hâlinde mülkiyet olarak da bilinir; bir malın, kanun veya kanunun öngördüğü bir sözleşmeyle oluşan bir topluluğun üyelerine birlikte ait olmasıdır. En yaygın örneği miras ortaklığıdır: birden çok mirasçı varsa, mirasbırakanın ölümünden paylaşmaya kadar terekedeki bütün mallar mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 640). Paylı mülkiyetten farklı olarak ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı malın tamamına yayılır. Bu yüzden kural olarak yönetim ve tasarruf işlemleri için bütün ortakların oybirliği gerekir. Mirasçılar anlaşamıyorsa sulh mahkemesinden terekeye temsilci atanmasını, paylı mülkiyete dönüştürmeyi ya da ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Elbirliği mülkiyeti nedir?

Elbirliği mülkiyeti yalnızca kanunun izin verdiği durumlarda doğar. Kişiler kendi aralarında anlaşarak bir taşınmazı elbirliği mülkiyetiyle satın alamaz. Kanundaki başlıca örnekler:

• Miras ortaklığı (TMK m. 640)
• Mal ortaklığı rejimi seçmiş eşlerin ortaklık malları (TMK m. 256 vd.)
• Aile malları ortaklığı (TMK m. 373 vd.)
• Adi ortaklık (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 620 vd.)

Paylı mülkiyetten farkı

• Pay. Paylı mülkiyette her malikin payı bellidir ve tapuda “1/3 pay” gibi gösterilir. Elbirliği mülkiyetinde pay yoktur; tapuda “iştirak hâlinde” kaydı bulunur.
• Payın devri. Paylı malik payını tek başına satabilir veya rehnedebilir. Elbirliği ortağı ise belirli bir maldaki “payını” devredemez; mirasçı ancak terekedeki miras payının tamamı veya bir kısmı üzerinde sözleşme yapabilir (TMK m. 677).
• Karar alma. Paylı mülkiyette her paydaş olağan yönetim işlerini tek başına yapabilir (TMK m. 690). Elbirliği mülkiyetinde aksi kanun veya sözleşmede öngörülmedikçe oybirliği gerekir.

Miras ortaklığı

Uygulamada bunun anlamı şudur:

• Mirasçılardan biri, diğerlerinin onayı olmadan terekedeki evi kiraya veremez, satamaz, ipotek ettiremez.
• Mirasbırakanın bir alacağını tahsil etmek veya bir tereke malı için dava açmak, kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirir.
• Ancak terekeyi korumaya yönelik bir dava, örneğin muvazaalı bir devrin iptali ile taşınmazın bütün mirasçılar adına tescili, tek bir mirasçı tarafından açılabilir. Bu davadan bütün mirasçılar yararlanır.

Davada taraf teşkili: olur veya temsilci

Mirasçılardan biri terekeye ait bir hak için dava açtığında, davada yer almayan mirasçıların durumu önemlidir. Yargıtay bu durumda mahkemenin ya diğer mirasçıların davaya olurunu (onayını) alması ya da terekeye temsilci atanmasını sağlaması gerektiğini kabul eder.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli kararına konu dosyada, mirasbırakanın taşınmazını muvazaalı olarak devrettiği iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davasında Daire, önceki bozma kararında davada yer almayan mirasçının olurunun alınmasını ya da terekeye temsilci atanmasını istemişti. Mahkeme bunun üzerine terekeye temsilci atadı. Davanın reddi üzerine kararı temsilci değil, davacı mirasçılar temyiz etti. Yargıtay temyiz dilekçesini reddetti:

Bu karar, tereke temsilcisi atanmasından sonra davanın kimin tarafından takip edileceği konusunda dikkatli olunması gerektiğini gösterir. Temsilci kanun yoluna başvurmazsa mirasçıların kendi başvurusu reddedilir.

Tereke temsilcisi

Tereke temsilcisi (miras şirketi temsilcisi), mirasçılardan birinin istemiyle sulh hukuk mahkemesince atanır. Yargıtay temsilciyi özel kayyım niteliğinde görür ve vasi atanmasına ilişkin usulün temsilci için de uygulanacağını kabul eder (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 20.05.2021, E. 2019/2481, K. 2021/3343). Temsilci genellikle mirasçılardan biri ya da tarafsız bir avukattır. Görevleri:

• Terekeye ait davaları açmak ve takip etmek
• Tereke mallarını korumak ve yönetmek
• Mirasçılar arasında anlaşmazlık olan olağan yönetim işlerini yürütmek

Temsilcinin görevi paylaşmaya kadar terekeyi korumak ve yönetmektir; paylaşmayı mirasçılar ya da mahkeme yapar.

Ortaklık nasıl sona erer?

Miras ortaklığında dört yol vardır:

1. Paylaşma sözleşmesi. Bütün mirasçılar yazılı olarak anlaşır (TMK m. 676). Sitemizdeki Miras Taksim Sözleşmesi yazısında anlattık.
2. Paylı mülkiyete dönüştürme. Bir mirasçı, sulh mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini ister. Mahkeme diğer mirasçıları itiraza çağırır; haklı bir itiraz yoksa ya da süre içinde paylaşma davası açılmazsa dönüşüme karar verir (TMK m. 644). Dönüşümden sonra her mirasçı payını tek başına satabilir.
3. Ortaklığın giderilmesi davası. Taşınmaz aynen bölünür ya da satılarak bedeli paylaştırılır. Sitemizdeki Ortaklığın Giderilmesi Davası yazısında anlattık.
4. Malın devri. Bütün mirasçılar birlikte malı üçüncü kişiye satar.

Sıkça sorulan sorular

Bir mirasçı, miras evini diğerlerinin izni olmadan kiraya verebilir mi?
Veremez. Kira sözleşmesi bir yönetim işlemidir ve elbirliği mülkiyetinde oybirliği gerektirir. Mirasçılardan biri evi tek başına kullanıyorsa diğerleri ondan ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) isteyebilir; ancak bunun için önce kullanımın engellendiğini gösteren bir ihtar gerekebilir. Sitemizdeki Ecrimisil Davası yazısında bu konuyu anlattık.

Bir mirasçının borcu yüzünden miras taşınmazı haczedilebilir mi?
Mirasçının alacaklısı, taşınmazın tamamını değil, borçlu mirasçının terekedeki miras payını haczettirebilir. Haciz sonrası alacaklı, paylaşmaya katılmak üzere kayyım atanmasını isteyebilir (TMK m. 648).

Terekedeki banka hesabındaki parayı bir mirasçı çekebilir mi?
Bankalar, mirasçılık belgesindeki bütün mirasçıların birlikte başvurusunu ya da muvafakatini ister. Mirasçılardan biri diğerlerinin payını da çekmişse diğerleri ona karşı dava açabilir.

Elbirliği mülkiyeti tapuda nasıl görünür?
Mirasçılık belgesiyle intikal yapılınca taşınmaz mirasçılar adına “iştirak hâlinde” kaydedilir ve paylar gösterilmez. Paylı mülkiyete dönüştürüldükten sonra her mirasçının payı tapuda ayrı ayrı yazılır.

Sonuç

Miras ortaklığında mirasçıların anlaşamadığı her durumda tıkanma yaşanır: ev kiraya verilemez, satılamaz, dava açılamaz. Bu tıkanmayı aşmak için en hızlı yol çoğu zaman sulh hukuk mahkemesinden tereke temsilcisi atanmasını istemek, kalıcı çözüm için ise paylaşma sözleşmesi yapmak, paylı mülkiyete dönüştürmek veya ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Temsilci atanan dosyalarda kanun yolu başvurusunun temsilci tarafından yapıldığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.