Miras Kalan Taşınmazın Satışı: Mirasçıların Anlaşması, Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasçılar Arasında İlk Artırma

Bir kişinin vefatından sonra en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, miras kalan ev, arsa veya tarlanın nasıl değerlendirileceğidir. Bazı mirasçılar taşınmazın satılmasını, bazıları ise korunmasını ister; bir mirasçı taşınmazda oturmaya devam ederken diğerleri pay bedeli talep eder. Bu durumda başvurulacak yollar, mirasçıların anlaşıp anlaşamamasına göre değişir. 16 Temmuz 2026 tarihli 7589 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda mirasçılara öncelik tanıyan önemli bir değişiklik getirmiştir. Bu yazıda miras kalan taşınmazın satışı için izlenecek yollar ve yeni artırma kuralı ele alınmaktadır.

Kanun metni

Miras kalan taşınmazın hukuki durumu

Mirasbırakanın ölümüyle birlikte tereke, kanun gereği mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı varsa, paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı doğar. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (TMK 640). Bu nedenle mirasçılardan biri, diğerlerinin rızası olmadan miras kalan taşınmazı veya taşınmazdaki payını tapuda üçüncü bir kişiye devredemez.

Uygulamada mirasçılar, mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alarak tapuda intikal işlemi yaptırır. İntikal ile taşınmaz, mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. İntikal için veraset ve intikal vergisi beyannamesinin verilmiş olması gerekir. Bu beyanname, ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse ve mirasçılar Türkiye’de bulunuyorsa ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilir. Mirasçılık belgesinin alınması için Mirasçılık Belgesi Talep Dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Birinci yol: mirasçıların anlaşarak satması

Bütün mirasçılar satış konusunda anlaşırsa, en hızlı ve en az masraflı yol taşınmazın tapuda doğrudan satılmasıdır. Mirasçılar tapu müdürlüğünde birlikte hazır bulunarak veya vekil aracılığıyla satış işlemini yapar; satış bedeli aralarında miras payları oranında paylaşılır. Yurt dışında bulunan mirasçılar, konsolosluk aracılığıyla düzenlenen vekâletname ile işleme katılabilir.

Bu yolda dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• Taşınmaz üzerinde mirasbırakanın borcu nedeniyle haciz veya ipotek varsa, satıştan önce bunun kaldırılması veya alıcıyla bu konuda anlaşılması gerekir.
• Mirasçılardan biri kısıtlıysa veya küçükse, vasi ya da veli satışa katılır ve vesayet makamının izni gerekebilir.
• Satış bedelinin paylaşımı yazılı bir protokolle belgelenmelidir. Taşınmazda oturan mirasçının ödemesi gereken ecrimisil veya diğer mirasçıların yaptığı masraflar bu protokolde hesaplanabilir.

İkinci yol: miras payının devri veya paylı mülkiyete dönüştürme

Mirasçılardan biri yalnızca kendi payını değerlendirmek istiyorsa iki yol vardır. Birincisi miras payının devridir. Mirasçılar arasında miras payının devri yazılı şekilde yapılabilir; üçüncü kişiyle yapılacak devir sözleşmesi ise noterde düzenlenmelidir. Ancak üçüncü kişiye yapılan devir, bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (TMK 677).

İkinci yol, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesidir. Bir mirasçının istemi üzerine sulh hâkimi diğer mirasçılara süre verir; haklı bir itiraz ileri sürülmez veya bu süre içinde paylaşma davası açılmazsa elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür (TMK 644). Paylı mülkiyete geçtikten sonra her mirasçı kendi payını tapuda serbestçe satabilir. Bu durumda diğer paydaşlar, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde önalım hakkını kullanabilir (TMK 732).

7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bu süreler kısaltılmıştır. Önalım davası için satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır.

Üçüncü yol: ortaklığın giderilmesi davası

Mirasçılar satış veya paylaşma konusunda anlaşamazsa her mirasçı, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Aynen bölme mümkün değilse veya taşınmazın değerinde önemli kayba yol açacaksa, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir (TMK 699).

Kesinleşen satış kararı üzerine satış, icra dairesi aracılığıyla elektronik satış portalında açık artırmayla yapılır. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan miktar, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satış süreci ve ihale aşamaları için Ortaklığın Giderilmesinde Satış ve İhale Süreci yazımıza bakılabilir.

7589 sayılı Kanunla gelen yenilik: mirasçılar arasında ilk artırma

7589 sayılı Kanun öncesinde TMK 699/3 uyarınca satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılabilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıydı. Uygulamada mirasçılardan birinin itirazı, satışın doğrudan herkese açık yapılmasına yol açıyor ve aile evi çoğu zaman piyasa değerinin altında üçüncü kişilere geçiyordu.

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren değişiklikle İİK 114’e eklenen cümleler, bu durumu değiştirmiştir. Artık şu şartlar birlikte gerçekleşirse birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır:

• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır.
• Taşınmazın bütün malikleri payını miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
• Mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin taşınmazda mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.

Bu şartlarda mirasçıların rızası aranmaz; kural kanun gereği uygulanır. Mirasçılardan biri payını daha önce üçüncü bir kişiye satmışsa veya taşınmazın bir payı başka bir yolla mirasçı olmayan birine geçmişse, bu usul uygulanmaz ve satış doğrudan herkese açık yapılır.

Artırmanın işleyişi ve teklif sınırları

7589 sayılı Kanun, İİK 114’te elektronik satış portalında yer alacak ilan şartlarını da değiştirmiştir.

Buna göre süreç şöyle işler:

• Birinci artırma: Yalnızca malik mirasçılar teklif verebilir. Teklifin muhammen değerin yüzde yüzünü ve satış masraflarını geçmesi gerekir. Böylece taşınmaz, değerinin altında bir mirasçıya geçmez; diğer mirasçıların payları tam değer üzerinden korunur.
• İkinci artırma: Birinci artırmada şartlara uygun teklif çıkmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. Teklif muhammen değerin yüzde ellisini ve masrafları geçmelidir. İkinci artırmanın başlangıcı, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçemez.
• Bir defalık uygulama: Mirasçılar arasındaki artırma yalnızca bir defa yapılır. İkinci artırmada da satış gerçekleşmez ve satış yenilenirse, yeniden mirasçılar arasında artırma yapılmaz.

Artırmaya katılmak isteyen mirasçının da muhammen değerin yüzde onu oranında teminatı icra dairesinin hesabına yatırması veya banka teminat mektubu vermesi gerekir. Teminat nakit ise en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılmalıdır.

İhale bedelini yatırmayan mirasçının durumu

7589 sayılı Kanun, ihale bedelini yatırmayan alıcının teminatına ilişkin kuralları da yeniden düzenlemiştir. Ortaklığın giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. İhale bedelini yatırmayan kişi paydaşlardan biri ise teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca bu kişiye, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.

Bu düzenleme, özellikle mirasçılar arasındaki artırmada yalnızca süreci uzatmak amacıyla teklif verilmesini caydırmak için önemlidir. İhale bedeli, ihale tutanağının portalda ilanından itibaren en geç yedi gün içinde yatırılmalıdır.

Önalım hakkı ve ihalenin feshi

Ortaklığın giderilmesi kapsamında yapılan satış cebrî artırma niteliğindedir. TMK 733/1 uyarınca cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle ikinci artırmada taşınmazı üçüncü bir kişi satın alırsa, mirasçılar bu satışa karşı önalım davası açamaz. Mirasçıların taşınmazı ailede tutma imkânı, artık birinci artırmada teklif vermekten geçmektedir.

Satış usulüne aykırılık varsa, örneğin şartları taşıyan bir taşınmazda birinci artırma mirasçılar arasında yapılmadan doğrudan herkese açık satış yapılmışsa, ilgililer ihalenin feshi yoluna başvurabilir. İhalenin feshi, satış isteyen, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve artırmaya katılanlar tarafından, yurt içinde bir adres gösterilerek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir (İİK 134/2). Paydaşlar, ortaklığın giderilmesinde bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıntı için İhalenin Feshi Dava Dilekçesi yazımıza bakılabilir.

Taşınmazda oturan mirasçı

Uygulamada miras kalan evde mirasçılardan birinin oturmaya devam etmesi, diğer mirasçıların satış istemesine yol açan en yaygın sebeplerdendir. Diğer mirasçılar, taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan payları oranında ecrimisil isteyebilir. Ancak Yargıtay uygulamasında paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşa yöneltilmiş bir intifadan men ihtarı veya dava aranmaktadır. Bu konuda Miras Kalan Evde Tek Mirasçının Oturması yazımıza bakılabilir.

Örnek olay

Mirasbırakandan üç çocuğuna, muhammen değeri 6.000.000 TL olan bir daire kalmıştır. Çocuklardan A dairede oturmaya devam etmek, B ve C ise satmak istemektedir. B’nin açtığı ortaklığın giderilmesi davasında satışa karar verilmiştir. Taşınmazın bütün malikleri mirasçı olduğundan, birinci artırma yalnızca A, B ve C arasında yapılır. A, en az 6.000.000 TL’yi ve satış masraflarını aşan bir teklif vererek daireyi satın alabilir; B ve C bu bedelden payları oranında, yani yaklaşık üçte birer pay alır. A teklif vermezse ikinci artırma herkese açılır ve daire, muhammen değerin yüzde ellisi olan 3.000.000 TL’nin üzerindeki en yüksek teklifle üçüncü kişiye satılabilir. B, dava sürerken payını mirasçı olmayan bir arkadaşına devretmiş olsaydı, mirasçılar arasında artırma usulü uygulanmazdı.

Yargıtay Uygulamasında Paydaşlar Arasında Satış ve Ecrimisil

Değişiklikten önceki kural: bütün paydaşların rızası

7589 sayılı Kanunun neyi değiştirdiğini anlamak için önceki uygulamaya bakmak gerekir. TMK m. 699/3’e göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır ve Yargıtay bu rızayı sıkı biçimde aramıştır. Duruşmaya katılmayan veya beyanı alınmayan tek bir paydaş bulunsa bile satış umuma açık yapılmak zorundadır.

Davacının umuma açık satış istediği bir dosyada mahkemenin paydaşlar arasında satışa karar vermesi, kanun yararına bozma konusu yapılmıştır. Bu karar, eski düzende tek bir mirasçının itirazının aile içi satışı engellemeye yettiğini açıkça gösterir.

7589 sayılı Kanun TMK m. 699/3’ü yürürlükten kaldırmamıştır. Malikleri arasında mirasçı olmayan bir kişinin bulunduğu taşınmazlarda veya pay sahiplerinin payı miras dışındaki bir yolla edindiği hâllerde, paydaşlar arasında satış için yukarıdaki kararlarda arandığı gibi bütün paydaşların açık rızası gerekmeye devam eder. İİK m. 114’teki yeni kural ise yalnızca tüm malikleri payını miras yoluyla edinmiş taşınmazlar için, rızadan bağımsız ve bir defalık bir birinci artırma öngörür.

Dava sürerken taşınmazı kullanan mirasçı

Ortaklığın giderilmesi davası çoğu zaman yıllarca sürer. Bu sürede taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan ecrimisil istenebilmesi, Yargıtay uygulamasında kural olarak intifadan men şartına bağlıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/1403, K. 2022/5302, T. 20.09.2022 sayılı kararda aktarılan bozma ilamında, davalının oturduğu ev için ecrimisilin intifadan men koşuluna bağlı olduğu, buna karşılık kiraya verilen depo bölümü için mirasbırakanın ölüm tarihinden itibaren ecrimisil istenebileceği belirtilmiştir.

Kira geliri gibi hukuki semere elde edilen bölümlerde intifadan men şartı aranmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/5445, K. 2026/107, T. 08.01.2026 sayılı kararda aktarılan bozma gerekçesinde bu kural açıkça ifade edilmiştir.

Uygulamadaki sonuç şudur: miras kalan evde oturan mirasçıya karşı ecrimisil hakkını korumak isteyen mirasçılar, ortaklığın giderilmesi davasını beklemeden noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelidir. İhtarnamenin tebliğinden önceki dönem için ecrimisil kural olarak istenemez. Taşınmaz üçüncü kişilere kiraya verilmişse, kira gelirindeki pay için böyle bir ihtar şartı yoktur. Ortaklığın giderilmesinde mirasçılar arasındaki birinci artırmada teklif verecek mirasçı, ödeyeceği ihale bedelini hesaplarken diğer mirasçıların bu yolla ileri sürebileceği ecrimisil alacaklarını da gözetmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Değerlendirme

Miras kalan taşınmazın satışında en az masraflı ve en hızlı yol, mirasçıların anlaşarak tapuda doğrudan satış yapmasıdır. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası kaçınılmaz hâle gelir. 7589 sayılı Kanunla getirilen mirasçılar arasında ilk artırma kuralı, aile taşınmazını korumak isteyen mirasçıya, taşınmazı tam değeri üzerinden satın alma imkânı tanır; diğer mirasçılar da paylarının değerinin altında bir bedelle tasfiye edilmesinden korunur. Bu imkânın kullanılabilmesi için dava sürerken payların mirasçı olmayan kişilere devredilmemesi ve artırma tarihinden önce teminat ile ihale bedelinin hazırlanması gerekir.

Mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olay için hukuki destek alınmalıdır.