İhalenin Feshi Dava Dilekçesi Örneği

İcra takibinde haczedilen taşınmaz, elektronik satış portalında açık artırmayla satılır. Satış sürecinde satış ilanının borçluya tebliğ edilmemesi, kıymet takdiri raporunun ilgililere bildirilmemesi, ilanın kanuna aykırı yapılması veya ihaleye fesat karıştırılması gibi yolsuzluklar olabilir. Bu yolsuzluklar nedeniyle taşınmaz gerçek değerinin çok altında satılmış olabilir. Borçlu, alacaklı ve kanunda sayılan diğer ilgililer, ihaleden itibaren kısa bir süre içinde icra mahkemesine başvurarak ihalenin feshini isteyebilir. Kanun bu başvuruyu “şikâyet” olarak adlandırsa da uygulamada ihalenin feshi davası olarak bilinir.

Bu yazıda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 134 çerçevesinde ihalenin feshi dava dilekçesi örneği, başvuru hakkı olanlar, süre ve 7571 sayılı Kanunla 2025 yılında yapılan değişiklikler açıklanmaktadır. Konunun genel anlatımı “İhalenin Feshi Davası” yazımızdadır.

Kanun metni

Kimler ihalenin feshini isteyebilir?

Kanun, ihalenin feshini isteyebilecek kişileri sınırlı olarak sayar:

• Satışı isteyen alacaklı,
• Borçlu,
• Haczedilen malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer (ipotek alacaklıları, haciz alacaklıları, şerh sahipleri gibi),
• Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, irtifak hakkı sahipleri gibi),
• Pey sürerek ihaleye katılanlar.

24/12/2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla İİK m. 134/2’ye eklenen cümleyle, bu kişiler dışındakilerin ihalenin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Örneğin borçlunun sicilde kaydı bulunmayan bir yakını, ihaleye teklif vermemiş bir komşu veya portalda kayıt olup pey sürmemiş kişi ihalenin feshini isteyemez. Pey sürmek, ihaleye teklif vererek fiilen katılmak anlamına gelir; teminat yatırmak tek başına yeterli değildir.

Borçlunun mirasçıları, borçlu ölmüşse onun yerine geçerek talepte bulunabilir. Taşınmazın paydaşları da tapu sicilinde kayıtlı oldukları için ilgili sayılır.

Süre

Genel kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir (İİK m. 134/2). Bu nedenle, satış öncesindeki bir usulsüzlük nedeniyle ihalenin feshi isteniyorsa süre çoğunlukla ihale tarihinden başlar.

İstisna olarak satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı niteliklerindeki hataya ya da ihaleye fesat karıştırıldığına sonradan vakıf olunmuşsa, şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu durumda da şikâyet her hâlde ihale tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır (İİK m. 134). Satış ilanı tebliğ edilmemiş borçlunun, ihaleyi öğrendiği tarihi dilekçede açıkça yazması ve belgelemesi önemlidir; mahkeme öğrenme tarihini kendiliğinden araştırır.

En sık görülen fesih sebepleri

Satış ilanının tebliğ edilmemesi

Satış ilanının bir örneği borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde kayıtlı ilgililere, tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslere, yoksa adres kayıt sistemindeki adreslerine tebliğ edilir (İİK m. 127). Bu tebligatın hiç yapılmaması veya usulsüz yapılması, en sık kabul edilen ihalenin feshi sebebidir. Tebligat zarfındaki bilgilerin, 7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 21 ve 35 uyarınca yapılan tebligatların usule uygunluğunun incelenmesi gerekir. Bu nedenle icra dosyasının tamamı, özellikle tebligat parçaları dilekçeden önce UYAP’tan incelenmelidir.

Kıymet takdirinin tebliğ edilmemesi veya hatalı olması

Taşınmazın kıymet takdiri raporu ilgililere tebliğ edilir ve ilgililer tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir. Kıymet takdiri hiç tebliğ edilmemişse, ilgili kıymet takdirine itiraz hakkını kullanamadığından bu durum ihalenin feshi sebebi olabilir. Kıymet takdiri süresinde tebliğ edilmiş ve itiraz edilmemişse, düşük değer iddiası ihalenin feshi aşamasında ileri sürülemez. Kıymet takdirinin üzerinden uzun süre geçmişse ve taşınmazın değeri esaslı ölçüde değişmişse yeni kıymet takdiri yapılması gerektiği de ileri sürülebilir.

İlan ve ihale usulüne aykırılıklar

Satış ilanında taşınmazın niteliklerinin, imar durumunun, tahmini değerinin veya ihale tarihlerinin yanlış gösterilmesi; ilanın kanuni süreler içinde yapılmaması; elektronik satış portalında ilan edilen sürelere uyulmaması ve ihale yapılırken tekliflerin kanuna aykırı değerlendirilmesi fesih sebebi olabilir.

İhaleye fesat karıştırma

Katılımcıların anlaşarak teklif vermemesi, istekli kişilerin tehdit edilerek ihaleden uzaklaştırılması veya muvazaalı teklifler, ihaleye fesat karıştırma niteliğindedir. Bu iddia, savcılığa yapılan suç duyurusu ve deliller ile desteklenmelidir.

Esaslı hata ve TBK m. 281

Kanun, ihalenin feshi sebepleri arasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 281’de yazılı sebepleri de saymıştır. Bu hüküm, hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi hâlini düzenler. Ayrıca İİK m. 134, satılan malın esaslı niteliklerindeki hatayı da ayrıca anar. Alıcı bakımından taşınmazın ilanda gösterilenden farklı yüzölçümünde veya imar durumunda olması bu kapsamda fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.

Yolsuzluğun sonuca etkisi

Uygulamada, ileri sürülen yolsuzluğun ihalenin sonucuna etkili olması ve başvuranın menfaatini ihlal etmesi aranır. Örneğin satış ilanı borçluya usulüne uygun tebliğ edilmiş, yalnızca bir ipotek alacaklısına tebliğ edilmemişse, borçlu bu eksikliğe dayanarak ihalenin feshini isteyemeyebilir. Dilekçede yolsuzluğun başvuranın hakkını nasıl etkilediği açıklanmalıdır.

Harç, teminat ve para cezası

Satış isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri maktu harçla başvurur. Bunlar dışındaki kişiler, yani pey sürerek ihaleye katılanlar, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu harcın yarısını başvuru sırasında peşin yatırır. Aynı kişiler ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat da göstermek zorundadır (İİK m. 134/3-4).

7571 sayılı Kanunla eklenen cümlelere göre teminat veya harç hiç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme, iki haftalık kesin süre içinde tamamlanmasını, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildiren bir muhtıra tebliğ eder. Süresinde tamamlanmazsa talep derhâl reddedilir.

İcra mahkemesi talebi, kanunda sayılmayan kişilerce yapıldığı için, feragat nedeniyle veya işin esasına girerek reddederse, başvuranı ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder (İİK m. 134/5). Feragat nedeniyle ret hâlinde para cezası, satış isteyen alacaklı, borçlu, sicildeki ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındakiler için uygulanır. Bu yaptırım, ihaleyi yalnızca geciktirmek amacıyla yapılan başvuruları önlemeyi amaçlar.

İhalenin feshi dava dilekçesi örneği

⬇ Word olarak indir (.docx)

Bu örnek, satış ilanı tebliğ edilmemiş borçlu için hazırlanmıştır. Dilekçede alacaklı ile ihale alıcısı birlikte karşı taraf gösterilmelidir. Pey süren katılımcı tarafından başvuru yapılıyorsa nispi harcın yarısı ve yüzde beş teminat dilekçeyle birlikte yatırılmalıdır.

Yargılama ve sonuç

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile gerekli kararı verir. Talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan karar verilebilir (İİK m. 134). İhalenin feshi talep edilmiş olsa bile alıcı, ihale bedelini ödemek zorundadır; para karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve kesinleşmeden sonra nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale feshedilirse taşınmazın satışı hükümsüz hâle gelir ve satış işlemleri yeniden yapılır. Talep reddedilir ve karar kesinleşirse ihale kesinleşir, taşınmaz alıcı adına tescil edilir. İcra mahkemesinin kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (İİK m. 363). İstinaf aşamasında da ihale kesinleşmediğinden tescil yapılamaz.

Sık yapılan hatalar

• Yedi günlük süreyi kaçırmak veya öğrenme tarihini belgelememek.
• Kanunda sayılmayan biri olarak başvurmak ve talebin kesin olarak reddedilmesi.
• İhale alıcısını davaya taraf göstermemek.
• Yurt içinde adres göstermemek.
• Pey süren olarak başvururken harç ve yüzde beş teminatı yatırmamak.
• Kıymet takdirine süresinde itiraz edilmediği hâlde düşük değeri tek başına fesih sebebi olarak göstermek.
• Yolsuzluğun başvuranın menfaatini nasıl etkilediğini açıklamamak.

Sıkça sorulan sorular

Sonraki adım

İhale yapıldığını öğrenen borçlu veya ilgili, öğrenme tarihini belgeleyerek yedi günlük sürenin son gününü hesaplamalı ve icra dosyasındaki tebligat parçalarını, kıymet takdiri raporunu ve satış ilanını hemen incelemelidir. Ardından alacaklı ve ihale alıcısı karşı taraf gösterilerek yukarıdaki örneğe göre dilekçe icra mahkemesine verilmeli, gerekiyorsa harç ve teminat dilekçeyle birlikte yatırılmalıdır.

Mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 126, 127, 128/a, 134, 363; 7571 sayılı Kanun m. 1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 281.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.