Önalım hakkı (eski adıyla şufa hakkı), hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını yabancı birine sattığında, diğer paydaşların o payı alıcıdan alabilmesidir. Örneğin mirastan kalan bir tarlanın üçte biri kardeşlerden biri tarafından dışarıdan birine satılırsa, diğer kardeşler alıcıya karşı önalım davası açar. 2025 sonunda Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklikle iki önemli kural değişti: davacı artık tapudaki satış bedelini değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır; satış hiç bildirilmemişse dava açma süresi de iki yıldan bir yıla indi.
KISA CEVAP
- Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732).
- Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satıcı paydaş davalı değildir.
- Dava, satışın noterle bildirilmesinden başlayarak üç ay ve her hâlde satıştan başlayarak bir yıl içinde açılmalıdır. 7571 sayılı Kanun’dan önce yapılan satışlarda eski süre (iki yıl) uygulanır.
- Davacı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Rayiç bedel kuralı, değişiklikten önce açılmış davalara da uygulanır.
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
- Kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümlerin satışında yasal önalım hakkı yoktur.
Önalım hakkı nedir?
Önalım hakkı kanundan ya da sözleşmeden doğabilir. Bu yazıda paylı mülkiyetten doğan yasal önalım hakkını anlatıyoruz. Bu hakkın amacı, paylı mülkiyete yabancıların girmesini önlemek ve paydaşların mülkiyeti kendi aralarında toplayabilmesini sağlamaktır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Hak, yalnızca payın “üçüncü kişiye” satılmasıyla doğar. Paydaşlardan biri payını başka bir paydaşa satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.
Hangi işlemlerde önalım hakkı doğar?
Önalım hakkı satışta doğar. Şu durumlarda doğmaz ya da kullanılamaz:
- Bağış: Pay karşılıksız devredilmişse önalım hakkı yoktur. Ancak tapuda bağış gösterilen işlem gerçekte bir satışsa, paydaşlar bu durumu ispat ederek önalım davası açabilir.
- Trampa: Pay başka bir mal karşılığında değiştirilmişse önalım hakkı doğmaz.
- Cebri artırma ve 2886 sayılı Kanun’a göre yapılan satışlar: Kanun bu satışlarda önalım hakkının kullanılmasını açıkça yasaklar (TMK m. 733/1).
- Miras ve paylaşım: Mirasçılar arasında yapılan paylaşım satış sayılmaz.
- Kat mülkiyeti: Kat mülkiyeti kurulmuş binada bir bağımsız bölümün satışında diğer kat maliklerinin yasal önalım hakkı yoktur.
Önalım davasının süresi
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 733 (7571 sayılı Kanun’la değişik)
8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Süreler şöyle işler:
- Üç ay: Alıcı ya da satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir. Üç aylık süre bu bildirimin paydaşa ulaştığı tarihten başlar.
- Bir yıl: Satış noterle bildirilmemişse paydaş, satış tarihinden başlayarak bir yıl içinde dava açabilir. Satışın üzerinden bir yıl geçmişse hak düşer.
Bu süreler hak düşürücü süredir. Mahkeme sürenin geçip geçmediğine kendiliğinden bakar.
Bir yıllık üst sınır, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la getirildi. Önceki metinde bu süre iki yıldı. Kanun’a eklenen geçiş hükmüne göre, değişiklikten önce yapılmış satışlarda eski hükümler, yani iki yıllık süre uygulanmaya devam eder. Yargıtay da noter bildirimi yapılmayan bir satışta üst sınırın esas alınacağını şöyle açıklar:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 11.09.2024 tarihli, E. 2023/5056, K. 2024/3748 sayılı kararı
Bununla birlikte TMK’nın 733. maddesinin 3. fıkrasına göre yapılan satışın, gerek alıcı gerekse satıcı tarafından taşınmazın hali hazırda paydaşı olan davacıya noter aracılığıyla bildirilmediği görülmüş olup aynı hükmün 4. fıkrasına göre hak düşürücü süre olarak üst sınır olan 2 yıllık sürenin esas alınması gerekmektedir.
Bu karar değişiklikten önceki bir satışa ilişkindir; değişiklikten sonraki satışlarda üst sınır bir yıldır.
Bedelin yatırılması: rayiç bedel kuralı
Değişiklikten önce davacı, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcının ödediği harç ve masrafları yatırırdı. Alıcı tapuya gerçek bedelden yüksek bir rakam yazdırarak davayı caydırmaya çalışırsa, davacı “bedelde muvazaa” iddiasıyla gerçek bedelin araştırılmasını isterdi. 7571 sayılı Kanun bu sistemi değiştirdi: artık depo edilecek tutarı, payın rayiç bedeli üzerinden hâkim belirler.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 734 (7571 sayılı Kanun’la değişik)
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Bu değişiklik, geçiş hükmü gereğince yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır. Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği konusunda Yargıtay, satış tarihini esas almıştır:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 12.03.2026 tarihli, E. 2026/659, K. 2026/1428 sayılı kararı
[…] önalıma konu pay hakkında birden fazla paydaşın birden fazla dava ile önalım haklarını kullanmaları halinde, dava tarihleri itibariyle önalım bedellerinin belirlenmesi, her bir dava bakımından farklı önalım bedellerinin ortaya çıkmasına neden olacağı hususları da önalımla ilgili tüm yasa hükümlerinin amaç ve kapsamlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu payın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin belirlenmesi, önalım hakkının ruhu, amaç ve niteliği ile “önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisinin kurulmuş olacağı” yönündeki istikrarlı Yargıtay içtihatlarıyla uyumlu olacaktır.
Depo edilecek tutar şunlardan oluşur:
- Hâkimin belirlediği, payın satış tarihindeki rayiç bedeli
- Alıcıya düşen tapu giderleri
Mahkemenin verdiği kesin süre içinde bu tutar yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez. Rayiç bedel tapudaki rakamdan yüksek de çıkabilir. Bu yüzden dava açmadan önce payın piyasa değeri hakkında fikir edinmek ve parayı hazır tutmak gerekir.
Önalım hakkından feragat
Paydaşlar önalım hakkından önceden feragat edebilir. Bu feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Uygulamada alıcı, satışı tamamlamadan önce diğer paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı alarak dava riskini ortadan kaldırır.
Davanın tarafları ve mahkeme
Davacı: Satılan payın dışındaki paydaşlar. Her paydaş tek başına dava açabilir.
Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi. Satıcı paydaşın davaya katılması gerekmez.
Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi.
Dava açılırken, davalının payı başka birine satmasını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması istenmelidir.
Önalım davasının aşamaları
- Güncel tapu kaydı ve satış resmî senedi tapu müdürlüğünden alınır.
- Satışın noterle bildirilip bildirilmediği, bildirildiyse tarihi tespit edilir.
- Dava dilekçesi taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine verilir, ihtiyati tedbir istenir.
- Hâkim payın rayiç bedelini belirler.
- Rayiç bedel ve tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır.
- Dava kabul edilirse pay davacı adına tescil edilir, yatırılan bedel hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Sıkça sorulan sorular
Hisseli tarladaki pay yabancıya satıldı, satıştan haberim olmadı. Ne kadar sürem var?
Satış size noter aracılığıyla bildirilmediyse satış tarihinden başlayarak bir yıl içinde dava açabilirsiniz. Satış 7571 sayılı Kanun’un yürürlüğünden önce yapıldıysa iki yıllık eski süre uygulanır.
Önalım davasında satıcı kardeşim de davalı olur mu?
Hayır. Dava yalnızca payı satın alan kişiye karşı açılır.
Tapudaki satış bedelini mi yatıracağım?
Hayır. Değişiklikten sonra hâkim, payın rayiç bedelini belirler. Bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırırsınız.
Bedeli dava açarken yatırmak zorunda mıyım?
Hayır. Hâkim rayiç bedeli belirledikten sonra size kesin süre verir. Bu süre içinde yatırmazsanız pay adınıza tescil edilemez.
Apartman dairesi satılırsa diğer daire sahipleri önalım hakkını kullanabilir mi?
Kat mülkiyeti kurulmuşsa hayır.
Pay icradan satıldı. Önalım hakkım var mı?
Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Sonuç
Hisseli taşınmazınızda pay satışı olduğunu öğrendiğinizde önce tapu müdürlüğünden satış senedini alın ve satışın size noterle bildirilip bildirilmediğini kontrol edin. Bildirildiyse üç aylık süre işliyordur; bildirilmediyse satıştan itibaren bir yıllık süre işler. Yatıracağınız tutar artık tapudaki bedel değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir; dava açmadan önce bu tutarı karşılayıp karşılayamayacağınızı hesaplayın.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.