Müteahhitten Daire Alanların Hakları: Kat Karşılığı İnşaatta Temlik, Tescil ve Riskler

Kat karşılığı inşaatlarda müteahhit (yüklenici), kendisine düşecek bağımsız bölümleri çoğu zaman inşaat bitmeden satar. Bu satış sırasında arsa payı henüz müteahhit adına tapuya geçmemiş olabilir. Bu durumda alıcının kazandığı hak, bağımsız bölüm üzerinde doğrudan mülkiyet değil, müteahhidin arsa sahibinden pay devrini isteme alacağının kendisine devredilmesidir. Alıcının arsa sahibine karşı tescil davası açabilmesi için müteahhidin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmiş olması gerekir. Müteahhit binayı tamamlamazsa alıcı, arsa sahibine karşı değil, müteahhide karşı tazminat yoluna yönelmek zorunda kalabilir.

Alıcının hakkının niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, müteahhide arsadan belirli payları devretmeyi üstlenir. Bu devir çoğu zaman inşaatın ilerleme oranına bağlanır. İnşaat sürerken müteahhit, kendisine düşecek bağımsız bölümleri satmak ister; ancak bu bölümlere ait arsa payları henüz arsa sahibinin adına kayıtlıdır.

Bu aşamada müteahhit, tapuda kendisine ait olmayan bir payı resmî şekilde satamaz. Uygulamada iki yola başvurulur:

• Alacağın temliki. Müteahhit, arsa sahibinden pay devrini isteme alacağını alıcıya devreder. Bu devir için yazılı şekil yeterlidir.
• Satış vaadi. Müteahhit, payı ileride alıcıya devretmeyi noterde düzenleme şeklinde vaat eder.

Yargıtay, müteahhidin kat karşılığı inşaatından bağımsız bölüm satışında yapılan ve adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmeleri, şartları varsa alacağın temliki olarak değerlendirir. Böylece resmî şekilde yapılmamış bir sözleşme tamamen geçersiz sayılmaz; alıcıya müteahhidin arsa sahibinden olan alacağını talep etme imkânı tanınır.

Arsa sahibinin savunmaları

Alacağın devrinde borçlu, yani arsa sahibi, devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir.

Bu kuralın sonucu şudur: Müteahhit sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemişse, arsa sahibi pay devrinden kaçınabilir ve bu savunmayı alıcıya karşı da ileri sürebilir. Alıcı, müteahhitten daha fazla hak kazanamaz. Bu nedenle müteahhitten daire alan kişinin en büyük riski, müteahhidin inşaatı tamamlamamasıdır.

Tescil davasının şartları

Alıcı, arsa sahibine ve müteahhide karşı tapu iptal ve tescil davası açarak bağımsız bölüme ait arsa payının kendi adına tescilini isteyebilir. Mahkeme şu soruları inceler:

1. Alıcı ile müteahhit arasındaki sözleşme geçerli bir temlik ya da vaat içeriyor mu?
2. Satılan bağımsız bölüm, kat karşılığı sözleşmesinde müteahhide bırakılan bölümlerden biri mi?
3. Müteahhit, arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş mi?
4. Alıcı, müteahhide karşı satış bedelini ödemiş mi?

Üçüncü soru davanın merkezidir. Yargıtay, mahkemenin önce müteahhidin eseri meydana getirme ve teslim borcunu yerine getirip getirmediğini, ardından sözleşmedeki iskân gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğini araştırmasını zorunlu görür. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/14816, K. 2015/10976 sayılı kararı bu yaklaşımın örneklerindendir.

Eksik işler ve depo şartı

İnşaat büyük ölçüde tamamlanmış, fakat bazı eksikler kalmışsa, alıcının tescil talebi tümden reddedilmez. Yargıtay uygulamasında mahkeme, eksik işlerin bedelini bilirkişiye hesaplatır ve bu bedelin alıcı tarafından depo edilmesi koşuluyla tescile karar verir. Depo edilen bedel, arsa sahibinin eksik işleri tamamlatması için kullanılır. Bu çözüm, hem arsa sahibinin hem de iyiniyetli alıcının menfaatlerini dengeler.

Gecikme tazminatının etkisi

Müteahhit teslimde gecikmişse arsa sahibinin gecikme tazminatı alacağı doğar. Arsa sahibi bu alacağını da alıcıya karşı savunma olarak ileri sürebilir mi? Bu konu somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Sözleşmede pay devrinin gecikme tazminatının ödenmesine bağlandığı açıkça yazılıysa, arsa sahibi bu savunmayı kullanabilir. Aksi hâlde gecikme tazminatı, arsa sahibinin müteahhide karşı ayrıca isteyebileceği bir alacak olarak kalır.

Sözleşme feshedilirse ne olur?

Arsa sahibi müteahhidin temerrüdü nedeniyle sözleşmeden geriye etkili olarak dönerse, müteahhidin pay devrini isteme alacağı ortadan kalkar. Bu durumda alıcının da arsa sahibine karşı ileri sürebileceği bir hakkı kalmaz. Alıcı, bedeli ödediği müteahhide karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat ve bedel iadesi davası açar.

İnşaat yaklaşık yüzde 90 ve üzeri tamamlanmışsa Yargıtay, dönmeyi ileriye etkili fesih olarak değerlendirir. Bu durumda müteahhit, tamamladığı kısım oranında arsa payını hak eder. Müteahhidin hak ettiği paylar üzerinde alıcıların hakları da korunabilir. Hangi alıcının hangi oranda hak sahibi olacağı, müteahhidin hak ettiği pay ile sattığı bölümler karşılaştırılarak belirlenir.

Tapuda müteahhit adına kayıtlı pay

Arsa sahibi payları inşaatın ilerleme oranına göre müteahhide devretmişse, müteahhit tapudaki payını resmî şekilde satabilir. Alıcı bu payı tapuya güvenerek iyiniyetle edinmişse, sonradan arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi alıcının kazanımını etkilemez (TMK m. 1023). Arsa sahibi bu durumda müteahhitten tazminat ister.

Alıcı, sözleşmenin ihlal edildiğini ya da arsa sahibinin dönme hakkını kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, iyiniyet iddiası korunmaz (TMK m. 1024). Tapu kütüğüne ihtiyati tedbir şerhi işlenmişse, şerhten sonra payı edinen kişi iyiniyetli sayılmaz.

Aynı dairenin iki kişiye satılması

Uygulamada müteahhidin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye sattığı görülür. Alacağın temlikinde alacak bir kez devredilebileceği için, kural olarak önce yapılan temlik geçerlidir. Sonraki alıcı, müteahhide karşı tazminat isteyebilir. Tapuda tescil ise belirleyicidir: sonraki alıcılardan biri payı tapuda iyiniyetle kendi adına tescil ettirmişse, onun kazanımı korunur ve önceki alıcı da tazminata yönelir.

Aynı bağımsız bölümü bilerek birden fazla kişiye satmak, somut olayın koşullarına göre dolandırıcılık suçunu da oluşturabilir. Bu nedenle alıcıların satış öncesinde arsa sahibine ve diğer alıcılara durumu sorması, kat karşılığı sözleşmesindeki paylaşım listesini incelemesi gerekir.

Yargıtay kararlarında temlik alanın durumu

Halef, yüklenicinin yükümlülüklerini de üstlenir

Yükleniciden daire satın alan kişi, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin yerine geçer. Bu nedenle tescil isteyebilmesi için yüklenicinin inşaatı sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmede iskân ruhsatının alınması yüklenicinin yükümlülüğü olarak düzenlenmişse, bu yükün temlik alan davacıya da geçtiğini açıkça belirtmiştir.

Aynı daire birden fazla kişiye satılmışsa tarih belirleyicidir

Yüklenicinin aynı bağımsız bölümü farklı kişilere satması uygulamada sık görülür. Bu durumda yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına üstünlük tanınır. Satışlardan birinin noterde, diğerinin adi yazılı sözleşmeyle yapılmış olması sonucu değiştirmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de yüklenicinin bir bağımsız bölüm üzerindeki hakkını bir kez temlik ettikten sonra aynı bölümü başkasına devredemeyeceğini vurgulamıştır.

Bu nedenle daire satın alan kişinin sözleşmesini yazılı yapması, tarihinin ispatlanabilir olmasını sağlaması (noter onayı veya ödeme kayıtları gibi) ve mümkünse arsa sahiplerine temlik bildiriminde bulunması, sonradan çıkabilecek çekişmelerde belirleyici avantaj sağlar.

Tüketici hukuku yönü

Müteahhit, konut satışını ticari faaliyeti çerçevesinde yapıyor ve alıcı konutu kendi kullanımı için alıyorsa, ikisi arasındaki ilişki tüketici işlemidir. Bu ilişkiye 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümleri uygulanır. Bu hükümler; sözleşmenin resmî şekilde yapılmasını, tüketiciye cayma hakkı tanınmasını ve sözleşmede konutun teslim tarihi gibi zorunlu bilgilerin yer almasını öngörür.

Alıcı ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Buna karşılık arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Alıcı hem arsa sahibine hem müteahhide karşı tescil davası açıyorsa, görev konusunun dava dilekçesinde dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Ödemelerin güvenceye alınması

Alıcının en büyük riski, bedelin tamamını ödedikten sonra müteahhidin inşaatı tamamlamamasıdır. Bu riski azaltmak için sözleşmede bazı güvenceler kararlaştırılabilir:

• Ödemelerin inşaatın ilerleme oranına bağlanması. Örneğin kaba inşaat bittiğinde belirli bir oran, iskân alındığında kalan bedel.
• Satış vaadinin tapu kütüğüne şerh edilmesi. Noterde düzenlenen satış vaadi şerh edilirse, sonradan payı edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
• Müteahhit adına tapuda pay bulunuyorsa, ödemeyle eş zamanlı olarak payın alıcıya devri ya da alıcı lehine ipotek kurulması.
• Ödemelerin banka aracılığıyla ve açıklama kısmında bağımsız bölüm numarası belirtilerek yapılması.

Bu güvenceler, müteahhidin iflası ya da müteahhit hakkında başlatılan icra takipleri karşısında da alıcının durumunu güçlendirir. Müteahhidin alacaklıları, müteahhit adına kayıtlı paylara haciz koyabilir; alıcının hakkı yalnızca kişisel bir alacak olarak kalmışsa, haciz alacaklılarıyla yarışmak zorunda kalabilir. Tapuya şerh edilmiş bir satış vaadi ise sonraki hacizlere karşı alıcıya öncelik sağlar.

Daire almadan önce kontrol edilecekler

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı ve paylaşım listesi.
• Satın alınacak bağımsız bölümün müteahhide bırakılan bölümlerden biri olup olmadığı.
• Arsa paylarının ne kadarının müteahhide devredildiği ve tapuda müteahhit adına kayıtlı pay bulunup bulunmadığı.
• Tapu kütüğünde ipotek, haciz ya da ihtiyati tedbir şerhi bulunup bulunmadığı.
• İnşaatın fiilî durumu ve yapı ruhsatının geçerliliği.
• Arsa sahipleri ile müteahhit arasında süren bir dava olup olmadığı.

Süreç özeti

1. Kat karşılığı sözleşmesi ve paylaşım listesinin incelenmesi
2. Yazılı temlik veya noterde satış vaadi
3. Bedelin ödenmesi ve arsa sahibine bildirim
4. Müteahhidin edimini tamamlaması
5. Gerekirse tapu iptal ve tescil davası ile tedbir
6. Eksik iş bedelinin depo edilmesi şartıyla tescil

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Müteahhitten daire almak, alıcıyı müteahhidin sözleşmeye uyup uymamasına bağımlı hâle getirir. Alıcının hakkı arsa sahibine karşı ancak müteahhidin edimini yerine getirmesiyle güçlenir. Bu nedenle satış öncesinde kat karşılığı sözleşmesi ve tapu kaydı incelenmeli, sözleşme yazılı ve mümkünse resmî şekilde yapılmalı, ödeme ve teslim aşamaları belgelenmelidir. Uyuşmazlık çıktığında tescil davası, ihtiyati tedbir ve eksik iş bedelinin depo edilmesi imkânları birlikte değerlendirilmelidir.

İlgili yazılar: Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Gecikme ve Sözleşmeden Dönme, Tapu Satış Vaadinden Dönme ve Bedel İadesi: Temerrüt, Kaparo ve Tazminat, Önalım Hakkının Doğmadığı Haller

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.