Önalım Hakkının Doğmadığı Haller

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri payını elden çıkardığında diğer paydaşların ilk sorusu, önalım (şufa) davası açıp açamayacaklarıdır. Kanun bu hakkı geniş tanımaz. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi önalım hakkını, payın “üçüncü kişiye satılması” şartına bağlar. Bu iki unsurdan biri yoksa, yani devir satış değilse ya da alıcı üçüncü kişi değilse, yasal önalım hakkı doğmaz. Bunun yanında kanun, bazı satışlarda hakkın kullanılmasını açıkça yasaklar ve paydaşın haktan önceden vazgeçmesine imkân tanır.

Bu yazıda önalım hakkının doğmadığı ya da kullanılamadığı durumları tek tek ele alıyor, tapuda başka bir işlem gibi gösterilen gizli satışlara karşı paydaşların neler yapabileceğini açıklıyoruz.

Kanunun aradığı iki şart

Maddeden üç sonuç çıkar. Birincisi, hak paylı mülkiyete özgüdür. İkincisi, devrin satış olması gerekir. Üçüncüsü, alıcının paydaşlar dışında bir kişi olması gerekir. Önalım hakkı, paydaşlar arasına yabancı birinin girmesini engellemek için tanınmıştır. Bu amaç, hangi durumlarda hakkın doğmayacağını da açıklar: paydaşlar topluluğuna yabancı girmiyorsa ya da devir bir bedel karşılığı satış değilse, kanun paydaşları bu yolla korumaz.

Satış dışındaki devirler

Bağış

Pay karşılıksız olarak bağışlanmışsa önalım hakkı doğmaz. Bağışta alıcının ödediği bir bedel olmadığından, diğer paydaşın “aynı bedeli ödeyerek payı almak” gibi bir imkânı da yoktur. Bağışlanan payın sonradan bağışlanan tarafından üçüncü kişiye satılması ise yeni bir satıştır ve o satış için önalım hakkı doğar.

Trampa

Pay başka bir mal karşılığında değiştirilmişse işlem trampadır. Trampada alıcının edimi para değil, bir maldır. Diğer paydaş aynı malı veremeyeceğinden önalım hakkı doğmaz. Ancak trampada taraflardan biri malın yanında önemli bir para da ödüyorsa ya da değiştirilen mal göstermelik bir değere sahipse, işlemin gerçek niteliğinin satış olup olmadığı tartışılabilir. Bu durumda paydaş, işlemin aslında satış olduğunu ispat etmek zorundadır.

Ölünceye kadar bakma, ayni sermaye ve benzeri işlemler

Pay ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilmişse karşı edim bakım ve gözetimdir. Bir şirkete ayni sermaye olarak konulmuşsa karşılık şirket payıdır. Bu işlemler satış olmadığından kural olarak yasal önalım hakkı doğurmaz. Bu işlemlerin gerçekte bir satışı gizlemek için yapıldığı ileri sürülüyorsa, aşağıda anlatılan muvazaa kuralları devreye girer.

Payın başka bir paydaşa satılması

Paydaşlardan biri payını diğer paydaşlardan birine satarsa önalım hakkı doğmaz. Kanun “üçüncü kişiye satış” şartını aradığından, mevcut bir paydaşa yapılan satış paydaşlar topluluğuna yabancı sokmaz. Örneğin dört kardeşin eşit paylarla malik olduğu bir arsada bir kardeş payını diğer kardeşlerden birine satarsa, kalan iki kardeş satışa önalım yoluyla müdahale edemez.

Burada belirleyici olan, satış tarihinde alıcının tapuda paydaş olup olmadığıdır. Alıcı aynı taşınmazda çok küçük bir paya bile sahipse, paydaş sıfatı taşır. Uygulamada bu durumun önalım hakkını dolanmak için kullanıldığı görülür: önce çok küçük bir pay üçüncü kişiye bağışlanır ya da satılır, ardından büyük pay aynı kişiye “paydaşa satış” olarak devredilir. İlk işlem satışsa ona karşı süresi içinde önalım davası açılabilir. İlk işlem bağış gibi gösterilmişse, iki işlemin bir bütün olarak önalımı engellemek amacıyla yapıldığı ileri sürülebilir. Bu tür durumlarda işlem tarihleri ve tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi gerekir.

Kanunun açıkça yasakladığı satışlar

Cebri artırma

Payın borç nedeniyle haczedilip icra dairesi tarafından satılması cebri artırmadır. Bu satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İhaleye katılmak isteyen paydaş, diğer isteklilerle aynı şartlarla teklif vermek zorundadır.

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda verilen satış kararı da hâkimin görevlendirdiği satış memuru aracılığıyla, İİK hükümlerine göre açık artırmayla yerine getirilir. Bu satış da cebri artırma niteliğindedir ve önalım hakkı doğurmaz. Satışın nasıl yapıldığı, mirasçılar arasında yapılan ilk artırma ve teminat kuralları Ortaklığın Giderilmesinde Satış ve İhale Süreci yazımızda anlatılmıştır.

2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar

Kamu idarelerinin 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre ihaleyle yaptığı satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Hazinenin ya da bir belediyenin paydaş olduğu taşınmazda idare payını bu Kanun’a göre ihaleyle satarsa, diğer paydaşlar ihaleye katılabilir; ancak ihale sonrasında alıcıya karşı önalım davası açamaz. 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik bu yasağı kanun metnine açıkça yazmıştır.

Miras ve paylaşım

Mirasbırakanın ölümüyle tereke mirasçılara kendiliğinden geçer. Bu geçiş bir satış değildir ve önalım hakkı doğurmaz. Mirasçılar arasında yapılan paylaşma sözleşmesi de satış sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin 240. maddesi, aynı düşünceyi açıkça ifade eder.

Kamulaştırma da bu kapsamdadır. İdarenin kamu yararı amacıyla bir payı kamulaştırması satış değildir; diğer paydaşlar idareye karşı önalım hakkı ileri süremez.

Elbirliği mülkiyeti

Önalım hakkı paylı mülkiyete özgü olduğundan, elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı yoktur. Mirasçılar paylaşma yapmadıkça tereke üzerinde elbirliğiyle maliktir ve tapuda belirli bir paya sahip değildir. Mirasçılardan biri miras payını üçüncü kişiye devretmek isterse, bu sözleşmenin noterde yapılması gerekir ve sözleşme alıcıya yalnızca paylaşma sonunda mirasçıya düşecek payı isteme hakkı verir.

Elbirliği mülkiyeti paylaşma sözleşmesiyle ya da ortaklığın giderilmesi davası sırasında paylı mülkiyete dönüştürülmüşse, bundan sonra yapılan satışlarda önalım hakkı doğar. Bu nedenle tapu kaydında taşınmazın “iştirak halinde” mi yoksa belirli paylarla mı kayıtlı olduğuna bakılmalıdır. İki mülkiyet türü arasındaki farklar Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı: Paylı Mülkiyetten Farkı, Tereke Temsilcisi ve Davalar yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada her bağımsız bölüm ayrı bir tapu kaydına sahiptir. Bir daire malikinin dairesini satması, diğer daire malikleri için önalım hakkı doğurmaz. Kat malikleri birbirinin paydaşı değildir; ortak yerler üzerindeki hakları bağımsız bölüme bağlı arsa payıyla birlikte devredilir.

Bunun tek istisnası, aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye paylı olarak ait olmasıdır. Bir daire iki kardeş adına yarı yarıya kayıtlıysa, kardeşlerden birinin kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer kardeşin o daire bakımından önalım hakkı vardır. Kat mülkiyeti ile kat irtifakının farkı ve tapudaki görünümü için Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı: Tapu, İskân ve Kat Mülkiyetine Geçiş yazımıza bakılabilir.

Taşınmazın tamamının satılması

Bütün paydaşlar birlikte hareket ederek taşınmazın tamamını aynı işlemle satarsa, satış dışında kalan bir paydaş olmadığından önalım hakkı doğmaz. Taşınmazın tamamının satışı zaten bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Paydaşlardan bazıları aynı gün ayrı işlemlerle paylarını aynı kişiye satarsa durum farklıdır: her satış ayrı bir işlemdir ve satışa katılmayan paydaşın önalım hakkı her biri için ayrı ayrı değerlendirilir.

Satış vaadi sözleşmesi

Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafları ileride tapuda satış yapmaya borçlandırır; mülkiyeti devretmez. Önalım hakkı satışın tapuda yapılmasıyla doğar. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi tek başına önalım davasına konu olmaz. Vaat alacaklısı sözleşmeye dayanarak tescile zorlama davası açar ve pay mahkeme kararıyla onun adına tescil edilirse, bu tescilin önalım hakkı doğurup doğurmadığı ayrıca değerlendirilir. Tescile zorlama davasının şartları Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davası: TMK 716 ve Uygulama yazımızda anlatılmıştır.

Önalım hakkından feragat

Paydaş, önalım hakkından önceden ve genel olarak feragat edebilir. Bunun için resmi şekil ve tapu kütüğüne şerh gerekir. Belirli bir satış için hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekilde yapılır ve satıştan önce ya da sonra olabilir (TMK m. 733/2). Usulüne uygun bir feragat ya da vazgeçme varsa, satış gerçekleşse bile paydaş önalım davası açamaz. Sözlü olarak “satabilirsin, itirazım yok” demek bu şekil şartını karşılamaz.

Gizli satış: bağış ya da trampa görünümündeki işlem

Paydaşlar en çok, tapuda bağış gösterilen ama gerçekte bedel ödenmiş işlemlerle karşılaşır. Taraflar önalım hakkını engellemek için satışı bağış gibi gösterirse, görünürdeki işlem muvazaalıdır. Bu durumda paydaş, gizlenen işlemin satış olduğunu ispat ederek önalım davası açabilir.

Önalım davasını açan paydaş, muvazaalı işlemin tarafı değil, üçüncü kişidir. Üçüncü kişi muvazaayı tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Banka hesaplarındaki para hareketleri, işlemden kısa süre önce ya da sonra çekilen yüksek tutarlar, alıcı ile devreden arasında daha önce akrabalık ya da tanışıklık bulunmaması, devredenin borçları ve tanık beyanları bu davada önem kazanır. Muvazaanın türleri ve ispat kuralları için Muvazaa (TBK 19): Danışıklı İşlem, İspatı ve Tapu İptali Davası yazımıza bakılabilir.

Bu davalarda süre meselesi de dikkat ister. Gizli satış noterle bildirilmediğinden, üç aylık süre işlemez; ancak satışın üzerinden bir yıl geçmekle hak düşer (TMK m. 733/4). 7571 sayılı Kanun’la bu üst sınır iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Bu nedenle tapuda şüpheli bir bağış fark eden paydaşın beklemeden harekete geçmesi gerekir.

Güncel Yargıtay kararları

Satış gibi gösterilen akraba devri: önalım hakkı yok

Önalım davalarında tersine bir muvazaa savunmasıyla da sık karşılaşılır. Paydaş payını eşine, çocuğuna ya da bir akrabasına tapuda “satış” göstererek devretmiştir; diğer paydaş önalım davası açar, davalı ise işlemin gerçekte bağış olduğunu savunur. Yargıtay, 27.03.1957 tarihli ve 12/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak bu savunmayı dinlemekte ve tanıkla ispatına izin vermektedir. İşlemin gerçekte bağış ya da miras hakkı gözetilerek yapılmış bir devir olduğu ispat edilirse önalım davası reddedilir.

Bu kural, “kimse kendi muvazaasına dayanamaz” ilkesinin bir istisnasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/1416, K. 2026/1603, T. 26.03.2026 sayılı karara konu dosyada ilk derece mahkemesi, paydaşın payını kardeşlerine satış göstererek devrettiği olayda tanık beyanlarıyla işlemin gerçekte bağış olduğunu kabul etmiş ve davayı reddetmiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5505, K. 2024/4074, T. 25.09.2024 sayılı kararında ise bu durumda dava değerinin, davalının payının dava tarihindeki değerine göre keşif ve bilirkişiyle belirleneceğini belirtmiştir.

Bağış gibi gösterilen satış: üçüncü kişi her türlü delille ispat eder

Tersine durumda, yani gerçek satışın bağış gibi gösterildiği iddiasında, önalım hakkı sahibi işlemin tarafı olmadığından muvazaayı tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Aynı ilke, önalımı caydırmak için tapuda bedelin yüksek gösterildiği durumlarda da geçerlidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/14772, K. 2020/2732, T. 05.03.2020 sayılı kararında, bedelde muvazaa iddiasının davacı paydaş tarafından her türlü delille ispat edilebileceğini, buna karşılık işlemin tarafı olan davalının davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağını belirtmiştir. Hukuk Genel Kurulu da, kısa aralıklarla ve yüksek bedellerle yapılan zincirleme satışlarda son satışın muvazaalı olduğu ispatlanınca önalım hakkının ilk satış bedeli üzerinden tanınması gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/271, K. 2022/1341, T. 19.10.2022).

Süre: öğrenme değil, noter bildirimi

Üç aylık sürenin başlaması için paydaşın satışı herhangi bir yoldan öğrenmesi yetmez; satışın noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bildirim yoksa yalnızca üst sınır işler.

Bu kararda ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5056, K. 2024/3748, T. 11.09.2024 sayılı kararında anılan üst sınır iki yıldır; çünkü kararlar 7571 sayılı Kanun’dan önceki metne göre verilmiştir. 25.12.2025’ten sonra üst sınır bir yıldır. Satış 25.12.2025’ten önce yapılmışsa hangi üst sınırın uygulanacağı tartışılabileceğinden, satıştan itibaren bir yıl içinde dava açmak en güvenli yoldur.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Satışı başka yoldan öğrenen paydaşın üç aylık sürenin işlediğini sanıp davadan vazgeçmesi. Noter bildirimi yoksa üç aylık süre başlamaz.
• Tersine, iki yıllık eski üst sınıra güvenerek beklemek. 7571 sayılı Kanun’dan sonra üst sınır satıştan itibaren bir yıldır.
• Akrabaya yapılan “satış” görünümlü devre karşı, davalının bağış savunmasını hesaba katmadan dava açmak.
• Ortaklığın giderilmesi ihalesinde payı alan kişiye karşı önalım davası açmak. Cebri artırmada hak kullanılamaz.
• Elbirliği hâlindeki tapuda mirasçının miras payını devretmesine karşı önalım davası açmak.
• Hâkimin belirlediği rayiç bedeli verilen kesin süre içinde yatırmamak (TMK m. 734/2, 7571 sayılı Kanun’la değişik).

Sıkça sorulan sorular

İşlemin niteliğini belirlemek

Önalım davası açılıp açılamayacağı, tapuda yapılan işlemin türüne ve alıcının kim olduğuna bağlıdır. Paydaş öncelikle güncel tapu kaydını ve işlemin dayanağı olan resmi senedi tapu müdürlüğünden almalı, işlemin satış mı, bağış mı, trampa mı olduğunu ve alıcının işlem tarihinde paydaş olup olmadığını tespit etmelidir. İşlem satışsa hak düşürücü süreler hesaplanmalı, rayiç bedelin dava sırasında nakden yatırılabileceği önceden planlanmalıdır. İşlem başka bir sözleşme gibi gösterilmişse, bedel ödemesini gösteren deliller dava açılmadan önce toplanmalıdır. Önalım davasının genel şartları için Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.