Kat irtifakı, henüz yapılmamış veya yapımı tamamlanmamış bir binanın ileride oluşacak bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m. 1 ve 2). Kat irtifaklı tapu, alıcıya arsa payı ve ileride bağımsız bölüm sahibi olma hakkı verir. Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
KISA CEVAP
- Kat irtifakı inşaat aşamasında kurulur; hak sahibi arsa payına ve ileride oluşacak bağımsız bölüme bağlıdır.
- Kat mülkiyeti, tamamlanmış binanın bağımsız bölümü üzerinde kurulur ve tam mülkiyet sağlar.
- Kat irtifakı için onaylı proje ve yönetim planı gerekir (KMK m. 14).
- Kat mülkiyetine geçiş için yapı kullanma izin belgesi (iskân) aranır.
- Bina projesine aykırı yapılmışsa kat mülkiyeti hemen kurulamaz; eksiklik giderilebiliyorsa mahkeme giderilmesine imkân tanır.
- Her iki tapu türü de satılabilir, ipotek edilebilir ve haczedilebilir.
Temel farklar
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Proje veya inşaat aşamasında | Tamamlanmış, iskânı alınmış |
| Hakkın konusu | Arsa payı ve gelecekteki bağımsız bölüm | Bağımsız bölüm ve ona bağlı arsa payı |
| Gerekli belgeler | Onaylı proje, yönetim planı | Proje, yönetim planı, yapı kullanma izin belgesi |
| Tapu kaydı | Arsa üzerinde irtifak olarak | Kat mülkiyeti kütüğünde bağımsız bölüm olarak |
| Banka kredisi | Kredi, bankanın ayrıca değerlendirmesine bağlıdır | Konut kredisinde sorun yaşanmaz |
Kat irtifakının kurulması
KMK m. 14’e göre henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulabilmesi için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemde bulunması, onaylı projeyi ve yönetim planını tapu idaresine vermesi gerekir. Kat irtifakı genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin yaptığı bağımsız bölümleri satabilmesi için kurulur. Bu sözleşmeleri sitemizdeki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yazısında anlattık.
Kat irtifakı sahibi, binanın yapımı sırasında arsa üzerinde bir paya sahiptir. İnşaat tamamlanmadan önce bu hak satılabilir; alıcı ileride oluşacak bağımsız bölümün sahibi olur.
Kat mülkiyetine geçiş
Bina tamamlanıp belediyeden yapı kullanma izin belgesi alındığında, kat irtifakı malikleri veya bunlardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetine geçişi ister (KMK m. 12 ve 14). Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez; kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı geçerliliğini korur.
Uygulamada sorun çoğunlukla iskân alınamadığında ortaya çıkar. Binanın projesine aykırı yapılması, fazladan kat çıkılması veya otopark eksikliği gibi nedenlerle belediye yapı kullanma izin belgesi vermeyebilir. Bu durumda tapu kayıtları yıllarca kat irtifakı olarak kalır.
Yargıtay’ın yaklaşımı: eksiklik giderilebiliyorsa giderilmeli
Kat mülkiyetinin kurulması için açılan davalarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, eksiklik bulunduğunda davanın doğrudan reddedilmemesi gerektiğini kabul etmiştir:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 03.06.2021 tarihli, E. 2017/2000, K. 2021/690 sayılı kararı
tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hâle getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerekmektedir.
Bu yaklaşım, paydaşlardan birinin işbirliği yapmaması nedeniyle iskân alınamayan binalarda önem taşır. Mahkeme, eksikliğin giderilmesi için davacıya süre verebilir ve ardından kat mülkiyetinin kurulmasına karar verebilir.
Süreç
- Arsa ve proje: Arsa maliki veya paydaşlar belediyeden yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje alır.
- Kat irtifakı: Proje ve yönetim planıyla tapu müdürlüğüne başvurulur; her bağımsız bölüm için arsa payı belirlenir.
- İnşaat: Bina projeye uygun olarak yapılır. Bu aşamada kat irtifaklı tapular satılabilir.
- Yapı kullanma izin belgesi: Bina tamamlanınca belediyeden iskân alınır.
- Kat mülkiyeti: Tapu müdürlüğüne başvurularak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Alıcı açısından dikkat edilecekler
Kat irtifaklı bir daire satın alınırken projenin onaylı olup olmadığı, binanın projeye uygun yapılıp yapılmadığı ve iskân alınmasına engel bir durum bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Projeye aykırı yapılmış bir binada iskân alınamaması, satın alınan bölümün ileride kat mülkiyetine çevrilmesini zorlaştırır. Ayrıca kat irtifaklı tapular imar barışı veya yapı kayıt belgesi gibi düzenlemelere konu olmuşsa bu belgelerin içeriği ayrıca incelenmelidir.
Konut niteliğindeki bağımsız bölümün ayıplı teslimi ayrı bir sorundur. Bu konuyu sitemizdeki Ayıplı Konut yazısında anlattık.
Sıkça sorulan sorular
Kat irtifaklı tapu ile daire satın almak güvenli midir?
Kat irtifaklı tapu hukuken geçerli bir tapudur ve sahibine arsa payı ile bağımsız bölüm üzerinde hak sağlar. Risk, binanın iskân alamaması ve kat mülkiyetine geçilememesidir. Alım öncesinde belediyeden yapı ruhsatı, proje ve yapı denetim kayıtları incelenmelidir.
Kat irtifakında aidat ve yönetim kuralları uygulanır mı?
KMK hükümleri, binanın en az yarısı tamamlanıp kullanılmaya başlandığında kat irtifakı kurulmuş binalarda da uygulanır. Aidat borcunu sitemizdeki Aidat Borcu yazısında anlattık.
İskân alınmadan elektrik ve su aboneliği yapılabilir mi?
Yapı kullanma izin belgesi olmayan binalarda kalıcı abonelik konusunda belediye ve dağıtım şirketlerinin uygulamaları farklıdır. Geçici şantiye aboneliği veya imar düzenlemeleri kapsamında alınan belgeler bu sorunu bazen çözer.
Kat mülkiyetine geçiş için bütün maliklerin imzası gerekir mi?
Tapu idaresine başvuru için kural olarak malik veya paydaşların istemi aranır. Paydaşlardan bazıları başvuruya katılmazsa mahkemeden kat mülkiyetinin kurulması istenebilir. Hukuk Genel Kurulu bu davalarda eksikliklerin tamamlattırılması yolunu benimsemiştir.
Tapu incelemesinde bakılacak kayıtlar
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir bağımsız bölüm alınırken tapu kaydında arsa payı, bağımsız bölüm numarası, nitelik (mesken, iş yeri, depo) ve şerhler incelenir. Belediyedeki yapı dosyasında onaylı proje ve iskân durumu kontrol edilir. Kat irtifakı kaydı, binanın tamamlanmış olmasına rağmen yıllardır değişmemişse iskân sorununun nedeni araştırılmalıdır.
Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.