Apartman ve sitelerde ortak giderler, kat maliklerinin ödediği aidatlarla karşılanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu giderlerin nasıl paylaşılacağını, ödenmezse hangi gecikme tazminatının isteneceğini ve borçtan kimlerin sorumlu olduğunu düzenler. Aidat borcu yalnızca kat malikini değil, bağımsız bölümde kiracı olarak oturan kişiyi de belirli ölçüde bağlar. Bu yazı ortak giderlerin paylaşımını, gecikme tazminatını, kiracının sorumluluğunu, borcun tahsili için başvurulacak yolları ve yasal ipotek hakkını anlatır.
KISA CEVAP
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit; sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşabilir (KMK m. 20).
- Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek aidat ödemekten kaçınamaz.
- Aidatı ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder.
- Bağımsız bölümde kira sözleşmesiyle veya başka bir sebeple sürekli oturan kişi de aidattan kat malikiyle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır (KMK m. 22).
- Borç başka yolla alınamazsa, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine yasal ipotek tescil edilir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK ek m. 1).
Ortak giderler nasıl paylaşılır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Buna göre iki ayrı paylaşım kuralı vardır:
- Eşit paylaşım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, bağımsız bölümün büyüklüğüne bakılmaksızın her kat maliki tarafından eşit ödenir.
- Arsa payına göre paylaşım: Bina sigortası, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında ödenir.
Bu kurallar, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça uygulanır. Yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse o uygulanır.
“Kullanmıyorum” savunması geçmez
Giriş katındaki daire sahibinin asansörü kullanmadığını, dükkân sahibinin bahçeyi kullanmadığını ileri sürmesi aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Kanun, kat malikinin ortak yerleri kullanma hakkından vazgeçerek veya bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça belirtir (m. 20/1-c).
Gecikme tazminatı: aylık yüzde beş
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Ödemeyi geciktiren kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m. 20/2). Bu oran 2007’de 5711 sayılı Kanun’la yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir.
Yargıtay, gecikme tazminatı istenebilmesi için başlangıç tarihinin açıkça belirlenmesi gerektiğini vurgular:
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 03.02.2020 tarihli, E. 2018/187, K. 2020/374 sayılı kararı
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 2. fıkrasının 2. cümlesine göre, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (14.11.2007-5711/9. madde ile değişiklikten önce %10) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğundan, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerekir.
Bu dosyada, ölen kat malikinin aidat borcu için mirasçılarına karşı gecikme tazminatı istenmişti. Mirasçılar mirasbırakanla birlikte bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler olmadıkları ve gecikme tazminatı için temerrüde düşürülmedikleri için talep reddedilmiş, Yargıtay bu kararı onamıştır.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22/1
Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Buna göre:
- Yönetim, aidatı kat malikinden de, bağımsız bölümde sürekli oturan kiracıdan da isteyebilir.
- Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır.
- Kiracının yönetime ödediği aidat, ev sahibine olan kira borcundan düşülür.
Aidat borcu nasıl tahsil edilir?
- İcra takibi: Yönetici veya kat maliklerinden biri, ödenmeyen aidat ve gecikme tazminatı için icra takibi başlatabilir. Borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası açılır.
- Dava: Doğrudan alacak davası da açılabilir.
- Görevli mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde çözülür (KMK ek m. 1). Aidat alacağına ilişkin itirazın iptali davası da bu kapsamdadır.
Yasal ipotek
Kat malikinin borcu, kiracı veya diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borç tutarı kadar diğer kat malikleri lehine yasal ipotek tescil edilir (KMK m. 22/1). Ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyenlerden olan alacakları önceliklidir (m. 22/2).
Kusurla yol açılan giderler
Ortak giderlerden birine kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişi kusurlu davranışıyla yol açmışsa, gidere katılan diğer kat malikleri ödedikleri tutar için bu kişilere rücu edebilir (m. 20/3).
Kontrol listesi
Yönetim için:
- Kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesi
- Yönetim planındaki gider paylaşım hükmü
- Her bağımsız bölümün arsa payı
- Borçlu dönemler, aylık tutarlar ve ödeme tarihleri
- Gecikme tazminatının başlangıç tarihleri
- Bağımsız bölümde kiracı olup olmadığı
Kat maliki veya kiracı için:
- Ödeme dekontları
- Talep edilen giderin eşit mi arsa payına göre mi paylaşılması gerektiği
- Kira sözleşmesindeki aidat hükmü
- Kiracıysanız ödenen kira bedeli
Sıkça sorulan sorular
Asansörü kullanmıyorum. Asansör giderine katılmak zorunda mıyım?
Evet. Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını veya bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüş olabilir.
Aidatı geç ödedim. Ne kadar gecikme tazminatı isteyebilirler?
Geciktiğiniz günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı istenebilir. Gecikmenin başlangıç tarihinin açıkça belirlenmesi gerekir.
Kiracıyım, ev sahibi aidatı ödemiyor. Yönetim benden isteyebilir mi?
Evet. Kiracı, aidattan kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak sorumluluğunuz ödemekle yükümlü olduğunuz kira bedeliyle sınırlıdır. Yönetime ödediğiniz tutar kira borcunuzdan düşülür.
Aidat davası hangi mahkemede açılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Sonuç
Aidat, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı ve benzeri giderlerde eşit, diğer giderlerde arsa payı oranında paylaşılır; kat maliki ortak yerleri kullanmadığı gerekçesiyle ödemeden kaçınamaz. Ödenmeyen aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenebilir, borç kiracıdan kira bedeliyle sınırlı olarak tahsil edilebilir ve sonuç alınamazsa bağımsız bölüm üzerine yasal ipotek konulabilir. Uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.