Kiraya Verenin Teslim ve Bakım Borcu (TBK 301)

Kira ilişkisindeki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kiralananın teslim edildiği gündeki durumu ve sözleşme süresince yapılması gereken onarımlar hakkındadır. Kiracı taşındığı evde kombinin çalışmadığını, iş yerinde elektrik tesisatının yetersiz olduğunu görür. Kiraya veren ise kiracıdan “evi gördüğü gibi kiraladığını” söyleyerek onarımı onun yapmasını ister. Sözleşmeye yazılan “tüm tamir ve tadilat kiracıya aittir” gibi hükümler de tartışmayı büyütür.

TBK m. 301 bu soruların temel cevabını verir. Bu yazıda kiraya verenin teslim borcu, sözleşme boyunca kiralananı elverişli durumda tutma borcu, giderlerin taraflar arasında nasıl paylaşıldığı ve kiraya veren borcunu yerine getirmediğinde kiracının hakları anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Teslim borcunun üç unsuru

Kararlaştırılan tarihte teslim

Kiraya veren kiralananı sözleşmede gösterilen tarihte kiracının kullanımına bırakmalıdır. Teslim, anahtarın verilmesiyle ve kiracının kiralananı fiilen kullanabilecek hâle gelmesiyle gerçekleşir. Önceki kiracının hâlâ oturması, kiraya verenin eşyalarını boşaltmaması veya inşaatın bitmemesi teslimi geciktirir.

Teslim günü sözleşmede belirlenmişse kiraya veren bu günün geçmesiyle ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Kiracı bu durumda TBK m. 123 ve devamı uyarınca kiraya verene uygun bir süre verebilir. Süre içinde de teslim yapılmazsa kiracı, teslimi ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden dönebilir veya ifa etmeme nedeniyle uğradığı zararı isteyebilir (TBK m. 125). Teslimin gecikmesi yüzünden otel veya geçici konaklama giderine katlanan, eski evine bir ay daha kira ödeyen kiracı, bu zararlarını kiraya verenden talep edebilir.

Sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişlilik

Elverişlilik, sözleşmenin amacına göre belirlenir. Konut olarak kiralanan bir dairede su, elektrik, ısınma ve sıhhi tesisatın çalışır durumda olması beklenir. Restoran olarak kiralanan bir iş yerinde ise havalandırma, yeterli elektrik gücü ve iş yeri açma ruhsatına engel olmayan bir yapı durumu önem kazanır.

Yargıtay 4. Hukuk Dairesi E. 2015/15993, K. 2016/1412 sayılı kararında, kiraya verenin teslim borcunu yalnızca fiilî bir teslimle yerine getirmiş olmayacağını, kiracı kiralananı hangi amaçla tutmuşsa kiraya verenin onu bu amaca elverişli biçimde teslim etmekle yükümlü olduğunu belirtmiştir. Sözleşmede kiralananın amacı ne kadar açık yazılırsa, elverişlilik tartışması o kadar kolay çözülür. “Kafe ve restoran olarak kullanılmak üzere” yazılmış bir sözleşmede, yapının ruhsat almaya elverişsiz olması kiraya verenin sorumluluğunu doğurabilir.

Sözleşme süresince elverişli durumda bulundurma

Kiraya verenin borcu teslimle bitmez. Kiralanan, sözleşme boyunca amaçlanan kullanıma elverişli kalmalıdır. Yıllar içinde yıpranan çatı, çatlayan ana su borusu, ömrünü tamamlayan kombi veya asansör kiraya verenin onarım alanındadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/5481, K. 2018/10827 sayılı kararında, TBK m. 301 uyarınca kiraya verenin sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli hâlde bulunması için gerekli önlemleri almak durumunda olduğunu, bu yükümlülüğe aykırı davranılırsa kiracının zararının tazmininin gündeme geleceğini kabul etmiştir. Kararın konusu olan olayda kiralanan hakkında belediyece verilmiş bir yıkım kararı bulunmaktaydı. Kiralananın idari bir yaptırım nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi de kiraya verenin bulundurma borcuyla ilgilidir.

Hangi gider kime aittir?

Kanun “küçük onarım” ile “büyük onarım” arasında tek tek liste yapmaz. Ayrımın ölçüsü TBK m. 317’dir: olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya, bunun dışında kalan ve kiralananın elverişliliğini korumaya yönelik onarımlar kiraya verene aittir. Yerel âdet de dikkate alınır.

Uygulamada şu ayrım genel olarak kabul görür:

• Kiracıya ait giderler: Ampul, conta, musluk başlığı ve klozet iç takımı gibi sarf malzemelerinin değişimi; kombinin yıllık bakımı ve filtre temizliği; kiracının kullanımından doğan tıkanıklıkların açılması; boya badananın olağan kullanım sonucu kirlenmesi hâlinde tazelenmesi; kiracının kendi eşyalarının bakımı.
• Kiraya verene ait giderler: Kombinin, su ısıtıcısının veya klimanın kullanım dışı kalan ana parçalarının ya da kendisinin değişimi; çatı akıntısının, duvar içi tesisat kaçaklarının ve rutubetin yapısal kaynağının giderilmesi; elektrik tesisatının güvenli hâle getirilmesi; pencere doğramalarının ve kapıların eskime nedeniyle değişimi; binanın taşıyıcı sistemiyle ilgili sorunlar.

Bu ayrımda ölçü, giderin kiracının olağan kullanımından mı yoksa kiralananın yaşlanması, yapısal kusuru ya da dış bir olaydan mı kaynaklandığıdır. Kiracının kusurlu kullanımıyla bozulan bir şeyin onarımı, büyük de olsa kiracıya aittir. Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu TBK m. 316‘da düzenlenmiştir.

Vergi, sigorta ve aidat

Emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve benzeri yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (TBK m. 302). Apartman aidatının yönetim ve işletme giderlerine ilişkin kısmı ise genellikle kullanıma bağlı yan gider olarak kiracı tarafından ödenir. Çatı yenileme, dış cephe mantolama veya asansör değiştirme gibi demirbaş niteliğindeki büyük giderler ise kiraya verene aittir. Aidat konusu Aidat Borcu: Kat Malikinin ve Kiracının Sorumluluğu, Gecikme Tazminatı ve Takip yazımızda ele alınmıştır.

Sözleşmedeki “tüm onarımlar kiracıya aittir” hükmü

TBK m. 301’in ikinci cümlesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu hükmün kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler. Bu nedenle kiraya verenin teslim ve bulundurma borcunu tamamen kiracıya yükleyen hükümler, konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu ölçüde geçersizdir. Kiracı, sözleşmeye “her türlü tadilat ve büyük onarım kiracıya aittir” yazılmış olsa bile, kombinin değişimi veya çatının onarımı için kiraya verene başvurabilir.

Diğer kira sözleşmelerinde, örneğin arsa veya açık alan kiralarında, kiracı aleyhine düzenleme yasağı yalnızca genel işlem koşulları için geçerlidir. Taraflar tek tek müzakere ederek kiracıya daha geniş bakım borcu yükleyebilir. Ancak hazır basılı bir sözleşmede, kiracının müzakere etme imkânı olmadan konulan bu tür hükümler geçersiz sayılabilir.

Kiracının kiralananı “gördüğü ve beğendiği hâliyle” kiraladığına dair genel ifadeler de kiraya vereni sonradan ortaya çıkan ve kullanımı etkileyen sorunlardan kurtarmaz. Kiracının teslim sırasında bildiği ve kabul ettiği açık bir eksiklik ise farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle teslim sırasında bir tespit tutanağı düzenlenmesi, iki taraf için de ileriye dönük güvencedir.

Kiraya veren onarım yapmazsa kiracının hakları

Sözleşme süresince kiralananda kiraya verenin sorumluluğundaki bir sorun ortaya çıkarsa kiracı önce bunu gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir (TBK m. 318). Bildirmeyen kiracı, gecikme yüzünden büyüyen zarardan sorumlu olabilir. Bildirimin yazılı yapılması, ileride ispat açısından önemlidir.

Bildirimden sonra kiracının seçimlik hakları TBK m. 305-308’de düzenlenmiştir:

• Ayıbın giderilmesini isteme: Kiracı uygun bir süre vererek onarımı ister. Süre içinde onarım yapılmazsa, onarımı kiraya veren hesabına yaptırabilir ve gideri kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306/1).
• Kira bedelinden indirim: Sorun kullanımı etkiliyorsa kiracı, kiraya verenin sorunu öğrendiği tarihten giderildiği tarihe kadar kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir (TBK m. 307).
• Tazminat: Kiraya veren kusursuz olduğunu ispat etmedikçe kiracının uğradığı zararı öder (TBK m. 308). Su baskınında zarar gören eşyalar veya kullanılamayan iş yerinin kâr kaybı bu kapsamda değerlendirilebilir.
• Fesih: Sorun kiralananın kullanımını ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306/2).

Kiracının kendi hesabına onarım yaptırıp bedeli kiradan düşmesi, ancak usulüne uygun süre verildikten sonra yapılmalıdır. Süre vermeden yapılan onarım için kira bedelinin eksik ödenmesi, kiraya verenin temerrüt ihtarına ve tahliye davasına yol açabilir. Ayıpların ayrıntılı rejimi için Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları (TBK 304-308) yazımıza bakılabilir.

Delil hazırlığı

Teslim ve bakım uyuşmazlıklarında sonuç çoğu zaman delillere bağlıdır. Kiracı teslim sırasında kiralananın fotoğraflarını tarihli olarak çekmeli, sayaç değerlerini ve mevcut kusurları gösteren bir teslim tutanağını kiraya verenle birlikte imzalamalıdır. Sözleşme süresince ortaya çıkan arızalar yazılı mesaj, e-posta veya noter ihtarnamesiyle bildirilmelidir. Servis raporları, usta faturaları ve ekspertiz belgeleri saklanmalıdır.

Sorun büyükse ve kiraya veren itiraz ediyorsa, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir (HMK m. 400). Bilirkişinin yerinde yapacağı inceleme, sorunun kaynağını ve onarım bedelini belgeler. Bu tespit, ileride açılacak indirim veya tazminat davasında güçlü bir delil olur.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiracı kasım ayında taşındığı dairede kombinin ana kartının arızalı olduğunu görür. Servis, parçanın üretilmediğini ve kombinin değiştirilmesi gerektiğini raporlar. Kiraya veren sözleşmedeki “tüm tamiratlar kiracıya aittir” hükmüne dayanır. Konut kirasında TBK m. 301 kiracı aleyhine değiştirilemediğinden kombinin değişimi kiraya verene aittir. Kiracı yazılı olarak süre verir, süre içinde değişim yapılmazsa kombiyi kiraya veren hesabına taktırıp bedeli kiradan indirebilir.

Örnek 2: İş yeri kiracısı, çatı akıntısı nedeniyle depodaki ürünlerinin zarar gördüğünü kiraya verene bildirmiş, ancak kiraya veren aylarca onarım yapmamıştır. Kiracı, zarar gören ürünlerin bedelini TBK m. 308 uyarınca ve kiralananın kullanılamayan kısmı için TBK m. 307 uyarınca kira indirimini talep eder.

Örnek 3: Kiracı, kendi kullanımından doğan lavabo tıkanıklığını kiraya verene açtırmak ister. Tıkanıklık olağan kullanımdan kaynaklandığı için gider TBK m. 317 uyarınca kiracıya aittir.

Güncel Yargıtay kararları

Sözleşme boyunca ortaya çıkan ayıplar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiraya verenin sorumluluğunun teslimle sınırlı olmadığını son kararlarında da tekrar etmektedir. Kira sürekli bir sözleşme olduğundan, kiracının kusuru olmadan sözleşme süresince ortaya çıkan ayıplar da kiraya verenin sorumluluk alanındadır.

Aynı kararda kira bedelinden indirimin, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebileceği vurgulanmıştır. İndirim hesabı bildirim tarihinden başladığından, arızanın tarihli ve yazılı bildirimi kiracı için doğrudan parasal sonuç doğurur.

Kiracının onarımı kendisi yaptırması

TBK m. 306’ya göre kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister; bu sürede ayıp giderilmezse onu kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu düzenlemeyi kararlarında esas almaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/5832, K. 2024/1444, T. 29.04.2024). Kanun, onarımdan önce kiraya verene süre verilmesini şart koşmaktadır. Süre verilmeden yaptırılan onarımın bedeli kiradan düşülürse kiracı temerrüt iddiasıyla karşılaşabilir.

İş yeri kiralarında esaslı onarım bedeli büyük tutarlara ulaşabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin incelediği bir dosyada uyuşmazlık, kiraya verene bildirilmesine rağmen yapılmayan esaslı onarımın kiracı tarafından yaptırılması ve bedelinin tahsiline ilişkindi (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2495, K. 2024/119, T. 10.01.2024). İlk derece mahkemesi, bölgedeki gerilim değişikliği nedeniyle trafonun tamamen değiştirilmesi giderini sözleşmede kiracıya yüklenen olağan tamir ve tadilat kapsamında görmemiş, bu gideri TBK m. 301 gereği kiraya verene ait saymıştır. Sözleşmeye konan genel “tamir ve tadilat kiracıya aittir” hükmünün, kullanıma ilişkin küçük onarımlarla sınırlı yorumlanması bu yaklaşımın sonucudur.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Arızayı yalnızca telefonla bildirmek. İndirim ve tazminat hesabında bildirim tarihi esas alındığından yazılı bildirim gerekir.
• Kiraya verene süre vermeden onarım yaptırıp bedeli kiradan düşmek.
• Kombi değişimi gibi büyük giderleri sözleşmedeki genel hükme dayanarak kiracıya bırakmak. Konut ve çatılı iş yerinde bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez.
• Teslim tutanağı düzenlemeden taşınmak. Ayıbın teslimden önce mi sonra mı doğduğu ispatlanamaz hâle gelir.

Sıkça sorulan sorular

Kiracının izleyeceği yol

Kiralanandaki bir sorunla karşılaşan kiracı, sorunu fotoğraf ve servis raporuyla belgelemeli, kiraya verene yazılı olarak bildirmeli ve onarım için makul bir süre vermelidir. Süre içinde onarım yapılmazsa, giderin kiraya verene mi kiracıya mı ait olduğu değerlendirilerek onarım, kira indirimi, tazminat veya fesih yollarından biri seçilmelidir. Uyuşmazlık sürerse önce zorunlu arabuluculuğa, ardından sulh hukuk mahkemesine başvurulur.

İlgili yazılar: Ev Sahibi Kiralık Eve Girebilir mi?, Kiralananın Geri Verilmesi: Hasar, Olağan Kullanım ve Kiraya Verenin Bildirimi (TBK 334-335)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.