Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları (TBK 304-308)

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 301). Kiralanan evde rutubet, su sızıntısı, çatı akıntısı, ısıtma sisteminin çalışmaması ya da elektrik tesisatının tehlikeli olması gibi durumlar ortaya çıkarsa kiracının birden fazla hakkı vardır. Kiracı ayıbın giderilmesini, kiradan indirim yapılmasını, zararının ödenmesini ve önemli ayıplarda sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu hakların kullanılabilmesi için önce ayıbın kiraya verene bildirilmesi gerekir.

Ayıp ne demektir?

Kira hukukunda ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini azaltan ya da ortadan kaldıran her türlü eksikliktir. Konut için bu, evin güvenle ve sağlıklı biçimde oturulabilir olmasıdır. İşyeri için ise sözleşmede belirtilen faaliyetin yürütülebilmesidir.

Uygulamada sık görülen ayıplar şunlardır:

• Duvarlarda ve tavanda rutubet, küf ve su sızıntısı,
• Çatıdan veya üst kattan su akması,
• Kombi, kalorifer veya doğalgaz tesisatının çalışmaması,
• Elektrik tesisatının güvenli olmaması,
• Pis su giderlerinin tıkanması ve bodrum katın su basması,
• Pencere ve kapıların kapanmaması, ısı yalıtımının bulunmaması,
• İşyerinde faaliyetin yürütülmesi için gerekli izin veya ruhsatın kiralananın yapısından kaynaklanan bir sebeple alınamaması.

Kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemesi gerekir (TBK m. 317). Ampul değişimi, musluk contası, kombinin yıllık bakımı gibi küçük işler kural olarak kiracıya aittir. Bu nedenle her arıza ayıp sayılmaz. Kombinin yıllık bakımı kiracıya, ömrünü doldurmuş kombinin değiştirilmesi ise kiraya verene aittir.

Teslim anındaki ve sonradan ortaya çıkan ayıplar

Kanun ayıpları teslim anında var olanlar ve sonradan ortaya çıkanlar olarak ikiye ayırır.

Kiralanan önemli ayıplarla teslim edilmişse kiracı, kiraya verenin teslim borcunu hiç yerine getirmediği hâllerdeki haklara başvurabilir: kiraya verene süre verip teslimi istemek, sözleşmeden dönmek veya tazminat istemek. Önemsiz ayıplarda ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli teslim etme ve bu durumda bulundurma borcu kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301). Bu nedenle konut kira sözleşmesine yazılan “kiracı kiralananı mevcut hâliyle kabul etmiştir, hiçbir ayıptan kiraya veren sorumlu değildir” şeklindeki bir hüküm, kiraya vereni ayıp sorumluluğundan tamamen kurtarmaz. Diğer kira sözleşmelerinde ise bu yönde bir düzenleme ancak genel işlem koşulu olmamak şartıyla yapılabilir.

Kiracının seçimlik hakları (TBK 305-308)

1. Ayıbın giderilmesini isteme

Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister. Kiraya veren bu sürede ayıbı gidermezse kiracı iki yoldan birini seçebilir: Ayıbı kiraya veren hesabına kendisi gidertir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirir ya da kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini ister (TBK m. 306/1).

Kiracının masrafı kiradan indirebilmesi için kanundaki sıralamaya uyması gerekir: önce yazılı bildirim ve uygun süre, sonra onarım. Süre vermeden yapılan onarımın bedeli kiradan indirilirse kiraya veren bunu eksik ödeme sayıp temerrüt ihtarı çekebilir. Onarım için alınan teklif, fatura ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.

2. Kira bedelinden indirim

İndirim, ayıbın kiraya verenin öğrendiği tarihten itibaren hesaplanır. Bu nedenle bildirimin tarihli ve yazılı olması önemlidir. İndirim oranını taraflar anlaşarak, anlaşamazlarsa mahkeme bilirkişi aracılığıyla belirler. Örneğin üç odalı bir evin bir odası rutubet nedeniyle kullanılamıyorsa, bilirkişi bu odanın evin kullanım değerindeki payına göre bir oran önerir.

3. Zararın giderilmesi

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m. 308). İspat yükü kiraya verendedir. Su baskınında zarar gören eşya, rutubet nedeniyle küflenen mobilya, işyerinde çalışmanın durması nedeniyle kaybedilen kazanç bu kapsamda istenebilir. Zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez; kiracı hem kiradan indirim hem de tazminat isteyebilir.

4. Fesih

Ayıp kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 306/2). Kış aylarında hiç çalışmayan ısıtma sistemi, oturulamayacak ölçüde rutubet veya sürekli su basan bir bodrum kat bu kapsamda değerlendirilebilir. Fesih yazılı yapılmalıdır (TBK m. 348). Kiracı, feshin haklı olduğunu ispat edemezse erken tahliyenin sonuçlarıyla karşılaşabilir; bu konu Kiracının Erken Tahliyesi (TBK 325): Kira Borcu, Makul Süre ve Yeni Kiracı yazımızda anlatılmıştır.

Kiraya verenin karşı hakları

Kiraya veren, ayıbı gidermek yerine kiralananı uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Ayrıca kiracıya ayıpsız bir benzerini hemen verir ve uğradığı zararın tamamını giderirse kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (TBK m. 306/3-4). Konut kiralarında bu yol pek uygulanmaz; daha çok taşınır kiralarında ve aynı sitede birden fazla bağımsız bölümü olan kiraya verenler bakımından gündeme gelir.

Kiracı da ayıpların giderilmesine yönelik çalışmalara katlanmak zorundadır. Kiraya veren çalışmaları uygun bir süre önce bildirir ve kiracının yararlarını gözetir (TBK m. 319). Kiracı, ustanın eve girmesine izin vermeyerek onarımı engellerse, onarılmayan ayıp için kiradan indirim isteyemez.

Bildirim ve ispat

Ayıp davalarında en çok kaybedilen nokta ispattır. Kiracı şu belgeleri hazırlamalıdır:

1. Yazılı bildirim: Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur. Kiraya verenle yapılan yazışmalar ve mesajlar da delil olarak kullanılabilir; ancak ayıbın neyi kapsadığı ve süre açıkça yazılmalıdır.
2. Fotoğraf ve video: Tarihli görüntüler ayıbın varlığını ve gelişimini gösterir.
3. Delil tespiti: Ayıp sonradan giderilecekse ya da kiracı taşınacaksa, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenebilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 400). Bilirkişi, ayıbın niteliğini, kaynağını ve kullanımı ne ölçüde etkilediğini tespit eder.
4. Teknik raporlar: Doğalgaz dağıtım şirketinin, elektrik idaresinin veya yetkili servisin raporu, ayıbın kiracının kullanımından kaynaklanmadığını gösterir.

Bu davada bir işyeri kiracısı, yağmur yağdıkça işyerini su bastığını ileri sürerek kiradan yüzde yirmi indirim ve tazminat istemiştir. İlk derece mahkemesi, dava açılmadan önce ayıpların kiraya verene ihtar edildiğine dair delil bulunmadığını, giderim için süre verilmediğini, delil tespiti yapılmadığını ve keşifte olumsuz bir duruma rastlanmadığını belirterek davayı reddetmiştir. Daire de kiracının yenileme sözleşmesinde kiralananı mevcut hâliyle kabul ettiğini gözeterek kararı onamıştır. Karar, bildirim yapılmadan, süre verilmeden ve delil tespit ettirilmeden açılan ayıp davasının ne kadar zayıf kaldığını gösterir.

Kirayı ödemeyi durdurmak doğru mu?

Kiracının ayıp gerekçesiyle kirayı tamamen ya da kısmen ödememesi, kiraya verenin temerrüt ihtarı veya tahliye talepli icra takibi yapmasına yol açabilir (TBK m. 315). Kiracı, ayıp nedeniyle kira bedelinden indirim hakkı bulunsa bile bunun tutarı belli olmadan kirayı kesmemelidir. Doğru yol, kirayı ödemeye devam ederek indirim ve tazminat için dava açmak ya da TBK m. 306’daki usule uyarak ayıbı gidertip belgeli masrafı kiradan düşmektir. Kiraya verenin ödemeyi kabul etmediği durumlarda kira bedeli tevdi edilebilir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden doğan ayıp, indirim ve tazminat taleplerinde de dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Delil tespiti talebi ise dava niteliğinde olmadığından arabuluculuk şartına bağlı değildir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiracı, kasım ayında kombinin arızalandığını 3 Kasım’da kiraya verene noter ihtarnamesiyle bildirir ve on gün süre verir. Kiraya veren yanıt vermez. Kiracı, yetkili servisten kombinin onarılamayacağına dair rapor alır ve yeni kombiyi taktırır. Faturayı kiraya verene gönderip tutarı sonraki kiralardan indirir. Bu durumda kiracı TBK m. 306/1’e uygun davranmıştır.

Örnek 2: Kiracı evdeki rutubeti iki yıl boyunca hiç bildirmez, taşınırken depozitosunu almak için açtığı davada rutubet nedeniyle geçmiş iki yıl için kira indirimi ister. İndirim, ayıbın kiraya verence öğrenilmesinden itibaren hesaplandığından kiracı bildirim yapmadığı dönem için indirim alamaz.

Örnek 3: Bir dükkânın tavanı çökmüş ve belediye yapının kullanılmasını yasaklamıştır. Kiraya veren verilen sürede onarım yapmaz. Kiralanan kullanılamaz hâle geldiğinden kiracı yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir ve taşınma masrafı ile iş kaybını tazminat olarak isteyebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Ayıp sorumluluğu sözleşme boyunca sürer

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/12322, K. 2021/2820, T. 17.03.2021 sayılı kararında kiraya verenin ayıp sorumluluğunun kapsamını şöyle açıklamıştır:

Daire, kiralananın sözleşme amacına uygun kullanılamaması ya da kiralanandan yararlanmanın önemli ölçüde azalması hâlinde kiracının sözleşmeyi feshedebileceğini veya kira bedelinde uygun bir indirim isteyebileceğini belirtmiştir.

İhtar, süre, fesih ve indirim birlikte

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1310, K. 2023/3296, T. 22.11.2023 sayılı kararı, kanundaki sıralamanın uygulamada nasıl işlediğini göstermektedir. Alışveriş merkezindeki bir kafenin elektrik ve ısıtma tesisatı yetersiz kalmış, oturma alanından kış aylarında yararlanılamamıştır. Kiracı ihtarname göndererek süre vermiş, ayıplar giderilmeyince sözleşmeyi feshetmiş ve delil tespiti yaptırmıştır. Daire şu sonuçları yerinde bulmuştur:

• İhtarnamede verilen sürede giderilmeyen ve kullanımı önemli ölçüde etkileyen ayıplar nedeniyle yapılan fesih haklıdır.
• Kira bedeli, ayıbın bildirildiği tarihten itibaren belirlenen oranda (bu olayda yüzde on) indirilir ve fazla ödenen kiralar iade edilir.
• Kiracının yaptığı, sökülüp götürülemeyen ve kiraya verence benimsenen faydalı ve zorunlu giderler, yıpranma payı düşülerek ödenir.

Kullanmaya devam eden kiracı kira öder

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1721, K. 2025/1148, T. 26.02.2025 sayılı kararında, kiraya verenin inşaat çalışmaları nedeniyle işyeri ayıplı hâle gelen kiracı için kâr kaybı tazminatına hükmedilmesini onamıştır. Buna karşılık kiracı, kiralananı tahliye etmeyip kullanımında tuttuğu süre için kira bedellerinden sorumlu tutulmuştur. Daire ayrıca sözleşmede kiralananın yanına yeni işletme açılmayacağına dair bir hüküm bulunmadığından, yakına rakip işletmeler açılmasını kiraya verenin sorumluluğunu doğuran bir sebep saymamıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Ayıbın yazılı bildirilmeden ve süre verilmeden fesih yapılması.
• İşyeri kiralarında rekabet yasağının sözleşmeye yazılmaması; sonradan açılan rakip işletme tek başına ayıp sayılmaz.
• Fesih sonrasında kiralananın tutanakla teslim edilmemesi ve delil tespitinin taşınmadan önce yaptırılmaması.
• İndirim talebinde ayıbın bildirildiği tarihin belgelenmemesi; indirim bu tarihten başlar.

Sıkça sorulan sorular

Kiracı için yol haritası

Ayıp ortaya çıktığında kiracı önce fotoğraf ve video ile durumu belgelemeli, ardından kiraya verene ayıbı ve uygun süreyi yazılı olarak bildirmelidir. Süre geçtiğinde ayıbı belgeli masrafla gidertebilir veya taşınma ihtimali varsa delil tespiti yaptırabilir. Kira ödemesi bu süreçte aksatılmamalıdır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kurallar için Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası yazımıza bakılabilir.

İlgili yazılar: Kiraya Verenin Teslim ve Bakım Borcu (TBK 301), Kiracı Hakları: Sözleşmenin Başından Sonuna Kadar Kiracıyı Koruyan Kurallar

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.