Ev Sahibi Kiralık Eve Girebilir mi?

Kiraya veren ile kiracı arasındaki gerginliklerin önemli bir kısmı, kiralananın kapısında yaşanır. Kiraya veren evi satmak istediği için alıcılara göstermek ister, kiracı her hafta gelen ziyaretçilerden rahatsız olur. Kiraya veren su kaçağını onarmak için usta göndermek ister, kiracı işten izin alamadığı için randevu veremez. Bazı kiraya verenler ise yedek anahtarla kiracı yokken eve girer.

Bu yazıda kiraya verenin kiralanana girme yetkisinin sınırları, kiracının katlanma yükümlülüğü, bildirim ve randevu kuralları, izinsiz girişin hukuki ve cezai sonuçları ile kiracının izin vermemesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği yollar anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Kiralanan kimin kullanımındadır?

Kira sözleşmesiyle kiraya veren, kiralananın kullanımını kiracıya bırakır (TBK m. 299). Teslimden sonra kiralananın zilyedi kiracıdır. Kiraya verenin mülkiyeti devam eder, ancak kiralananı kullanma ve içinde bulunma yetkisi sözleşme süresince kiracıya geçmiştir. Konutun dokunulmazlığı Anayasa’nın 21. maddesiyle güvence altına alınmıştır ve bu güvence, orada oturan kişiyi korur, taşınmazın sahibini değil.

Bu nedenle kiraya verenin “ev benim, istediğim zaman girerim” yaklaşımı hukuken karşılık bulmaz. Kiraya verenin kiralanana girme yetkisi, yalnızca kanunun saydığı amaçlarla ve kanunun öngördüğü usulle sınırlıdır.

Kiraya veren hangi amaçlarla girebilir?

Ayıpların giderilmesi ve zararların önlenmesi

Kiralananda kiraya verenin sorumluluğundaki bir sorun varsa, örneğin çatı akıtıyor, duvar içindeki tesisat kaçırıyor veya kombi değiştirilecekse, kiracı bu çalışmalara katlanmak zorundadır (TBK m. 319/1). Kiracının onarım için kapıyı açmaması, hem kendi aleyhine sonuç doğurur hem de kiraya verene zarar verebilir. Onarımı engelleyen kiracı, sonradan aynı sorun için kira indirimi veya tazminat istemekte güçlük çeker.

Zararın önlenmesi kapsamındaki çalışmalar acil olabilir. Alt kattaki daireye su sızdıran bir kaçak, gaz kokusu veya yangın tehlikesi gibi durumlarda, kiracıya ulaşılamıyorsa itfaiye, doğalgaz dağıtım şirketi veya kolluk aracılığıyla müdahale gündeme gelir. Bu tür olağanüstü durumlar, rızanın alınamadığı hâllerde bile zorunluluk hâli değerlendirmesini gerektirebilir. Ancak bu istisna, gerçek bir acil durumla sınırlıdır.

Bakım, satış ve yeniden kiralama için gezip görme

Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermek zorundadır (TBK m. 319/2). Bu kişiler emlakçı, ekspertiz uzmanı, potansiyel alıcı, yeni kiracı adayı, sigorta eksperi veya onarım yapacak usta olabilir.

Kanundaki “zorunlu olduğu ölçüde” ifadesi önemli bir sınırdır. Kiraya veren, satış için evi makul sayıda ve makul aralıklarla gösterebilir. Her gün farklı saatlerde ziyaretçi göndermek, kiracının kiralananı huzur içinde kullanma hakkını ihlal eder. Yeniden kiralama amacıyla gezdirme ise kural olarak kiracının fesih bildirimi yaptığı veya sözleşmenin sona ereceği belli olduğu dönemde anlam taşır.

Yenilik ve değişiklik

Kiraya veren, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir (TBK m. 320). Dış cephe yalıtımı, pencere değişimi veya ortak tesisat yenilemesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Kiraya veren bu çalışmalar sırasında da kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının kira indirimi ve tazminat hakları saklıdır.

Bildirim ve randevu kuralları

Kiraya veren, çalışmaları ve gezip görmeyi kiracıya uygun bir süre önce bildirmek zorundadır (TBK m. 319/3). Kanun belirli bir gün sayısı öngörmemiştir. Uygun süre, ziyaretin amacına ve aciliyetine göre değişir. Satış için bir gösterim birkaç gün önceden, kapsamlı bir tadilat ise daha uzun süre önceden bildirilmelidir.

Kiraya veren ziyaret sırasında kiracının yararlarını da gözetir. Bu, şu anlama gelir:

• Ziyaretler kiracının çalışma ve dinlenme saatleri dikkate alınarak, makul saatlerde yapılır.
• Kiracı, ziyaret sırasında evde bulunma ya da bir temsilcisini bulundurma imkânına sahip olmalıdır.
• Ziyaretçilerin kiracının özel eşyalarına dokunması, dolapları açması veya fotoğraf çekmesi, kiracının rızası olmadan yapılmamalıdır.
• Onarım çalışmaları, mümkün olduğunca kısa sürede ve kiracının kullanımını en az etkileyecek biçimde tamamlanmalıdır.

Taraflar kira sözleşmesine ziyaret ve gösterim usulünü belirleyen bir hüküm koyabilir. Örneğin satış veya yeniden kiralama için haftada en çok iki kez, en az iki gün önceden bildirimle gösterim yapılacağı kararlaştırılabilir. Bu tür hükümler TBK m. 319’un özünü kiracı aleyhine boşaltmamalıdır.

Kiraya verenin izinsiz girişi

Cezai sorumluluk

Kiraya verenin kiracının rızası olmadan yedek anahtarla konuta girmesi, TCK m. 116/1’deki konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Suç şikâyete bağlıdır ve altı aydan iki yıla kadar hapis cezası öngörülür. Fiil cebir veya tehditle ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla kadardır (TCK m. 116/4). Açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan iş yerleri de koruma altındadır (TCK m. 116/2).

Kira süresinin bitmiş olması veya kiracının kira borcunu ödememesi bu sonucu değiştirmez. Kiraya veren kiracıyı ancak icra veya mahkeme yoluyla tahliye ettirebilir; kendiliğinden kapıyı açıp eşyaları boşaltamaz, kilidi değiştiremez, elektrik ve suyu kestiremez. Suçun unsurları ve şikâyet süresi Konut Dokunulmazlığının İhlali Suçu (TCK 116): Cezası, Şikâyet ve Uzlaşma yazımızda anlatılmıştır.

Hukuki sorumluluk

İzinsiz giriş, kira sözleşmesine aykırılıktır. Kiracı, uğradığı maddi zararın yanında özel hayatının ve konut huzurunun ihlali nedeniyle manevi tazminat da isteyebilir. Kiraya verenin sözleşmeye aykırılığı ağır ve süreklilik gösteriyorsa, kiracı açısından sözleşmeye devamın beklenemeyeceği bir durum doğabilir. Bu durumda kiracının önemli sebeple fesih hakkı da değerlendirilebilir (TBK m. 331).

Kilidin değiştirilmesi

Kiracı, kiraya verenin elindeki yedek anahtar nedeniyle güvenliğinden endişe ediyorsa, kapı kilidinin barelini değiştirebilir. Kiralananın teslim edildiği hâliyle iadesi için kira sonunda eski bareli takması veya yeni anahtarların tamamını kiraya verene teslim etmesi yeterlidir. Kiraya verenin acil durumlar için anahtar bulundurma isteği, ancak kiracının açık rızasıyla ve kiracının bilgisi dışında kullanılmamak üzere karşılanabilir.

Kiracı izin vermezse

Kiracının kanuna uygun bildirime rağmen onarım çalışmalarına veya gezip görmeye izin vermemesi, TBK m. 319’daki borcuna aykırılıktır. Kiraya veren bu durumda kendi başına zor kullanamaz. Önce kiracıya yazılı olarak, ziyaretin amacını, tarihini ve saatini gösteren bir bildirim göndermelidir. Kiracı yine de izin vermezse kiraya veren şu yollara başvurabilir:

• Katlanma davası: Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinde kiracının belirli bir çalışmaya veya gezip görmeye katlanmasına karar verilmesini isteyebilir. Acil durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur.
• Tazminat: Kiracının engellemesi yüzünden büyüyen zarar, örneğin onarılamayan kaçak nedeniyle alt kata verilen zarar, kiracıdan istenebilir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmezse doğan zarardan da sorumludur (TBK m. 318).
• Satış kaybı: Kiracının satış için gezdirmeye hiç izin vermemesi, satışın gecikmesine veya bedelin düşmesine yol açmışsa, kiraya veren uğradığı zararı ispat ederek tazminat isteyebilir.

Kiracının bu borca aykırılığı tek başına tahliye sebebi olarak kanunda sayılmamıştır. Ancak aykırılık kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı borcunu da ilgilendiren ağır bir boyuta ulaşırsa, TBK m. 316‘ya dayalı fesih gündeme gelebilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiraya veren, evi satmaya karar verir ve emlakçıya anahtar verir. Emlakçı kiracıya haber vermeden alıcıları eve getirir. Bu giriş kiracının rızasına aykırıdır ve TCK m. 116 kapsamında değerlendirilebilir. Kiraya veren, gösterimler için kiracıya önceden bildirimde bulunmalı ve randevu almalıydı.

Örnek 2: Banyodan alt kata su sızmaktadır. Kiraya veren tesisatçının gelmesi için kiracıya iki gün önceden yazılı bildirim yapar. Kiracı, işten izin alamadığını söyleyerek kapıyı açmaz. Sızıntı büyür ve alt kattaki dairenin tavanı hasar görür. Kiracı, onarımı engellemesi nedeniyle büyüyen zarardan sorumlu tutulabilir.

Örnek 3: Kiracı fesih bildiriminde bulunmuştur. Kiraya veren yeni kiracı adayları için haftada iki akşam gösterim ister. Kiracı makul bir takvimle bu gösterimlere izin verir. Kiraya veren, kiracının onayı olmadan hafta sonu sabah erken saatlerde ziyaretçi getirmekte ısrar ederse, kiracı bu taleplere uymak zorunda değildir.

Yargıtay Kararlarında Kiraya Verenin İzinsiz Girişi

Ceza dairelerinin kararları, kira borcu ödenmese veya kiracı tahliye talebine uymasa bile kiraya verenin kendiliğinden kiralanana girmesinin konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturduğu konusunda açıktır. Kiraya verenin malik olması, kiracının zilyetliğini ve konutun korunmasını ortadan kaldırmaz.

Bu kararda kiraya veren, kira borcunun ödenmemesi üzerine noter ihtarı göndermiş ve icra takibi başlatmıştı. Daire, takibin sonucunu beklemeden eve girip eşyaları çıkaran ve kilidi değiştiren kiraya verenin TCK m. 116 uyarınca sorumlu olduğunu kabul etmiştir. Aynı kararda, aynı eylem nedeniyle ayrıca hakkı olmayan yere tecavüz suçundan hüküm kurulamayacağı da belirtilmiştir.

Bu karar iki noktada önemlidir: kira sözleşmesinin sözlü olması koruma bakımından fark yaratmaz; kiraya verenin daireyi yeniden kiraya vermeye hazırlama amacı da girişi hukuka uygun hâle getirmez. İlk derece mahkemesinin verdiği beraat kararı bu gerekçeyle bozulmuştur.

Eşlerden birinin verdiği rıza

TCK m. 116/3, konutu birlikte kullananlardan birinin rızası varsa suçun oluşmayacağını öngörür; ancak rızanın meşru bir amaca yönelik olması şarttır. Yargıtay 2. Ceza Dairesi, E. 2021/11689, K. 2021/14925, T. 23.09.2021 sayılı kararda, ortak konutu terk etmiş eşin verdiği rızayla çilingir çağırıp eve giren, eşyaları dışarı çıkaran ve kilidi değiştiren kiraya veren bakımından bu rızanın, evde kalan eşi zor durumda bırakmaya yönelik olduğu için meşru sayılamayacağı belirtilmiş ve beraat kararı bozulmuştur. Boşanma aşamasındaki eşlerden birinin kiraya verene anahtar vermesi bu nedenle girişi hukuka uygun kılmaz.

Evin satılıp kilidin değiştirilmesi

Yargıtay 8. Ceza Dairesi, E. 2020/19892, K. 2023/9950, T. 13.12.2023 sayılı kararda, kiracı şehir dışındayken evi üçüncü kişiye satan, kilidi çilingirle değiştiren ve eşyaları götüren kiraya verenler hakkındaki uyuşmazlık incelenmiştir. Daire, kişiyi hürriyetinden yoksun kılma suçundan verilen beraat kararlarını değerlendirirken eylemin hakkı olmayan yere tecavüz suçunu oluşturduğunu kabul etmiştir. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik de kiracıyı ancak TBK m. 310 ve m. 351’deki yollarla tahliye ettirebilir.

Ceza Hükümlerinde Dikkat Edilecek Noktalar

• TCK m. 116/1 ve 116/2’deki suçlar şikâyete bağlıdır. Şikâyet süresi, fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren altı aydır (TCK m. 73/1-2).
• Fiil cebir veya tehditle ya da gece vakti işlenmişse TCK m. 116/4 uygulanır; bu fıkrada şikâyet şartı öngörülmediğinden soruşturma kendiliğinden yürütülür ve ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir.
• İş yerlerinde ceza altı aydan bir yıla kadar hapis veya adli paradır (TCK m. 116/2). Herkese açık mağaza bölümleri gibi açık rızaya gerek duyulmadan girilen yerler bu korumanın dışındadır.
• Kiralananın bahçesi, deposu veya otoparkı gibi eklentiler de korunur. Yargıtay Ceza Genel Kurulu, E. 2023/139, K. 2023/276, T. 17.05.2023 sayılı kararda, rıza dışında girilen bahçenin konutun eklentisi olup olmadığının keşifle belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.
• Kiracının eşyalarının kiraya veren tarafından alınması, satılması veya alıkonulması, giriş suçundan ayrı olarak mala ilişkin suçlar ve TBK m. 336’daki hapis hakkının sınırları bakımından ayrıca değerlendirilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Kira ödenmediği için “evime girme hakkım var” düşüncesiyle kilidi değiştirmek: Yargıtay bu eylemi açıkça konut dokunulmazlığının ihlali saymaktadır; doğru yol ihtar, icra takibi veya tahliye davasıdır.
• Emlakçıya anahtar bırakıp kiracıya haber vermeden gösterim yaptırmak: girişin üçüncü kişi tarafından yapılması kiraya vereni sorumluluktan kurtarmaz.
• Kiracının sözleşmeyi feshettiğini varsayıp evi boş sanarak girmek: kiralanan fiilen teslim edilip anahtar iade edilmedikçe kiracının zilyetliği devam eder.
• Onarım için kiracının kapıyı açmamasını belgelememek: yazılı bildirim ve tarih, saat, amaç içeren davet yoksa sonradan kiracının katlanma borcuna aykırılığını ispat etmek güçleşir.
• Elektrik, su veya doğalgaz aboneliğini kiracıyı çıkarmak amacıyla kapattırmak: bu davranış kira sözleşmesine aykırıdır ve kiracı tazminat isteyebilir.

Sıkça sorulan sorular

Tarafların izleyeceği yol

Kiraya veren, kiralanana girmek istediğinde amacını, tarihini ve saatini kiracıya yazılı olarak ve makul bir süre önceden bildirmeli, ziyaretleri gerekli olanla sınırlı tutmalıdır. Kiracı ise onarım ve gösterim taleplerine makul bir takvim önermeli, izinsiz girişlerde delilleri toplayarak hukuki yollara başvurmalıdır. Uyuşmazlık sürerse önce zorunlu arabuluculuğa, sonra sulh hukuk mahkemesine gidilir.

İlgili yazılar: Eve Zarar Veren Kiracı: Kira Devam Ederken Ev Sahibinin Hakları, Kiraya Verenin Teslim ve Bakım Borcu (TBK 301), Kiracı Hakları: Sözleşmenin Başından Sonuna Kadar Kiracıyı Koruyan Kurallar

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.