Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi (TBK 331): Olağanüstü Fesih

Kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli bir sebep ortaya çıkarsa taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 331). Bu fesih hakkı, belirli süreli sözleşmenin bitmesini veya belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemini beklemeden kullanılabilir. Yargıtay, olağanüstü fesih hakkının konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceğini kabul etmektedir. Feshin parasal sonuçlarını ise hâkim, durum ve koşulları gözeterek belirler.

Kanun metni

Hüküm, sürekli edimli sözleşmelerde genel olarak kabul edilen bir ilkeyi kira sözleşmesine uygular: Hiçbir taraf, devamı kendisinden artık beklenemeyecek bir sözleşmeye sonsuza kadar bağlı tutulamaz. Bununla birlikte kanun, karşı tarafın da korunmasını ister. Bu nedenle fesih bildirim süresine uyulmasını şart koşar ve hâkime feshin parasal sonuçlarını belirleme yetkisi verir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır

Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle dava yoluyla sona erdirebileceği kabul edilir (TBK m. 347, 350-352, 354). Bu nedenle bazı mahkemeler, kiraya verenin TBK m. 331’e dayanamayacağını düşünmüştür. Yargıtay ise bu görüşü kabul etmemiştir.

Olayda kiraya veren, 25.04.2022 başlangıçlı ve üç yıl süreli bir konut kirasını 06.05.2023 tarihli ihtarnameyle öngörülemeyen bir sebebe dayanarak feshettiğini, üç aylık süre sonunda kiralananın boşaltılması gerektiğini bildirmiştir. Sulh hukuk mahkemesi, konut kiralarında olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini ve davanın aslında ihtiyaç davası olduğunu kabul ederek, kira süresi dolmadan açıldığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Daire, TBK m. 331’e dayanan talebin esastan incelenmesi gerektiğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.

Bu karar, kiraya verene konut kiralarında yeni ve geniş bir tahliye yolu açtığı şeklinde anlaşılmamalıdır. Daire yalnızca talebin incelenmesi gerektiğini söylemiştir. Önemli sebebin varlığı ve çekilmezlik eşiği her olayda ayrıca ispat edilmelidir. Kiraya verenin sıradan bir konut ihtiyacı, TBK m. 350’deki süreler ve şartlar dışında olağanüstü fesih sebebi sayılmaz; aksi hâlde kanunun ihtiyaç davası için koyduğu sınırlar anlamsız kalır.

Önemli sebep nedir?

Kanun önemli sebebi tanımlamaz. Yargı kararlarında ve öğretide kabul edilen ölçüt, sözleşmenin devamının fesheden taraftan dürüstlük kuralı gereği artık beklenemeyecek olmasıdır. Bu değerlendirmede şu unsurlar gözetilir:

• Öngörülemezlik: Sebep, sözleşme kurulurken taraflarca bilinmemeli ve öngörülmesi beklenmemelidir.
• Kusursuzluk: Sebep, fesheden tarafın kendi kusurlu davranışından kaynaklanmamalıdır.
• Ağırlık: Durum, basit bir zorlaşma değil, sözleşmeye bağlı kalmayı çekilmez kılan bir ağırlıkta olmalıdır.
• Başka çare bulunmaması: Sorun daha hafif bir yolla (kira indirimi, uyarlama, onarım) çözülebiliyorsa olağanüstü fesih son çare olarak görülür.

Uygulamada önemli sebep olarak değerlendirilmesi tartışılan durumlar şunlardır:

1. Kiracının ağır bir hastalık veya engellilik nedeniyle kiralananı kullanamaz hâle gelmesi,
2. Kiracı veya kiraya veren tarafından karşı tarafa yönelik tehdit, taciz veya saldırı,
3. Kiralananın bulunduğu bölgede kiracının faaliyetini fiilen imkânsız kılan beklenmedik bir değişiklik (örneğin kalıcı yol kapanması),
4. Kiracının iradesi dışında başka bir şehre zorunlu olarak taşınması.

Bu örnekler kendiliğinden önemli sebep sayılmaz; her olayda koşullar ayrıca değerlendirilir. Kiralananın ayıplı olması, kiracının ekonomik durumunun kötüleşmesi veya kira bedelinin piyasaya göre düşük kalması gibi durumlar için kanun ayrı yollar öngörmüştür. Ayıp için TBK m. 305-308, ekonomik dengenin bozulması için TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) ve kira tespit davası ilk başvurulacak yollardır.

Fesih bildirimi ve süresi

Önemli sebebe dayanan fesih, “yasal fesih bildirim süresine” uyularak yapılır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında bu süre üç aydır (TBK m. 329). Fesih dönemine uyulması gerekmez; bildirim, önemli sebep ortaya çıktıktan sonra her zaman yapılabilir ve bildirimden itibaren üç ay sonra hüküm doğurur. Taşınır kiralarında süre üç gündür (TBK m. 330).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı olmalıdır (TBK m. 348). Bildirimde önemli sebebin ne olduğu somut olarak açıklanmalıdır. Aile konutunda kiracı, eşinin açık rızası olmadan fesih bildiriminde bulunamaz (TBK m. 349).

Önemli sebebe dayanacak tarafın, sebebi öğrendikten sonra makul bir süre içinde harekete geçmesi gerekir. Uzun süre sözleşmeyi sürdürüp sonra aynı sebebe dayanmak, sebebin gerçekten çekilmez olmadığını gösterebilir.

Feshin parasal sonuçları

TBK m. 331/2, olağanüstü feshi kural olarak tazminatsız bir fesih olarak düzenlemez. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak feshin parasal sonuçlarını belirler. Bu değerlendirmede şu ölçütler kullanılır:

• Önemli sebebin hangi tarafın alanında doğduğu,
• Fesheden tarafın sebebe katkısı olup olmadığı,
• Karşı tarafın uğradığı zararın miktarı (kalan kira süresi, yeni kiracı bulma süresi, taşınma ve yatırım masrafları),
• Tarafların ekonomik durumları.

Örneğin belirli süreli bir işyeri kirasında kiracı önemli sebeple feshetmişse, hâkim kiraya verene kalan süre için tam kira bedeli yerine, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin bir tazminat ödenmesine karar verebilir. Kiraya veren feshetmişse, kiracının yaptığı ve kalan süreye düşen faydalı masraflar ile taşınma gideri tazminat kapsamında değerlendirilebilir.

Olağanüstü fesihten sonra tahliye

Kiraya veren önemli sebeple feshetmiş ve kiracı üç aylık süre sonunda çıkmamışsa, kiraya veren önce arabulucuya başvurur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar ve önemli sebebi ispat eder. Kiracı önemli sebeple feshetmişse kiralananı süre sonunda boşaltıp anahtarı teslim eder; kiraya veren feshin haklı olmadığını ileri sürerek kira alacağı isteyebilir. Bu durumda mahkeme hem önemli sebebi hem de parasal sonuçları birlikte inceler.

Erken tahliye ile farkı

Kiracının önemli sebep olmadan sözleşmeyi erken bitirmesi TBK m. 325’e tabidir. Bu durumda kiracının kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Kiracı kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa bu borçtan kurtulur. Konu Kiracının Erken Tahliyesi (TBK 325): Kira Borcu, Makul Süre ve Yeni Kiracı yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır.

TBK m. 331’e dayanan fesihte ise kiracı, önemli sebebi ispat ederse üç aylık bildirim süresinin sonunda sözleşmeden kurtulur; geri kalan parasal sonuçları hâkim belirler. Kiracının önemli sebebi ispat edememesi hâlinde fesih bildirimi TBK m. 325 kapsamında erken tahliye olarak değerlendirilebilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Beş yıl süreli bir konut kirasının ikinci yılında kiracı, ağır bir hastalık nedeniyle sürekli bakım gerektiren hâle gelir ve asansörsüz beşinci kattaki daireye çıkamaz. Kiracı, durumu doktor raporuyla belgeleyerek yazılı fesih bildiriminde bulunur. Bildirimden üç ay sonra sözleşme sona erebilir. Hâkim, kiraya verenin yeni kiracı bulma süresine ilişkin sınırlı bir tazminata hükmedebilir.

Örnek 2: Kiracı, kiraya verenin sık sık habersiz olarak eve girdiğini, kendisini tehdit ettiğini ve bu konuda şikâyette bulunduğunu belgeler. Kira ilişkisinin devamı kiracı için çekilmez hâle gelmiştir. Kiracı önemli sebeple fesih yapabilir; önemli sebep kiraya verenin davranışından kaynaklandığı için kiraya verenin tazminat istemesi hakkaniyete uygun düşmez.

Örnek 3: Kiracı, daha ucuz bir daire bulduğu için sözleşmeyi önemli sebeple feshettiğini bildirir. Daha uygun kira bulunması önemli sebep değildir. Bildirim, TBK m. 325 kapsamında erken tahliye olarak değerlendirilir ve kiracının kira borcu makul süre boyunca devam eder.

Güncel Yargıtay kararları

Önemli sebebin ölçüsü: tayin örneği

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1504, K. 2023/3287, T. 22.11.2023 ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/581, K. 2025/4480, T. 01.10.2025 sayılı kararlarında olağanüstü feshin şartlarını aynı ifadelerle açıklamıştır. Önemli sebep kapsamındaki çekilmezlik, tarafın sözleşmeye artık katlanamayacağı hâldir. Daire bunun tipik örneği olarak kiracı memurun başka bir şehre atanmasını göstermektedir.

Kararlara göre bu hakkın kullanılması için üç unsur birlikte aranır: geçerli bir kira sözleşmesi, sözleşmenin devamını beklenemez kılan haklı sebep ve yasal fesih bildirim süresine uyulması. Taşınmaz kiralarında bu süre TBK m. 329 uyarınca üç aydır.

Dava dilekçesinde sebebin doğru gösterilmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/581, K. 2025/4480, T. 01.10.2025 sayılı kararda incelenen dosyada kiraya veren davayı TBK m. 331’e dayandırmıştır. Bölge adliye mahkemesi, yargılamanın hiçbir aşamasında kiralananın sözleşmedeki amaca aykırı kullanıldığının ileri sürülmediğini belirterek olağanüstü fesih koşullarının oluşmadığı sonucuna varmıştır. Önemli sebep olarak hangi olgulara dayanıldığı dava dilekçesinde açıkça yazılmalı ve deliller baştan gösterilmelidir; yargılama sırasında sebep değiştirmek çoğu zaman mümkün olmaz.

Olağanüstü fesih genel bir imkândır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/351, K. 2026/249, T. 15.04.2026 sayılı kararında olağanüstü feshi, sözleşmede düzenlenmemiş olsa bile ilişkinin devamı bir taraftan beklenemediğinde belirli ya da belirsiz süreli tüm sürekli borç ilişkilerinde kullanılabilen bir sona erdirme yolu olarak tanımlamıştır. TBK m. 331 bu genel ilkenin kira sözleşmesindeki karşılığıdır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Fesih bildiriminde üç aylık süreyi göstermemek ya da sözleşmeyi bildirimle hemen sona erdirmeye çalışmak.
• Kiraya verenin, aslında ihtiyaç sebebine dayanan bir talebi TBK m. 331 üzerinden ileri sürmesi. İhtiyaç davasının kendi şartları ve süresi vardır.
• Önemli sebebin sözleşme kurulurken bilindiği ya da fesheden tarafın kendi kusurundan doğduğu hâllerde bu yola başvurmak.
• Feshin parasal sonuçlarını hesaba katmamak. Hâkim karşı tarafın zararını hakkaniyete göre fesheden tarafa yükleyebilir.

Sıkça sorulan sorular

Fesih öncesi yapılacaklar

Önemli sebebi gösteren belgeler toplanmalı, fesih bildirimi sebebin açıklandığı ve üç aylık sürenin gösterildiği bir noter ihtarnamesiyle yapılmalıdır. Feshin parasal sonuçları konusunda karşı tarafla uzlaşma imkânı arabuluculukta değerlendirilebilir. Kira bedeli ile ilgili dengesizliklerde önce Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası yazımızda anlatılan yollar düşünülmelidir.

İlgili yazılar: Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi: Fesih Dönemi ve Üç Aylık Bildirim (TBK 328-329), Kira Uyarlama Davası (TBK 138): Olağanüstü Değişikliklerde Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.