Apartman ya da site toplantısında kanuna, yönetim planına ya da eşitliğe aykırı bir karar alındıysa, bu karar sulh hukuk mahkemesinde açılacak davayla iptal ettirilebilir. Dava için süre kısadır. Toplantıya katılıp karara karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya hiç katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Her durumda karar tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Yok ya da mutlak butlanla batıl kararlar için ise süre aranmaz.
KISA CEVAP
- Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33’e göre açılır.
- Toplantıya katılan ve karara aykırı oy veren kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açar.
- Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açar.
- Toplantıya katılıp karara olumlu oy veren kat maliki bu kararın iptalini isteyemez.
- Yok veya mutlak butlanla batıl kararlarda süre koşulu aranmaz.
- Görevli mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Kat malikleri kurulu ne karar verebilir?
Kat malikleri kurulu, bütün kat maliklerinden oluşur ve ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararları alır. Yönetici seçimi, işletme projesi, aidat miktarı, ortak alanlarda yapılacak işler, kapıcı ya da güvenlik görevlisi çalıştırılması bu kararların başında gelir. Kurul kararları, kanuna ve yönetim planına uygun olduğu sürece karara katılmayan ya da karşı oy veren kat maliklerini de bağlar.
Karar kanuna, yönetim planına, toplantıya çağrı usulüne ya da karar yeter sayısına aykırıysa, kat maliki bu kararın iptalini mahkemeden isteyebilir. Uygulamada en sık iptal davası açılan kararlar şunlardır:
- Ortak giderlerin, yönetim planında öngörülen ölçü yerine eşit ya da başka bir ölçüyle paylaştırılması
- Yönetim planının, kanunun aradığı çoğunluk sağlanmadan değiştirilmesi
- Usulüne uygun çağrı yapılmadan toplanan kurulda alınan kararlar
- Gündemde olmayan konularda alınan kararlar
- Bir kat malikine, diğerlerine tanınmayan bir yük getiren kararlar
İptal davasında süreler
Süreler KMK m. 33’te düzenlenir. Süre geçtikten sonra açılan dava reddedilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi kararında maddenin metnini ve toplantıya katılmayan kat maliki için sürenin nasıl başlayacağını şöyle açıkladı:
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.06.2018 tarihli, E. 2017/2956, K. 2018/4242 sayılı kararı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” hükmü düzenlenmiştir. Somut olayda iptali istenen 14.06.2015 tarihli toplantının olağan toplantı olduğu, davacının toplantıya katılmadığı, ilgili toplantıda alınan kararlar incelendiğinde ise yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan nitelikte kararlar alınmadığı anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan hüküm gereği davacı iptali istenen toplantıya katılmadığı için kat malikleri kurul kararının iptali için dava açma süresi ; iptali istenen toplantı tarihi bilinse dahi toplantı tarihinden itibaren değil ilgili toplantıda alınan kararları öğrendiği tarihten itibaren başlayacaktır.
Bu karara göre toplantının yapılacağını bilmek, kararı öğrenmek sayılmaz. Toplantıya katılmayan kat maliki için bir aylık süre, kararın kendisine tebliğ edildiği ya da kararı başka bir yolla öğrendiği günden başlar. Altı aylık üst sınır ise her durumda karar tarihinden işler.
Sürelerin özeti:
| Kat malikinin durumu | Süre ne zaman başlar | Süre |
|---|---|---|
| Toplantıya katıldı, karara aykırı oy verdi | Karar tarihi | 1 ay |
| Toplantıya katılmadı | Kararı öğrendiği tarih | 1 ay, en geç karar tarihinden 6 ay |
| Toplantıya katıldı, karara olumlu oy verdi | İptal davası açamaz | – |
| Karar yok ya da mutlak butlanla batıl | Süre aranmaz | – |
Yok ve batıl kararlar
Bazı kararlar o kadar ağır bir eksiklik taşır ki hukuken hiç doğmamış ya da baştan geçersiz sayılır. Bu kararlar için KMK m. 33’teki süreler işlemez; her zaman ileri sürülebilir ve mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır. Kanunun açıkça kat maliklerinin oybirliğini aradığı bir konuda çoğunlukla karar alınması ya da kat malikinin mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir karar alınması bu tür kararlara örnek gösterilebilir. Bir kararın yok ya da batıl sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre belirlenir; bu konuda tereddüt varsa davayı bir aylık süre içinde açmak en güvenli yoldur.
Dava nasıl açılır?
Davayı kat maliki açar. Dava kural olarak diğer kat maliklerine karşı açılır. Davalıların doğru gösterilmesi davanın sonucunu etkilediği için büyük sitelerde dilekçeden önce bu konu ayrıca incelenmelidir. Görevli mahkeme ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Dava dilekçesinde şunlar yer almalıdır:
- İptali istenen karar, toplantı tarihi ve toplantı tutanağındaki madde numarası
- Toplantıya katılıp katılmadığınız ve oyunuzun yönü
- Toplantıya katılmadıysanız kararı hangi tarihte, nasıl öğrendiğiniz
- Kararın hangi kanun hükmüne ya da yönetim planı maddesine aykırı olduğu
Davaya hazırlık
- Toplantı tutanağının ve karar defterinin örneği
- Toplantıya çağrı yazısı ve gündem
- Yönetim planı ve varsa işletme projesi
- Kararın size tebliğ edildiğini gösteren belge ya da kararı öğrendiğiniz tarihi gösteren e-posta, mesaj veya ilan
- Ortak gider paylaşımına itiraz ediyorsanız arsa payı cetveli
Sıkça sorulan sorular
Toplantıya gitmedim, karar iki ay sonra kapıya asıldı. Dava açabilir miyim?
Evet. Toplantıya katılmayan kat maliki için bir aylık süre kararı öğrendiği günden başlar. Karar tarihinden itibaren altı ay geçmemişse, kararın asıldığı günden itibaren bir ay içinde dava açabilirsiniz.
Toplantıda kararı ben de kabul ettim, sonradan yanlış olduğunu düşünüyorum. İptal ettirebilir miyim?
KMK m. 33, iptal davası hakkını toplantıya katılıp aykırı oy veren ve toplantıya katılmayan kat maliklerine tanır. Karara olumlu oy verdiyseniz, karar yok ya da batıl değilse iptal davası açamazsınız.
Aidat kararı yüzünden icra takibi başlatıldı. Ne yapmalıyım?
Aidat kararını iptal ettirmek için süre içinde dava açmanız gerekir. Takibe itiraz ayrı bir yoldur. Aidat borcu ve takip konusunu sitemizdeki Aidat Borcu yazısında anlattık.
Dava açtım, karar uygulanmaya devam ediyor mu?
İptal kararı verilip kesinleşene kadar karar kural olarak uygulanır. Uygulamanın durdurulması gerekiyorsa mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir.
Sonuç
Kararı öğrendiğiniz günü not alın ve bir ay dolmadan sulh hukuk mahkemesine başvurun. Dilekçeye toplantı tutanağını, yönetim planını ve kararı öğrendiğiniz tarihi gösteren belgeyi ekleyin.
Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.