Tapu İptal ve Tescil Davası: Sebepleri, Süresi, Görevli Mahkeme ve Harç

Tapu iptal ve tescil davası, tapu sicilindeki bir kaydın hukuka aykırı olduğunu ileri süren kişinin, bu kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini istediği davadır. Dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1024 ve 1025’tir: hukuki sebepten yoksun ya da bağlayıcı olmayan bir işleme dayanan tescil yolsuzdur ve bu yüzden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, hata, hile, ehliyetsizlik ve sahte vekâletname en sık görülen sebeplerdir.

Hangi durumlarda tapu iptal davası açılır?

Tescilin yolsuz olması, tapudaki devrin geçerli bir hukuki işleme dayanmadığı anlamına gelir. Uygulamada sık görülen sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası. Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak için taşınmazı satış gibi gösterip aslında bağışlamasıdır. Bu davayı sitemizdeki “Muris Muvazaası” yazısında anlattık.
• Vekâletin kötüye kullanılması. Vekilin, vekâlet verenin aleyhine ve alıcıyla anlaşarak taşınmazı düşük bedelle satmasıdır. “Vekâletin Kötüye Kullanılması” yazımızda ayrıntılı anlattık.
• Ehliyetsizlik. Devri yapan kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması. İspat için genellikle Adli Tıp raporu alınır.
• Sahte vekâletname ya da kimlikle yapılan satış.
• Hata, hile ya da korkutma (irade sakatlığı).
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borcunun yerine getirilmemesi. Bu konuyu “Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi” yazımızda ele aldık.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini yerine getirmemesi üzerine arsa sahibinin devrettiği payların geri istenmesi. Bu davalarda 2025’te çıkan içtihadı birleştirme kararı önemli bir değişiklik getirdi (aşağıda).

İyiniyetli üçüncü kişinin korunması

Bu nedenle taşınmaz el değiştirdikçe tapuyu geri almak zorlaşır. Sonraki alıcı, önceki devrin yolsuz olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa bu tescile dayanamaz ve dava ona karşı da açılabilir (TMK m. 1024/1). İyiniyetli alıcı varsa, dava tapu iptali yerine bedel ya da tazminat istemine dönüştürülebilir.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli ve E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden daire alan iyiniyetli kişileri korumaya aldı. Bu karardan sonra Yargıtay 6. Hukuk Dairesi şöyle karar veriyor:

Arsa sahibi, üçüncü kişinin satın aldığı anda yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve sözleşmenin feshedilebileceğini bildiğini ya da bilmesi gerektiğini ispat ederse tapu iptali yine mümkündür. Bu nedenle arsa sahiplerinin sözleşmeyi imzalar imzalamaz tapuya şerh ettirmesi önemlidir. Konuyu “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yazımızda anlattık.

Zamanaşımı ve hak düşürücü süre

Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davası kural olarak zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik ve sahte vekâletname gibi hâllerde dava her zaman açılabilir.

İrade sakatlığına dayanan davalarda durum farklıdır. Yanılan ya da aldatılan taraf, yanılmayı ya da aldatmayı öğrendiği, korkutulan taraf korkunun etkisinin ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmezse sözleşmeyi onaylamış sayılır (6098 sayılı TBK m. 39). Bu bir yıllık süre kaçırılırsa irade sakatlığına dayanılamaz.

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi ise olağanüstü zamanaşımıyla tescil isteyebilir (TMK m. 713). Bu konuyu “Olağanüstü Zamanaşımıyla Tescil” yazımızda anlattık.

İhtiyati tedbir ve dava şerhi

Dava sürerken davalının taşınmazı üçüncü bir kişiye satması davayı zorlaştırır. Bu nedenle dava dilekçesinde taşınmazın devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir istenir. Mahkeme genellikle teminat karşılığında tapuya “satılamaz, devredilemez” şerhi konmasına karar verir. Tedbir kararı tapuya işlendikten sonra yapılan devirler davacıya karşı ileri sürülemez.

Dava nasıl açılır?

1. Tapu kaydını ve devir işleminin dayanağı olan resmî senedi tapu müdürlüğünden isteyin.
2. Devrin neden yolsuz olduğunu gösteren delilleri toplayın: vekâletname, sağlık raporları, banka kayıtları, tanıklar.
3. Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine dava açın. Değer, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
4. Dava dilekçesinde ihtiyati tedbir isteyin ve kararın tapuya işlenmesini takip edin.
5. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiyse bedel ya da tazminat talebi saklı tutulmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Tapu iptal davası kaç yıl sürer?
Keşif, bilirkişi ve tanık dinlenmesi gerektirdiği için ilk derece aşaması genellikle bir buçuk iki yıl sürer. İstinaf ve temyizle bu süre uzar.

Tapu iptal davasında harç ne kadar?
Harç, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden nispi olarak hesaplanır ve dava açılırken bunun dörtte biri peşin ödenir. Kalanı karar sırasında tamamlanır.

Babam evini kardeşime satış gibi gösterip devretti. Ne yapabilirim?
Devir mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılmışsa, mirasbırakanın ölümünden sonra muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu dava zamanaşımına tabi değildir.

Tapudaki satış bedeli düşük gösterildi. Bu tek başına iptal sebebi midir?
Hayır. Tapuda düşük bedel gösterilmesi yaygındır ve tek başına yolsuzluk göstermez. Ancak muvazaa ya da vekâletin kötüye kullanılması iddiasında gerçek bedelle tapudaki bedel arasındaki fark önemli bir delildir.

Sonuç

Tapu iptal davasında zaman, taşınmazın el değiştirmesi riski nedeniyle önemlidir. Dava açılırken ihtiyati tedbir istenmesi ve kararın tapuya hemen işlenmesi, davanın sonunda taşınmazın gerçekten geri alınabilmesini sağlar.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.