Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit (yüklenici), arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri sözleşmede belirlenen sürede, eksiksiz ve kullanılabilir hâlde teslim etmekle yükümlüdür. Teslim geciktiğinde arsa sahibi, gecikilen süre için bağımsız bölümlerinin kira bedeli kadar gecikme tazminatı isteyebilir. Sözleşmede cezai şart kararlaştırılmışsa, teslim sırasında çekince konulmak kaydıyla ceza da istenebilir. Gecikme ağırlaşır ve işin bitirilemeyeceği anlaşılırsa arsa sahibi sözleşmeden dönebilir; inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa Yargıtay ileriye etkili feshi uygular.

Teslim süresi nasıl hesaplanır?

Gecikmenin varlığını belirlemek için önce teslim süresinin başlangıcı ve sonu doğru tespit edilmelidir. Sözleşmelerde bu konuda farklı ifadeler kullanılır:

• Kesin tarih. “İnşaat 31.12.2026 tarihinde teslim edilecektir” gibi bir ifade varsa teslim günü bellidir.
• Ruhsattan itibaren süre. “Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay” gibi ifadelerde süre ruhsat tarihinden başlar.
• Sözleşme tarihinden itibaren süre. Bu durumda ruhsatın gecikmesi müteahhidin aleyhine olur, meğer ki gecikme ona yüklenemeyecek bir sebepten kaynaklansın.
• Belirsiz ifadeler. “En kısa sürede” gibi ifadelerde mahkeme, benzer bir inşaatın olağan olarak ne kadar sürede bitirileceğini bilirkişiye belirletir.

Sözleşmede ruhsatın kimin tarafından ve hangi sürede alınacağı da önemlidir. Ruhsat almak müteahhidin yükümlülüğündeyse, ruhsat gecikmesi kural olarak müteahhidin sorumluluğundadır. Ancak gecikme imar planındaki değişiklikten, yargı kararından ya da belediyenin hukuka aykırı tutumundan kaynaklanıyorsa süre bu oranda uzar.

Temerrüt

Teslim günü belli ise müteahhit, bu günün geçmesiyle temerrüde düşer. Teslim günü belli değilse arsa sahibinin noter ihtarıyla teslimi istemesi gerekir. Uygulamada teslim günü belli olsa bile noter ihtarı gönderilmesi önerilir. İhtar, hem temerrüdü kesinleştirir hem de sözleşmeden dönme için gerekli olan uygun süre verme şartını yerine getirir.

Gecikme tazminatı

Hesaplama yöntemi

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre gecikme tazminatı, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin, teslim günü ile fiilî teslim günü arasındaki dönemde getirebileceği emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Arsa sahibinin bağımsız bölümü kiraya verme niyetinin bulunup bulunmadığı önemli değildir. Bağımsız bölümü kendisi kullanacak olsa bile, gecikme süresince bu imkândan yoksun kaldığı için kira kaybı zararı kabul edilir.

Kira bedeli bilirkişi tarafından, bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve niteliği dikkate alınarak her dönem için ayrı ayrı belirlenir. Uzun süren gecikmelerde kira bedelleri yıllar içinde değiştiği için hesap yıllara bölünerek yapılır.

Hangi tarihe kadar?

Gecikme tazminatı, bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği ya da teslime hazır hâle getirilip arsa sahibine bildirildiği tarihe kadar işler. Teslimin geçerli olması için bağımsız bölümlerin sözleşmeye ve projeye uygun, oturulabilir durumda olması gerekir. Sözleşmede iskânın müteahhit tarafından alınması öngörülmüşse, iskân alınmadan yapılan teslim de eksik ifa sayılabilir.

Cezai şartın etkisi

Sözleşmelerde çoğu zaman gecikilen her ay için belirli bir ceza öngörülür. Bu ceza, ifaya ek olarak istenebilen gecikme cezası niteliğindedir. Ancak TBK m. 179/2 önemli bir koşul getirir.

Arsa sahibi bağımsız bölümleri teslim alırken cezai şart hakkını saklı tuttuğunu açıkça belirtmezse, cezayı sonradan isteyemez. Bu nedenle teslim tutanağına “gecikme nedeniyle sözleşmeden doğan cezai şart ve tazminat haklarım saklıdır” şeklinde bir çekince yazılmalıdır. Teslim tutanağı düzenlenmiyorsa, teslim anında noter aracılığıyla çekince bildirilmesi güvenli yoldur.

Cezai şart ile gecikme tazminatının birlikte istenip istenemeyeceği sözleşmenin yorumuna bağlıdır. Sözleşmede cezanın kira kaybını karşılamak üzere konulduğu anlaşılıyorsa, arsa sahibi ikisinden yalnızca birini isteyebilir; kira kaybı cezayı aşıyorsa aşan kısmı ayrıca ispat ederek talep edebilir. Hâkim aşırı gördüğü cezayı TBK m. 182/3 uyarınca indirebilir; müteahhit tacir ise Türk Ticaret Kanunu m. 22 uyarınca bu indirimi isteyemez.

Süreyi uzatan sebepler

Müteahhit, gecikmenin kendisine yüklenemeyecek sebeplerden kaynaklandığını ispat ederse temerrüt sorumluluğundan kurtulur ya da süre bu oranda uzar. Uygulamada ileri sürülen sebepler şunlardır:

• Mücbir sebep. Deprem, sel, salgın hastalık nedeniyle getirilen çalışma yasakları gibi olağanüstü olaylar.
• İdari engeller. Ruhsatın, müteahhidin kusuru olmadan geç verilmesi; imar planındaki değişiklik ya da mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı.
• Arsa sahibinin kusuru. Arsa sahibinin taşınmazı zamanında boşaltmaması, gerekli vekâletnameyi vermemesi ya da proje değişikliği istemesi.
• Ek işler. Arsa sahibinin sözleşmede olmayan ek işler istemesi.

Ekonomik koşulların ağırlaşması, malzeme fiyatlarının artması ya da müteahhidin finansman sıkıntısı kural olarak süreyi uzatan sebep sayılmaz. Ancak olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişiklik söz konusuysa TBK m. 138‘deki aşırı ifa güçlüğü hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Sözleşmeden dönme ve fesih

Teslim gününden önce dönme

TBK m. 473’e göre müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirirse ve işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Örneğin teslim gününe altı ay kala inşaatın yalnızca temel seviyesinde olması bu durumu gösterir.

Temerrüt hükümlerine göre dönme

Teslim günü geçtikten sonra arsa sahibi, TBK m. 123 uyarınca müteahhide uygun bir süre verir. Süre içinde ifa gerçekleşmezse TBK m. 125’teki seçimlik haklarını kullanır: ifa ve gecikme tazminatı istemek, ifadan vazgeçip olumlu zararının giderilmesini istemek ya da sözleşmeden dönmek.

İleriye etkili fesih

Sözleşmeden dönme geriye etkilidir; taraflar aldıklarını iade eder ve arsa sahibi müteahhide devrettiği arsa paylarının tapusunun iptalini ister. Ancak inşaat büyük ölçüde tamamlanmışsa geriye etkili dönme, müteahhidin emeğinin karşılıksız kalmasına yol açar. Yargıtay bu nedenle inşaatın yaklaşık yüzde 90 ve üzerinde tamamlandığı durumlarda dönmeyi ileriye etkili fesih olarak kabul eder. Bu durumda müteahhit, tamamladığı kısım oranında arsa payını hak eder; arsa sahibi eksik işlerin bedelini ve gecikme tazminatını ister.

Kira yardımı ile gecikme tazminatı arasındaki ilişki

Kentsel dönüşüm projelerinde ve eski binanın yıkılarak yeniden yapıldığı sözleşmelerde müteahhit, inşaat süresince arsa sahiplerine aylık kira yardımı ödemeyi üstlenir. Teslim gecikirse kira yardımının teslime kadar devam edip etmeyeceği sözleşmenin yorumuna bağlıdır. Sözleşmede kira yardımının “teslim tarihine kadar” ödeneceği yazıyorsa, gecikme süresince de ödeme devam eder. Bu durumda arsa sahibinin aynı dönem için ayrıca kira kaybı istemesi, aynı zararın iki kez karşılanması sonucunu doğurabilir. Mahkeme, kira yardımı ile gecikme tazminatını birlikte değerlendirerek mükerrer ödemeyi önler; gecikme tazminatından, aynı dönem için ödenen kira yardımı düşülür.

Kira yardımı yalnızca sözleşmede öngörülen inşaat süresi için kararlaştırılmışsa, gecikme döneminde ödenmeyen kira yardımı yerine gecikme tazminatı istenir. Sözleşme hazırlanırken bu ayrımın açıkça yazılması, ileride çıkacak uyuşmazlıkları azaltır.

Delil tespiti ve ihtiyati tedbir

Gecikme davalarında inşaatın belirli bir tarihteki durumu önemlidir. Arsa sahibi, teslim gününde ya da dava açmadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek inşaatın tamamlanma oranını bilirkişiye belirletebilir (HMK m. 400). Bu tespit, hem gecikmenin varlığını hem de ileriye etkili fesih için gerekli olan tamamlanma oranını belgeler.

Sözleşmeden dönülecekse, müteahhide devredilmiş arsa paylarının üçüncü kişilere satılmasını önlemek için tapu iptal ve tescil davasıyla birlikte ihtiyati tedbir istenmelidir. Tedbir kararı tapu kütüğüne işlenir ve bu tarihten sonra payı edinen kişiler iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Zamanaşımı ve görevli mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tazminat istemlerinde zamanaşımı konusunda Yargıtay, gecikme tazminatını eser sözleşmesi alacağı olarak değerlendirmektedir. TBK m. 147/6, yüklenicinin ağır kusuru dışındaki eser sözleşmesi alacakları için beş yıllık zamanaşımı öngördüğünden, gecikme tazminatının beş yıl içinde dava edilmesi güvenli yoldur.

Davalar taşınmazın bulunduğu yer ya da sözleşmenin ifa yeri asliye hukuk mahkemesinde görülür. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi tüketici sayılmadığından, tüketici mahkemesi görevli değildir.

Yargıtay kararlarında gecikme ve fesih

Gecikme davalarında en sık uyuşmazlık konusu olan iki mesele, gecikme tazminatının zamanaşımı ve ileriye etkili fesih için aranan inşaat seviyesidir. Yargıtay kararları bu iki konuda somut ölçütler ortaya koymuştur.

Gecikme tazminatında zamanaşımı her ay ayrı işler

Daire, zamanaşımı def’i üzerine davanın tamamen reddedilmesini doğru bulmamış; dava tarihinden geriye doğru beş yıl içinde kalan aylar için tazminatın istenebileceğini kabul etmiştir. Sonuç olarak gecikme uzun sürmüşse eski aylara ilişkin kira kaybı zamanaşımına uğrar; son beş yıla ait kayıplar ise istenebilir.

Bu karar, zamanaşımının bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği tarihte başlayacağı görüşünü açıkça reddeder. Daire, eserin tesliminden itibaren işleyen zamanaşımının ayıp ve eksik işlere ilişkin olduğunu, gecikme tazminatına uygulanamayacağını belirtmiştir. Kararda ayrıca kısmi takip yapılırsa zamanaşımının yalnızca takip konusu miktar için kesileceği, saklı tutulan kısım için işlemeye devam edeceği vurgulanmıştır.

Bu dosyada bölge adliye mahkemesi, gecikme tazminatı için zamanaşımının teslimle başlayacağını kabul ederek zamanaşımını hiç değerlendirmeden tam kabul kararı vermiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu kararı bozmuştur. Arsa sahibi bakımından pratik sonuç şudur: Teslim beklenirken gecikme tazminatı davası ertelenmemeli, gerekirse dava veya takip ile zamanaşımı kesilmelidir. Islahla artırılan kısım için de zamanaşımının ayrıca değerlendirileceği göz önünde tutulmalıdır.

İleriye etkili fesihte yüzde 90 ölçütü

İnşaat seviyesi yalnızca arsa sahibine düşen bölümler esas alınarak değil, sözleşme konusu işin bütünü üzerinden hesaplanır. Çok bloklu projelerde arsa sahibinin bloğunun bitmiş olması tek başına ileriye etkili fesih sonucunu doğurmaz. Bu nedenle bilirkişi raporunda seviye tespitinin tüm proje için yapılıp yapılmadığı denetlenmelidir.

Yüzde 90 ölçütü, arsa sahibinin aleyhine işleyen bir sınır değildir. Arsa sahibi, inşaat seviyesi daha düşük olsa da kendi iradesiyle ileriye etkili feshi seçebilir. Bu durumda yüklenici yaptığı imalat oranında karşılık alır, arsa sahibi ise kalan işleri başka bir yükleniciye tamamlatabilir. Hangi yolun seçileceği, yükleniciye devredilmiş payların durumuna ve projenin tamamlanma maliyetine göre belirlenmelidir.

Süreç özeti

1. Sözleşmedeki teslim süresinin ve başlangıcının belirlenmesi
2. Teslim günü geçince noter ihtarı ve uygun süre
3. Teslimde cezai şart ve tazminat için çekince
4. Gecikme tazminatının emsal kira üzerinden hesaplanması
5. Ağır gecikmede sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih
6. Asliye hukuk mahkemesinde dava ve ihtiyati tedbir

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Müteahhidin gecikmesi karşısında arsa sahibinin hakları güçlüdür; ancak bu hakların korunması bazı adımlara bağlıdır. Teslim süresi doğru hesaplanmalı, noter ihtarı gönderilmeli, teslim sırasında cezai şart ve tazminat için açık çekince konulmalıdır. Gecikme işin bitirilemeyeceğini gösterecek boyuta ulaşmışsa, sözleşmeden dönme ile ileriye etkili fesih arasındaki seçim inşaatın tamamlanma oranına göre yapılmalıdır.

İlgili yazılar: Müteahhitten Daire Alanların Hakları: Kat Karşılığı İnşaatta Temlik, Tescil ve Riskler, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Gecikme ve Sözleşmeden Dönme, Tapu Satış Vaadinden Dönme ve Bedel İadesi: Temerrüt, Kaparo ve Tazminat, Komşu İnşaatından Doğan Zarar (TMK 730 ve 738)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.