Komşu İnşaatından Doğan Zarar (TMK 730 ve 738)

Kentsel dönüşüm ve yoğun yapılaşma nedeniyle eski binaların hemen yanında derin temel kazıları yapılıyor. Kazı sırasında bitişik binanın duvarlarında çatlaklar oluşur, zemin oturur, bahçe duvarı yıkılır, bodrum katlara su dolar. Kimi zaman bina tahliye edilmek zorunda kalır. Zarar gören malik ise kime, ne zaman ve hangi delillerle başvuracağını bilemez.

Bu yazıda komşu inşaatından doğan zararlarda TMK m. 730 ve 738’in uygulanması, sorumlu kişiler, kusursuz sorumluluğun anlamı, inşaat öncesinde alınabilecek önlemler, delil tespiti, ihtiyati tedbir, tazminat kalemleri, arabuluculuk ve dava süreci anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Kazı ve yapı yasağının kapsamı

TMK m. 738, komşu taşınmazlara verilebilecek üç tür zararı sayar:

• Toprağın sarsılması: İş makinelerinin titreşimi, kazık çakma veya patlatma gibi işlemlerle komşu zeminin sarsılması.
• Toprağın tehlikeye düşürülmesi: Derin kazı sırasında yeterli iksa (destek) yapılmaması sonucu komşu zeminin kayması, oturması veya çökme tehlikesi.
• Tesislerin etkilenmesi: Komşu binanın temelinin, duvarlarının, su ve kanalizasyon tesisatının ya da bahçe duvarının zarar görmesi.

Kazı ve yapılarda uyulacak teknik kurallar özel mevzuatla belirlenir (TMK m. 739). İmar mevzuatı, deprem yönetmelikleri ve iş güvenliği düzenlemeleri derin kazılarda komşu yapıların korunması için iksa, zemin etüdü ve izleme gibi önlemler öngörür. Bu kurallara uyulmaması, sorumluluğun tespitinde önemli bir olgu olur. Ancak kurallara uyulmuş olması da, komşuya zarar verilmişse sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Sorumluluğun niteliği

TMK m. 730’daki malik sorumluluğu, kusura dayanmayan, nesnel bir sorumluluktur. Zarar gören, inşaat yapan tarafın kusurlu olduğunu ispat etmek zorunda değildir. Komşu taşınmazdaki kazı veya yapı faaliyetinin mülkiyet hakkının yasal sınırlarını aştığını, kendisinin zarar gördüğünü ve zararın bu faaliyetten kaynaklandığını, yani uygun illiyet bağını ortaya koyması yeterlidir.

Malik, en iyi müteahhidi seçtiğini, yapı ruhsatı ve yapı denetimi bulunduğunu ya da teknik kurallara uyulduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz. Sorumluluğu ortadan kaldırabilecek olan, illiyet bağını kesen mücbir sebep, zarar görenin veya üçüncü bir kişinin ağır kusuru gibi istisnai durumlardır. Örneğin zarar gören binanın zaten çökmek üzere olduğu ve hasarın inşaattan bağımsız olarak meydana geldiği ispat edilirse sorumluluk tartışmalı hâle gelir.

Kim sorumludur?

Arsa maliki: İnşaatın yapıldığı taşınmazın maliki, TMK m. 730’a göre birincil sorumludur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsasını yükleniciye veren malik de bu sorumluluktan kurtulamaz. Birden fazla malik varsa hepsi sorumludur.

Yüklenici (müteahhit): İnşaatı fiilen yürüten yüklenici, kazı ve yapıyı teknik kurallara aykırı yapmışsa genel haksız fiil hükümlerine göre sorumludur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 49). Yargı uygulamasında yüklenicinin de taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurduğu ölçüde komşuluk hukukundan sorumlu tutulabildiği kabul edilmektedir. Aynı zarardan birden çok kişi sorumluysa, zarar görene karşı müteselsilen sorumlu olurlar (TBK m. 61).

Teknik sorumlular: Şantiye şefi, proje müellifleri ve yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu da somut olayda kusurları oranında gündeme gelebilir. Zarar gören, dava açarken hangi kişilerin sorumlu olduğunu belirlemek için ruhsat ve yapı denetim bilgilerini belediyeden edinebilir.

Malik, zararı ödedikten sonra kusurlu yükleniciye ve teknik sorumlulara rücu edebilir. Bu iç ilişki, zarar görenin malike başvurma hakkını etkilemez.

İnşaat başlamadan önce yapılacaklar

Komşu parselde inşaat yapılacağını öğrenen malik, zarar doğmadan şu adımları atabilir:

• Önceden durum tespiti: Sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek, binasının inşaat öncesindeki durumunu bilirkişiye belgeletmek. Mevcut çatlaklar, eğimler ve tesisat durumu raporlanır. Bu tespit, ileride “çatlaklar zaten vardı” savunmasına karşı en güçlü delildir.
• Fotoğraf ve video kaydı: Binanın iç ve dış cephesinin tarihli görüntülerle kayda alınması.
• Belediyeye başvuru: Yapı ruhsatının, zemin etüdünün ve iksa projesinin bulunup bulunmadığının öğrenilmesi.
• Yazılı bildirim: Arsa malikine ve yükleniciye, binanın durumunu ve gerekli önlemlerin alınmasını bildiren noter ihtarnamesi gönderilmesi.

Yükleniciler de kendi güvenlikleri için inşaat öncesinde komşu binaların durumunu tespit ettirmektedir. Bu tespitin bir örneğinin komşu malike verilmesi uyuşmazlıkları azaltır.

İnşaat sırasında zarar doğarsa

Delil tespiti

Hasar görüldüğü anda sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmelidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 400). İnşaat ilerledikçe hasarın nedeni belirsizleşebilir. Bilirkişi heyeti genellikle inşaat mühendisi ve gerekirse jeoloji veya geoteknik mühendisinden oluşur. Rapor, hasarın niteliğini, inşaatla illiyet bağını, onarım bedelini ve binanın güvenli kullanılıp kullanılamayacağını belirlemelidir.

İhtiyati tedbir

Binanın güvenliği tehdit ediliyorsa, mahkemeden inşaatın durdurulması veya belirli önlemlerin alınmasına kadar kazının ertelenmesi yönünde ihtiyati tedbir istenebilir. Tedbir için zararın ciddiyetinin ve aciliyetin yaklaşık olarak ispatı gerekir. Mahkeme, tedbir kararı için teminat isteyebilir.

İdari başvurular

Belediyeye başvurularak inşaatın ruhsat ve projeye uygunluğunun denetlenmesi istenebilir. Ruhsata aykırı veya tehlikeli bir uygulama tespit edilirse belediye, 3194 sayılı İmar Kanunu’ndaki yetkileri çerçevesinde inşaatı durdurabilir. Binanın oturulamaz hâle gelmesi riski varsa AFAD ve belediyenin ilgili birimlerine de bildirimde bulunulmalıdır.

İstenebilecek tazminat kalemleri

Komşu inşaatından zarar gören malik ve kullanıcılar şu kalemleri isteyebilir:

• Binadaki çatlakların, temel ve duvar hasarının onarım bedeli,
• Hasar gören tesisat, bahçe duvarı ve çevre düzenlemesinin bedeli,
• Bina onarılamaz hâle gelmişse yeniden yapım bedeli veya binanın değer kaybı,
• Onarım süresince başka yerde oturmak zorunda kalınması nedeniyle kira giderleri,
• İş yeri kullanılamamışsa kazanç kaybı,
• Zarar gören eşyaların bedeli,
• Bedensel zarar veya ağır yaşam koşulları söz konusuysa, şartları varsa manevi tazminat.

Onarım bedeli, bilirkişi tarafından dava tarihine en yakın piyasa fiyatlarıyla hesaplanır. Bina kiracılıysa kiracının eşya ve kullanım kaybı da kiracı tarafından ayrıca istenebilir.

Arabuluculuk, mahkeme ve zamanaşımı

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk aşamasında onarımı yüklenicinin yapması veya belirli bir bedelin ödenmesi konusunda anlaşma sağlanabilir. Anlaşma belgesine onarım takvimi, kullanılacak malzeme ve teslim sonrası kontrol yazılmalıdır.

Anlaşma sağlanamazsa dava kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme, zarar gören taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir; haksız fiil davalarında fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 16).

Tazminat istemi, zarar gören zararı ve sorumluyu öğrendiği tarihten itibaren iki yıl ve her hâlde olaydan itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar (TBK m. 72). İnşaat sırasında hasar giderek büyüyorsa, zararın tamamının ortaya çıktığı tarih de değerlendirilir. Süreyi kaçırmamak için inşaat bitmeden önce hukuki yollara başvurulması yerinde olur.

Güncel Yargıtay kararları

Komşu inşaatından doğan zararlara ilişkin davalar Yargıtay’da bugün 7. Hukuk Dairesinde incelenmektedir. Kararlar, sorumluluğun kusursuz niteliğini, davalı sıfatının belirlenmesini ve kira kaybının hesabını somutlaştırmaktadır.

Kusur aranmaz, illiyet bağı yeterlidir

Kararın son cümlesi, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin de dava açabileceğini gösterir. Komşu kazısı nedeniyle iş yerini kapatmak zorunda kalan kiracı, kendi eşya ve kazanç kaybını doğrudan isteyebilir. Aynı kararda Daire, hafriyat veya inşaat nedeniyle komşuya zarar verilmişse bu zararın hoşgörü sınırlarını aşıp aşmadığının ayrıca araştırılmasına gerek olmadığını da belirtmiştir.

Davalı sıfatı zarar tarihine göre belirlenir

Bu davada parsel malikinin mirasçıları ile yüklenici şirketin temyiz itirazları reddedilmiş; zarar tarihinde inşaatla bağlantısı bulunmayan alt yüklenici şirket yönünden ise karar bozulmuştur. Dava açılmadan önce yapı ruhsatı, yüklenici sözleşmesi ve yapı denetim bilgileri belediyeden alınmalı, zararın meydana geldiği tarihte inşaatı kimin yürüttüğü belirlenmelidir. Böylece sıfatı olmayan kişilere dava açılmasından doğacak yargılama gideri ve vekâlet ücreti riski azalır.

Kira kaybının süresi

Karar, kira kaybının soyut olarak değil, binanın gerçek kullanım durumuna göre hesaplanacağını gösterir. Zarardan önce zaten kullanılmayan ve kiraya verilebilmesi için onarım gereken bir binada, bu onarım süresi kira kaybından düşülür. Zarar gören malikin, olaydan önce binanın kiraya verildiğini veya verilebilir durumda olduğunu kira sözleşmeleri, abonelik kayıtları ve fotoğraflarla belgelemesi bu nedenle önemlidir.

Toprak kayması ve tarım arazisi

Komşu inşaatı yalnızca binalara değil, tarım arazilerine de zarar verebilir. Yamaçta yapılan bir kazı veya yol çalışması komşu tarlada toprak kaymasına yol açabilir. TMK m. 738/2, komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapı hükümlerinin uygulanacağını öngörür. Yargıtay uygulamasında, zarar gören kısmın eski hâle getirilmesinin mümkün olmadığı ya da eski hâle getirme bedelinin o kısmın değerine eşit veya daha yüksek olduğu durumlarda, TMK m. 725 de gözetilerek zarar gören kısmın ifrazı ve bedeli karşılığında zarar verenin adına tescili gündeme gelebilmektedir. Eski hâle getirme mümkün ve daha ucuzsa, onarım bedeli ile ürün kaybı tazmin ettirilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

Komşu inşaatı nedeniyle zarar gören maliklerin en sık yaptığı hata, inşaat başlamadan önce kendi binasının durumunu belgelememesidir. Kazı başladıktan sonra duvarda görülen bir çatlağın inşaattan mı, yoksa binanın yaşından mı kaynaklandığı tartışmalı hale gelir. İnşaat başlamadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi veya en azından tarihli fotoğraf ve videolarla mevcut durumun kayda alınması, ileride illiyet bağının ispatını büyük ölçüde kolaylaştırır.

İkinci hata, yalnızca yükleniciye karşı başvuru yapılmasıdır. Kat karşılığı inşaatlarda arsa sahipleri de taşınmaz maliki sıfatıyla sorumlu tutulabilir. Sorumluların tamamına karşı arabuluculuk başvurusu yapılması, ileride davanın eksik taraflarla açılması riskini ortadan kaldırır.

Üçüncü hata, zararın bir kısmının giderilmesi karşılığında kapsamı belirsiz bir ibraname imzalanmasıdır. Kazı ve temel çalışmalarının etkisi bazen aylar sonra ortaya çıkar. Anlaşma yapılacaksa, hangi zararların karşılandığı ve sonradan ortaya çıkacak zararların saklı tutulup tutulmadığı açıkça yazılmalıdır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kentsel dönüşüm kapsamında yan parselde dört katlı bodrum kazısı yapılır. İksa yetersiz kalır, bitişik apartmanın zemini oturur ve duvarlarda geniş çatlaklar oluşur. Apartman sakinleri delil tespiti yaptırır, arabuluculuktan sonra arsa malikleri ve yükleniciye karşı dava açar. Mahkeme, onarım bedeli ve onarım süresindeki kira giderlerinin müteselsilen ödenmesine karar verir.

Örnek 2: Komşu inşaatta kazık çakılması sırasında eski bir evin sıvaları dökülür. Yüklenici, evin zaten eski olduğunu ve çatlakların önceden bulunduğunu savunur. Ev sahibi inşaat öncesinde delil tespiti yaptırmışsa, yeni oluşan hasar kolayca ayırt edilir.

Örnek 3: İnşaat sırasında yağmur sularının yönlendirilmemesi nedeniyle komşu binanın bodrum katını su basar. Su baskınında zarar gören eşyalar ve bodrumun onarım bedeli TMK m. 730’a göre istenir.

Sıkça sorulan sorular

Zarar görenin izleyeceği yol

Komşu parselde inşaat başlayacağını öğrenen malik, önce binasının durumunu delil tespitiyle belgeletmeli, belediyeden ruhsat ve iksa bilgilerini almalı ve arsa maliki ile yükleniciye yazılı bildirimde bulunmalıdır. Hasar görülürse yeni bir delil tespiti istenmeli, tehlike varsa ihtiyati tedbire başvurulmalı, ardından arabuluculuk ve tazminat davası yoluna gidilmelidir.

İlgili yazılar: Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK 69), Komşuluk Hukukunda Taşkın Kullanma (TMK 737), Sınır Duvarı, Çit ve Sınır Uyuşmazlıkları, Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.