Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK 69)

Komşu binanın çatısından düşen kiremit park hâlindeki aracı ezer. Bakımsız bir binanın balkonundan kopan sıva parçası yoldan geçen birini yaralar. Üst kattaki dairenin çürümüş tesisatından sızan su, alt kattaki dairenin tavanını ve eşyalarını mahveder. Bahçe duvarı yıkılarak komşunun deposuna zarar verir. Bu olayların ortak noktası, zararın bir yapının bozukluğundan veya bakımsızlığından doğmasıdır.

Kanun bu tür zararlar için yapı malikine ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklemiştir. Bu yazıda yapı malikinin sorumluluğunun şartları, sorumlu kişiler, kurtuluş imkânları, zarar tehlikesinin önlenmesi, apartmanlarda ve kiracılı yapılarda durum, ispat ve dava yolu anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Sorumluluğun niteliği: kusursuz sorumluluk

Haksız fiil sorumluluğunda kural, zarar verenin kusurlu olmasıdır (TBK m. 49). TBK m. 69 bu kuralın istisnasıdır. Yapı maliki, yapıyı kendisi inşa etmemiş, bozukluğu bilmemiş ya da bakım için gerekli özeni gösterdiğini düşünüyor olsa bile sorumludur. Kanun, yapıdan yararlanan ve yapı üzerinde hâkimiyet kuran kişinin, yapının yol açtığı zararlara da katlanmasını adil bulmuştur.

Bu nedenle davada tartışılan konu malikin kusuru değil, yapıda nesnel olarak bir bozukluk veya bakım eksikliği bulunup bulunmadığıdır. Malikin özensizliği bu tespiti kolaylaştırsa da şart değildir.

Sorumluluğun şartları

Bina veya yapı eseri

Sorumluluğun konusu, araziye bağlı ve insan eliyle yapılmış kalıcı yapılardır. Binalar, bahçe ve istinat duvarları, çatılar, balkonlar, merdivenler, asansörler, köprüler, kanalizasyon ve su tesisatı, reklam panoları ve benzeri tesisler bu kapsamda değerlendirilir. Binaya bağlı olan ve onun bütünleyici parçası sayılan tesisat da yapı eseri içinde yer alır.

Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği

Yapım bozukluğu, yapının inşa edilirken teknik kurallara aykırı yapılmasıdır. Yetersiz demir kullanılan bir balkon, eğimi hatalı çatı veya drenajı yapılmamış bir istinat duvarı bu türdendir. Bakım eksikliği ise yapının zamanla yıpranmasına rağmen gerekli onarım ve bakımın yapılmamasıdır. Çürümüş su boruları, gevşemiş kiremitler, çatlamış cephe sıvaları ve paslanmış korkuluklar bakım eksikliğinin tipik örnekleridir.

Yapının olağan kullanım ve olağan hava koşulları karşısında güvenli olması beklenir. Mevsimine göre olağan sayılan bir fırtınada uçan çatı kaplaması, çoğu zaman bakım eksikliğine işaret eder. Ancak olağanüstü bir doğa olayı karşısında yapının dayanması beklenemeyebilir.

Zarar ve illiyet bağı

Zarar görenin maddi veya manevi bir zarara uğramış olması ve bu zararın yapının bozukluğundan ya da bakım eksikliğinden doğmuş olması gerekir. Hasar gören araç, yaralanan kişi, ıslanan eşya ve kullanılamayan iş yeri zarar kalemleri olarak gösterilebilir. Yaralanma hâlinde tedavi giderleri, kazanç kaybı ve manevi tazminat da istenebilir.

Kim sorumludur?

Malik: Sorumlu, olay tarihindeki yapı malikidir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde maliklerin hepsi zarar görene karşı sorumludur.

İntifa ve oturma hakkı sahipleri: Binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, intifa ve oturma hakkı sahipleri malikle birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m. 69/2). Zarar gören bu kişilerden birine veya hepsine birden başvurabilir.

Kiracı: Kiracı, TBK m. 69 anlamında sorumlu değildir. Kiracının kullanım hatası, örneğin açık bırakılan musluk yüzünden alt kata su sızması, genel haksız fiil hükümlerine göre kiracının kusur sorumluluğunu doğurur. Yapının tesisatındaki eskime ise malikin sorumluluğundadır. Malik ile kiracı arasındaki ilişkide, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu da dikkate alınır.

Rücu: Malik zararı ödedikten sonra, yapım bozukluğuna yol açan müteahhide veya bakım eksikliğinden sorumlu yöneticiye, kiracıya ya da başka bir kişiye rücu edebilir (TBK m. 69/3). Rücu imkânı, zarar görene karşı malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Malik sorumluluktan nasıl kurtulabilir?

Kusursuz sorumlulukta malik, özen gösterdiğini ispat ederek kurtulamaz. Ancak illiyet bağını kesen ağır bir sebep varsa sorumluluk doğmaz. Bu sebepler şunlardır:

• Mücbir sebep: Olağanüstü şiddette bir deprem, sel veya fırtına gibi, önlenmesi ve öngörülmesi mümkün olmayan doğa olayları.
• Zarar görenin ağır kusuru: Zarar görenin uyarılara rağmen tehlikeli bölgeye girmesi veya yapıya kendisinin zarar vermesi.
• Üçüncü kişinin ağır kusuru: Bir başkasının yapıya kasten veya ağır ihmalle zarar vermesi ve zararın bundan doğması.

Bu sebeplerin illiyet bağını tamamen kesecek ağırlıkta olması gerekir. Yapıdaki bakım eksikliği de zarara katkıda bulunmuşsa, hâkim tazminattan indirim yapabilir ancak sorumluluğu tamamen kaldırmayabilir. Zarar görenin müterafik kusuru da indirim sebebidir (TBK m. 52).

Zarar doğmadan önlem istemek

TBK m. 70, zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişiye önleyici bir hak tanır. Komşu binanın çatısı çökmek üzereyse, bahçe duvarı yamulmuşsa veya üst kattaki tesisat sürekli damlıyorsa, zararın doğmasını beklemeye gerek yoktur. Tehlike altındaki kişi, maliki gerekli önlemleri almaya davet edebilir; yanıt alamazsa mahkemeden önlem alınmasına karar verilmesini isteyebilir. Acil durumlarda ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Kamu hukuku kuralları da bu korumayı tamamlar. Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar için belediyeye başvurulabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca belediye, tehlikeli yapı hakkında tespit yaparak malike süre verir ve gerekirse yıkım işlemlerini yürütür.

Apartmanlarda ortak yerler ve bağımsız bölümler

Kat mülkiyetine tabi bir apartmanda zarar, bir bağımsız bölümden veya ortak yerlerden kaynaklanabilir. Üst kattaki dairenin kendi tesisatından sızan su, o bağımsız bölümün malikinin sorumluluğundadır. Çatı, cephe, ana su ve kanalizasyon hatları, asansör ve merdivenler ise ortak yer niteliğindedir ve buralardan doğan zararlardan kat malikleri birlikte sorumludur.

Ortak yerlerin bakımı kural olarak yönetici ve kat malikleri kurulu tarafından yürütülür. Ortak yerdeki bakım eksikliğinden zarar gören kişi, kat maliklerine karşı dava açabilir. Kat maliklerinin kendi aralarındaki pay ve rücu ilişkisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre çözülür.

Su sızıntısının kaynağı çoğu zaman uyuşmazlık konusudur. Sızıntının hangi daireden, hangi tesisattan ve hangi sebeple geldiğinin teknik olarak tespiti için delil tespiti istenmesi en sağlıklı yoldur.

İspat ve delil tespiti

Zarar gören, yapıda bozukluk veya bakım eksikliği bulunduğunu, zararı ve ikisi arasındaki bağı ispat eder. Olayın hemen ardından alınacak deliller büyük önem taşır:

• Zararın ve yapının durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve videolar,
• Kolluk tutanağı veya itfaiye raporu,
• Tanık beyanları,
• Hasar gören eşyanın faturaları ve onarım teklifleri,
• Sigorta eksper raporu.

Yapının durumu kısa sürede değişebileceğinden, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istenmesi yerinde olur (6100 sayılı HMK m. 400). Bilirkişi, keşif sırasında bozukluğun veya bakım eksikliğinin niteliğini, zararın kaynağını ve onarım bedelini belirler. Malik delil tespitinden sonra onarım yapsa bile tespit raporu delil olarak kalır.

Sigorta yönü

Araç hasarında kasko, konut hasarında konut sigortası zararı ödeyebilir. Sigorta şirketi ödediği tutar kadar sigortalının yerine geçer ve yapı malikine rücu eder. Malikin yaptırdığı mali sorumluluk sigortası varsa, zarar gören doğrudan bu sigortacıya da başvurabilir. Zorunlu deprem sigortası ise yalnızca sigortalı binanın kendi hasarını karşılar, üçüncü kişilerin zararını kapsamaz.

Zamanaşımı ve görevli mahkeme

Tazminat istemi, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde olay tarihinden başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m. 72). Zarar, ceza kanunlarının daha uzun zamanaşımı öngördüğü bir suçtan, örneğin taksirle yaralamadan doğmuşsa, ceza zamanaşımı uygulanır.

Davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. Zarar gören tüketici ve davalı malik bir ticari işletme ise veya taraflar tacirse, görev kuralları ayrıca değerlendirilir. Uyuşmazlık komşu taşınmaz malikleri arasında ve komşu hakkından kaynaklanıyorsa ya da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğuyorsa, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yoldan geçen bir kişinin yaralanması gibi komşuluk ilişkisi dışındaki olaylarda bu şart aranmaz; taraflar isterse ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir. Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun görev hükmü uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Güncel Yargıtay kararları

Yargıtay, TBK m. 69’daki sorumluluğu “ağırlaştırılmış özen sorumluluğu” olarak nitelendirmekte ve malike kurtuluş kanıtı getirme imkânı tanımamaktadır. Kararlarda öne çıkan dört nokta şunlardır.

Kurtuluş kanıtı yoktur; güvenlik tertibatının eksikliği de bakım eksikliğidir

Aynı kararda malikin ancak illiyet bağını kesen sebeplerin varlığı hâlinde sorumluluktan kurtulabileceği vurgulanmıştır. Bu yaklaşım Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/4313, K. 2020/654, T. 03.02.2020 sayılı kararında da yer almakta; sorumlu malikin gerçek kişi, özel hukuk tüzel kişisi ya da kamu tüzel kişisi olabileceği belirtilmektedir. Uygulamada bu ilke, korkuluğu bulunmayan merdiven ve teraslar, uyarı işareti konulmamış çukurlar ve koruma kapağı olmayan rögarlar gibi durumlarda önem kazanır.

Yapım bozukluğu ile bakım eksikliği ayrımı sonucu değiştirmez

Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2018/1881, K. 2020/3079, T. 02.06.2020 sayılı kararında, malikin sorumluluğu için yapım bozukluğu ya da bakım eksikliğinden birinin bulunmasının yeterli olduğunu, iki hâl arasındaki ayrımın sorumluluğun doğması bakımından önem taşımadığını belirtmiştir. Ayrım, malikin sonradan müteahhide mi, bakım sorumlusuna mı rücu edeceğinde anlam kazanır.

Kiracı ile malik arasında kusur paylaşımı

Su baskını ve tesisat hasarı dosyalarında zararın bir bölümü yapının bakımsızlığından, bir bölümü kiracının kullanımından doğabilir. Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, kiralanan iş yerinde dondan kırılan çeşme nedeniyle doğan zararda bilirkişinin kiracıyı ve yapı malikini yarı yarıya kusurlu bulduğu raporun dikkate alınması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Bu karar, sigorta şirketinin rücu davasında malikin sorumluluğunun kiracının kusuru oranında azalabileceğini göstermektedir. Kiracının kusuru illiyet bağını tamamen kesecek ağırlıkta değilse malik sorumluluktan kurtulmaz; yalnızca tazminattan indirim gündeme gelir.

Zarar yapının kendisinden doğmalıdır

TBK m. 69, zararın yapının yapım bozukluğundan veya bakım eksikliğinden kaynaklandığı durumları kapsar. Yapı üzerinde ya da yanında yürütülen bir faaliyetten, örneğin bir iş makinesinin kullanımından doğan zararda bu hüküm uygulanmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/137, K. 2024/1011, T. 22.04.2024 sayılı kararında, vinçte meydana gelen zararda binanın yapımı ve bakım eksikliğine dayanan kusursuz sorumluluğun uygulanma yeri bulunmadığını kabul etmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Davayı yalnızca yöneticiye ya da kiracıya karşı açmak. TBK m. 69’daki sorumlu, olay tarihindeki yapı malikidir; ortak yerlerden doğan zararda kat malikleri sorumludur.
• Bakım yaptırıldığını gösteren faturalarla sorumluluktan kurtulmaya çalışmak. Kurtuluş kanıtı yoktur; yalnızca illiyet bağını kesen ağır sebep sonuç doğurur.
• Olaydan sonra delil tespiti istemeden onarım yaptırmak veya yaptırılmasına izin vermek. Hasarın kaynağı sonradan ispat edilemeyebilir.
• Sızıntının kaynağını belirlemeden üst kat malikine dava açmak. Su ortak tesisattan geliyorsa sorumlular kat malikleridir.
• Komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuğa başvurmadan dava açmak (HUAK m. 18/B).
• İki yıllık zamanaşımını kaçırmak. Süre, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden başlar; taksirle yaralama gibi suç oluşturan olaylarda ceza zamanaşımı uygulanabilir.

Süreler ve görev özeti

• Zamanaşımı: Öğrenmeden itibaren iki yıl, her hâlde olaydan itibaren on yıl; suç oluşturan fiilde daha uzun ceza zamanaşımı (TBK m. 72).
• Görevli mahkeme: Kural olarak asliye hukuk; kat malikleri arasındaki KMK uyuşmazlıklarında sulh hukuk; kamu idaresinin tesislerinden doğan zararlarda idari yargı.
• Dava şartı arabuluculuk: Komşu hakkı ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu.
• Delil tespiti: Sulh hukuk mahkemesinden, dava açılmadan önce de istenebilir (HMK m. 400).

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Fırtınalı bir günde komşu binanın gevşek çatı kiremitleri park hâlindeki araca düşer. Meteoroloji kayıtları rüzgârın mevsim normalleri içinde olduğunu gösterir. Bilirkişi kiremitlerin yıllardır bakımsız olduğunu tespit eder. Bina malikleri, araçtaki hasar ve değer kaybından TBK m. 69 uyarınca sorumludur.

Örnek 2: Alt kattaki daire malikinin tavanında sürekli rutubet oluşur. Delil tespitinde suyun üst kattaki dairenin banyo tesisatından sızdığı belirlenir. Üst kat maliki, tesisatın eski olduğunu ve kendisinin kiracıya verdiğini söyleyerek sorumluluktan kaçınamaz. Malik zararı karşılar; tesisatın kiracının kullanım hatasıyla bozulduğunu ispat ederse kiracıya rücu edebilir.

Örnek 3: Komşu arsadaki eski istinat duvarı çatlamış ve eğilmiştir. Henüz bir zarar doğmamıştır. Tehlike altındaki malik, TBK m. 70’e dayanarak duvarın güçlendirilmesini ister; yanıt alamayınca mahkemeden tedbir talep eder ve belediyeye de başvurur.

Sıkça sorulan sorular

Zarar görenin izleyeceği yol

Yapıdan zarar gören kişi olay yerini ve zararı derhâl belgelemeli, gerekiyorsa kolluk veya itfaiye tutanağı aldırmalı, yapının durumu değişmeden sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemelidir. Ardından yapı malikine yazılı olarak başvurulmalı, sigorta şirketine bildirim yapılmalı ve iki yıllık zamanaşımı süresi içinde tazminat davası açılmalıdır. Zarar henüz doğmamışsa TBK m. 70’e göre önlem istenmeli ve belediyeye başvurulmalıdır.

Bu konuyla bağlantılı yazı: Deprem Sonrası Cezai ve Hukuki Sorumluluk: Yıkılan Binalarda Kim, Neden ve Ne Kadar Sorumludur?.

İlgili yazılar: Komşu İnşaatından Doğan Zarar (TMK 730 ve 738), Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası, Ortak Yerlerde Değişiklik ve Projeye Aykırılık (KMK 19)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.