Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası

Riskli yapı tespiti, bir binanın deprem gibi afetler karşısında yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığının bilimsel ve teknik verilere dayanılarak belirlenmesidir. Tespit, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında lisanslı kuruluşlarca yapılır ve tapu kaydına işlenir. Tespitin maliklere bildiriminden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ve uzmanlardan oluşan teknik heyetçe incelenir. Teknik heyet kararına karşı da idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Riskli yapı kavramı

Kanun, riskli yapıyı riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlar. Bu tanımda iki ayrı durum vardır: ekonomik ömrünü tamamlamış yapı ve teknik olarak riskli bulunan yapı. Uygulamada tespitlerin büyük kısmı ikinci gruba girer.

Riskli yapı ile riskli alan farklı kavramlardır. Riskli alan, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bir bölgenin Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmesidir. Riskli yapı ise tek bir binaya ilişkindir. İki işleme karşı itiraz ve dava yolları da farklı işler.

Tespit nasıl yapılır?

Başvuru

Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, lisanslı bir kuruluşa başvurarak tespit yaptırabilir. Diğer maliklerin rızası aranmaz. Bakanlık ve belirli durumlarda belediyeler de tespiti resen yaptırabilir ya da maliklere süre vererek yaptırmalarını isteyebilir.

Teknik inceleme

Lisanslı kuruluş, binada Riskli Binaların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde inceleme yapar. Bu incelemede taşıyıcı sistemin planı çıkarılır, kolon ve kirişlerden karot numunesi alınarak beton dayanımı ölçülür, donatı tespiti yapılır ve zemin özellikleri değerlendirilir. Sonuçta binanın deprem performansına ilişkin bir rapor hazırlanır.

Raporun güvenilirliği bu ölçümlere bağlıdır. Karot sayısının yetersiz olması, numunelerin taşıyıcı olmayan elemanlardan alınması, donatı tespitinin yapılmaması ya da zemin verisinin varsayıma dayanması, itirazda ve davada ileri sürülebilecek başlıca teknik eksikliklerdir.

Müdürlük incelemesi ve tapuya şerh

Rapor, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne ya da yetki devredilmiş idareye sunulur. İdare raporu inceler ve uygun bulursa tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu müdürlüğü, taşınmazın beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesini işler ve durumu maliklere bildirir.

Riskli yapı belirtmesi, taşınmazın satışını yasaklamaz. Ancak alıcı yapının riskli olduğunu tapu kaydından öğrenir ve yıkım sürecinden etkilenir. Banka kredisi ve konut sigortası işlemlerinde de bu kayıt dikkate alınır.

İtiraz süresi ve yeri

İtiraz süresi, tespitin malike bildirildiği tarihten itibaren 15 gündür. Bu süre kaçırılırsa tespit kesinleşir. Mevzuattaki son değişikliklerle bildirim yöntemleri çeşitlenmiştir; tebligatın yanında riskli yapı listesinin binaya asılması ve muhtarlıkta ilan edilmesi de öngörülmüştür. Malikin, bina girişinde asılan bir duyuruyu ya da e-Devlet bildirimini görmezden gelmemesi bu nedenle önemlidir.

İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki il müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye yazılı olarak yapılır. İtiraz dilekçesinde şu hususlara yer verilmelidir:

• Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri.
• Tespit raporunun tarihi ve hazırlayan kuruluş.
• Raporun teknik olarak neden hatalı olduğu: karot sayısı, numune yerleri, beton dayanımı değerlendirmesi, donatı bilgileri.
• Varsa malik tarafından yaptırılan ikinci bir teknik rapor ya da uzman görüşü.

Teknik gerekçesi olmayan, yalnızca “bina sağlamdır” diyen itirazların kabul edilme ihtimali düşüktür. İtirazın bir inşaat mühendisinin değerlendirmesiyle desteklenmesi yararlıdır.

Teknik heyet incelemesi

İtirazlar, Bakanlıkça üniversitelerin ilgili bölümlerinden öğretim üyeleri ile Bakanlık uzmanlarından oluşturulan teknik heyetlerde incelenir. Teknik heyet raporu ve itirazı birlikte değerlendirir; gerekirse binada yeniden inceleme yaptırır. Heyet itirazı kabul ederse riskli yapı belirtmesi terkin edilir. Reddederse tespit kesinleşir ve süreç yıkım aşamasına geçer.

Teknik heyet kararı maliklere bildirilir. Bu kararla birlikte idari süreç tamamlanmış olur ve dava açma süresi başlar.

İptal davası

Süre

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır. Teknik heyet kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalıdır.

İtiraz yolu tüketilmeden doğrudan dava açılması riskli bir tercihtir. Danıştay, itiraz teknik heyetçe sonuçlandırılmadan açılan davayı vaktinden önce açılmış dava sayarak usulden incelemektedir. Bu yüzden önce 15 günlük süre içinde itiraz edilmesi, teknik heyet kararının ardından 30 gün içinde dava açılması güvenli yoldur.

Görevli mahkeme ve davalı

Görevli mahkeme, yapının bulunduğu yer idare mahkemesidir. Davalı, tespiti onaylayan ve itirazı reddeden idaredir; çoğunlukla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır. Tespiti yapan lisanslı kuruluş davalı değildir; ancak raporu nedeniyle zarara uğrayan malik ondan ayrıca tazminat isteyebilir.

Mahkemenin incelemesi

Mahkeme davada bilirkişi heyeti görevlendirir. Heyet, raporun dayandığı ölçümleri ve hesapları yeniden değerlendirir; gerekirse binadan yeni numune alır. Danıştay, riskli yapı davalarında yalnızca kâğıt üzerindeki inceleme ile yetinilmemesini, binada keşif yapılmasını ve teknik eksikliklerin giderilmesini aramaktadır.

Yürütmenin durdurulması

Kanunun ilk hâlinde bu davalarda yürütmenin durdurulması kararı verilemeyeceği öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu yasağı 2014 yılında iptal etti. Bugün mahkeme, İYUK m. 27’deki koşullar varsa yürütmenin durdurulmasına karar verebilir. Yıkımın geri dönüşü olmayan niteliği nedeniyle telafisi güç zarar koşulu çoğunlukla gerçekleşir; belirleyici olan raporun açıkça hukuka aykırı olup olmadığıdır.

Danıştay kararlarında riskli yapı itirazı

Riskli yapı davalarında Danıştay kararları, davanın açılma zamanı, teknik heyetin inceleme kapsamı, keşif ve bilirkişi incelemesinin gerekliliği ve yıkım süresi bakımından yol gösterir.

Teknik heyet kararı beklenmeden açılan dava

Bu dosyada malik, riskli yapı tespitine 20.06.2018 tarihinde itiraz etmiş, ancak davayı teknik heyet karar vermeden 02.07.2018 tarihinde açmıştır. Teknik heyet itirazı 05.12.2018 tarihinde reddetmiştir. Daire, itiraz açıkça ya da cevap verilmeyerek reddedilmeden ve tespit kesinleşmeden açılan davayı erken açılmış saymıştır. Kararda bir üye, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak esasa girilmesi gerektiği görüşüyle karşı oy kullanmıştır. Uygulamada güvenli yol, itiraz edildikten sonra teknik heyet kararının tebliğini beklemek ve dava süresini bu tebliğden itibaren hesaplamaktır.

Teknik heyet itiraz sebepleriyle bağlı değildir

Danıştay’ın aktardığı Uygulama Yönetmeliği hükmüne göre teknik heyet, raporda eksiklik görürse raporu düzeltilmek üzere lisanslı kuruluşa geri gönderir ve eksikliklerin tamamı giderildikten sonra nihai kararı verir. Heyet gerek görürse yapıyı yerinde inceleyebilir. Ancak yapının riskli olup olmadığı, tespitin yapıldığı tarihteki durumuna göre belirlenir. Aynı rapor hakkında karara bağlanmış bir itirazdan sonra başka bir malikin itirazı üzerine yeniden inceleme yapılmaz. Bu son kural, bağımsız bölüm maliklerinin itirazı birlikte ve eksiksiz hazırlamasını gerekli kılar.

Keşif sonucunda güçlendirme yolu

Bu dosyada idare mahkemesi keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırmıştır. Bilirkişi yapıyı riskli bulmakla birlikte güçlendirmenin ekonomik olarak mümkün olduğunu belirtmiştir. Malikler güçlendirme projesi sunmuş, yapı ruhsatı alınmış ve riskli yapı şerhi kaldırılmıştır. Bunun üzerine dava konusuz kalmıştır. Riskli yapı tespiti her durumda yıkımla sonuçlanmak zorunda değildir. Teknik veriler elveriyorsa güçlendirme seçeneği davada ayrıca değerlendirilmelidir.

Kesinleşmeden sonra yıkım ve tahliye süresi

Kararda özetlenen ilk derece gerekçesine göre, tespit kesinleştikten sonra maliklere doksan günü geçmeyen bir süre verilerek tahliye ve yıkım istenir. Bağımsız bölümde kiracı ya da ayni hak sahibi varsa tahliye onları da kapsar. Yıkım ve tahliye işlemi, riskli yapı tespitinden ayrı bir işlem olarak dava konusu yapılabilir. Ancak tespitin süresinde itiraz edilmeden kesinleşmiş olması, yıkım işlemine karşı açılan davada tespitin yeniden tartışılmasını güçleştirir.

Tespit kesinleştikten sonra

Yıkım için süre

Tespit kesinleşince maliklere yapıyı yıktırmaları için süre verilir. Önceki düzenlemede bu sürenin altmış günden az olmaması öngörülüyordu; güncel uygulamada maliklere doksan günü geçmemek üzere süre verilmektedir. Malikler süre içinde yıkmazsa yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilir; mülki amirlik tahliyeyi sağlar ve yıkım idarece yapılır. Yıkım masrafı maliklerden tahsil edilir.

Salt çoğunluk kararı

Yıkımdan sonra parselde yapılacak yeni yapı, kat karşılığı inşaat ya da paylaşım konusunda malikler toplanarak karar verir. Kanunun ilk hâlinde bu karar için hisseler oranında üçte iki çoğunluk aranıyordu. 7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten sonra hisseler oranında salt çoğunluk yeterlidir. İnternette hâlâ üçte iki çoğunluktan söz eden kaynaklar bulunsa da güncel kural salt çoğunluktur.

Karara katılmayanların payları

Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma yoluyla karara katılan diğer paydaşlara satılır. Paydaşlar almazsa pay, idare tarafından satın alınabilir ya da Hazine adına tescil edilebilir. Bu satış işlemleri de ayrı idari işlemlerdir ve dava konusu yapılabilir. Satış değerinin rayiç bedelin altında belirlendiği iddiası bu davalarda en sık ileri sürülen gerekçedir.

Lisanslı kuruluşun sorumluluğu

Tespit raporunu hazırlayan kuruluş, Bakanlıkça verilen lisansa dayanarak çalışır ve raporun doğruluğundan sorumludur. Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiği, ölçümlerin yapılmadığı ya da başka bir binaya ait verilerin kullanıldığı anlaşılırsa Bakanlık, kuruluşun lisansını askıya alabilir veya iptal edebilir. Bu tür durumlarda resmî belgede sahtecilik gibi suçlar yönünden ceza soruşturması da gündeme gelebilir.

Hatalı rapor nedeniyle zarara uğrayan malik, kuruluşa karşı genel hükümlere göre tazminat davası açabilir. Bu dava adli yargıda görülür. Zarar kalemleri arasında yıkım nedeniyle kaybedilen kira geliri, taşınma giderleri ve yapının değer kaybı sayılabilir. Raporu sipariş eden malik ile kuruluş arasında bir sözleşme ilişkisi bulunduğundan, sipariş veren malik için TBK’nın eser sözleşmesine ilişkin hükümleri de dikkate alınır.

Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar

Riskli yapı süreci çoğu zaman kat malikleri arasında anlaşmazlık doğurur. Bir kısım malik dönüşümü hızlandırmak isterken diğerleri itiraz eder. Salt çoğunlukla alınan karar, azınlıkta kalan malikler için bağlayıcıdır; ancak karar toplantısının usulüne uygun yapılmaması, maliklere toplantı tebligatının gönderilmemesi ya da gündemin açıkça belirtilmemesi kararın sakatlığına yol açabilir. Bu nedenle toplantıya çağrının, ispatı kolay olacak biçimde noter aracılığıyla ve maliklerin hazırlanmasına imkân verecek bir süre önceden yapılması yerinde olur. Toplantı tutanağına katılanların hisse oranları ve oyları ayrı ayrı yazılmalıdır.

Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin durumu

Riskli yapıda oturan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de yıkım sürecinden etkilenir. Malikler ve kiracılar için kanun kapsamında belirli koşullarla kira yardımı ya da geçici konut desteği verilebilir. Kira sözleşmesi, yapının yıkılması nedeniyle ifa imkânsızlığına uğrar. Kiracının yaptığı faydalı masraflar ve ödediği peşin kiralar bakımından kiraya verenle arasındaki ilişki TBK hükümlerine göre çözülür.

Süreç özeti

1. Malik başvurusu ve lisanslı kuruluşun teknik incelemesi
2. Raporun müdürlükçe onaylanması ve tapuya şerh
3. Bildirimden itibaren 15 gün içinde itiraz
4. Teknik heyet incelemesi ve kararı
5. Tebliğden itibaren 30 gün içinde iptal davası
6. Kesinleşmede yıkım süresi ve salt çoğunluk kararı

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Riskli yapı tespitine karşı savunmada süreler kısadır: itiraz için 15 gün, dava için 30 gün. İtirazın teknik eksikliklere dayanması, mümkünse bir mühendis görüşüyle desteklenmesi ve teknik heyet kararının ardından yürütmenin durdurulması talebiyle dava açılması gerekir. Tespit kesinleştikten sonra ise salt çoğunluk kararı ve pay satışı aşamalarında maliklerin rayiç bedel ve arsa payı haklarını takip etmesi önem taşır.

İlgili yazılar: İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Hukuki Niteliği, Sınırları ve İptali, Yapı Ruhsatı İptal Davası: Komşunun Dava Hakkı, Süre ve Yürütmeyi Durdurma, Yıkım Kararı İptal Davası: Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ve 60 Günlük Süre, Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK 69)

Mevzuat: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun · 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.