Sınır Duvarı, Çit ve Sınır Uyuşmazlıkları

Bahçeli evlerde, tarlalarda ve bitişik parsellerde sınır, komşuluk ilişkisinin en hassas noktasıdır. Komşu, yıkılan eski taş duvarın yerine yeni bir duvar örer, ancak duvar birkaç metre içeri girmiştir. Bir taraf ortak çitin onarım masrafına katılmak istemez. Diğer taraf, aradaki duvarı tek başına yükseltmek veya yıkmak ister. Yıllardır yerinde duran bir çitin tapu sınırıyla uyuşmadığı ortaya çıkar.

Bu yazıda sınırın nasıl belirlendiği, sınır duvarının kime ait olduğu, paylı mülkiyetteki bir sınır duvarı üzerinde kimin ne yapabileceği, yapım ve onarım giderlerinin paylaşımı, sınırı aşan duvar ve çitler ile dava yolları anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Sınır nasıl belirlenir?

Tapulu bir taşınmazın sınırı, tapu planları (kadastro paftası) ve zemindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Zemindeki eski bir duvar, taş sıra veya ağaç dizisi ile paftadaki sınır çoğu zaman tam olarak örtüşmez. Kanun bu durumda plandaki sınırı esas alır (TMK m. 719/2). Bu nedenle “duvar otuz yıldır burada” demek, tek başına duvarın bulunduğu yerin sınır olduğunu göstermez.

Heyelan bölgesi olduğu yetkili makamlarca belirlenen yerlerde bu kural uygulanmaz. Toprak kayması nedeniyle zemin hareket etmişse, sınırın belirlenmesinde özel değerlendirme yapılır.

Sınırın zeminde nerede olduğunu öğrenmek için tapu müdürlüğü veya kadastro müdürlüğünden aplikasyon yapılması istenebilir. Lisanslı harita ve kadastro mühendislik büroları da paftadaki koordinatları zemine aplike ederek sınır noktalarını işaretler. Bu işlem, uyuşmazlığın büyümeden çözülmesi için çoğu zaman ilk adımdır.

Sınır belirleme yükümlülüğü

Sınır belli değilse, her arazi maliki komşusunun istemi üzerine sınırın belirlenmesine katkıda bulunmak zorundadır (TMK m. 720). Bu katkı, tapu planlarının düzeltilmesine veya zemine sınır işaretleri konulmasına katılmayı kapsar. Komşu bu işbirliğinden kaçınırsa, mahkemeden sınırın belirlenmesi istenebilir. Kadastro paftasındaki teknik hatalara ilişkin düzeltmeler ise kadastro mevzuatındaki özel usullere tabidir.

Sınır duvarı kime aittir?

Paylı mülkiyet karinesi

TMK m. 721, iki taşınmazı ayıran duvar, parmaklık ve çit gibi sınırlıkların aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı olduğunu kabul eder. Bu bir karinedir. Duvarın yalnızca bir komşuya ait olduğunu ileri süren taraf bunu ispat etmelidir.

Duvarın tek bir komşuya ait olduğunu gösteren olgular şunlar olabilir:

• Duvarın tamamen bir parselin sınırları içinde kalması,
• Duvarın bir komşu tarafından kendi masrafıyla yapıldığına dair belgeler,
• Duvarın bir binanın taşıyıcı veya dış duvarı olması,
• Yerel âdete göre duvarın yapısının (örneğin destek ayaklarının bir tarafta olması) mülkiyeti gösterdiği durumlar.

Paylı sınır duvarı üzerinde yetkiler

Sınır duvarı paylı mülkiyetteyse, paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini ve küçük onarımları yapabilir (TMK m. 690). Duvarın yükseltilmesi, kalınlaştırılması veya malzemesinin değiştirilmesi gibi önemli işler için pay ve paydaş çoğunluğu, yani iki komşunun anlaşması gerekir (TMK m. 691). Duvarın tamamen yıkılması veya amacının değiştirilmesi ise olağanüstü yönetim işidir ve her iki komşunun kabulüne bağlıdır (TMK m. 692).

Bu nedenle komşulardan biri, ortak sınır duvarını diğerinin rızası olmadan yıkamaz veya kendi binasının bir parçası hâline getiremez. Rızası alınmayan komşu, el atmanın önlenmesi ve eski hâle getirme isteyebilir.

Yapım ve onarım giderleri

TMK m. 749, kural olarak her arazi malikinin kendi taşınmazının sınırını çevirmek için yaptığı giderleri karşılayacağını söyler. Bir komşu kendi isteğiyle duvar veya çit yaptırıyorsa, diğer komşudan bu giderin bir kısmını isteyemez. Duvar kendi arazisi içinde kalıyorsa mülkiyeti de ona ait olur.

Sınır duvarı paylı mülkiyetteyse, bakım, onarım ve yönetim giderleri paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır (TMK m. 694). Payına düşenden fazlasını ödeyen komşu, diğerine rücu edebilir. Komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere her malik yararlanması oranında katılır (TMK m. 750).

Sınırların çevrilme yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır (TMK m. 749/2). Kentsel alanlarda bahçe duvarlarının yüksekliği, malzemesi ve konumu imar mevzuatı ve belediye yönetmelikleriyle belirlenebilir. Bu nedenle yeni bir duvar yapılmadan önce ilgili belediyeden bilgi alınmalıdır.

Sınırı aşan duvar ve çit

Komşu, duvarını veya çitini tapu sınırını aşarak diğer parselin içine yapmışsa, taşmanın büyüklüğüne ve niteliğine göre farklı yollar gündeme gelir:

• El atmanın önlenmesi ve kal: Sınırı aşan duvar veya çit, komşunun mülkiyet hakkına haksız el atmadır. Malik, el atmanın önlenmesini ve taşan kısmın yıkılarak kaldırılmasını isteyebilir (TMK m. 683/2). Bu dava için zamanaşımı işlemez. Konu Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) Davası: Kimlere Açılır, Kal ve Ecrimisil yazımızda ele alınmıştır.
• Ecrimisil: Komşunun sınırı aşarak kullandığı alan için geçmiş beş yıla kadar haksız işgal tazminatı istenebilir.
• Taşkın yapı: Taşan yapı bir bina ise ve yapan iyiniyetliyse, zarar gören malikin süresinde itiraz etmemesi hâlinde taşkın yapı hükümleri uygulanabilir. Yapan, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir (TMK m. 725). Bu konu Taşkın Yapı (TMK 725): Komşu Araziye Taşan Binanın Hukuki Durumu yazımızda anlatılmıştır.

Basit bir çit veya bahçe duvarının birkaç santimetre taşması durumunda, kal kararının taraflara getireceği yük ile taşmanın büyüklüğü arasındaki ölçü de mahkemece gözetilebilir. Çok küçük taşmalarda hakkın kötüye kullanılması tartışmaları gündeme gelebilir.

Dava yolları ve deliller

Sınır uyuşmazlıklarında en önemli delil, fen bilirkişisinin yaptığı aplikasyon ve hazırladığı krokidir. Mahkeme keşif yapar, fen bilirkişisi kadastro paftasındaki sınırı zemine uygular ve duvarın veya çitin sınırın neresinde kaldığını gösterir. Gerekirse inşaat mühendisi duvarın niteliğini, yapım tarihini ve onarım bedelini raporlar.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk aşamasında taraflar, aplikasyon sonucuna göre duvarın yerinin düzeltilmesi veya ortak bir duvarın masraf paylaşımı konusunda anlaşabilir.

Anlaşma sağlanamazsa, el atmanın önlenmesi ve kal davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (6100 sayılı HMK m. 12). Paylı mülkiyetteki sınır duvarının paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girebilir.

Yargıtay kararlarında sınır duvarı

Sınır duvarına ilişkin uyuşmazlıklar Yargıtay’da eskiden 14. ve 8. Hukuk Dairelerince, bugün ise 7. Hukuk Dairesince incelenmektedir. Kararlar TMK m. 721’deki paylı mülkiyet karinesini, paylı mülkiyetin genel kurallarıyla birlikte uygulamaktadır.

Paylar eşit sayılır

Karinenin pratik sonucu, giderlerin ve yetkilerin yarı yarıya paylaşılmasıdır. Bir komşu duvarın yapımına daha fazla katkıda bulunduğunu ya da duvarın tamamen kendi arazisi üzerinde kaldığını ispat ederse karine çürür. İspat için yapım faturaları, eski fotoğraflar, tanık beyanları ve fen bilirkişisinin aplikasyonu kullanılır.

Ortak duvarın tek taraflı yükseltilmesi

Bu karar, yazının yukarıdaki “Paylı sınır duvarı üzerinde yetkiler” bölümünde anlatılan kuralın uygulamasıdır. Ortak duvarın üzerine diğer komşunun rızası alınmadan yapılan ek duvar, yalnızca paylı mülkiyet kurallarına aykırılık oluşturmaz; diğer paydaşın mülkiyet hakkına tecavüz sayılır ve el atmanın önlenmesi ile kal davasına konu olur.

Hasar gören sınır duvarı ve infaza elverişli karar

Somut olayda komşu, kendi parselinde bina inşa ederken toprak kazısı yapmış ve iki parsel arasındaki temelsiz duvar zarar görmüştü. Daire, komşunun kazı ve yapı yaparken komşu taşınmaza zarar vermekten kaçınma yükümlülüğünü (TMK m. 738) sınır duvarıyla birlikte değerlendirmiş ve yalnızca el atmanın önlenmesine karar verilmesini yetersiz bulmuştur. Bu nedenle dava dilekçesinde, zarar gören duvarın eski hâle getirilmesi ya da tekniğine uygun yeni bir duvar yapılması açıkça istenmeli, gerekirse yapım bedeli için tazminat talebi de eklenmelidir.

Kal kararında hüküm fıkrasının açıklığı

Sınırı aşan duvar ya da yapı için verilen kal kararının uygulanabilmesi, hüküm fıkrasının açık olmasına bağlıdır. Kararda el atılan taşınmazın ve kal edilecek yapının bulunduğu taşınmazın tapu bilgileri, el atılan alanın büyüklüğü ve fen bilirkişisinin krokisindeki harfli gösterimi yer almalıdır. Kroki kararın eki sayılmalıdır. Bu unsurları taşımayan kararlar Yargıtay uygulamasında infaza elverişsiz bulunarak bozulmaktadır. Davacı tarafın keşif sırasında taşan duvarın tam yerini gösterebilmesi ve bilirkişi krokisinin bu bilgiyi eksiksiz içermesi bu nedenle önemlidir.

Taşkın yapı savunmasıyla karşılaşan davacı bakımından da çap kaydı belirleyicidir. Yapının taşınmazlar kadastro paftasına bağlandıktan sonra yapılmış olması, yapanın iyiniyet savunmasını zayıflatır; çünkü sınırın paftadan tespit edilebilmesi, yapı öncesinde aplikasyon yaptırılmasını beklenen özen kapsamına sokar.

Uygulamada sık yapılan hatalar

Sınır uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, aplikasyon yaptırılmadan sınıra duvar veya çit inşa edilmesidir. Malik, eski duvarın yerini veya göz kararını esas alarak yeni bir duvar örer; birkaç yıl sonra komşunun yaptırdığı ölçümde duvarın komşu parsele taştığı ortaya çıkar. Bu durumda duvarın yıkılması ve ecrimisil ödenmesi gündeme gelir. Duvar veya çit yapımından önce lisanslı bir harita mühendisine aplikasyon yaptırılması ve sınır noktalarının zeminde işaretlenmesi, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.

İkinci hata, paylı mülkiyetteki sınır duvarı üzerinde tek başına önemli değişiklikler yapılmasıdır. Duvarın yükseltilmesi, yıkılıp yeniden yapılması veya üzerine yapı dayanması gibi işler, diğer paydaşın hakkını etkiler. Bu tür işler için komşunun yazılı onayı alınmalı, giderlerin paylaşımı da yazılı olarak kararlaştırılmalıdır.

Üçüncü hata, sınırın belirsiz olduğu durumlarda komşuyla hiç iletişime geçilmeden dava açılmasıdır. Arabuluculuk aşaması, ortak bir aplikasyon yaptırılması ve sonucun birlikte kabul edilmesi için uygun bir fırsat sunar.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Komşu, eski taş duvarı yıkıp yerine briket duvar örer. Aplikasyon, yeni duvarın davacının parseline 1,5 metre girdiğini gösterir. Davacı, arabuluculuktan sonra açtığı davada el atmanın önlenmesini, taşan duvarın kal edilmesini ve kullanılan alan için ecrimisil ister.

Örnek 2: İki bahçe arasındaki eski duvar yıkılmak üzeredir. Duvarın kime ait olduğu belli değildir. TMK m. 721 uyarınca duvar iki komşunun paylı malı sayılır. Onarım giderleri, aksi kararlaştırılmadıkça iki komşu arasında payları oranında paylaşılır; onarımı yaptıran komşu, diğerinin payına düşen kısmı rücuen isteyebilir.

Örnek 3: Bir komşu kendi arazisinin içinde, sınırdan biraz geriye bir çit yaptırır ve diğer komşudan masrafın yarısını ister. Çit kendi arazisi içinde ve kendi isteğiyle yapıldığından, TMK m. 749 uyarınca gider ona aittir.

Sıkça sorulan sorular

Malikin izleyeceği yol

Sınır uyuşmazlığı yaşayan malik, önce lisanslı bir harita mühendisine veya tapu ve kadastro müdürlüğüne aplikasyon yaptırarak sınırın zemindeki yerini netleştirmeli, sonucu komşuyla paylaşmalıdır. Duvar ortaksa yapılacak işler ve giderler konusunda yazılı anlaşma yapılmalıdır. Sınırı aşan bir duvar veya çit varsa, arabuluculuktan sonra el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davası açılmalıdır.

İlgili yazılar: Komşu İnşaatından Doğan Zarar (TMK 730 ve 738), Komşu Ağacının Dalları ve Kökleri (TMK 740)

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.