İmar Para Cezası ve Yıkım Kararı: Bir Aylık Süre ve Dava

Ruhsat alınmadan ya da ruhsata ve eklerine aykırı olarak yapı yapıldığında belediye iki ayrı işlem yapar: yapıyı mühürleyip yıkım kararı verir ve yapı sahibine imar para cezası keser. İki işlem birbirinden bağımsızdır ve her birine karşı idare mahkemesinde ayrı ayrı iptal davası açılabilir. Yapı tatil tutanağının yapıya asılmasından itibaren yapı sahibinin, aykırılığı gidermek ya da ruhsat almak için en çok bir ayı vardır. Bu süre, yıkımı önlemenin en etkili yoludur. Ruhsatsız yapı aynı zamanda imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir.

Ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapı

İmar Kanunu’na göre yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılamaz. Ruhsat alındıktan sonra da onaylı projeye uygun inşa edilmelidir. Uygulamada en sık görülen aykırılıklar şunlardır:

• Hiç ruhsat alınmadan yapılan ev, depo ya da ek bina
• Çatı katının projeye aykırı olarak daireye dönüştürülmesi
• Balkonun kapatılması ya da odaya katılması
• Projede olmayan kat ya da çıkma yapılması
• Bahçeye ya da terasa ruhsatsız yapı eklenmesi
• Taşıyıcı sistemi etkileyen tadilatlar

Basit tamir ve tadilatlar ruhsata tabi değildir; ancak taşıyıcı sistemi ve yapının dış görünüşünü etkileyen değişiklikler ruhsat gerektirir.

Yıkım süreci

Süreç şöyle işler:

1. Tespit ve mühürleme: Belediye yapıyı tespit eder, yapı tatil zaptı düzenler ve inşaatı mühürler. İnşaat o andan itibaren durdurulur. Aykırılık, en geç yedi gün içinde tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
2. Bir aylık süre: Zaptın yapıya asılmasından itibaren yapı sahibinin, aykırılığı gidermek ya da ruhsat almak için en çok bir ayı vardır. İdare, aykırılığın ruhsata bağlanamayacağını ya da giderilemeyeceğini tespit ederse bu süre beklenmeden işlem yapılabilir (m. 32/son).
3. Yıkım kararı: Süre sonunda aykırılık giderilmez ya da ruhsat alınmazsa belediye encümeni yıkım kararı verir.
4. Yıkım: Karar yapı sahibince uygulanmazsa yıkım belediye tarafından yapılır, masrafı yapı sahibinden alınır.

Tespit ile yıkım kararı arasındaki usul adımlarına uyulmaması, yıkım kararlarına karşı sık ileri sürülen bir iptal sebebidir. Danıştay, bir aylık süre konusunda şunu belirtmiştir:

İmar para cezası

Encümen, aykırılığın tespitinden itibaren on iş günü içinde sorumlulara ceza verir. Cezanın kimlere verileceği kanunda şöyle sayılmıştır:

Ceza dört katmanda hesaplanır:

• (a) bendi: Yapı sınıfı ve grubuna göre, aykırı alanın her metrekaresi için kanunda yazılı tutar. Bu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır.
• (b) bendi: Metrekare üzerinden hesaplanamayan aykırılıklarda (cephe, yapı elemanı, malzeme) Bakanlık birim fiyatlarına göre belirlenen bedelin yüzde yirmisi.
• (c) bendi: Bulunan cezaya, duruma göre ayrı ayrı eklenen oranlar. Örneğin yapı ruhsatsızsa yüzde 180, hisseli parselde diğer maliklerin izni olmadan yapılmışsa yüzde 30, başkasına ait parselde yapılmışsa yüzde 40, can ve mal emniyetini tehdit ediyorsa yüzde 100 eklenir.
• (ç) bendi: Aykırı alan ile arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar ek ceza. Bu ek ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse tahsil edilmez.

Aykırılık yapım ya da yangın güvenliği açısından kullanım sürecinde tekrarlanırsa cezalar bir kat artırılır. 7.5.2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre, ruhsatsız yapılarda kullanılmak üzere hazır beton satanlara da beş yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir.

Aynı fiil nedeniyle TCK m. 184 uyarınca mahkûm olan kişiye, tahsil edilen imar para cezası faizsiz olarak iade edilir (m. 42).

Dava yolu

İmar para cezasına ve yıkım kararına karşı, işlemin tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. İki işlem ayrı ayrı dava konusu edilir; ancak aynı dilekçede birlikte dava açılabilir.

Yıkım kararına karşı dava açmak, yıkımın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım bir kez yapıldıktan sonra telafisi mümkün olmadığından, dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması mutlaka istenmelidir. İptal davasının genel kurallarını sitemizdeki “İptal Davası ve İdari Dava Açma Süresi” yazısında anlattık.

Dava dilekçesinde şunlar ileri sürülebilir:

• Yapının ruhsatlı olduğu ya da ruhsata uygun olduğu
• Aykırılığın ruhsata bağlanabilir nitelikte olduğu
• Usul adımlarına (tebliğ, süre) uyulmadığı
• Para cezasının yanlış yapı sınıfı ya da yanlış alan üzerinden hesaplandığı
• Cezanın yanlış kişiye verildiği (yapı sahibi değil kiracı ya da alıcı)
• Artırım oranlarının (c bendi) yapının durumuna uymadığı

İmar kirliliğine neden olma suçu

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı yapan veya yaptıran kişi hakkında ayrıca ceza soruşturması yapılır:

Bu düşme imkânı, yapının yalnızca yıkılmasıyla değil, imar planına ve ruhsata uygun hâle getirilmesiyle doğar.

Süreç özeti

1. Yapı tatil zaptı ve mühürleme
2. Bir aylık süre içinde aykırılığın giderilmesi ya da ruhsat başvurusu
3. Encümen kararı: yıkım ve para cezası
4. Bir ay içinde aykırılığı giderip (ç) bendindeki ek cezadan kurtulma
5. Altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası ve yürütmeyi durdurma talebi
6. Ceza soruşturmasında yapının imar mevzuatına uygun hâle getirilmesi

Sıkça sorulan sorular

Belediye balkonumu kapattığım için ceza kesti. Ne yapabilirim?
Balkon kapatmanın ruhsata aykırılık oluşturup oluşturmadığına, kullanılan malzemeye ve projeye bağlıdır. Cezanın tebliğinden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.

Yıkım kararı geldi. Dava açarsam yıkım durur mu?
Kendiliğinden durmaz. Dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını istemelisiniz.

Aykırılığı giderirsem ceza tamamen kalkar mı?
Hayır. Tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılığı giderirseniz yalnızca emlak vergisi değeri üzerinden eklenen (ç) bendi cezası tahsil edilmez. Diğer kısımlar için dava yoluna gidilmesi gerekir. Ceza davasında ise yapıyı imar planına ve ruhsata uygun hâle getirmek kamu davasını düşürür.

Evi satın aldım, ruhsatsız kat önceki malik zamanında yapılmış. Ceza bana mı kesilir?
Yıkım kararı yapıya ilişkindir ve yeni malike karşı da uygulanabilir. Para cezası ise aykırılığı yapan ya da yaptıran kişiye verilir; bu konu somut olaya göre değerlendirilir.

İmar kirliliği suçundan ceza alır mıyım?
Ruhsatsız yapı yapan ya da yaptıran kişi hakkında soruşturma yapılır. Yapı imar mevzuatına uygun hâle getirilirse kamu davası açılmaz ya da açılmışsa düşer.

Sonuç

Belediyeden yapı tatil zaptı tebliğ edildiyse bir aylık süreyi kaçırmayın; bu süre içinde aykırılığı gidermek ya da ruhsat başvurusu yapmak yıkım kararını önleyebilir. Yıkım kararı ve para cezası tebliğ edildiğinde altmış günlük dava süresini hesaplayın ve dava dilekçesinde yürütmenin durdurulmasını isteyin.

Mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.