2026 Kira Artış Oranı ve Kira Artışına İtiraz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6193, K. 2026/2965, T. 12.05.2026

3. Hukuk Dairesi 2025/6193 E. , 2026/2965 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi SAYISI : 2021/3170 E., 2025/2042 K. İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2019/922 E., 2021/1000 K. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; davaya konu taşınmazın 18.09.2012 tarihli sözleşme ile müvekkilleri tarafından kiralandığını, davalı tarafça düzenlenen 08.08.2019 tarihli yazıda yenilenen dönem kira bedelinin ÜFE üzerinden yapılan artışla 179.320,00 TL’ye çıkarılacağının tebliğ edildiğini, davalı tarafça haksız ve Kanuna aykırı olarak tek taraflı artış oranı uygulandığını ileri sürerek; haksız şekilde talep edilen kira bedelinin iptali ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) ile genelgeler uyarınca belirlenecek TÜFE artış oranı üzerinden kira bedelinin tespiti ile fazla ödemenin iadesine karar verilmesini talep etmiş, 30.09.2021 tarihinde 20.09.2019 tarihinde başlayan yeni dönem kira bedeline ilişkin uygulanacak zam oranının %19,62 olarak tespiti ile dava tarihine kadar fazla ödenen 51.708,30 TL’nin iadesine karar verilmesini istemiştir. II. CEVAP Davalı vekili; dava konusu taşınmaza ilişkin davacılar tarafından daha önce açılan kira bedelinin tespitine ilişkin davanın halen derdest olduğunu, dava konusu taşınmazın kira artışlarının sözleşme uyarınca her yıl TÜİK/ÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına göre belirlendiğini, 20.09.2019 –19.09.2020 dönemi için de artışın %32,34 ÜFE oranı esas alınarak hukuka uygun şekilde uygulandığını, davacıların dayandığı ve kira artışlarının TÜFE oranına göre uygulanmasını öngören genelgenin ise 01.10.2019 tarihinde yürürlüğe girerek sonraki kira dönemlerini kapsadığını, dava konusu artışın bu tarihten önceki döneme ilişkin olması nedeniyle geriye dönük uygulanmasının mümkün olmadığını savunarak; davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınabilir nitelikteki bilirkişi raporu doğrultusunda, 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde yapılan değişiklik gereğince 20.09.2019–19.09.2020 kira dönemi için kira artışının ÜFE yerine %19,62 oranındaki TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplanacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın aylık kira bedelini 20.09.2019 tarihinden itibaren 162.083,90 TL olarak tespiti ile davacının dava tarihine kadar fazla ödediği 51.708,30 TL kira farkının davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermiş, karar, davalı vekilince istinaf edilmiştir. IV. İSTİNAF Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. V. TEMYİZ A.Temyiz Sebepleri Davalı vekili; 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 56… . maddeleri ile 6098 sayılı Kanunun kira bedelinin belirlenmesine ilişkin 344. maddesinde yer alan ÜFE artış ibaresinin TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim şeklinde değiştirildiğini, 01.10.2019 tarihli ve 15 sayılı Genelge uyarınca, uzun dönem kira sözleşmelerinde ÜFE oranında uygulanan kira artışlarının, dönem sonlarında 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı baz alınarak uygulanması talimatı verildiğini, davaya konu taşınmazın kira dönem artışının ise işbu Kanun ve Genelge öncesi döneme ait olup davacı yanca geriye dönük işlem yapılmasının talep edilmekte olduğunu, kira artışlarının geriye dönük olarak uygulanmasının mümkün olmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir. B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, yeni dönem kira bedeline uygulanacak artış hükmünün tespiti ile istirdat istemine ilişkindir. Temyiz eden tarafından ileri sürülen sebepler gözetilerek yapılan incelemede 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7161 sayılı Kanunun 56… . maddeleri gereğince, bu tarihten itibaren 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi kapsamında kira artış oranının “Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” esas alınarak belirleneceği ve anılan hükmün kiracısı tacir olan işyeri kiraları bakımından da uygulanacağı anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Davalı kurum harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 12.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1143, K. 2024/2911, T. 09.10.2024

3. Hukuk Dairesi 2024/1143 E. , 2024/2911 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi SAYISI : 2023/683 E., 2023/2427 K. Taraflar arasında, İlk Derece Mahkemesinde görülen menfi tespit davasının kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA Davacı vekili; müvekkilinin 29.08.2017 tarihli mesken kira sözleşmesi gereğince kira yükümlülüğünü daima eksiksiz, tam ve zamanında yerine getirdiğini, davalı kiraya verenin müvekkili aleyhine Gaziosmanpaşa 1. İcra Müdürlüğünün 2022/178706 sayılı dosyası ile başlatılan icra takibi dayanak gösterilerek Gaziosmanpaşa 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 2022/884 Esas sayılı dosyasında açılan kiralananın tahliyesi davasında kabul kararı verildiğini, sözleşmenin başlangıcından bu yana davalı kiraya veren ile anlaşmaya varılan miktarda gerekli artış yapılarak elden ve bankadan olmak üzere kira ödemeleri yapıldığını, talep edilen kira farkı alacağının gerçeği yansıtmadığını, kira artışının anlaşmaya uygun gerçekleştirildiği ve ödendiğini, tanık beyanı, bilirkişi incelemesi ve diğer delillerle bu durumun somutlaştırılacağını, bu haliyle tahliye şartlarının da oluşmadığını, artan kira fiyatları doğrultusunda müvekkili aleyhine haksız takip başlatıldığını ileri sürerek; kira borcunun bulunmadığına ve tahliyenin şartlarının oluşmadığına karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili; icra mahkemesindeki kararın kesinleştiğini, dosyada tebliğlerin usulüne uygun olduğunu, kesin hüküm oluştuğunu, tanık dinletilmesine muvafakatı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu kira sözleşmesinin hususi şartlar 6 ncı maddesinde, “Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini TEFE–TÜFE Ortalamasına göre veya % …..oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesinin yer aldığını, buna göre kira sözleşmesinin belirsiz süreli hale dönmesi halinde kira bedelinde bir artış olacağı, ancak bu artışın TEFE mi TÜFE’mi oranında ya da TEFE–TÜFE ortalaması oranında mı artırılacağının kararlaştırılmadığından taraflar arasında akdedilen 29.08.2017 tarihli kira sözleşmesinin artış şartına ilişkin 6 ncı maddesinin belirli ve belirlenebilir olmadığı, davacının dava dilekçesinde davalı ile anlaşılan oranda gerekli artışların yapıldığı, davalı tarafından talep edilen kira fark alacağının gerçeği yansıtmadığının beyan edildiği gerekçesiyle; davacı kiracının kabul ettiği aylık kira miktarı esas alınarak davacının davasını açmakta haklı olduğu, davacının icra dosyasında borçlu olmadığının tespitine karar verilmiştir. IV. KANUN YARARINA TEMYİZ A. Kanun Yararına Temyiz Yoluna Başvuran İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararının kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiştir. B. Temyiz Sebepleri Adalet Bakanlığı 11.03.2024 tarihli yazısıyla; taraflarca sözleşmede düzenlenen artış şartının belli ve muayyen olmadığından geçersiz olduğunu, davacı borçlunun dava dilekçesinde aylık kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin bir iddiada bulunmadığı gibi davalı alacaklının da cevap dilekçesinde aylık kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin bir savunmada bulunmadığını, buna göre Mahkemece, kira bedelinin ve kira artış oranının ne kadar olduğuna ilişkin davacı borçlu ya da davalı alacaklı tarafından herhangi bir miktar belirtilmeden, iddia edilen veya kabul edilen kira bedelinin ne olduğu ve kira bedelinin ödenip ödenmediğine ilişkin herhangi bir delil değerlendirilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın, kanun yararına bozulması talep edilmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranının belirli olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre davacı kiracının bakiye kira borcu bulunup bulunmadığına ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344 üncü maddesi. 3. Değerlendirme 1. Taraflar arasında düzenlenen 29.08.2017 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli aylık 1.000,00 TL bedelli konuta ilişkin kira sözleşmesinin “Hususi Şartlar” başlıklı kısmının 6 ncı maddesinde; “Kiracı kontrat bitiminde Kira bedelini TEFE–TÜFE Ortalamasına göre veya % ….. Oranında arttırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlemesi yer almakta olup, davalı kiraya veren tarafından 23.10.2022 tarihinde Gaziosmanpaşa İcra Dairesinin 2022/178706 sayılı dosyası ile başlatılan takipte, 2022 yılı kira farkı alacağı olarak 2.700,00 TL asıl alacak, 35,00 TL işlemiş faiz toplamı 2.735,00 TL’nin tahsilinin talep edildiği, takibin 2022 yılı Eylül ve Ekim aylarına ilişkin kira farkı alacağına ilişkin olduğunun ve artış öncesi ödenen kira bedelinin 1.400,00 TL olduğunun belirtildiği, borçlu kiracıya 19.11.2022 tarihinde ödeme emrinin tebliğ edildiği, borca itiraz edilmemesi üzerine açılan Gaziosmanpaşa 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 02.03.2023 tarihli ve 2022/884 E., 2023/138 K. sayılı dosyasında, kiracının temerrüdü nedeniyle kiralananın tahliyesine kesin olarak karar verildiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6 ncı maddesinde düzenlenen artış şartının ilk kısmı belli ve muayyen olup, geçerli olan bu hüküm tarafları bağlar. 2. 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 59 uncu maddesi ile 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesine; “bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344’üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir. 3. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; davacı kiracının sözleşmenin başlangıcından itibaren kiraya veren ile anlaşma sağlanan miktarda artış yapılarak kira bedelinin ödendiği beyanı, takibe dayanak kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartı ve 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak artışların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha yüksek olamayacağı düzenlemesi çerçevesinde değerlendirme yapılarak takip konusu dönem kira farkı alacağı bulunup bulunmadığının tespit edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik araştırma sonucu davanın kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının yerinde görülen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir. V. KARAR Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile 6100 sayılı Kanun’un 363 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, Dava dosyasının İlk derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/2915, K. 2021/5408, T. 25.05.2021

3. Hukuk Dairesi 2021/2915 E. , 2021/5408 K. “İçtihat Metni” MAHKEMESİ : KONYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ İLK DERECE MAHKEMESİ : KONYA 3. SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen istirdat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile düzelterek yeniden esas hakkında verdiği kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı; dava konusu taşınmazın Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale sonucu oluşan bedel üzerinden 31/12/2022 tarihine kadar kiralandığını, davalı … ile imzalanmış olan sözleşmenin 7.1 maddesine göre 2013 yılı yıllık kira bedelinin ihale sonucu 376.000,00 TL + KDV olarak belirlendiğini, devam eden yıllar için de TÜİK’in ilan edeceği bir önceki yılın 12 aylık ortalama ücreti fiyatları endeksi nispetinde artırılacağının kararlaştırıldığını ancak 16/01/2019 tarihli resmi gazetede yayımlanan Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelge ile kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin kira artış oranının neye göre yapılacağı hususunda değişiklik yapıldığını, bu genelgeye göre daha önceki yıllarda kiralanan ve sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan tüketici fiyatları endeksinin on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranını geçmeyecek şekilde artırılacağının belirtilmesine rağmen, davalı belediyenin 2019 yılı için dava konusu yerin kira artışını ÜFE nispetinde belirlemek istediğini, itirazı kayıt ile kira bedellerini davalı belediyenin talep ettiği şekilde ÜFE zammı ile birlikte ödemek durumunda kaldığını belirterek, kiralananın kira bedeli artış oranının 2019 yılı ve devam eden yıllar için tüketici fiyatları endeksinin on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmesi ve 2019 yılı aylık kira miktarının tespiti ile belirsiz alacak davası olarak müvekkilince fazla yatırılan şimdilik 1.000,00 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 7.1 maddesine göre kira bedellerinin bir önceki yılın 12 aylık ortalama üretici fiyat endeksi nispetince artırılacağının hükme bağlandığını, ilgili kanuni düzenleme gereğince 01/07/2020 tarihine kadar davacı ile akdedilen kira sözleşmesinin 7.1 maddesinin uygulanması Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerel Yönetimler Müdürlüğü’nün 11/03/2019 tarihli mütalaasında da, belediye taşınmazları için yapılacak ve yenilenecek kira sözleşmelerinde 6098 sayılı kanuna atıf yapılması halinde üretici fiyat endeksi yerine tüketici fiyat endeksinin esas alınarak işlem tesis edilmesi gerektiği, ancak dava konusu kira sözleşmesinde 6098 sayılı kanuna herhangi bir atıf yapılmadığını, bu nedenle üretici fiyat endeksinin uygulanmasında hukuka aykırılığın bulunmadığını, TBK 344. maddesinin 01/07/2020 yılına kadar erteli olduğunu davacının ileri sürdüğü diğer hususların usul ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini dilemiştir. İlk derece mahkemesince; 01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak artışların TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı esas alınarak belirleneceğinden, 05/11/2019 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kısmen kabulü ile 35.887,20 TL fazla ödenen kira bedelinin ödendiği 12/04/2019 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; tacir olan davacı kiracı yönünden TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı, öte yandan 16 Ocak 2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin kanuni düzenlemeleri değiştirmesi söz konusu olamayacağı gibi genelgenin yenilenecek veya yeni yapılacak kiralara ilişkin artış kuralı getirdiği, mevcut kira sözleşmelerinin artış hükmünü ortadan kaldırmadığı veya değiştirmediği, devam eden sözleşme hükümlerinin kiralayan ve kiracıları bağlayacağı gerekçesiyle davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmek üzere ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. 1) 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlemesi bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında ise “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Bununla birlikte 6217 sayılı yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun’un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddede belirtilmiş olan konuya ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. 18/01/2019 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7161 sayılı kanunun 56. maddesi ile yapılan ve bu kanunun 69. yürürlük maddesi gereğince 01/01/2019 tarihinden sonrası için TBK 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir. Ayrıca, 18/01/2019 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01/01/2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Somut olayda davacı; eda davası şeklinde açtığı belirsiz alacak davası ile 2019 yılı artış oranının ve 2019 yılı kira bedelinin belirlenmek suretiyle, belirlenecek miktara göre fazla ödenen kira bedellerinin iadesini talep etmiştir. Uyuşmazlık 01/01/2019 tarihinden itibaren geçerli olan aylık kira artışının sözleşmenin 7.1 maddesi yerine TBK 344. maddesi ile 16 Ocak 2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin uygulanıp uygulanmayacağı noktasında toplanmaktadır. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince, tacir olan davacı kiracı yönünden TBK’nın 344. maddesinin uygulanma imkanı bulunmadığı ayrıca 16/01/2019 tarihli Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinin kanuni düzenlemeleri değiştirmesinin söz konusu olamayacağı gibi, genelgenin yenilenecek veya yeni yapılacak kiralara ilişkin artış kuralı getirdiği, mevcut kira sözleşmelerinin artış hükmünü ortadan kaldırmadığı veya değiştirmediği, devam eden sözleşme hükümlerinin kiraya veren ve kiracıları bağlayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; 7161 sayılı kanunun 59. maddesi ile 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre yeni dönem kira parasının mahkemece hüküm altına alınmasında davacının hukuki yararı olduğu hususu da gözetilerek kira bedelinin tespitine ilişkin bir hüküm kurulmamış olması da doğru değildir. Hal böyle olunca; bölge adliye mahkemesince, yanılgılı değerlendirme ve gerekçeyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın reddine ilişkin hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 2) Bozma nedenine göre davacının, davalı yararına hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK’nın 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davacının, davalı yararına hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, dosyanın bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 25/05/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.