Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması

Bir dairenin konut olarak kiralanıp bir süre sonra büro, muayenehane, atölye, depo ya da internet satışları için küçük bir işyeri olarak kullanılmaya başlanması sık rastlanan bir durumdur. Kiracı bunu çoğu zaman sorun olarak görmez; kiraya veren ise ya bilmez ya da komşuların şikâyetiyle öğrenir. Oysa konut olarak kiralanan yerin işyerine dönüştürülmesi, kira sözleşmesi, kat mülkiyeti ve vergi mevzuatı bakımından birbirinden farklı sonuçlar doğurur. Kiraya verenin sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih hakkı Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Tahliye (TBK 316) yazımızda genel olarak anlatılmıştır. Bu yazıda konuttan işyerine dönüşümün kendine özgü sonuçları ele alınmıştır.

Kira sözleşmesi bakımından sonuçlar

Sözleşmeye aykırı kullanım

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 316/1). Kira sözleşmesinde kiralananın “mesken” veya “konut” olarak kullanılacağı yazıyorsa, kiracının burayı işyeri olarak kullanması sözleşmeye aykırılıktır. Sözleşmede kullanım amacı açıkça yazılmamışsa, kiralananın niteliği, kira bedeli ve tarafların ilişkisi dikkate alınarak amaç belirlenir.

Her işyeri kullanımı aynı ağırlıkta değildir. Kiracının evden bilgisayar başında çalışması, çevrimiçi danışmanlık vermesi veya ara sıra müşteri kabul etmeden mesleki faaliyet yürütmesi, konut kullanımının olağan bir parçası sayılabilir. Buna karşılık daireye tabela asılması, sürekli müşteri girişi, çalışan istihdamı, makine kurulması, mal stoklanması veya kiralananın tamamen işyerine dönüştürülmesi, konut amacının dışına çıkıldığını gösterir.

İhtarlı fesih

Kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı karşısında kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder (TBK m. 316/2). Kiracı bu süre içinde işyeri kullanımına son verirse fesih hakkı doğmaz. Süre içinde aykırılık giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve fesihten sonra kiracı tahliye etmezse sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kiracının işyeri faaliyetinin kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumunda kiraya veren, ihtar süresi vermeden yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/3). Örneğin dairede gürültülü bir imalathane işletilmesi, yanıcı maddelerin depolanması veya yoğun müşteri trafiğiyle binanın ortak alanlarının sürekli işgal edilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kiraya verenin sessiz kalması

Kiraya veren, kiracının işyeri kullanımını bildiği hâlde uzun süre itiraz etmemiş, hatta kira bedelini işyeri kullanımına göre artırarak almışsa, sonradan sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Bu durumda örtülü bir kullanım amacı değişikliği üzerinde anlaşıldığı kabul edilebilir. Kiraya verenin, kullanım değişikliğini öğrendiğinde kısa süre içinde yazılı olarak tavrını belirlemesi bu nedenle önemlidir.

Yargıtay’ın aradığı ölçü

Konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması, doğrudan kiralananın kullanılma biçimiyle ilgilidir. Bu nedenle sözleşmeye aykırı kullanım sebebiyle tahliye için uygun bir zemin oluşturur. Ancak her kullanım değişikliği “önemli” sayılmaz. Evden bilgisayarla çalışan bir serbest meslek mensubunun kiralananı müşteri kabul etmeden kullanması ile daireye tabela asılarak müşteri kabul edilen bir muayenehane veya ofis işletilmesi aynı değerlendirilmez. Mahkemeler, kullanımın binaya, komşulara ve kiralananın yapısına etkisini ve sürekliliğini birlikte değerlendirir.

Kat mülkiyeti bakımından sonuçlar: KMK m. 24

Kiracı ile kiraya veren işyeri kullanımında anlaşmış olsalar bile, kat mülkiyetine tabi bir binada bu anlaşma diğer kat maliklerini bağlamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin kullanımına sınırlar getirir.

Bu düzenlemeye göre:

• Mutlak yasak: Mesken olarak kayıtlı bölümde hastane, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı açılamaz. Kat malikleri oybirliğiyle karar verse bile bu yasak kalkmaz. Basit bir hekim muayenehanesi ise yasak kapsamında değildir.
• Oybirliği gereken kullanımlar: Eğlence, toplantı, gıda, imalat ve ticaret yerleri, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alınacak kararla açılabilir. Tek bir kat malikinin karşı çıkması yeterlidir.
• Maddede sayılmayan kullanımlar: Avukat bürosu, mali müşavirlik bürosu, mimarlık ofisi, yazılım ofisi gibi büro kullanımları maddede açıkça sayılmamıştır. Yargıtay uygulamasında bu tür kullanımların, binanın niteliğine, yönetim planına ve diğer kat maliklerini rahatsız edip etmediğine göre değerlendirildiği görülmektedir. Yönetim planında konut dışı kullanım yasaklanmışsa bu yasak da uygulanır.

Kat maliklerinin açabileceği dava

KMK m. 24’e aykırı kullanım hâlinde yönetici veya kat maliklerinden biri, aykırılığın giderilmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (KMK m. 33). Dava hem bağımsız bölüm malikine hem de kiracıya karşı açılabilir. Mahkeme aykırı kullanımın önlenmesine ve gerekirse kiracının tahliyesine karar verir. Kat malikinin kiracısının aykırı kullanımından sorumlu olduğu kabul edilir; kat maliki, kendi kiracısını bu kullanımdan vazgeçirmekle yükümlüdür.

Bu dava, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisini doğrudan sona erdirmez; ancak kiraya veren, aykırılığın sürmesi hâlinde kat maliklerine karşı sorumlu kalacağından TBK m. 316’ya dayanarak kiracıya ihtar çekmek ve sözleşmeyi feshetmek durumunda kalır.

Vergi ve kira bedeli bakımından sonuçlar

Stopaj

Kiracı bir işletme veya serbest meslek faaliyeti yürütüyorsa ve kiralananı işyeri olarak kullanıyorsa, gelir vergisi mükellefi kiracılar ödedikleri kira bedeli üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapmak zorundadır (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 94). Konut olarak kiralanmış bir yerde işyeri faaliyeti yürüten kiracı, bu kullanımı vergi dairesine işyeri adresi olarak bildirmişse stopaj yükümlülüğü gündeme gelir. Bu durum kiraya verenin kira gelirinin beyanı bakımından da sonuç doğurur. Kira geliri beyanı Kira Geliri Vergisi ve Kira Beyannamesi (2026) yazımızda anlatılmıştır.

Kira artışı ve kira tespiti

TBK m. 344’teki kira artış sınırı hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Kullanım amacının değişmesi artış sınırını ortadan kaldırmaz. Ancak beş yıllık dönemin sonunda açılacak kira tespit davasında emsal kira bedelleri belirlenirken kiralananın fiilen işyeri olarak kullanıldığı ve işyeri emsallerinin daha yüksek olduğu dikkate alınabilir. Kira tespit davası Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası yazımızda incelenmiştir.

Ruhsat

Kiracının işyeri açma ve çalışma ruhsatı alması gereken bir faaliyet yürütmesi hâlinde belediye, ruhsat başvurusunda bağımsız bölümün tapudaki niteliğini ve KMK m. 24 uyarınca kat malikleri kurulunun oybirliği kararını isteyebilir. Ruhsatsız işyeri faaliyeti belediye tarafından mühürlenebilir.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Kiracı, konut olarak kiraladığı dairede bir yıl sonra kuaför salonu açar ve kapıya tabela asar. Kat maliklerinden biri yöneticiye şikâyette bulunur. Kuaför salonu KMK m. 24’te sayılan dükkân niteliğindedir ve oybirliği kararı yoktur. Yönetici sulh hukuk mahkemesinde dava açar; mahkeme kullanımın önlenmesine karar verir. Kiraya veren de TBK m. 316 uyarınca kiracıya otuz gün süreli ihtar gönderir.

Örnek 2: Bir yazılım geliştiricisi kiraladığı dairenin bir odasını ofis olarak kullanmakta, müşteri kabul etmemekte ve tabela asmamaktadır. Bu kullanım, konut kullanımının olağan bir parçası sayılabilir ve sözleşmeye aykırılık oluşturmaz.

Örnek 3: Kiraya veren, kiracının daireyi muhasebe bürosu olarak kullandığını sözleşme sırasında bilmekte, sözleşmeye ise “mesken” yazılmıştır. Kiraya veren beş yıl boyunca itiraz etmemiş, yıllık artışları da kabul etmiştir. Sonradan sözleşmeye aykırı kullanım gerekçesiyle fesih yoluna gitmesi, dürüstlük kuralı çerçevesinde tartışmalı hâle gelir.

Güncel Yargıtay kararları

Yönetim planı KMK m. 24’ten daha sıkı olabilir

KMK m. 24, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneleri yasak kapsamı dışında tutar. Bu, yönetim planında aksine hüküm bulunsa bile muayenehane açılabileceği anlamına gelmez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/4505, K. 2025/7970, T. 20.05.2025 sayılı kararda incelenen dosyada bölge adliye mahkemesi, tapuya tescilli yönetim planında bağımsız bölümlerin nasıl kullanılacağı tarif edildiği için yönetim planının esas alınması gerektiğini belirtmiştir. Mesken nitelikli bölüm kat malikleri kurulu kararı ya da muvafakat alınmadan muayenehaneye çevrildiğinden dava kabul edilmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2025/8131, K. 2026/179, T. 12.01.2026 sayılı kararında da yönetim planında bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı yazılıydı. Bölüm bir şirket tarafından işyeri olarak kullanılmış, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alınmış bir kararı dosyaya sunulamamıştır.

Diş polikliniği mutlak yasağa girer

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2022/11583, K. 2023/1232, T. 15.02.2023 sayılı kararında, mesken olarak kayıtlı bölümün diş polikliniği olarak kullanılmasını KMK m. 24’e açık aykırılık saymıştır. Yönetim planı yalnızca ofis kullanımına izin verdiği için davalılar bu izne dayanamamıştır.

Bu kararlar kiracı açısından şu sonucu doğurur: Kiraya veren işyeri kullanımına izin vermiş olsa bile kat malikleri, yönetim planına veya KMK m. 24’e aykırı kullanımın men’ini isteyebilir. Kullanım engellenirse kiracı faaliyetini sürdüremez; kiraya verene karşı hakları kira sözleşmesindeki taahhütlere göre değerlendirilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kira sözleşmesine yalnızca “işyeri olarak kullanılabilir” yazıp tapudaki niteliği ve yönetim planını kontrol etmemek.
• Muayenehane açmak isteyen hekimin, yönetim planında münhasıran mesken kullanımı öngörülüp öngörülmediğine bakmaması.
• Kat malikleri kurulundan oybirliği yerine çoğunluk kararıyla izin almak. KMK m. 24’te sayılan kullanımlar için oybirliği gerekir.
• Kiraya verenin, kiracının işyeri kullanımını yıllarca bilip kira artışını buna göre yaptıktan sonra sözleşmeye aykırılık iddiasıyla tahliye istemesi.
• Klinik veya poliklinik niteliğindeki bir faaliyeti “muayenehane” adıyla sürdürmek. Mutlak yasak oybirliğiyle de aşılamaz.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması, yalnızca kiraya veren ile kiracı arasında bir mesele değildir; kat malikleri, belediye ve vergi idaresi bakımından da sonuç doğurur. Kiracının faaliyetine başlamadan önce kiraya verenin yazılı rızasını alması ve faaliyetin KMK m. 24 kapsamına girip girmediğini kontrol etmesi, ileride tahliye ve tazminat uyuşmazlıklarıyla karşılaşma riskini önler.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.