Aile Konutu Şerhi: Nasıl Konulur, Eşin Rızası ve Rızasız Satış veya İpotek

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşadığı ve hayatlarını sürdürdüğü evdir. Türk Medeni Kanunu (TMK), bu evi eşlerden birinin tek başına yapacağı işlemlere karşı korur. Konut kimin adına kayıtlı olursa olsun, malik eş diğer eşin açık rızası olmadan evi satamaz, üzerine ipotek koyduramaz; ev kiralıksa kira sözleşmesini feshedemez. Malik olmayan eş, tapu kaydına aile konutu şerhi konulmasını da isteyebilir. Bu yazı şerhin nasıl konulacağını, şerhin bulunmadığı durumlarda korumanın sürüp sürmediğini ve rıza alınmadan yapılan işlemlere karşı açılacak davayı anlatır.

Kanun ne diyor?

Madde üç tür işlemi diğer eşin açık rızasına bağlar:

• Devir: Evin satılması, bağışlanması veya başka bir yolla devredilmesi.
• Hakların sınırlanması: Ev üzerine ipotek, intifa hakkı veya başka bir sınırlı ayni hak kurulması.
• Kira sözleşmesinin feshi: Ev kiralıksa, kiracı eşin sözleşmeyi tek başına sona erdirmesi.

Aile konutu nedir?

Kanun aile konutunu tanımlamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu aile konutunu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantılarına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı anılarla dolu bir alan olarak tanımlar (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 30.03.2021 tarihli, E. 2017/2809, K. 2021/367 sayılı kararı).

Aile konutu şerhi nasıl konulur?

Malik olmayan eş, şerh için doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir. Bu yol 6518 sayılı Kanun’la 2014’te açıldı. Bu değişiklikten sonra şerh için dava açmak kural olarak mümkün değildir:

Tapu müdürlüğü başvuruyu reddederse ya da işlem yapmazsa, bu durum belgelenerek aile mahkemesinde dava açılabilir.

Şerh yoksa koruma sürer mi?

Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, korumanın şerhten değil, konutun aile konutu olmasından kaynaklandığını açıkça belirtmiştir:

Şerhin pratik yararı, evin aile konutu olduğunu tapudan herkese göstermesidir. Şerh yoksa işlem tapuda yapılabilir, ancak rızası alınmayan eş dava açarak işlemin geçersizliğini ileri sürebilir.

Açık rıza nasıl verilir?

Kanun rıza için bir şekil şartı öngörmez. Yargıtay’a göre rıza sözlü olarak da verilebilir, ancak açık olmalıdır. Rıza önceden ve genel olarak verilemez; belirli bir işlem için verilmelidir. Aile konutuna ilişkin bu sınırlama emredicidir; eşler anlaşarak bu korumayı kaldıramaz.

Rızanın varlığını ispat yükü, aile konutu üzerinde işlem yapan taraftadır.

Rıza alınmadan yapılan satış veya ipotek

Diğer eşin açık rızası olmadan yapılan devir veya ipotek geçersizdir. Rızası alınmayan eş, tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Bu davada karşı tarafın iyi niyetli olması sonucu değiştirmez:

Aynı kararda, ipoteğin aile konutunu almak için kullanılan konut kredisinin teminatı olmasının da sonucu değiştirmediği belirtilmiştir. Diğer eşin açık rızası bu durumda da aranır.

Dava aile mahkemesinde açılır. Hukuk Genel Kurulunun incelediği dosyada dava, ipoteği kurduran eş ile banka birlikte davalı gösterilerek açılmıştı.

Rıza verilmezse ne olur?

Malik eş, haklı bir sebep olmadan diğer eşin rıza vermediğini düşünüyorsa hâkimin müdahalesini isteyebilir (TMK m. 194/1).

Kiralık aile konutu

Aile konutu kiralıksa kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Sözleşmede kiracı olarak görünmeyen eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu bildirimden sonra iki eş kira bedelinden birlikte ve müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194).

Boşanma veya ölüm hâlinde koruma sona erer

Aile konutuna sağlanan koruma evlilik süresince geçerlidir. Evlilik sona erince koruma da kendiliğinden kalkar ve rıza alınmadan yapılmış işlem geçerlilik kazanır:

Bu nedenle tapu iptali veya ipoteğin kaldırılması davası devam ederken boşanma kararı kesinleşirse dava konusuz kalabilir.

Kontrol listesi

• Konutun tapu kaydı ve kimin adına kayıtlı olduğu
• Eşlerin konutta fiilen birlikte yaşadığını gösteren belgeler (yerleşim yeri kaydı, faturalar)
• Tapu müdürlüğüne şerh başvurusu için nüfus kayıt örneği ve kimlik
• Rıza alınmadan yapılmış bir işlem varsa tapu kaydı ve işlem tarihi
• İpotek varsa banka adı ve icra takibi bilgileri
• Kiralık konutta kira sözleşmesi ve kiraya verene yapılacak bildirim
• Boşanma davası açıldıysa davanın durumu

Sıkça sorulan sorular

Aile konutu şerhi için avukat veya dava gerekir mi?
Hayır. Malik olmayan eş, şerhi doğrudan tapu müdürlüğünden isteyebilir. Tapu müdürlüğü talebi yerine getirmezse dava yoluna gidilir.

Tapuda şerh yoksa eşim evi satabilir mi?
Tapuda işlem yapılabilir, ancak açık rızanız alınmamışsa satış geçersizdir. Evlilik devam ettiği sürece tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

Eşim evi benden habersiz bankaya ipotek ettirdi. Ne yapabilirim?
İpoteğin kaldırılması için aile mahkemesinde dava açabilirsiniz. Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre bankanın, tapuda şerh bulunmadığı için iyi niyetli olduğu savunması dinlenmez.

Boşandıktan sonra aile konutu şerhi devam eder mi?
Hayır. Evlilik sona erince aile konutuna sağlanan koruma da sona erer.

Sonuç

Aile konutu şerhi, malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne yapacağı bir başvuruyla konulabilir ve evin aile konutu olduğunu herkese gösterir. Şerh bulunmasa da malik eş, diğer eşin açık rızası olmadan evi satamaz veya ipotek ettiremez; böyle bir işlem geçersizdir. Bu koruma evlilik süresince geçerli olduğundan, rızasız bir işlemle karşılaşan eşin evlilik devam ederken harekete geçmesi gerekir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.