Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir, bağışlayabilir veya ipotek ettirebilir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 688). Taşınmazın tamamını satmak ise bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Pay üçüncü bir kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak payı alıcıdan alabilir. 7571 sayılı Kanun ile önalım davasında ödenecek bedel artık tapudaki satış bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir.
KISA CEVAP
- Paydaş kendi payını tek başına satabilir; diğer paydaşların izni gerekmez (TMK m. 688).
- Taşınmazın tamamının satışı bütün paydaşların kabulünü gerektirir (TMK m. 692).
- Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşlar önalım hakkını dava yoluyla kullanabilir (TMK m. 732, 734).
- Satış noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır (TMK m. 733).
- Önalım davasında payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve davacı bu bedeli kesin süre içinde yatırır (TMK m. 734/2).
- Bağış, trampa ve miras yoluyla intikalde önalım hakkı doğmaz.
- İcra ihaleleri ile 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Pay satışı ile taşınmazın tamamının satışı
Hisseli tapu, taşınmazın fiziken bölünmeden birden fazla kişiye belirli oranlarda ait olması demektir. Kanun bu durumu şöyle düzenler:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 688
Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paydaş tapu müdürlüğünde yalnızca kendi payını satabilir. Taşınmazın belirli bir bölümünü, örneğin “bahçenin kuzey tarafını” veya “zemin katı” satmak tapu kaydına yansıtılamaz. Belirli bir yerin satışı olarak yapılan anlaşmalar tapuda pay satışı olarak tescil edilir ve uyuşmazlık çıkarsa fiili kullanım durumu dikkate alınır.
Önalım hakkı
Pay üçüncü bir kişiye satıldığında diğer paydaşlar TMK m. 732 uyarınca önalım hakkını kullanabilir. Hakkın amacı, paylı mülkiyete yabancı kişilerin girmesini önlemek ve paydaşlar arasındaki birliği korumaktır. Önalım davasını sitemizdeki Önalım (Şufa) Davası yazısında ayrıntılı anlattık.
Önalım hakkı yalnızca gerçek bir satışta doğar. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, eşler arasındaki bağış nedeniyle açılan davada bunu açıkça belirtmiştir:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 11.03.2026 tarihli, E. 2026/46, K. 2026/1393 sayılı kararı
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal ön alım hakkı doğmayacaktır.
Bağış, trampa, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve miras yoluyla intikal bu nedenle önalım hakkı doğurmaz. Ancak bağış görünümündeki işlem gerçekte bir satışı gizliyorsa (muvazaa), önalım davasında bu durum ispat edilebilir.
7571 sayılı Kanun ile gelen değişiklikler
24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun önalım hükümlerinde iki önemli değişiklik yapmıştır.
Rayiç bedel. Eski düzenlemede önalım hakkı sahibi, tapuda gösterilen satış bedelini yatırıyordu. Tapuda düşük bedel gösterilmesi bu nedenle sık görülen bir sorundu. Yeni düzenleme şöyledir:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 734/2 (7571 sayılı Kanun ile değişik)
Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, aynı kararda bu hükmün geçici madde uyarınca görülmekte olan davalara da uygulanacağını belirtmiştir.
Kısalan süre. Önalım hakkı satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılır (TMK m. 733/4). Eski düzenlemede bu üst süre iki yıldı.
Satış süreci
- Tapu kaydının incelenmesi: Payın oranı, üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunup bulunmadığı ve paydaşların kimler olduğu kontrol edilir.
- Satış: Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenir. Diğer paydaşların onayı veya imzası gerekmez.
- Noter bildirimi: Alıcı veya satıcı satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir. Bildirim üç aylık sürenin başlangıcıdır.
- Önalım davası riski: Paydaşlar üç ay içinde dava açarsa alıcı payı rayiç bedel karşılığında devretmek zorunda kalabilir.
- Ortaklığın giderilmesi: Alıcı paylı mülkiyetten çıkmak isterse ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Alıcı açısından riskler
Hisseli taşınmaz alan kişi taşınmazın belirli bir bölümünü değil, tamamı üzerinde soyut bir payı satın alır. Diğer paydaşlar kullanım konusunda anlaşamazsa alıcının tek başına bina yapması veya taşınmazı kiraya vermesi mümkün olmaz. Ayrıca tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünme yapılamaz; bu nedenle ifraz ve taksim yolu çoğu zaman kapalıdır.
Ortaklık devam ettikçe taşınmazdan tam olarak yararlanmak güçleşir. Bu durumda başvurulan yol ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davayı sitemizdeki Ortaklığın Giderilmesi Davası yazısında anlattık.
Sıkça sorulan sorular
Hisseli tapu satışı için diğer paydaşların imzası gerekir mi?
Gerekmez. Paydaş kendi payını tek başına satabilir. Diğer paydaşların korunması önalım hakkı yoluyla sağlanır.
Satış paydaşlara bildirilmezse önalım süresi ne zaman başlar?
Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz. Bu durumda satıştan itibaren bir yıllık üst süre uygulanır.
Paydaşlardan biri kendi payını diğer bir paydaşa satarsa önalım doğar mı?
Doğmaz. TMK m. 732, önalım hakkını payın üçüncü kişiye satılması hâline bağlar. Paydaşlar arasındaki satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.
Önalım hakkından önceden vazgeçmek mümkün mü?
Mümkündür. Önalım hakkından genel olarak feragat resmi şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir. Belirli bir satışta hakkı kullanmamaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2).
Satış öncesinde yapılacak kontroller
Hisseli tapu alımında tapu kaydı, imar durumu ve fiili kullanım birlikte incelenir. Satıcının diğer paydaşlara payını önceden teklif etmesi, önalım davası riskini ortadan kaldırmanın en etkili yoludur; paydaşlardan yazılı vazgeçme beyanı alınması bu riski sona erdirir. Satış bedelinin banka üzerinden ödenmesi ve tapuda gerçek bedelin gösterilmesi, olası bir uyuşmazlıkta rayiç bedel tartışmasını kolaylaştırır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.